Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Курс лекций

Содержание Договоры участия в долевом строительстве Предметом договора 2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору. Обязанности застройщика Застройщик обязан

Подобный материал:

• Курс лекций для юридических факультетов. М., Московский университет мрд рф, Из-во "Щит-М", 90.11kb.
• Е. И. Каширина Международное гуманитарное право в вопросах и ответах учебное пособие, 169.91kb.
• Учебник для высших юридических учебных заведений и юридических факультетов Издание, 6908.05kb.
• В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3140.99kb.
• В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3143.98kb.
• Е. Л. Невзгодина предпринимательское право российской Федерации Омск 2006 Е. Л. Невзгодина, 5096.62kb.
• Ю. В. Федасова коммерческое право, 4350.61kb.
• Программа дисциплины «Корпоративное право» Для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 362.85kb.
• Рекомендовано Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, 7143.93kb.
• Учебник для студентов юридических вузов и факультетов, 10285.83kb.

Лекция 7.

^ Договоры участия в долевом строительстве

объектов недвижимости


План лекции

1. Понятие, субъектный состав, форма и существенные условия договора.
   
2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору.
   
3. Обеспечение исполнения обязательств застройщиком.
   

1. Понятие, субъектный состав, форма и существенные условия договора. Договор участия в долевом строительстве в течение многих лет, будучи широко распространенным на практике, с одной стороны, и не урегулированным законом, - с другой, являлся гигантской воронкой, затягивающей как в прорву и без отдачи денежные средства и прежде всего граждан-инвесторов. Возникающие в связи с этим судебные споры суды, как это всегда бывает в отсутствие четкого правового регулирования, суды решали по-разному. А во многих случаях просто не с кого было взыскивать вложенные инвесторами средства – застройщики либо исчезали бесследно, либо разорялись сами, так ничего и не построив.

Из-за практически полного отсутствия правового регулирования этого договора его в юридической литературе называли «договор-невидимка».

С большим опозданием, но всё-таки, наконец, принят - 30 декабря 2004 г. и через три месяца после опубликования (с 1 апреля 2005 г.) вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (Российская газета. 2004. 31 декабря).

Этим же законом Правительству Российской Федерации предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. В частности, Правительство устанавливает требования к размеру собственных денежных средств застройщика, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

Минюстом РФ 9 июня 2005 г. за № 82 утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества.

Закон об участии в долевом строительстве распространяется лишь на отношения по строительству, разрешение на строительство которых получено после вступления Закона в силу, т.е. с 1 апреля 2005 г. Ранее заключенные договоры действительны, в частности, не требуется их государственная регистрация.

Субсидиарно, т.е. в части, не урегулированной специальным законом, и в случаях, когда: 1) дольщиком является гражданин, 2) предметом договора – жилое помещение и 3) этот гражданин заключает договор для потребительских, а не предпринимательских нужд, к данному договору применяется и законодательство о защите прав потребителей (например, в части возможности требования денежной компенсации причиненного морального вреда). Правда, могут возникнуть сложности в установлении того, для потребительских или иных целей гражданин-дольщик заключил договор (кроме того, цели могут измениться уже в процессе строительства, и не раз).

Согласно действующему законодательству теперь есть только два правовых инструмента, с помощью которых возможно предварительное привлечение денежных средств граждан с целью предоставления им в будущем в собственность жилых помещений в выстроенном доме: это договор участия в долевом строительстве и участие граждан в жилищных накопительных кооперативах.

Но если участие в жилищных строительных кооперативах предполагает приобретение только жилья, то предметом договора участия в долевом строительстве могут быть и нежилые объекты: гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. И инвесторами по такому договору могут не только граждане, но и юридические лица.

С появлением специального Закона об участии в долевом строительстве за пределами правового поля оказываются всевозможные правовые модели привлечения средств инвесторов-дольщиков - граждан для строительства жилья, широко распространенные ранее на практике: договоры простого товарищества (совместной деятельности), создания товариществ на вере, где дольщик выступал в качестве вкладчика и т.п., причем Закон применяется ко всем таким объектам недвижимости, разрешение на долевое строительство которых получено с 1 апреля 2005 г.

Если же дольщиком является юридическое лицо или гражданин, который строит либо не жилое помещение, либо даже жилое помещение, но не для потребительских нужд (а, например, с целью сдавать в коммерческий наем), то долевое участие в строительстве может по-прежнему оформляться различными видами договоров.

Суть договора в том, что застройщик, собрав с отдельных инвесторов денежные средства (полностью или постепенно, по мере строительства) создает (строит) какой-либо объект, в котором отдельные жилые или нежилые помещения затем будут переданы в собственность таким инвесторам причем каждому – свое, обозначенное заранее в договоре).

Вообще говоря, заплатить, например, за будущую квартиру ещё на стадии котлована, а то и просто огороженной забором будущей стройплощадки – это не лучшее изобретение. Весь цивилизованный мир предпочитает более вменяемый способ: покупать уже готовое жилье, взяв на это под залог приобретаемого жилья кредит в банке, причем кредит можно получить на любой срок, хоть на пятьдесят лет – с тем, что продолжат и закончат его выплачивать уже дети или внуки заемщика.

Но в России ипотека ещё только «становится на ноги» и остается пока весьма дорогим удовольствием. А потому большинство жаждущих отпраздновать новоселье вынуждены на свой страх и риск заключать договоры со строительными компаниями о совместном долевом участии в строительстве объекта недвижимости, и прежде всего – жилья.

Хорошо, если компания оказывалась порядочной и, кроме того, сумела не разориться, а всё-таки построить. Тогда игра стоила свеч – и счастливый дольщик въезжал в свою квартиру, заплатив за неё существенно меньше, чем если бы покупал уже готовой, да ещё и по частям, а не сразу. Но хеппи-энд наступал далеко не всегда. Затягивание сроков сдачи дома, требование доплатить сверх суммы, установленной договором, плохое качество выстроенного жилья – это стандартные и далеко не самые «ужасные ужасы», грозившие дольщикам.

Широко известны многочисленные истории, когда одна и та же квартира оказывалась проданной двум и десяти дольщикам или когда стройка прекращалась (иногда так и не начавшись вовсе), а стройфирма просто испарялась. Люди оставались и без жилья, и без денег, обычно собранных с великим трудом, залезая взаймы, с помощью родственников. И тем не менее, люди сознательно шли на риск, потому что другого доступного способа приобрести жилье просто нет.

Урегулирование договора участия в долевом строительстве на уровне федерального закона призвано исправить эту ситуацию, отсекать несостоятельных застройщиков ещё на стадии попыток «организовать» строительство и получить с инвесторов деньги, заставить тех застройщиков, которым было предоставлено право заключать договоры, выполнять их надлежащим образом и нести ответственность за неисполнение, установить гарантии защиты прав инвесторов.

Определение договора: договор участия в долевом строительстве - это такой гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Это самостоятельный вид гражданско-правового договора, для регламентирования которого законодатель установил особые нормы и одновременно позаимствовал основные нормы о договоре подряда и договоре инвестирования. Договор взаимный, возмездный, консенсуальный. В будущем он может стать договором присоединения, но пока таковым на практике не является.

Сторонами этого договора являются застройщик и участник долевого строительства. С каждый участником застройщик заключает отдельный договор. Если застройщик привлекает для строительства подрядную организацию (или несколько организаций), между ними и застройщиком заключается уже другой договор – подряда.

В качестве застройщика могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, 1) имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и 2) привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: 3) имеющие разрешение на такое строительство; 4) обнародовавшие утвержденную проектную декларацию.

Четкие требования к застройщику вытесняют из числа возможных участников договора риэлторские и иные фирмы, которые ранее нередко создавали целую цепочку посредников между застройщиком и инвестором, удорожая тем самым стоимость строящихся объектов.

Кроме того, столь жесткие требования к застройщику как стороне договора намного уменьшают риск для граждан остаться и без денег, и без жилья. Действительно, если у фирмы ещё не утвержден проект, нет разрешения на строительство, не оформлено право на земельный участок (что нередко имело место ранее на практике), где гарантии того, что всё это будет получено или не окажется, что из-за проблемы с грунтами можно построить на отведенном участке только 10-этажный, а не 20-этажный дом, тогда как договоры с инвесторами уже заключили и деньги с них получили на строительство верхних десяти этажей?

Наличие лицензии для заключения таких договоров застройщиком не требуется. Но если застройщик будет осуществлять строительство сам (а не заключит договор строительного подряда с третьим лицом-подрядчиком), то ему будет необходима лицензия на ведение строительных работ.

Следует обратить внимание на то, что в качестве застройщиков по таким договорам не могут выступать субъекты, имеющие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования: только на праве собственности или аренды, причем аренды – не менее, чем на год (Инструкция № 82).

Вторая сторона этого договора – это участник долевого строительства, в качестве которого могут выступать любые инвесторы – и граждане, и юридические лица. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, т.е. входя в состав наследственной массы, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

При реорганизации юридического лица-участника (хотя это специально не оговорено в Законе) его права и обязанности по договору должны переходить к юридическим лицам-правопреемникам. При ликвидации юридического лица-дольщика отношения между сторонами должны быть урегулированы до ликвидации.

^ Предметом договора участия в долевом строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Это помещение должно быть четко обозначено в договоре, в том числе не только, например, указанием на этаж, общую площадь, количество комнат, но и путем обозначения его на плане создаваемого объекта.

Застройщик обязан уже при заключении договора с первым из участников представить в регистрирующий орган план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества находящихся в составе этого объекта жилых и нежилых помещений и площади каждого из них (ст.25-1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, ещё не построенные квартира, гараж, дача, нежилое помещение и т.д., т.е. существующие ещё только на бумаге, договором «закрепляются» за конкретным их будущим владельцем, и их перепродажа становится невозможной, поскольку каждая сделка (договор участия в долевом строительстве) включается при государственной регистрации в ЕГРП с четким указанием её предмета, и второй раз сделку с тем же предметом уже не зарегистрируют (хотя скептики говорят, что в нашей стране – по причине халатности или взяток – нельзя исключить «двойной» и «тройной» регистрации, но законодатель предусматривает и такой вариант: вводит ответственность регистрирующих органов).

Кроме того, предметом договора являются и денежные средства – инвестиции в строительство участника договора.

Как и по договору подряда, риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Если после внесения гражданином-инвестором денежных средств на строительство жилья застройщику выяснится, что он не имел права выступать в качестве застройщика, т.к. не соответствовал названным выше требованиям (хотя этого в принципе быть не должно: регистрирующий договоры орган должен отказать в регистрации договора), гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств (т.е. двойной ставки рефинансирования!) и возмещения сверх суммы процентов ещё и причиненных гражданину убытков.

Если же окажется, что без статуса застройщика лицо привлекает денежные средства дольщиков-юридических лиц либо граждан, но на строительство не жилья, а иных объектов, то в Законе никаких последствий вообще не предусмотрено. Значит, будет действовать общее правило: сделка. Не соответствующая требованиям закона, ничтожна – ст. 168 ГК РФ с последствиями в виде двусторонней реституции – ст. 167 ГК РФ; такая сделка вообще не подлежит государственной регистрации.

Жесткие требования закон предусматривает к форме договора: договор заключается только в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации (по месту строительства объекта) и считается заключенным только с момента такой регистрации. Если в процессе действия договора сторонами в него будут вноситься изменения, они тоже подлежат государственной регистрации, – ч. 3 ст. 25-1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним», Инструкция № 82.

Закон устанавливает и существенные условия договора (без включения любого из них договор не считается заключенным):

1) определение подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства конкретного объекта в соответствии с проектной документацией;

2) срок такой передачи. Он может быть определен календарной датой или истечением периода времени;

3) цену договора (т.е. размер инвестиций дольщика), сроки и порядок ее уплаты; причем это могут быть только денежные средства (ч. 1 ст. 3 Закона), но не встречные услуги или ценные бумаги, материалы и т.п.

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Изменение цены договора после его заключения возможно только в случае, если самим договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Нет препятствий для того, чтобы стороны установили цену договора, воспользовавшись возможностью привязки её к иностранной валюте в соответствии со ст. 317 ГК РФ.


^ 2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору. Поскольку права в принципе сводятся к требованиям выполнения контрагентом своих обязанностей, достаточно рассмотреть обязанности, имея в виду, что каждой из них соответствует право требования её исполнения другой стороной договора.

Главная обязанность участника долевого строительства – внести предусмотренную договором цену договора.

В договоре следует предусмотреть, как вносится цена договора: путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Если же в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем поэтапно, то систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения хотя бы одного очередного платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

В любом случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства (дольщик) уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Следует иметь в виду, что застройщик или дольщик могут требовать изменения или прекращения договора и по общим основаниям, предусмотренным в ГК РФ, например, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (в частности, при дефолте).

^ Обязанности застройщика:

1. Использовать полученные от инвесторов (участников) денежные средства исключительно для строительства предусмотренного договором объекта, причем в соответствии с проектной документацией.
   

2. Передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть, как правило, единым для всех участников долевого строительства (возможно исключение из этого правила).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки – а это трехкратная ставка рефинансирования!

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. (Изменение условий договора осуществляется в соответствии с правилами ГК РФ).

3. ^ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если будет установлено, что объект построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае же существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем (т.е. во внесудебном) порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств и уплаты процентов в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения застройщиком обязательства по возврату денежных средств участнику долевого строительства. При этом проценты начисляются за каждый день срока с момента внесения денег участником по договору до их возврата застройщиком – ч.3 ст. 7, ч 4. ст. 9 Закона.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

4. Застройщик обязан по требованию участника устранять недостатки, выявленные в течение гарантийного срока, который является существенным условием договора, не может составлять менее чем пять лет и начинает течь со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

По смыслу Закона (ст. 6), после истечения этого срока участник уже не вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством строительства, поэтому в интересах участника установить этот срок как можно большим, а не минимальным в пять лет.

5. Застройщик несет и определенные информационные обязанности перед инвестором, в том числе в силу ч. 2 ст. 21 Закона по его требованию обязан предоставлять ему практически любые документы. Подтверждающие его право выступать в качестве застройщика и относящиеся к возводимому объекту, в том числе, в частности, проектную документацию, которая может включать в себя более десяти томов, в связи с чем реализация этого требования на практике весьма проблематично.