Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»
| Вид материала | Курс лекций |
- Курс лекций для юридических факультетов. М., Московский университет мрд рф, Из-во "Щит-М", 90.11kb.
- Е. И. Каширина Международное гуманитарное право в вопросах и ответах учебное пособие, 169.91kb.
- Учебник для высших юридических учебных заведений и юридических факультетов Издание, 6908.05kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3140.99kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3143.98kb.
- Е. Л. Невзгодина предпринимательское право российской Федерации Омск 2006 Е. Л. Невзгодина, 5096.62kb.
- Ю. В. Федасова коммерческое право, 4350.61kb.
- Программа дисциплины «Корпоративное право» Для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 362.85kb.
- Рекомендовано Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, 7143.93kb.
- Учебник для студентов юридических вузов и факультетов, 10285.83kb.
^ 3. Форма договора и государственная регистрация перехода права на недвижимость. Особые требования предъявляются законом и к форме договора купли-продажи недвижимости. Он должен заключаться в письменной форме и непременно путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность договора (ст. 550 ГК РФ).
Нотариальное же оформление договора продажи недвижимости не является обязательным (хотя и не возбраняется при наличии обоюдного у сторон на то желания). Имеется в виду, что установленное в ст. 131 ГК РФ правило о государственной регистрации прав на недвижимость и ряда сделок с ней учреждениями юстиции делает теперь как бы излишним нотариальное удостоверение большинства таких сделок (что, впрочем, не является единственным мнением среди юристов – ученых и практиков).
Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости не предусмотрена. Но зато государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю (т.е. фактически – регистрация вещного права на предмет договора у покупателя и прекращение права на него же у продавца.
При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В этом случае государственная регистрация осуществляется на основании решения суда.
Сторона, которая необоснованно уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на покупателя в силу заключенного договора купли-продажи недвижимости может любая сторона договора, т.е. не только покупатель, но и продавец недвижимости.
Так, по одному из судебных споров продавец - полное товарищество обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества (покупателя) к государственной регистрации перехода права собственности на проданное здание. Договор был заключен, здание уже было передано по передаточному акту и частично оплачено, но продолжало "висеть" на балансе продавца, так как покупатель не регистрировал переход права собственности на себя в связи с тем, что утратил к ней интерес к совершенной сделке из-за её убыточности.
Арбитражный суд такие действия покупателя квалифицировал как уклонение от государственной регистрации сделки и принял решение о регистрации перехода права собственности на здание на покупателя с возмещением убытков продавцу, выразившихся в расходах на содержание здания после его продажи, на уплату коммунальных платежей, налогов и т.д.
В тех случаях, когда в судебном порядке государственной регистрации на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости требует покупатель, ссылающийся на уклонение от регистрации продавца, но не исполнивший своей обязанности по оплате приобретенной недвижимости, продавец – ответчик по иску может защищаться путем предъявления встречного иска о расторжении договора в связи с существенным нарушением покупателем обязанности по договору.
Суд должен будет принять такой иск как встречный, так как его удовлетворение исключает возможность удовлетворения первоначального иска (покупателя к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю).
Следует ещё раз подчеркнуть, что государственной регистрации подлежит не сделка, а переход права на предмет сделки от продавца к покупателю. Сам же договор купли-продажи недвижимости, будучи консенсуальной сделкой, считается заключенным с момента его подписания сторонами. С этого момента он становится обязательным для сторон, и каждая из сторон вправе требовать от другой стороны выполнения её обязанностей по договору, вправе взыскивать убытки и предусмотренные договором санкции в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения контрагентом своих обязанностей, требовать государственной регистрации перехода права.
Однако и заключение, и исполнение этого договора сторонами (т.е. передача недвижимости покупателю, уплата им покупной цены) ещё не являются основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст. 550 ГК РФ). Таким основанием выступает лишь государственная регистрация перехода права собственности на купленную недвижимость к покупателю.
Например, покупатель здания в ситуации, при которой переход права собственности к нему не прошел государственной регистрации, не вправе предъявлять требования о повышении арендной платы, проведении ремонта, предоставления возможности осмотра здания и т.п. тому, кто является арендатором помещения в этом здании, так как покупатель до регистрации перехода права собственности на него юридически не является собственником купленной недвижимости.
В то же время в случае спора между контрагентами договора купли-продажи недвижимости по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве законного владельца в отношениях между ними покупателя, приобретшего недвижимость, хотя ещё не зарегистрировавшего свои права на неё.
Итак, любое вещное право на недвижимое имущество и переход этого права к другому субъекту в силу установленных законом оснований всегда требуют государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), а договоры с недвижимостью требуют такой регистрации (под страхом недействительности) лишь в случаях, указанных в законе. И договор купли-продажи зданий, сооружений такой регистрации не требует.
