Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»
| Вид материала | Курс лекций |
- Курс лекций для юридических факультетов. М., Московский университет мрд рф, Из-во "Щит-М", 90.11kb.
- Е. И. Каширина Международное гуманитарное право в вопросах и ответах учебное пособие, 169.91kb.
- Учебник для высших юридических учебных заведений и юридических факультетов Издание, 6908.05kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3140.99kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3143.98kb.
- Е. Л. Невзгодина предпринимательское право российской Федерации Омск 2006 Е. Л. Невзгодина, 5096.62kb.
- Ю. В. Федасова коммерческое право, 4350.61kb.
- Программа дисциплины «Корпоративное право» Для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 362.85kb.
- Рекомендовано Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, 7143.93kb.
- Учебник для студентов юридических вузов и факультетов, 10285.83kb.
Такой признак предприятия, как использование его в предпринимательской деятельности, позволяет сделать три вывода.
Во-первых, имущественный комплекс для признания его предприятием должен фактически использоваться, т.е. должен быть работающим, "на ходу" (даже если временно деятельность его приостановлена, но нет препятствий для её продолжения). В противном случае утрачивается смысл в особом правовом регулировании положения предприятия.
Во-вторых, предприятие должно использоваться именно для предпринимательских целей - извлечения прибыли. Если имущественный комплекс используется без цели извлечения прибыли, он не образует предприятия, - например, медицинский комплекс - оборудование, используемый муниципальной поликлиникой для оказания медицинской помощи в рамках обязательного медицинского страхования.
В-третьих, состав предприятия всё время изменяется (продаются и покупаются объекты движимого и недвижимого имущества, причем они могут находиться в различных населенных пунктах и даже за границей, продается готовая продукция, реализуются права требования и долги, связанные с деятельностью предприятия, амортизируется и списывается то или иное имущество и т.д.).
Однако надо отметить, что законодатель не установил никаких правовых последствий, связанных с изменением состава уже зарегистрированного права на предприятие.
Заканчивая характеристику предприятия как вида недвижимого имущества, необходимо ещё раз отметить, что наличие в составе предприятия материальных объектов не является обязательным. Иными словами, будучи недвижимой вещью в силу закона, предприятие может вообще и не иметь "вещественных доказательств" своего существования, поскольку, к примеру, всё имущество предприятия могут составлять лишь имущественные права (обязательственные и вещные). Проявляется это, в частности, в том, что все необходимые для работы помещения и оборудование юридическое лицо - собственник предприятия может арендовать или пользоваться всем имуществом в силу иных соглашений с собственником этого имущества.
Признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества.
В то же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие и сделок с ним в целом, которая осуществляется только федеральным органом госрегистрации (Россгосрегистрацией), ещё и отдельную регистрацию прав и перехода прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия, – уже по месту нахождения этих объектов
Таким образом, предприятие является исключением из общего правила о том, что ГК РФ признает недвижимостью только вещи.
^ Земельные участки. Понятия «земля» и «земельный участок», хотя нередко и используются как синонимы (в том числе в главе 17 ГК РФ), на самом деле с позиций права не совпадают.
Объектами земельного права являются и земля как природный объект и природный ресурс, и земельные участки, а также их части (ст. 6 ЗК РФ). Объектом же гражданских прав (и соответственно, предметом сделок в качестве недвижимого имущества) могут быть только земельные участки или их части, если речь идет о делимом земельном участке.
При этом земельный участок признается делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за некоторыми исключениями, предусмотренными федеральным законодательством) – ст. 6 ЗК РФ.
Для возникновения земельного участка как объекта недвижимого имущества необходимы как минимум три условия: решение компетентного органа об образовании земельного участка, вынос его на местность, т.е. определение на местности его местоположения и границ, государственная регистрация этого участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера и выдачей собственнику соответствующего документа.
Земельный участок с позиций п.2 ст. 6 Земельного кодекса РФ – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данная редакция совпадает со смыслом ст. 261 ГК РФ.
Согласно ст. 261 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ право собственности на земельный участок распространяется и на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом.
Земли (соответственно, и земельные участки) разграничиваются по двум признакам: целевому назначению и в зависимости от уровня субъекта собственности.
Особенности правового регулирования вещных и обязательственных прав на земельные участки и сделок с ними определяются значимостью земли, иными словами - категорией земельного участка.
