Geum.ru

Оценка недвижимости для целей залога

Дипломная работа - Экономика

Другие дипломы по предмету Экономика

ие в расчете стоимости объекта:

-корректный учет площади объекта, принимаемой в качестве расчетной величины;

корректное определение арендной ставки исходя из выбранной площади объекта;

-проверка на предмет учета в арендных ставках по аналогам величины коммунальных расходов (с учетом коммунальных расходов, без учета коммунальных расходов) и проверка на предмет наличия обременения в виде долгосрочного договора аренды.

Виды площадей объекта:

  1. валовая измеренная площадь - включает всю внутреннюю площадь всех этажей здания;
  2. общая арендуемая площадь (Rentable Area) - валовая измеренная площадь здания минус основные вертикальные проемы (такие, как лифтовые шахты, вентиляция, лестницы);
  3. площадь общего пользования здания, или общественная зона здания (Building Common Area), - площади здания, предназначенные для общего использования всеми арендаторами здания, но не включенные в офисные площади и площади магазинов (главный холл здания, пожарные коридоры первого этажа и т.д.);
  4. полезная площадь - арендуемая площадь здания, исключая площади общего пользования на этажах и все площади общего пользования здания.

Потери арендной платы включают потери от неуплаты и недозагрузки, которые учитываются в виде фактической величины на основе данных Клиента и среднесрочных значений.

В случае выявления недозагрузки необходимо провести анализ причин этого. Существенным моментом является объективная невозможность загрузки объекта, например на 75% (при текущем уровне загрузки в размере 25%) , в силу его специфических характеристик. Недоучет или некорректный учет данного фактора может привести к завышению стоимости объекта.

Операционные расходы

Необходимо отметить, что в источниках может использоваться разный принцип формирования операционных расходов.

Оценщик может использовать для определения величины операционных расходов как среднерыночный показатель (диапазон значений показателя) таких расходов (удельный абсолютный на единицу измерения объекта оценки либо относительный к величине дохода объекта) для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, так и поэлементный анализ операционных расходов ко объекту оценки.

Операционные расходы на 1 кв.м объекта, как правило, соответствуют среднерыночным, в противном случае необходимо провести анализ, за счет каких факторов, имеется отклонение от среднерыночного уровня и какими причинами данное отклонение вызвано.

Операционные расходы - периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода - могут быть отнесены к одной из трех групп:

  1. постоянные расходы;
  2. переменные расходы:
  3. расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Например, налоговые платежи (налог на имущество, налог или платежи, за землю и т.д.).

К переменным относят расходы, связанные с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг:

  1. расходы на управление;
  2. расходы по заключению договоров аренды;
  3. заработная плата обслуживающему персоналу;
  4. коммунальные расходы;
  5. расходы на уборку;
  6. расходы на эксплуатацию и ремонт;
  7. расходы на содержание территории и автостоянки;
  8. расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Достаточно часто встречается понятие эксплуатационных расходов, под которыми понимают:

  1. расходы, связанные с поддержанием нормального функционирования конструкций здания;
  2. расходы, связанные с поддержанием расчетного функционирования инженерных систем с учетом замены выходящего из строя оборудования;
  3. расходы на охрану здания и помещений, заборку здания и прилегающих территорий, уборку снега и очистку крыш, мойку окон;
  4. коммунальные расходы и т.д.

При определении величины операционных расходов следует отталкиваться от их среднерыночной величины (в качестве справочного значения может быть использована доля от ПВД или ДВД).

Типичной является ситуация, когда собственник заявляет величину расходов существенно меньшую, чем среднерыночное значение. При этом оценщик должен провести детальный анализ для выявления причины сокращения затрат.

Например, если собственник построил собственную бойлерную и за счет этого добился существенного сокращения затрат, то это необходимо подчеркнуть в Отчете и корректно, с учетом данного факта, осуществить все необходимые расчеты.

Кроме того, при выявлении подобного факта необходимо более детально, рассмотреть вопрос, связанный с формированием залоговой массы (например, возможно, будет целесообразен дополнительный залог бойлерной, включая оборудование).

Отдельный вопрос - включать или не включать в общую величину коммунальные платежи. Необходимо отметить, что однозначного мнения по данному вопросу не существует, при этом на разных региональных рынках при заключении договоров аренды сложилась своя практика. Тем не менее, необходимо обратить внимание на наличие судебной практики по вопросу включения в арендную плату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01.2002 т. № 66: в состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуата