Оценка недвижимости для целей залога
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2.нормы капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (т.е. к зданиям и сооружениям, но не к земле, которая не подвергается износу).
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения.
Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) = = Безрисковая ставка дохода + Премия за риск + Премия за низкую ликвидность недвижимости + Премия за инвестиционный менеджмент.
Отметим, что управление инвестициями в недвижимость считается более сложной и рискованной деятельностью, чем управление инвестициями в финансовые активы, что и обуславливает необходимость дополнительной премии.
На практике использование подобной логики расчета сопряжено со значительной условностью при формировании доказательной части.
В качестве безрисковой ставки можно использовать среднюю эффективную доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ со сроком до погашения от 10 до 14 лет.
Как правило, на практике премия за перечисленные риски по отношению к выбранному объекту недвижимости оценивается экспертным путем. Тем не менее целесообразно формировать базу исходя из регионального рынка и выводить данные поправки с учетом специфики рынка.
Премия за низкую ликвидность недвижимости учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. При определении величины поправки за низкую ликвидность исходят из предпосылки, что срок экспозиции объекта с момента выставления его на продажу велик. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
Премия за инвестиционный менеджмент колеблется в основном от 1% до 5%. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Расчет различных составляющих премии за риск:
надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность инвестиций ж, по экспертным сценкам большинства источников, обычно принимается на уровне 3-5 процентных пунктов;
надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
надбавка за инвестиционный менеджмент определяется из учета того, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а значит, выше будет значение этой надбавки.
Норма возврата капитала может рассчитываться одним из трех следующих способов.
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосксльда).
Дадим краткую характеристику каждого из этих методов.
Метод Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:
Rk = Rd + 1/n, где:
n - оставшийся срок экономической жизни.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
Rk = R + SFF(n,Y), где:
- фактор фонда возмещения;
Y = R - ставка дохода на инвестиции.
Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда, ставка дохода для первоначальных, инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода, по безрисковой ставке:
Rk = R + SFF(n,Yб), где:
Yб - безрисковая ставка процента.
Наименьшая норма возврата получается но методу Инвуда, наибольшая - по методу Ринга. При падении цены актива вне зависимости от того, рассчитывается ли норма возврата методом Ринга, Хоскольда или Инвуда, ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации Rk > R.
Метод Ринта наиболее применим для старых объектов.
Еще один способ расчета коэффициента капитализации - метод рыночной выжимки (метод рыночной экстракции).
В методе рыночной выжимки нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, а также не учитываются отдельно темпы роста дохода. Эти составляющие учтены в общем коэффициенте капитализации по принципу все включено и не нуждаются в отдельном анализе, что является одним из преимуществ данного способа.
Основываясь на рыночных данных о ценах продаж и значениях ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, коэффициент капитализации вычисляются но следующей формуле:
,
Где ЧОД - читсый операционный доход i-го объекта-аналога;
Vi - цена продажи i-го объекта-аналог?/p>