При отчуждении земельных участков или находящейся на нем недвижимости должен соблюдаться установленный в ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В принципе земельные участки находятся в гражданском обороте, с ними можно совершать сделки, как и с другими вещами: продавать, дарить, сдавать в аренду, в залог и распоряжаться ими иным способом, в том числе передавать по наследству, - но лишь постольку, поскольку соответствующие земли, к которым относится тот или иной земельный участок, не исключены из гражданского оборота или не ограничены в нем – ст. 260 ГК РФ.
Кроме того, даже для тех земельных участков, которые допущены к обороту, гражданское и земельное законодательство устанавливают определенные особые правила оборота, обусловленные значимостью данного объекта гражданских прав, касающиеся субъектного состава сделок с земельными участками, их оформления, сохранения целевого использования, критериев определения цены земельных участков по таким сделкам и др. особенности.
^ Объекты незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства в течение многих десятилетий не признавались недвижимостью в отечественном праве и считались, независимо от степени готовности объекта, по сути дела, набором строительных материалов. Впервые такие объекты были допущены в оборот ещё законодательством о приватизации государственных и муниципальных предприятий, что привело к формированию судебной практики, признавшей эти объекты в качестве особого вида недвижимого имущества в тех случаях, когда “недострой” представляет собой нечто такое, что невозможно переместить в пространстве без его разрушения или причинения несоразмерного ущерба его назначению.
Затем объекты незавершенного строительства были признаны недвижимым имуществом в ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в действующей редакции) “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 196-ФЗ – названы объектами недвижимости и в ст. 130 ГК РФ.
Объект незавершенного строительства (в отличие от строительных материалов) должен иметь все признаки недвижимого имущества: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.
Для того, чтобы незавершенное строительство юридически представляло собой недвижимую вещь, иначе – могло бы стать объектом права собственности и предметом сделок, прежде его владельцу необходимо зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства. В силу ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация такого объекта осуществляется региональным управлением федеральной регистрационной службы (например, Омской области) на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком, отведенным для строительства, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Классифицируя вещи как объекты гражданских прав на движимые и недвижимые, устанавливая особый правовой режим и незакрытый перечень недвижимых вещей, ст. 130 ГК РФ в то же время не дает понятия недвижимого имущества, а лишь называет отдельные его виды, причем перечень дан неполный, а лишь примерный. А отсюда - не исключены проблемы, связанные с отнесением того или иного объекта к недвижимости и соответственно с определением его правового режима.
Так, в недалеком будущем может стать достаточно острой проблема, связанная с неопределенностью по поводу отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с землей, но отделить его от земельного участка, на котором оно находится, достаточно сложно, при этом перемещение такого имущества без нанесения ему значительного ущерба и без изменения его назначения вполне возможно, однако использование по назначению в отрыве от данного или иного земельного участка практически невозможно.
Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на блоках. Законодательство и судебная практика за рубежом, в частности, в США рассматривают такие объекты в качестве "постоянных принадлежностей", т.е. таких вещей, которые при условии прикрепления их к недвижимости или вследствие их неразрывной связи с недвижимостью (в частности, с землей) в процессе использования признаются недвижимым имуществом.
В целом ряде случаев описание объекта недвижимого имущества представляет собой сложную техническую задачу (например, если это электростанция, подземные хранилища газа, железные дороги, подземные переходы с помещениями магазинов и выходом в них метрополитена, лыжные трассы, аэродромы, водопроводы, линии электропередачи, газопроводы и др.).
Учитывая существенную качественную неоднородность различных объектов, отнесенных законом к недвижимости, и столь же существенные особенности их правового режима, можно предложить лишь наиболее общее, не учитывающие специфики отдельных объектов, понятие недвижимого имущества.
Недвижимое имущество - это предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты, леса) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, космические объекты, суда и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок.
^ 2. Правовые особенности сделок с недвижимостью. Прежде чем определять особенности сделок с недвижимостью, законодатель должен был установить в целом тот объем и те пределы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранее в советском праве недвижимость была исключена из оборота практически почти полностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимое имущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона.
При этом никаких общих ограничений оборота недвижимости в действующем законодательстве не предусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природных объектов. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ).
