Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»
| Вид материала | Курс лекций |
- Курс лекций для юридических факультетов. М., Московский университет мрд рф, Из-во "Щит-М", 90.11kb.
- Е. И. Каширина Международное гуманитарное право в вопросах и ответах учебное пособие, 169.91kb.
- Учебник для высших юридических учебных заведений и юридических факультетов Издание, 6908.05kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3140.99kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3143.98kb.
- Е. Л. Невзгодина предпринимательское право российской Федерации Омск 2006 Е. Л. Невзгодина, 5096.62kb.
- Ю. В. Федасова коммерческое право, 4350.61kb.
- Программа дисциплины «Корпоративное право» Для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 362.85kb.
- Рекомендовано Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, 7143.93kb.
- Учебник для студентов юридических вузов и факультетов, 10285.83kb.
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
Омский государственный университет
им Ф.М. Достоевского
Юридический факультет
Е.Л. Невзгодина
Правовой режим
недвижимого имущества
и особенности сделок с ним
Курс лекций по спецкурсу
для студентов высших юридических заведений
и юридических факультетов университетов,
обучающихся по специальности 12.00.03 «Юриспруденция»
Издание Омск
ОмГУ 2006
УДК 65.02
ББК 67.404
Н. 402
Рекомендовано к опубликованию кафедрой гражданского права и процесса юридического факультета ОмГУ в качестве учебного пособия
Рецензенты:
кафедра Гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России;
Президент Омского союза риэлторов, член Национального совета Российской гильдии риэлторов Н.П. Карпенко.
Автор: Невзгодина Елена Львовна, Заслуженный юрист России, к.ю.н., профессор, Заведующая кафедрой Гражданского права и процесса Омского государственного университета
Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2006. – 326 с.
Учебное пособие предназначено для изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью» по всем формам обучения, а также для углубленного изучения курса «Гражданское право» и содержит учебную программу спецкурса, планы и тексты лекций, список нормативных актов, научной литературы и материалов судебной практики для всех разделов курса и по отдельным темам, вопросы для контроля. Приведены примерные перечни тем курсовых и дипломных работ, магистерских диссертаций, а также примерный перечень вопросов к экзамену по спецкурсу.
Ó Невзгодина Е.Л., 2006
Ó Омский госуниверситет, 2006
СОДЕРЖАНИЕ
Введение (цели и задачи изучения спецкурса) 4
^ Учебная программа 6
Нормативный материал, литература и материалы судебной
практики ко всем темам учебной программы 11
Лекция 1. Понятие недвижимого имущества и особенности сделок с ним 12
Лекция 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
и сделок с ним 33
Лекция 3. Договор купли-продажи земельного участка 57
Лекция 4. Договор купли-продажи недвижимого имущества
(зданий, сооружений, нежилых помещений) 70
Лекция 5. Договор купли-продажи предприятия 96
Лекция 6. Особенности договора купли-продажи жилых помещений 118
Лекция 7. Договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости 146
Лекция 8. Договоры дарения и мены жилых помещений и иной недвижимости 162
Лекция 9. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением как
основания отчуждения жилых (нежилых) помещений 185
Лекция 10. Договор аренды земельного участка 204
Лекция 11. Договоры аренды зданий и сооружений 221
Лекция 12. Договор аренды предприятия 242
Лекция 13. Договор найма жилого помещения 254
Лекция 14. Договор о залоге недвижимого имущества 269
Вопросы к экзамену по спецкурсу «Сделки с недвижимостью» 295
^ Примерный перечень тем магистерских диссертаций 298
Примерный перечень тем дипломных работ 299
Примерный перечень тем курсовых работ 300
Введение
Цели и задачи спецкурса "Сделки с недвижимостью" определяются углубленным исследованием в его рамках понятия недвижимого имущества, особенностей его правового режима, правового регулирования государственной регистрации недвижимости и сделок с ней. Учебный материал по спецкурсу содержит правовой анализ всех основных предусмотренных действующим законодательством сделок с недвижимым имуществом, правила составления договоров, предметом которых является недвижимость, а также анализ соответствующего действующего (в том числе регионального) нормативного материала и правоприменительной практики.
Действующее гражданское законодательство Российской Федерации впервые в послереволюционной истории отечественного права столь широко включило в гражданский оборот недвижимое имущество. Закрепление в нормах Гражданского кодекса РФ возможности иметь на праве собственности различные виды недвижимости за любыми субъектами гражданского права повлекло становление и стремительное развитие рынка недвижимости в России.
