Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
? отдельных случаях, из-за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.
Использование разных подходов обусловлено тем, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам, ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном - акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном - главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение.
Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат более объективным и достоверным. Процедура согласования полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.
1.3.1 Технология оценки стоимости недвижимости
Оценка - сложный, трудоемкий и достаточно длительный процесс, состоящий из нескольких этапов, в которых можно выделить ряд самостоятельных подэтапов.
I. Определение проблемы:
- идентификация объекта, т.е. его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;
- выявление предмета оценки, т.е. того, что подлежит оценке - весь комплекс имущественных прав или их часть;
- определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными;
- формирование цели и функции оценки, т.е. выяснение, что мы определяем (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т.д.);
- ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают, какие данные о доходах, об амортизации используются, кто отвечает за их достоверность; кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как к кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; подчеркивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества и т.д.
II. Заключение договора на оценку:
- предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;
- оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги-оценщики и т.д.;
- определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические эксперты, маркетологи, экологи и т.д.;
- составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности и ответственность сторон; стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты; особые условия на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.
Следует иметь в виду, что продолжительность оценки объекта недвижимости часто занимает 2-3 недели, но этот срок может быть сокращен в некоторых простых или очевидных случаях, но может быть и существенно увеличен для крупных и сложных объектов.
Оплата услуг экспертов-оценщиков может осуществляться: 1) в форме почасовой оплаты, если, например, он защищает интересы своей стороны в суде и оплата в этом случае не зависит от исхода судебного разбирательства; 2) в форме фиксированной цены, обычно в процентах от балансовой стоимости недвижимости (до 10%). Размер оплаты услуг оценщика зависит от многого: сложности и дороговизны объекта, опыта, квалификации, имиджа оценщика, финансовых возможностей заказчика и др.
Ш. Сбор и обработка информации, применение трех подходов к оценке
IV. Согласование результатов оценки
Результаты, полученные в трех подходах - сравнительном, доходном, затратном, - должны быть сведены в единую величину. Обычно это делается путем взвешивания значимости каждого подхода (в долях единицы, или в процентах) для конечного результата и вычисления средневзвешенного значения.
Например, объект оценен путем применения трех методов в 170, 200 и 130 млн руб. Эксперты-оценщики установили удельные веса методов в 0,6, 0,3 и 0,1. Тогда стоимость объекта, как интегральная оценка трех подходов, будет равна:
V=0,6 х170 + 0,3 х 200 + 0,1 х130 = 102 + 60 +13 = 175 млн руб.
Самым слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.
Значимость (