При регистрации перехода права собственности на купленную недвижимость к покупателю ему выдается Свидетельство о праве собственности, делаются записи в реестре о его праве собственности на недвижимость и о прекращении такого права продавца, а тексте договора купли-продажи недвижимости проставляется штамп о выдаче такого Свидетельства покупателю с указанием номера и серии бланка.
Если договор купли-продажи недвижимости предусматривает условие о продаже в кредит или с рассрочкой платежа, то продавец приобретает право залога на проданную недвижимость в силу закона – п.5 ст. 488 ГК РФ. Это значит, что покупатель приобретает право собственности на купленную недвижимость с момента выдачи ему Свидетельства о праве собственности, но распорядиться этой недвижимостью без согласия продавца покупатель не может до прекращения залога, т.е. до полной оплаты предмета сделки.
В таких случаях добавляется ещё одно регистрационное действие: регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. Такая запись делается в Едином гос. реестре и в Свидетельстве о регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. Причем регистратор должен сделать такую запись в реестре и в Свидетельстве самостоятельно, без заявления об этом продавца и без дополнительной платы за это действие, потому что ограничение здесь возникает в силу закона, т.е. помимо воли сторон.
В подтверждение регистрации залога в свою пользу продавец вправе получить выписку из Единого реестра (за отдельную плату).
Запись о залоге в ЕГРП погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты покупателем купленного имущества.
^ 4. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и ответственность по договору. Передача продавцом и принятие покупателем предмета договора (недвижимого имущества) оформляются передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым обеими сторонами. Обязанность продавца по передаче недвижимости покупателю признается исполненной после вручения ее покупателю с подписанием сторонами соответствующего документа об этом (однако норма эта диспозитивная - она применяется, если иное не предусмотрено законом или договором - ст. 556 ГК РФ).
Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ этой стороны от исполнения договора.
Следует иметь в виду, что передаточный акт не является обязательным приложением к договору купли-продажи недвижимости, его представление в учреждение юстиции не обязательно. Стороны вообще могут его не составлять или включить непосредственно в текст договора положение о передаче недвижимости покупателю с момента заключения договора без составления особого передаточного акта.
Тем не менее составление передаточного акта позволяет избежать многих споров впоследствии, является лишней гарантией против недобросовестности любой из сторон.
ГК РФ не регламентирует подробно ни содержание передаточного акта, ни момент его подписания. Наиболее целесообразно завершить процесс передачи недвижимости с подписанием соответствующего акта до государственной регистрации перехода права собственности на неё к покупателю, сопровождающемся выдачей покупателю Свидетельства о его праве собственности на купленный объект.
В противном случае может возникнуть коллизионная ситуация, когда после регистрации в Едином государственном реестре прав собственником недвижимости будет значиться уже покупатель, а фактически в силу п.1 ст. 556 ГК РФ договор будет считаться неисполненным и будет существовать возможность его расторжения.
В такой ситуации таится опасность, что указанный в реестре новый собственник может продать объект недвижимости другому лицу, а тот - иным лицам и вся эта цепочка соглашений может быть поставлена под угрозу, если в связи с неоплатой первым покупателем цены договора по иску первоначального собственника (продавца) сделка будет расторгнута.
Видимо, учитывая такую опасность и защищая добросовестного приобретателя, законодатель для договора продажи одного из видов недвижимого имущества - предприятия - установил необходимость предварительного подписания передаточного акта до государственной регистрации прав на приобретаемое предприятие (ст. 564 ГК РФ).
Для купли-продажи иной недвижимости такого правила не установлено. Представляется, что использование того же правила по аналогии при продаже любой недвижимости позволило бы обеспечить единство правового регулирования относительно процесса исполнения договора продажи любой недвижимости.
Целесообразно (хотя и без этого договор будет действителен) упомянуть в самом тексте договора продажи недвижимости передаточный акт: в какой срок он должен быть составлен и предъявлен продавцом, в какой срок с этого момента должен быть подписан сторонами договора и др. необходимые сведения, а также предусмотреть ответственность (в виде пени, например) за уклонение любой из сторон от подписания или за просрочку в подписании передаточного акта.
В процессе приемки приобретенной недвижимости покупателем может быть выявлено, что передаваемая недвижимость в чем-то не соответствует условиям договора. Покупатель может её принять, зафиксировав недостатки в передаточном акте. И здесь неприменимо правило ст.475 ГК РФ, относящееся к другим договорам купли-продажи, о том, что всякие претензии к продавцу можно предъявлять только в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом.
По договору купли-продажи недвижимости действует иное правило, направленное на усиленную защиту интересов покупателя: даже если покупатель примет недвижимость, которая не соответствует условиям договора, в том числе в случае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность же продавца в данном случае предусмотрена прежде всего общей для договоров купли-продажи статьей 475 ГК РФ: покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, или безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (п. 1 ст. 475 ГК РФ).