Для граждан, для которых сделки с недвижимостью нередко имеют «судьбоносное» значение, эти сделки стали основным средством решения жилищных проблем, способом вложения средств с целью сберечь их от инфляции, а также источником дохода (сдача жилья в наем). Для любого юридического лица сделка с недвижимостью (покупка или аренда здания, нежилого помещения, предприятия, земельного участка) - обычно одна из первых сделок, совершаемых после его создания, и в процессе деятельности юридических лиц такие сделки совершаются достаточно часто – для достижения поставленных целей, извлечения доходов, обеспечения возврата кредитов (ипотека) и т.д. Для Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований сделки с недвижимостью - способ приватизации их имущества и пополнения соответствующего бюджета, поддержки развития предпринимательства и некоммерческих структур, решения иных вопросов, входящих в их компетенцию.
Специфические особенности недвижимого имущества вообще и отдельных видов этого имущества - в частности, его долговечность, социальная значимость и высокая стоимость по сравнению с другими объектами гражданских правоотношений – с одной стороны, необходимость учета не только частных, но и общественных интересов при совершении сделок с недвижимостью – с другой, обусловили существенные особенности правового регулирования всех сделок с недвижимостью. Причем практически каждый вид таких сделок имеет ещё и свои, присущие только этому виду правовые особенности1.
Особенности правового режима сделок с недвижимостью, их широкое распространение при несовершенстве законодательства, регулирующего правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним (находящегося в стадии становления и не лишенного пробелов и коллизионных норм), связанные с этим трудности в правоприменительной практике обусловливают целесообразность углубленного изучения студентами юридических вузов (в рамках гражданско-правовой и государственно-правовой специализаций) таких сделок на уровне спецкурса «Сделки с недвижимостью», который уже 12 лет читается на юридическом факультете Омского государственного университета (общим объемом 36 аудиторных часов).
В рамках спецкурса рассматриваются виды и специфические признаки недвижимого имущества и обусловленные ими особенности правового режима недвижимых вещей, закрепленные в нормах действующего гражданского и иных отраслей права (в частности, административного, семейного и земельного). Дается определение недвижимости, отсутствующее в законе.
Уделяется внимание особенностям правового режима недвижимого имущества как такового и отдельных его видов – предприятия, имущества в кондоминиуме, жилого помещения, незавершенного строительства, нежилых зданий и сооружений и отдельных помещений в них, а также земельных участков.
Анализируются правила о форме сделок с недвижимостью, несоблюдение которых ставит под сомнение действительность сделки. При этом указываются и характеризуются документы, которые должны составлять неотъемлемую часть содержания той или иной сделки с недвижимостью. Сопоставляются суть и значение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Проводится градация государственной регистрации прав на недвижимость, перехода прав на недвижимость и сделок с недвижимостью. Анализируются принципы и порядок государственной регистрации, особенности государственной регистрации отдельных видов прав и сделок с недвижимостью.
Программа спецкурса, далее, предполагает изучение особенностей отдельных сделок с недвижимым имуществом, их специфических особенностей. При этом обращается внимание на имеющиеся пробелы и коллизии в действующем законодательстве и предлагаются способы их решения. Теоретические положения увязываются с правоприменительной практикой, аргументируются предложения по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения с целью усиления гарантий защиты прав субъектов гражданского права и общественных интересов при совершении сделок с недвижимостью.
В конце текста лекции по каждой теме приводится перечень нормативного материала, список научной литературы, материалы судебной практики, перечень вопросов для самоконтроля, отвечая на которые студенты смогут проверить степень усвоения ими соответствующего материала. Даны также примерные перечни тем курсовых и дипломных работ, магистерских диссертаций. В конце учебного пособия приведен примерный перечень вопросов для подготовки к экзамену по спецкурсу.
Список нормативных материалов, материалов судебной практики и имеющейся специальной научной литературы дан с учетом возможности использования его студентами не только в процессе изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью» и углубленного изучения соответствующих тем курса «Гражданское право», но и для выполнения курсовых и дипломных работ, магистерских диссертаций.
Цель изучения спецкурса «Сделки с недвижимостью», обеспеченного учебным пособием, будет достигнута, если обучающийся, уже в качестве дипломированного специалиста, сможет свободно ориентироваться в соответствующем законодательстве, не встанет «в тупик», столкнувшись с его пробелами, коллизионными нормами, а найдет правильный выход из положения, будет способен юридически грамотно составить текст договора и любой иной документ, оформляющий сделки с недвижимостью, и сопровождать сделку с момента её подготовки и до прекращения действия возникшего из неё правоотношения, заблаговременно имея в виду и обходя опасности, связанные с весьма высоким уровнем риска таких сделок на отечественном рынке недвижимости.
^ УЧЕБНАЯ ПРОГРАММА СПЕЦКУРСА
"СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ"
Тема 1. Понятие недвижимого имущества и сделок с ним
Понятие и виды недвижимого имущества как объектов гражданских прав. Особенности правового режима недвижимого имущества.
Здания и сооружения как объекты недвижимости.
Жилые помещения как вид недвижимого имущества. Понятие и виды жилых помещений. Признаки, отличающие жилое помещение от нежилого. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Жилищный фонд.
Нежилые помещения. Понятие нежилых помещений и условия отнесения их к недвижимому имуществу.
Предприятие как особый вид недвижимого имущества. Состав предприятия. «Шансы» и «клиентелла» предприятия, их влияние на стоимость предприятия. Часть предприятия как объект недвижимости.
Земельные участки как вид недвижимого имущества. Соотношение понятий «земля» и «земельный» участок. Виды земельных участков в зависимости от избранного критерия их классификации и особенности правового режима отдельных видов земельных участков. Разграничение земельных участков по субъекту собственности на них. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Незавершенное строительство как объект недвижимого имущества.
Объекты незавершенного строительства: понятие и условия распространения на них правового режима недвижимого имущества.
Виды сделок с недвижимым имуществом и их особенности. Существенные условия сделок с недвижимостью. Форма сделок с недвижимостью и последствия её несоблюдения.
^ Тема 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
и сделок с ним
Понятие, значение и цели государственной регистрации. Объекты государственной регистрации. Разграничение государственной регистрации прав, перехода прав и государственной регистрации сделок. Понятие и виды прав на недвижимое имущества и сделок с ним, подлежащие государственной регистрации.
Органы в системе государственной регистрации и порядок регистрации. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью и государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество. Сроки регистрации. Основания для отказа в регистрации. Перечень документов, необходимых для регистрации. Открытость сведений о государственной регистрации и её пределы. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Особенности государственной регистрации прав на отдельные виды недвижимого имущества.
Основания и объем ответственности регистрирующих органов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г.Омске и Омской области.
^ Тема 3. Договор купли-продажи земельного участка
Понятие, особенности субъектного состава и предмет договора. Ограничения в распоряжении земельными участками. Понятие и юридическое значение кадастрового учета. Форма договора. Государственная регистрация перехода прав.
Условия и порядок купли-продажи земельного участка. Ответственность продавца за предоставление покупателю заведомо ложных сведений об обременениях земельного участка и иных фактах, заведомо влияющих на формирование воли покупателя на приобретение земельного участка.
Особенности договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Особенности купли-продажи земельного участка на торгах, проводимых в форме конкурса или аукциона.
^ Тема 4. Договор купли-продажи недвижимого имущества
(зданий, сооружений, нежилых помещений)
Понятие, субъектный состав и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. Форма и государственная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Исполнение договора купли-продажи недвижимости. Передаточный акт. Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору. Особенности ответственности сторон по договору.
Правовой режим земельного участка при продаже недвижимости и правовой режим недвижимости при продаже земельного участка, на котором она находится. Коллизии гражданского и земельного законодательства и пути их преодоления.
Особенности правового регулирования купли-продажи земельных участков.
Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Договор мены недвижимости. Проблема реализации преимущественного права покупки при мене доли в праве долевой собственности на недвижимость.
^ Тема 5. Договор купли-продажи предприятия
Понятие предприятия как предмета сделки и понятие договора купли-продажи предприятия. Определение состава и стоимости предприятия. Обстоятельства, влияющие на стоимость предприятия. Заключение и форма договора. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия и перехода права собственности на предприятие. Юридическое значение и последствия уведомления кредиторов о продаже предприятия. Исполнение договора. Последствия передачи предприятия покупателю с недостатками.
Особые случаи продажи предприятий: в порядке конкурсного производства при банкротстве; при обращении взыскания на заложенное предприятие, продажа государственных предприятий-должников.
^ Тема 6. Особенности договора купли-продажи жилых помещений
Понятие жилых помещений и обусловленность особенностей правового регулирования сделок по их отчуждению. Особенности права собственности на жилые помещения. Содержание и пределы правомочия распоряжения собственником жилым помещением. Юридическое значение цели сделок с жилыми помещениями.
Форма и государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения. Разграничение государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права на жилое помещение к покупателю. Возможность расторжения договора по обоюдному согласию сторон.
Защита прав и интересов несовершеннолетних сособственников жилых помещений, а также несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или сохраняющих право постоянного пользования отчуждаемым жилым помещением. Правовой статус лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи. Правовое положение членов семьи и бывших членов семьи собственника в связи с продажей жилого помещения.
Выкуп жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Проблемы, возникающие при продаже доли в праве общей собственности на жилое помещение.
Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений. Проблема задатка при продаже жилья.
Исполнение договора купли-продажи жилого помещения. Сохранение обременений жилого помещения.
^ Тема 7. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости
Понятие, субъектный состав и форма договора. Источники правового регулирования. Отграничение данного договора от участия граждан в жилищных строительных кооперативах. Застройщик как сторона в договоре. Предмет договора. План создаваемого объекта недвижимости, его юридическое значение.
Права и обязанности сторон. Условия привлечения застройщиком денежных средств граждан-инвесторов. Существенные условия договора. Требования, предъявляемые к качеству возводимого объекта. Передача выстроенного объекта. Право участника долевого строительства на односторонний отказ от договора.
Ответственность сторон по договору. Возмещение убытков и неустойка. Вид неустойки по соотношению со взыскиваемыми убытками. Защита законом «слабой» стороны в договоре.
Обеспечение исполнения обязательств застройщиком. Залог имущества в силу закона. Обращение взыскания на предмет залога.
^ Тема 8. Договоры дарения и мены жилых помещений и иной недвижимости
Понятие, специфические особенности и предмет договора дарения. Форма и государственная регистрация договора дарения недвижимости. Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости. Права и обязанности по договору дарения.
Основания ограничения и запрещения дарения. Возможность и порядок отмены дарения.
Дарение жилого помещения или иного недвижимого имущества в общеполезных целях (пожертвование).
Права членов семьи собственника жилого помещения в случае отчуждения им этого помещения по договору дарения.
Договор мены жилыми помещениями и иной недвижимостью. Соотношение его с договором купли-продажи. Условия договора.
^ Тема 9. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением
как основания отчуждения жилых (нежилых) помещений
Понятие и особенности договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предметом которых является недвижимое имущество. Субъектный состав договоров. Форма и государственная регистрация договоров.
Обременение рентой недвижимого имущества. Обеспечение выплаты ренты.
Особенности постоянной и пожизненной ренты. Выкуп постоянной ренты. Ответственность по договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением. Основания и последствия расторжения договоров по требованию одной из сторон. Иные основания прекращения договоров.
^ Тема 10. Договор аренды земельного участка
Понятие, виды и субъектный состав договора. Предмет договора. Срок в договоре. Форма договора.
Заключение договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора.
Права и обязанности сторон. Субаренда. Передача земельного участка в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Преимущественное право арендатора на покупку арендованного земельного участка. Арендная плата. Особенности прекращения договора аренды земельного участка.
Особенности договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Особенности заключения договора аренды земельного участка на торгах.
Ответственность по договору аренды земельного участка. Порядок и способы защиты прав и охраняемых законом интересов арендаторов земельных участков.
^ Тема 11. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений
Понятие и виды договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Понятие и стороны договора аренды зданий и сооружений. Субъектный состав договора. Условия договора. Предмет договора. Арендная плата. Виды и размер арендной платы. Срок договора. Последствия истечения срока действия договора.
Форма договора аренды зданий и сооружений. Государственная регистрация договора. Порядок передачи арендатору здания или сооружения.
Права и обязанности сторон по договору. Распределение обязанностей по ремонту арендованного здания, сооружения. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при продаже последнего. Субаренда. Правила заключения договора субаренды. Перенаем здания, сооружения. Отличие перенайма от субаренды.
Ответственность сторон по договору. Основания и порядок прекращения договора аренды здания или сооружения. Досрочное прекращение договора. Судьба улучшений арендованного здания, сооружения, произведенных арендатором. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.
Заключение договоров аренды нежилого фонда и жилых помещений, находящихся в собственности Омской области и муниципальной собственности г. Омска.