Оценка недвижимости для целей залога
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
°и повышения собственниками арендной ставки в своих проектах (примерно на $5/ кв.м). Дальнейшее снижение количества предложений по аренде складских площадей в ближайшие 6-9 месяцев может привести к росту средних арендных ставок на 1-2%.
В отличие от I квартала 2010 года, когда собственники складов в большинстве случаев были готовы снижать цены под конкретного арендатора, во II квартале скидки стали предоставляться гораздо реже. В первую очередь, это относится к готовым складским комплексам с небольшой долей вакантных площадей. В тех зданиях, где уровень вакансий продолжает оставаться высоким, собственники по-прежнему предлагают льготные условия аренды.
Тенденции и прогнозы
Девелоперы не спешат возобновлять активное строительство складов, несмотря на активизировавшийся спрос со стороны арендаторов. Среди основных факторов, сдерживающих новое строительство: сложности с привлечением заемного финансирования на приемлемых условиях, невысокие по сравнению с докризисными арендные ставки, не позволяющие рассчитывать на быструю окупаемость проекта.
Кроме того, предложение на земельном рынке также не способствует активной застройке - крупные земельные участки на удалении до 40 км от МКАД на основных транспортных направлениях, подходящие для индустриальной застройки, остаются достаточно дорогими цена зависит от многих факторов - удаленности от МКАД и ключевых трасс, размера участка, специфики технических условий на подключение инфраструктуры и т.д.), при этом предложение таких участков невелико.
Важно отметить, что большинство земельных участков не оформлены, как земли промышленного назначения (ввиду высокой налоговой ставки) - вместо этого зачастую они или находятся в ПИФах, или не являются землями промышленного назначения, но входят в земли населенных пунктов с иным (не промышленным видом разрешенного использования и т.д.)
Перевод в земли промышленного назначения или изменение РВИ занимает время и является трудно предсказуемым (в части результата) процессом, что также не способствует росту желания девелопера приобретать подобные земельные участки и , как следствие, строить новые складские комплексы.
Тенденция к увеличению спроса, получившая развитие в 2010 году, продлится до конца года. В совокупности с незначительными объемами нового строительства в первой половине года это приведет к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей, особенно в наиболее удачно расположенных складских комплексах, готовых к въезду арендаторов.
Сокращение доли вакантных площадей усилит тенденцию к отказу девелоперов и собственников складских комплексов предоставлять скидки арендаторам, в первую очередь по зданиям с невысоким уровнем вакантных помещений.
В ближайшие месяцы рост арендных ставок на рынке в целом маловероятен.
Табл. 4 Складская недвижимость. Московский регион. Итоги I полугодия 2010
Основные показателиКлассJones Lang LaSalleCushman &WakefieldColliers InternationalKnight FrankGVA SawyerPraedium Oncor InternationalPenny lane RealtyСовокупный объем предложения на конец I п/г 2010г., кв.мA5095597440000047000003980000502100043000003500000B13000002110000-1830000-2500000Прогноз ввода во II п/г 2010г., кв.м-416000400000370000-250000440000Введено в эксплуатацию в I п/г 2010г., кв.мA4000038000-60000-5300050000B210000-20000-20000Доля вакантных площадей, ,29,1411,7710-12105B166-7,58Ставка доходности, ,25-12,271214,5--10-12Ставки аренды (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/годA100-110105100100-115100-110105-11585-150B95-1051009070-9070-9090-10070-130C85-100-----50-115Цены продажи (без НДС), $/кв.мA1100-1500----1000-1500800-1700B800-1100----600-1500C-----400-1000Операционные расходы, $/кв.м/годA30-4040-30-41--30-55B20-2540-22-35-Эксплуатационные расходы $/кв.м/годA--35-40-30-4035-40350-500 руб./кв.м/годB----20-30Источник: Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY № 186
Табл. 5 Краткая классификация складской недвижимости
№ п/пХарактеристикаКлассыАВСD1Местоположение, транспортная доступность удачное, на главных магистралях и транспортных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом 5хорошее, на окраине города, с некоторой удаленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом4с недостатками в расположении, с неудобным подъездом3расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП 22Прилегающая территория огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка 5огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки4охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин3устаревшая система охраны; стесненность прилегающей территории23Конструктивно-планировочные решениявысота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м5высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м4высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа3здание изначально не приспособленное под склад, подвальные помещения, высота помещений менее 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхозпостройки 24Состояниеновое строительство, качественная отделка в отличном состоянии5построенное не ранее 1990г. или реконструированное в отличном или хорошем состоянии4построенное до 1985г. или реконструированное в хорошем ил удовлетворительном состоянии3старой постройки, в удовлетворительном состоянии или требующее ремонта 25Инженерные системы зданиясовременные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная элект