Круг сделок с недвижимостью весьма широк и охватывает собой практически все основные виды гражданско-правовых договоров. Все сделки с недвижимостью можно классифицировать в зависимости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, к первой группе следует, например, отнести сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды, найма жилого помещения, доверительного управления недвижимым имуществом, ипотеки, безвозмездного пользования недвижимым имуществом и ряд других.
Особенности правового режима сделок с недвижимостью сводятся в основном к тому, они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой они ничтожны, причем договор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что вполне допустимо при заключении многих иных письменных сделок).
При этом письменная форма договора, как правило, предписывается законом независимо от срока, на который заключен договор и независимо от цены сделки.
^ В редких случаях закон требует нотариального удостоверения сделки. В то же время по желанию сторон сделки удостоверена нотариусом может быть любая сделка с недвижимостью, т.е. и в тех случаях, когда это по закону не требуется.
Вспомним, нотариальное удостоверение каких сделок обязательно в силу закона под страхом их недействительности?
Это: договоры ренты; пожизненного содержания с иждивением; договор уступки права и договор перевода долга по ранее нотариально удостоверенной сделке; соглашение об изменении или расторжении ранее нотариально удостоверенного договора; предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (по требованию закона или по желанию сторон); соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке; доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы; доверенность в порядке передоверия, доверенность на представительство при государственной регистрации прав или сделок в учреждении юстиции; завещание (кроме исключительных случаев); в семейном праве – брачный договор, соглашение об уплате алиментов, На таких сделках (письменных документах) делается удостоверительная надпись нотариуса.
Кроме того, нотариусы выдают свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, удостоверяют согласие супруга на распоряжение общим недвижимым имуществом супругов и на совершение с таким имуществом сделки, требующей нотариальной формы или государственной регистрации; печатью нотариуса также скрепляются листы закладной – ценной бумаги, удостоверяющей переход к другому лицу прав залогодателя по договору об ипотеке. Есть и другие документы, выдаваемые или удостоверяемые нотариусом, которые совершаются гораздо реже.
^ В ряде случаев сделка с недвижимостью приобретает юридическую силу только после её государственной регистрации, которая предписывается ГК РФ, но в отношении отдельных видов сделок необходимость их государственной регистрации может быть также (в дополнение к ГК РФ) установлена иными федеральными законами.
При этом в одних случаях закон требует государственной регистрации только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений, при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом).
В других же случаях необходима государственная регистрация и самой сделки, в силу которой происходит смена собственника недвижимости или такое право обременяется правами других лиц, и перехода права собственности в силу этой сделки (например, при продаже жилых помещений, предприятий). Более подробно вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним будут рассмотрены в дальнейшем.
К особенностям сделок с недвижимостью следует отнести и то обстоятельство, что в отличие от других сделок, связанных с переходом вещи в собственность или в пользование другого лица и не требующих обязательного указания на цену договора, сделка с недвижимостью не может считаться заключенной при отсутствии в ней условия о цене. Предмет и цена - существенные условия для любой сделки с недвижимостью. Кроме того, в подзаконных нормативных актах, связанных с куплей-продажей, арендой недвижимости, как правило, называются и иные существенные условия соответствующих договоров (распределение риска гибели недвижимости, являющейся предметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользу арендодателя и др.). Непосредственно в ГК РФ (п. 1 ст. 558) для договора купли-продажи жилого помещения указано такое существенное условие, как включение в договор купли-продажи жилья поименно лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его отчуждения (если таковые имеются), причем с указанием вида их прав на пользование жилым помещением (например, по договору найма, в силу завещательного отказа и т.д.).
Цель совершения сделки с недвижимостью, как правило, юридически безразлична, но в определенных случаях закон требует сохранения характера и цели использования предмета сделки. Это касается прежде всего земельных участков и жилых помещений.
После внесения изменений в Закон об ипотеке (залоге недвижимости) не осталось сделок с недвижимостью, которые не могли бы быть заключены через посредство представителя. И, как показывает практика, такие сделки достаточно часто совершаются через посредство представителя, в связи с чем на этом аспекте совершения сделок с недвижимостью целесообразно остановиться более подробно.
Если сделка совершается от имени ребенка-собственника или сособственника недвижимости его законным представителем или его опекуном, назначенным ему в установленном законом порядке, для совершения сделки по распоряжению правом подопечного на недвижимое имущество необходимо разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). То же касается совершения сделок опекунами от имени недееспособных подопечных, признанных таковыми в силу решения суда.
Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, а также гражданин, ограниченный в дееспособности, совершает сделку по распоряжению своим правом на недвижимость сам, но с согласия попечителя и разрешения органа опеки и попечителя. Те же согласие и разрешение потребуются таким гражданам для выдачи доверенности на заключение сделки, связанной с распоряжением их правами на недвижимость.
Согласно действующей редакции ст. 292 ГК РФ, если отчуждается жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками (или сособственниками) этого жилого помещения, но находящиеся под опекой или попечительством либо оставшиеся без родительского попечения, либо совершеннолетние граждане, находящиеся под опекой или попечительством (т.е. недееспособные или ограниченно дееспособные) и при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, для отчуждения жилого помещения тоже необходимо разрешение органа опеки и попечительства.
Зато в иных случаях (например, отчуждают жилое помещение родители малолетних детей в обычной семье) разрешения органа опеки и попечительства теперь не требуется. С учетом того, что по общему правилу право пользования жилым помещением члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение самого собственника (например, при продаже, дарении, мене этого помещения – п. 5 ст. 31), велика опасность, что дети могут оказаться без крыши над головой – в случаях, когда жильё продадут родители, хотя ещё и не «засветившиеся» в органе опеки и попечительства (который передает списки таких родителей в регистрационную службу) как не осуществляющие должного родительского попечения, но фактически таковыми являющиеся. Практика уже есть – имеются в виду тысячи беспризорных детей, ставшие таковыми из-за продажи их родителями приватизированных квартир в те годы. Когда приватизация и последующая продажа квартир разрешалась без участия детей, имеющих право пользования ими.
Дееспособные граждане и юридические лица могут совершать сделки с недвижимостью, пользуясь услугами представителей (поверенных), действующих в силу доверенности, выданной стороной с сделки. Доверенность может быть выдана как на совершение сделок с недвижимостью, так и на представление интересов при государственной регистрации, т.е. сделка может быть заключена непосредственно сторонами, а представление интересов при государственной регистрации стороны могут доверить другим лицам (или наоборот). В любом случае доверенность, по общему правилу, должна быть нотариально удостоверена - п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Заключение договора и представление интересов при государственной регистрации возможно на основании генеральной (нотариально удостоверенной) доверенности, которая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах без прямого указания на государственную регистрацию.
Особые требования установлены п.5 ст.576 ГК РФ к доверенности на совершение дарения: в ней должен быть указан предмет дарения и назван одаряемый. Если на регистрацию представлен договор дарения, заключенный по доверенности, не соответствующей указанным требованиям, то должно быть истребовано прямое одобрение сделки дарителем (ст.183 ГК РФ). Данное требование ограничивает полномочия руководителей филиалов по безвозмездному распоряжению имуществом. В случае безвозмездного отчуждения недвижимости руководителем филиала от имени юридического лица необходима либо специальная доверенность, либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица.
Определенные сложности может создать доверенность, выданная стороной договора супругу другой стороны. На практике имели место случаи, когда представитель продавца от его имени подписывал договор купли-продажи с собственной женой.
В силу ст.35 Семейного кодекса РФ нажитое имущество является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества). В данном примере представитель продавца выступал одновременно приобретателем имущества, т.е. как бы заключал сделку и самим собой. Но п. З ст.182 ГК РФ представителю запрещено совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Поэтому продавцам не следует выдавать доверенность супругу покупателя, это чревато возможностью признания впоследствии такой сделки недействительной.
В качестве сторон сделок с недвижимостью соблюдением установленных правил могут выступать унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия. Правовые особенности участия указанных субъектов гражданского права в тех или иных сделках с недвижимостью определяются тем, что они могут распоряжаться недвижимостью лишь с предварительного согласия собственника, создавшего такое предприятие, – муниципального образования, субъекта РФ или РФ в целом в лице уполномоченных органов.
Совершать сделки по распоряжению недвижимостью могут и учреждения – в случаях, когда предметом сделки становится недвижимое имущество, приобретенное учреждением на доходы, полученные им от правомерной деятельности, и учитываемое на отдельном балансе – п. 2 ст. 298 ГК РФ).