Оценка недвижимости для целей залога
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?и.
. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).
В соответствии со статьей 494 Публичная оферта товара Гражданского кодекса РФ (Часть вторая) публичной офертой является
1. Предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой (пункт 2 статьи 437), если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи.
. Выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и т.п.) в месте их продажи признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-продажи, за исключением случая, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи.
Потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
Для определения рыночной стоимости здания был сделан анализ цен публичных оферт на аналогичные объекты, при этом предполагалось, что проведен отбор сопоставимых аналогов. То есть были выбраны объекты-аналоги с максимально близкими к оцениваемому объекту характеристиками: состояние, назначение, местоположение.
Далее сравнительный анализ стоимости Объекта оценки и объектов-аналогов проводился с помощью введения следующих корректировок, учитывающих различия сравниваемых объектов:
-оцениваемые права;
-условия финансирования;
условия продажи;
условия рынка (время продажи);
местоположение;
размер;
состояние отделки помещений.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с обоснованием вносимых корректировок представлен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 1).
Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная сравнительным подходом по состоянию на 01 июля 2010 года с учетом НДС составляет: 538 277 000 руб. РФ
(Пятьсот тридцать восемь миллионов двести семьдесят семь тысяч) руб. РФ
Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
В настоящей работе при использовании доходного подхода рыночная стоимость оцениваемого объекта определена с помощью метода капитализации доходов.
Определение чистого операционного дохода.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обычно используются рыночные данные об аренде помещений оцениваемого комплекса или их аналогов, а также прогнозы специалистов относительно возможных изменений арендных ставок.
В рамках данной работы была собрана и проанализирована информация о текущих рыночных арендных ставках по складским помещениям, аналогичным оцениваемому.
Расчет взвешенной ставки арендной платы для оцениваемого объекта основывался на арендных ставках приведенных аналогов с учетом внесения корректировок, учитывающих различия сравниваемых объектов.
Корректировки объектов проводились по следующим показателям, приближающим выбранные объекты-аналоги к оцениваемым объектам:
Условия предложения;
Условия рынка (дата публичной оферты);
Местоположение;
Масштаб;
Класс здания;
Состояние.
Расчет величины арендной ставки для оцениваемого здания с обоснованием корректировок приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 1).
Действительный валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на недозагрузку и недополучение арендной платы.
ДВД = ПВД - Недозагрузка - Недополучение ар. платы
Поправку на потери при сборе арендной платы можно не учитывать, так как в настоящее время в подавляющем большинстве случаев установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда за счет арендатора в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1 - 3 месяца).
Скидка на потери от недоиспользования помещений определялась исходя из данных анализа рынка объекта оценки. Было принято решение взять среднее значение скидки на потери от недоиспользования складских площадей в размере 10%.
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов и резерва на замещение. Операционные расходы представляют собой текущие выплаты, связанные с функционированием доходной недвижимости.
Операционные расходы складываются из постоянных расходов, величина которых не зависит от интенсивности эксплуатации объекта (налог на имущество, страховые взносы, некоторые из коммунальных услуг) и переменных расходов, изменяющихся вместе со степенью загрузки объекта (большая часть коммунальных платежей).
Величина налога на имущество определялась исходя из ставки налога, равной 2,2%. В качестве налоговой базы была принята остаточная стоимость оцениваемого здания.
Величина расходов на страхование, земельного налога и эксп