Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
Отличий не выявлено, поправка не вводилась.
Конструктивные поправки, связанные с типами применяемых материалов и инженерных систем рассчитываются по данным стоимостных показателей аналогичных объектов для других классов качества.
Суммарная поправка по 1-й группе поправок (SDC) для наземной части равна 0, для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг) была рассчитана корректировка на различие в высоте этажа, которая составила (- 219,85) руб./м3.
Группа поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов:
Поправка на различие в строительном объеме или площади
Поправка на разницу в строительном объеме (V, м3) или площади (S, м2) между оцениваемым зданием (Vо, Sо соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Sспр) определяется с помощью табл. 2.5 справочника.
Расчет поправки для наземной части представлен в таблице ниже:
Таблица 8. Расчет поправки на различие в площади для наземной части
Наименование показателяЗначениеСтроительный объем (Vспр.) аналога, м27 525,0Строительный объем (Vо.) оцениваемого объекта, м215 166,7Vo/Vспр.2,01Ко (согласно табл. 2.5 справочника)0,93
Расчет поправки для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг) представлен в таблице ниже:
Таблица 9. Расчет поправки на различие в площади для подвала в виде автостоянки (подземный паркинг)
Наименование показателяЗначениеОбщая площадь (Sспр.) аналога, м27 900,0Общая площадь (Sо) оцениваемого объекта, м21 303,4So/Sспр.0,16Ко (согласно табл. 2.5 справочника)1,25
Поправка на сейсмичность
Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (Ксейсм) вводится в случае, когда оцениваемые объекты недвижимости располагаются в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в справочнике. Расчет коэффициента производится по следующей формуле:
, где:
aс, ai - коэффициенты уровня стоимости объекта недвижимости, соответственно, при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов) и при сейсмичности в i-ом районе расположения объекта оценки.
Величины коэффициентов a для оцениваемого объекта недвижимости и объектов-аналогов составили одинаковые значения, поэтому корректировка на сейсмичность для оцениваемого объекта недвижимости не вводилась.
Корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли (Кпз) вводится в случае существенного отличия доначислений от уровня, учтенного в справочных стоимостных показателях.
Поправка на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий
Справочник УПСС содержит показатели стоимости строительства зданий и сооружений для базового региона - Московской области. В этой связи поправка на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий в уровне цен рассчитывалась поэтапно следующим порядком:
1.Определение коэффициента пересчета цен справочника УПСС по классам конструктивных систем (К1) на 01.01.2009 г. для Московской области (по разделу 2.2 бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54, 2009 г.)
.Определение регионального коэффициента стоимости строительства по классам конструктивных систем (К2) на 01.01.2009 г. для Московской области = 1 (по разделу 8.2 бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54, 2009 г.)
.Определение коэффициента пересчета цен на строительно-монтажные работы (К3) для Московской области за период с 01.01.2009 г. до даты определения стоимости - 31.12.2008 г. (по разделу 2.1 Бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54 и №57 за 2007 г. и 2008 г. равны соответственно 2,882 и 3,521).
.Расчет итогового значения поправки (Iизд) на изменение цен после издания справочников УПСС с учетом региональных различий в уровне цен по формуле:
изд = К1 К2 К3
Расчет коэффициента (К3) пересчета цен на строительно-монтажные работы за период с 01.01.2007 г. до даты определения стоимости - 31.12.2007 г. произведен по формуле:
К3 = И31.12.2006 / И01.01.2006 = 3,521/ 2,882 = 1,222 , где:
И31.12.2006 - значение среднего регионального индекса на строительно-монтажные работы (СМР), рассчитанное по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. для Московской области на 31.12.2008 г. (по разделу 2.1 Бюллетеня КО-ИНВЕСТ №57, 2009 г.);
И01.01.2007 - средний региональный индекс на СМР, рассчитанный по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000 г. для Московской области на 01.01.2009г. (по разделу 2.1 Бюллетеня КО-ИНВЕСТ №54, 2009 г.).
Расчет поправки на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий в уровне цен представлен в таблице ниже.
Таблица 10. Расчет поправки на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий в уровне цен
Наименование показателяОфисное здание / подземный паркингКод объекта-аналога3.3.3.051 / 3.9.3.084К-т пересчета цен справочников УПСС по классам конструктивных систем на 01.01.2009 (К1) 1,230Региональный к-т стоимости строительства по классам конструктивных систем на 01.01.2009 (К2)1,039К-т пересчета цен на строительно-монтажные работы за период с 01.01.2008 до даты пределения стоимости - 31.12.2008 (К3)1,525Корректировка на изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий в уровне цен1,955
Результаты расчета суммарной поправки по 2-й группе приведены ниже:
Таблица 11. Расчет второй группы поправок (К)
Наименование показателяНадземная часть зданияПодземная парковкаКод объекта-аналога3.3.3.0513.9.3.084Поправка на различие в объеме или площади0,931,25Поправка на доначисление прямых затрат, накладных расходов и прибыли11На изменение цен после издания справочника с учетом региональных разли?/p>