Оценка недвижимости для целей залога
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
°рендной ставки с обязательным указанием краткой информации об аналогах и основных данных по источнику информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица);
необходимо привести информацию о включении (невключении) в данных о предложениях к аренде величины НДС и коммунальных затрат (по конкретному предложению);
необходимо привести обоснование уровня операционных расходов и принятой в расчетах величины коэффициента капитализации (или ставки дисконтирования), должен быть приведен анализ на предмет соответствия среднерыночному значению.
Необходимо обратить внимание, что при использовании в расчетах по доходному и сравнительному подходам информации об арендных ставках и предложениях к продаже с включенным в них НДС вторичного включения НДС в результирующее значение стоимости оцениваемого объекта не допускается.
Затратный подход
Ключевые требования:
- в отчете необходимо указать, имеется ли узкая специализация данных площадей и могут ли они быть перепрофилированы под другое использование. При наличии узкой специализации необходимо отдельно выделить затраты, обуславливающие ее наличие;
выводы о степени износа должны подтверждаться данными фактического состояния объекта;
расчет стоимости земельного участка должен основываться на реальной рыночной стоимости, использование нормативной или кадастровой стоимости не допустимо. При отсутствии рынка земельных участков, прав пользования земельных участков - информация об этом должна быть приведена в данном разделе отчета, содержащих выводы о вероятной стоимости объекта;
если объект построен сравнительно недавно (менее 1,5 года назад), необходимо указать величину затрат на его строительство и провести анализ адекватности данных затрат, если данные были предоставлены Клиентом.
Формирование итогового вывода о стоимости объекта
Выводы о стоимости объекта (при проведении сопоставления результатов значений стоимости объекта, полученных при расчете по различным подходам) должны быть однозначными, при вхождении в состав оцениваемого имущества нескольких объектов (зданий, сооружений) необходимо выделение стоимости каждого объекта, на который имеется документ о регистрации права собственности (зданий, сооружения).
При наличии существенных различий в результатах, полученных при применении различных подходов, усреднение не проводится, в качестве итогового значения принимается результат, полученный при использовании наиболее достоверных исходных данных и минимальных допущениях и предположениях. При этом наряду с выводами о стоимости должен присутствовать вывод о причине расхождений.
Во избежание некорректности при составлении вывода о результирующем значении стоимости объекта необходимо факт включения (исключения) величины НДС при составлении расчетов отразить в соответствующих разделах отчета.
В составе приложений к Отчету должны быть включены:
- фотографии объекта (должны.. объективно отражать состояние оцениваемых объектов, основные конструктивные элементы, состояние (наличие, отсутствие) коммуникаций, подъездных путей, внутренних интерьеров объекта);
- расчетные таблицы по всем использованным подходам (если они не вошли в состав текста отчета);
- копии документов о праве собственности на оцениваемое имущество, документы территориального БТИ;
- технические паспорта на объекты, выписке из них, поэтажные планы и экспликации;
- документы по землепользованию.
На фотографиях должны быть отражены наиболее важные аспекты:
- внешний вид объекта со стороны фасада и обратной стороны;
- отделка внутренних помещений в наиболее типичном, наилучшем и наихудшем вариантах;
- состояние коммуникаций;
- основные виды дефектов объекта (если они были выявлены в результате осмотра).
Очевидно, что указанные рекомендации охватывают, только общие и принципиальные моменты, учет которых необходим для проведения корректной оценки в целях залога объекта коммерческой недвижимости любого типа.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В рамках настоящей дипломной работы автор достиг цели и проанализировал теоретические положения оценки недвижимого имущества с учетом особенностей применения результатов оценки - для залога, а также провел оценку рыночной стоимости недвижимого имущества (складского здания). При рассмотрении механизмов проведения оценки основное внимание было уделено особенностям оценки объектов недвижимости для целей залога.
В первой главе работы были рассмотрены понятие недвижимости, правовое поле в области залога недвижимого имущества, основные этапы, подходы и методы оценки недвижимости для целей залога.
Проанализировав подходы, используемые в оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога, автор пришел к следующим заключениям:
затратный подход при оценке для целей залога используется меньше других подходов.
наиболее точно определить стоимость объекта оценки в рыночных условиях позволяет сравнительный подход, при наличии подходящих аналогов.
то же можно сказать о доходном подходе. Однако необходимо учитывать, что расчеты доходного подхода связаны с рисками прогноза будущих доходов. Таким образом, удельный вес результатов этого подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного