Оценка недвижимости для целей залога
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
бходимо отметить важность корректного выбора единицы сравнения и определения стоимостной характеристики данного параметра.
После выбора единиц сравнения вносят поправки.
В теории оценки недвижимости различают следующие виды поправок:
процентные (например, поправки на местоположение, износ, время продажи и т.п.);
стоимостные (например, поправки на качественные характеристики, а так же поправки, рассчитанные статистическими методами). К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта к пр.);
абсолютные
относительные.
Остановимся подробнее на основных моментах, которые необходимо учитывать при формировании поправок.
Выделяют десять базовых, элементов сравнения (фактически являющихся корректировками), которые необходимо, учитывать в методе сравнения продаж:
1. передаваемые имущественные права;
. условия финансирования (в российской практике используется достаточно редко);
. условия продажи;
- расходы, совершенные сразу после покупки;
- рыночные условия;
- местоположение;
- физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания);
- экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договора аренды, административные расходы, состав арендаторов и т.п.);
- вид использования;
10.компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.
По сути, вышеобозначенные элементы сравнения являются критериями при выборе аналогов. Чем. точнее аналог соответствует по указанным характеристикам объекту оценки, тем меньше поправок будет вносится и тем более достоверный результат будет получен.
Рассмотрим более подробно каждый из указанных элементов.
Передаваемые имущественные права. Цена сделки зависит от передаваемых имущественных прав. Достаточно типична ситуация, когда имеются действующие договоры аренды по площадям оцениваемого объекта. В данном случае при определении стоимости объекта поправки должны отражать различия между доходным потенциалом оцениваемого объекта и аналога.
Условия финансирования. Наличие заемного источника финансирования также может влиять на стоимость объекта. Для расчета поправки необходимо располагать полной информацией о принятой в конкретном случае схеме финансирования. Исходя из условий, сложившихся на российском рынке, данная корректировка используется достаточно редко.
Условия продажи и время продажи. Поправка на условия продажи отражает мотивацию покупателя или продавца (например, сделка между родственными лицами и т.п.). Срок экспозиции - время, в течение которого объект находится на рынке, отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Расходы, совершенные сразу после покупки. Данные расходы включают в себя издержки, которые покупатель несет сразу же после покупки объекта и которые фактически принимаются в расчет при формировании стоимости сделки, например, расходы на снос или демонтаж одного из объектов на производственной площадке, переоформление земельных отношении и т.п.
Местоположение. Данная поправка необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимого объектов различаются.
Физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания). Физические различия включают: размер, качество строительства, возраст и состояние, функциональную полезность, размер земельного участка, привлекательность и т.п.
Экономические характеристики. Атрибуты объекта, влияющие на его доход. Например, эксплуатационные расходы, качество административного управления, условия договора аренды и т.п.
Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. К их числу могут относиться объекты движимого имущества, стоимость которых была включена в структуру сделки (оборудование, бытовая техника, мебель, инвентарь и т.д.)
При проведении оценки необходимо внести корректировку на компоненты, которые не входят в состав оцениваемого объекта недвижимости.
Исходя из назначения объекта перечень поправок может быть конкретизирован с учетом специфики объекта коммерческой недвижимости определенного типа.
Например, при оценке объекта недвижимости офисного назначения основными поправками могут являться:
имущественное право;
физические характеристики (состояние объекта, соотношение полезной и общей площади (%), соотношение парковочных мест и арендуемой площади и др.);
экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат и др.).
При оценке объекта недвижимости складского назначения основными поправками могут являться:
имущественное право;
местоположение;
наличие необходимой инфраструктуры (ж/д ветка, автодорога, удобный, подъезд и т.п.);
физические характеристики (состояние объекта, соотношение административной и складской площади (%), высота наличие отопления, наличие всех необходимых коммуникаций и свободных мощностей и др.