Оценка недвижимости для целей залога
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
мкр. Птицефабрика, по состоянию на 01 июля 2010 года с учетом НДС составляет: 521 914 000 руб. РФ
(Пятьсот двадцать один миллион девятьсот сорок одна тысяча) руб. РФ.
ГЛАВА 3.РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА
Описание объекта оценки и местоположения объекта оценки
Описание объекта оценки должно быть выполнено на основании личного осмотра объекта, анализа технической и правоустанавливающей документации по объекту, а также на основании консультаций с лицом, ответственным за техническое состояние и эксплуатацию объекта (если такое-лицо имеется).
Описание объекта должно включать ключевую информацию: год начала строительства объекта (если таковая информация имеется), год ввода в эксплуатацию, структура площадей, информация о проведенных капитальных ремонтах (проведенных реконструкциях и перепланировках),
Обязательно описание земельного участка с указанием его целевого назначения, площади, правоустанавливающих документов с указанием срока действия, разрешенного направления использования участка, функционально обеспечивающего оцениваемый объект.
По результатам осмотра в отчете должна быть представлена таблица, содержащая основные данные по объекту и отражающая устанавливаемые (контролируемые) в процессе осмотра основные характеристики объекта и используемые источники информации.
Описание местоположении оцениваемого объекта должно быть как можно более полным, с указанием точного адреса объекта, конкретизацией места нахождения объекта, краткой характеристикой административного деления населенного пункта, в котором расположен оцениваемый объект, указания наименования административного района, престижности местоположения оцениваемого объекта, удаленности от центра населенного пункта, транспортной доступности и пр. факторов, характеризующих преимущества и недостатки места нахождении оцениваемого объекта.
Представлению необходимой информации в рамках данного раздела необходимо уделить особенное внимание, так как неполное описание объекта оценки может привести к некорректному формированию дальнейших расчетов при осуществлении оценочных работ.
Анализ рынка, оценка ликвидности
Оценка ликвидности является ключевым параметром, при оценке недвижимости в целях залога, фактически анализ рынка должен показать, имеется или нет спрос на объекты, подобные оцениваемому.
В качестве показателя ликвидности может использоваться среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным, характеристикам. Указанные сведения необходимо получить у риэлторских агентств и из публикуемых аналитических обзоров. При анализе ликвидности должны быть опрошены не менее двух риэлтерских компаний.
При формировании итогового вывода о стоимости, и ликвидности объекта необходимо справочно указать возможных покупателей объекта и их мотивы, обоснованную стоимость объекта оценки для них в виде ценового диапазона.
Выбор подхода к оценке
При проведении оценки объектов коммерческой недвижимости с целью залога могут быть использованы доходный, затратный и сравнительный подходы.
Ключевые требования:
- для оценки частей здания, помещений и жилых помещений в целях залога использование затратного подхода нецелесообразно;
-для объектов возрастом более 10 лет затратный подход можно не применять или использовать его как справочный:
при достаточной статистике по арендным ставкам, исходя из потенциальной сдаваемости объекта в аренду, приоритет в расчетах должен отдаваться доходному подходу.
Сравнительный подход
Ключевые требования:
- аналоги должны относиться к тому же сегменту рынка и классу, что и оцениваемый объект (в том числе не только по формальным признакам, ко к по структуре площадей), должна быть приведена основная информация об аналогах и основные данные об Источнике информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица;
в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта необходимо провести внешний осмотр аналогов, при этом текущее состояние и необходимость проведения ремонта объектов оценки и аналогов должны быть сопоставимы (например, объекты с отделкой или без отделки и т.п.), в случае несоответствия должны быть внесены корректировки;
информация о включении (невключении) в данные о предложениях к аренде величины НДС должка быть указана в таблице по расчету стоимости объекта на основании цен предложений к реализации объектов аналогов;
- вводимые корректировки должны, быть обоснованы, общий процент корректировок, вносимых экспертным путем, не должен быть более 20%.
Доходный подход
Ключевые требования:
- при осуществлении расчетов в табличной форме должна быть указана общая и полезная площадь, прописана существующая структура площадей, сдаваемых (или возможных к сдаче) в аренду;
указаны условия действующих договоров аренды (если они есть). При наличии обременения в виде долгосрочного договора аренды должен быть проведен анализ этого обременения и его основные характеристики должны использоваться в расчетах;
необходимо привести обоснование используемой в расчетах ?/p>