Оценка недвижимости для целей залога
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
Сравнительный подход включает в себя несколько этапов.
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.
Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что он ориентируется на фактически достигнутые цены купли-продажи аналогичных объектов.
В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.
Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов.
В этом случае в качестве приемлемого варианта решения может быть использован следующий алгоритм:
- определяются подобные города, расположенные в той же области, регионе и т.п. (критериями сопоставимости могут являться - численность и уровень доходов населения, наличие развитого рынка жилья, местоположение по отношению к ключевой транспортной магистрали и т.п.);
- осуществляется поиск данных по сопоставимым сделкам:
- осуществляется расчет, в случае необходимости вносятся соответствующие корректировки.
Важно отметить, что подобный подход следует применять с достаточной долей осторожности. Указанный способ может быть использован в качестве вспомогательного подхода, позволяющего понять - лежит ли стоимость объекта, полученная в рамках других подходов (доходного и затратного), в сопоставимом диапазоне или нет.
При применении данного подхода важно не допустить ошибку, заключающуюся в некорректной идентификации степени ликвидности объекта оценки и, как следствие, оценки совершенно неликвидного объекта с последующей выдачей желательного результата за действительный.
Основные этапы оценки недвижимости при сравнительном подходе:
- выбор аналогов и сбор информации по аналогам;
- выбор единицы сравнения;
- внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов;
- формирование итоговой величины стоимости.
Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из этапов.
Выбор аналогов и сбор информации по аналогам - первый и фактически ключевой этап в рамках использования сравнительного подхода.
Для выбора аналогов могут быть использованы следующие основные элементы сравнения:
функциональное назначение;
- местоположение;
- Физические характеристики (размер, состояние объекта и. т.п.).
Функциональное назначение - один из ключевых элементов сравнения. Грубейшей ошибкой может являться выбор в качестве аналогов объектов совершенно иного функционального назначения.
С большой осторожностью необходимо подходить к выбору аналогов, если объект потенциально подлежит сносу или реконструкции. При выборе аналогов важно понимать, что лежит в основе мотивации покупателя. Как правило, в подобной ситуации в основе мотивации в первую очередь может лежать приобретение прав па строительство нового объекта. Соответственно в качестве аналогов целесообразно ориентироваться на объекты, подлежащие сносу, с сопоставимым местоположением и обращать внимание на возможное разрешенное использование прав на земельный участок.
Источниками информации, для формирования перечня, аналогов и получения необходимой для проведения оценки информации являются:
предварительные данные, полученные в результате поиска по сети Интернет;
данные, предоставленные аналитическими агентствами и риэлтерскими компаниями;
собственные базы данных, которые ведутся оценочной компанией.
Достаточно типичной является ситуация, когда используется информация, не содержащая все необходимые данные, позволяющие сформировать вывод о том, что выбор аналогов осуществлен правильно.
В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов. Безусловно, приложение фотографий аналогов и нанесение объектов аналогов на карту города вместе с объектом оценки даст еще более полную визуальную, информацию.
После выбора аналогов и сбора информации следует этап выбора единицы сравнения.
В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать:
- 1 кв.м общей площади;
- 1 кв.м. полезной или сдаваемой в аренду площади.
Нео