Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Дипломная работа - Экономика
рос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. Это должно приниматься во внимание оценщиком;
- принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла - зарождение, рост, зрелость, упадок), и в окружающей объект среде.
К принципам, связанным с объектом недвижимости, и в первую очередь с землей, на которой расположен объект, относятся:
- принцип остаточной продуктивности земли, который устанавливает, что основой стоимости земли является ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любая деятельность требует использования четырех факторов производства: капитала, труда, управления и земли. Их расходование соответственно покрывается: частью выручки от реализации (воспроизводство основных и оборотных средств), заработной платой, прибылью и рентой. Остаточная продуктивность земли определяется, таким образом, через доход, остающийся после оплаты капитала, труда и управления;
- принцип вклада выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в результате вклада в полезность и стоимость каждого фактора. Например, если ремонт квартиры требует затрат в размере $5 тыс., а стоимость квартиры возрастает на $ 12 тыс., то вклад ремонта равен $7 тыс. и ремонт целесообразен. И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме его стоимость возрастает на $20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $30 тыс., то бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен;
- принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждаем, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к росту прибыли до определенного предела, переход через который снижает отдачу, т.е. прирост затрат начинает обгонять прирост дохода. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости;
- принцип сбалансированности устанавливает, что факторы производства, или составляющие объекта недвижимости, должны сочетаться между собой в определенной пропорции, отклонения от которой снижают ее полезность и стоимость;
- принцип оптимального размера является разновидностью принципа сбалансированности. Например, загородные дома площадью в 150 м2 в сложившихся региональных рыночных условиях имеют наибольшую стоимость, если расположены на земельных участках размером в 20 соток. Заметное и уменьшение, и увеличение земельного участка снижает стоимость дома, т.к. не обеспечивает оптимального землепользования;
- принцип экономического разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Помимо права собственности имеется право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право аренды и т.д. При этом переход права собственника на имущество не является основанием для прекращения права аренды. Если, например, продавец недвижимости желает продать здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено, то не исключено, что подобная позиция не максимизирует общую ценность недвижимости. Возможно, целесообразно разделить права и продать здание отдельно, сдав землю в долгосрочную аренду.
При оценке стоимости имущества не обязательно учитывать все принципы сразу. Бывает так, что часть из них выполняется автоматически, другие не имеют отношения к данному объекту, а из оставшихся некоторые важны, а другие не очень. Те принципы, без которых обойтись нельзя и которые должны находиться на первом плане оценочного процесса, нужно скомбинировать таким образом, чтобы объект недвижимости получил объективную рыночную оценку. И делается это на базе четвертого принципа, объединяющего все предшествующие.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные варианты, а среди них экономически наиболее эффективный.
Знать принципы оценки и уметь применять их необходимо, чтобы не упустить главное, принять во внимание все направления и тенденции, складывающиеся в рыночной среде, среди объектов недвижимости и их пользователей. Однако конкретная реализация принципов осуществляется через специальные методы оценки стоимости недвижимости, прошедшие апробацию в результате многолетнего применения к разным объектам недвижимости в различных обстоятельствах.
1.3 Основные методы оценки недвижимости
Сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке стоимости недвижимости.
Технология оценки стоимости недвижимости. Согласование различных результатов оценки.
Варианты реализации сравнительного, доходного и затратного методов.
Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000) для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода сравнительный, доходный и затратный, в рамках которых и разработаны специальные методы для того, чтобы подстроить процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п..
Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три, и только ?/p>
