Оценка недвижимости для целей залога
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
луатационных расходов была, предоставленным Заказчиком.
Расчет величины операционных расходов приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 3).
Резерв на замещение - предполагает, что в типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы. Обычно к таким элементам относят:
-Кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки;
-Санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;
Элементы наружного благоустройства;
Средства на замену короткоживущих элементов аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения. Технически величина отчисления в резерв замещения рассчитывается как требуемая к накоплению сумма, умноженная на коэффициент фонда возмещения.
РМТ = (Затр.рем х S) х К, где
РМТ - отчисления в резерв замещения,
Затр. рем х S - требуемая к накоплению сумма,
Затр. рем - затраты на частичную замену строительных элементов с коротким сроком службы (размер величины затрат представлен ниже) приходящиеся на 1 кв.м площади объекта.
S - площадь оцениваемого объекта
K - коэффициент фонда возмещения
Затраты на частичную замену строительных элементов с коротким сроком службы определялись согласно Сборнику КО-ИНВЕСТ Складские здания и сооружения 2008 г (таблица С3.19.070), согласно которому, стоимость работ по отделке складского здания, аналогичного оцениваемому, составляет, округленно 50 руб./ кв.м.
Коэффициент фонда возмещения рассчитывался исходя из срока эксплуатации элемента (в среднем около 5 лет) по ставке дисконтирования (по методу Инвуда).
В качестве ставки дисконтирования была принята , 7,62%.
Тогда величина резерва на замещение составит:
137 740 руб.
Расчет Чистого операционного дохода приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 4Приложение 4).
Определение ставки капитализации
Ставка капитализации используется для расчета текущей стоимости объекта недвижимости на основе прогнозируемого годового дохода. Ставка капитализации определялась согласно предоставленному в настоящем отчете обзору рынка складской недвижимости. Учитывая цель настоящей оценки, а также исходя из состояния оцениваемого здания, для дальнейших расчетов была принята средняя величина ставки капитализации, равная 12%.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 5)
Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная доходным подходом по состоянию на 01 июля 2010 года с учетом НДС составляет: 505 551 000 руб. РФ
(Пятьсот пять миллионов пятьсот пятьдесят одна тысяча) руб. РФ
Согласование результатов
Результаты оценки объекта оценки, полученные на основании проведенных исследований и выполненных расчетов, а также обоснование выбора использованных весов при согласовании результатов и согласование результатов оценки объектов недвижимости различными подходами представлены ниже.
Затратный подход не применялся.
Сравнительный подход является единственным подходом, учитывающим ситуацию на рынке, то есть в наибольшей степени отражает рыночную стоимость. Тем не менее, проблема возникает в степени сравнимости оцениваемых объектов с объектами-аналогами, так как трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижают точность результатов, полученных данным подходом. Обычно результатам по данному подходу отдается предпочтение при анализе итогов оценки. Результаты этого подхода могут показать справедливый уровень цен на рассматриваемый Объект, однако в условиях финансового кризиса, точность результата, полученного сравнительным подходом снижается, так как рынок недвижимости в настоящее время находится в стадии стагнации.
Доходный подход характеризует ценность объекта для потенциального покупателя, исходя из потенциальных будущих доходов. Таким образом, доходный подход ориентирован на будущее, т.е. учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д. и учитывает рыночный аспект. Результаты доходного подхода достаточно показательны для любого объекта коммерческой недвижимости. Однако следует учитывать, что модель расчета по доходному подходу высокочувствительна к качеству и точности входящих данных. Учитывая влияние мирового финансового кризиса на рынок недвижимости, результат доходного подхода также не стоит выделять.
Исходя из вышеизложенного, результаты какого-либо подхода к оценке складского здания не выделялись, и результатам всех подходов были присвоены равные веса.
Согласование результатов оценки представлено в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 6).
В результате проведенного анализа и выполненных расчетов можно сделать следующее заключение:
Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - складского здания общей площадью 15 665,8 кв.м, расположенное на 2-х земельных участках, общей площадью 20 582 кв.м по адресу: Московская область, Люберецкий район, п. Томилино,