Если же нарушения требований к качеству являются существенными (неустранимыми, требуют несоразмерных расходов или затрат времени и т.п.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы (в силу ст. 557 и 475 ГК РФ). Но в силу специфики предмета договора (незаменимая вещь) покупатель даже при наличии существенных недостатков не может потребовать замены предмета сделки (товара) на аналогичный (хотя по другим видам договора купли-продажи такое требование у покупателя есть в силу ст. 475 ГК РФ). Такое ограничение в выборе требований покупателя недвижимости установлено в ст. 557 ГК РФ.
Поскольку по общему правилу п.1 ст. 556 ГК РФ с момента подписания сторонами передаточного акта, подтверждающего вручение недвижимости покупателю, продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товар, именно с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости (п.1 ст. 459 ГК РФ).
Эта норма (которая, однако, является диспозитивной), представляет собой отступление от общего правила ст. 211 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором, риск случайной гибели или случайного повреждения вещи несет её собственник.
Собственником же покупатель недвижимости может стать не раньше, чем будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данную недвижимость с выдачей ему Свидетельства о праве собственности, что обычно следует после фактической передачи недвижимости покупателю, т.е. ещё до того, как покупатель станет собственником приобретенного здания, сооружения.
Установленный законом переход риска случайной гибели или случайного повреждения купленного недвижимого имущества на покупателя ранее возникновения у него права собственности на это имущество объясняется стремлением законодателя поддержать соблюдение определенного баланса интересов сторон договора.
Ведь после поступления имущества во владение покупателя у него увеличивается объем правомочий в отношении этого имущества, он приобретает статус законного владельца и возможность использовать приобретенное имущество. Получаемые за счет этого преимущества и компенсируются нормами п. 1 ст. 459, п.1 ст. 556 ГК РФ о переходе риска случайной гибели или случайного повреждения имущества.
^ Покупатель в силу заключенного договора обязан принять недвижимость – предмет договора и заплатить продавцу покупную цену. На практике между сторонами договора возникают споры о последовательности действий сторон, о моменте оплаты предмета договора. Очевидно, что целесообразнее всего эти вопросы урегулировать уже при заключении договора и включить их в текст договора в качестве его условий.
Если этого не было сделано (что чаще всего и имеет место на практике), следует исходить из смысла и сравнительного (систематического) толкования п.1 ст. 454 ГК РФ, в силу которого покупатель должен 1) принять и 2) оплатить купленную вещь, т.е. вначале продавец должен выполнить свою обязанность по передаче товара покупателю и до исполнения этой обязанности продавцом покупатель не обязан оплачивать товар (если, конечно, предоплата полностью или частично не предусмотрена договором).
Под передачей же товара продавцом покупателю в анализируемом договоре понимается фактическая передача, подтверждаемая подписанием передаточного акта (п.1 ст. 556 ГК РФ).
При невыполнении покупателем своей обязанности по оплате переданной ему продавцом недвижимости продавец вправе задержать регистрацию перехода права собственности на неё покупателя, вправе в судебном порядке требовать либо уплаты денег, либо расторжения договора и при любом из двух избранных вариантов исков - возмещения убытков и взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ, если иной размер неустойки (пени) за задержку оплаты не был предусмотрен договором.
Обязанность покупателя по оплате приобретенной недвижимости является главной обязанностью покупателя, а её неисполнение, соответственно, квалифицируется как существенное нарушение условий договора и является достаточным основанием для вынесения судом по иску продавца решения для расторжения договора.
Приурочив момент возникновения права собственности у покупателя на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, к моменту государственной регистрации перехода права собственности на покупателя и одновременно определив момент исполнения этого договора датой подписания передаточного акта, законодатель не установил какого-либо предельного срока для такой регистрации, т.е. регистрация в принципе возможна и через годы после заключения договора.
Пленум Высшего арбитражного Суда РФ в п. 14 постановлении № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» специально подчеркнул, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
Очевидно, что такая ситуация отнюдь не способствует стабилизации гражданского оборота, нарушает саму идею государственной регистрации, направленную на достижение предельной прозрачности правового режима недвижимости, её законных владельцев, обременений, перехода права собственности на неё.
При продаже недвижимости на какое-то время происходит в силу закона как бы разделение титула собственника (продавца) и законного владельца (покупателя), ибо покупатель в течение определенного времени – с момента передачи ему купленного объекта недвижимости – пребывает в положении фактического владельца этой недвижимости при сохранении права собственности на неё за продавцом.
При таком «раскладе» в принципе не исключена ситуация, что недобросовестный продавец-собственник недвижимости уже после заключения договора с покупателем может продать её ещё раз – другому покупателю.
В целях защиты покупателя от недобросовестного продавца на период, пока покупатель ещё не зарегистрировал переход к нему права собственности на приобретенную недвижимость, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 14 вышеназванного постановления № 8 от 25 февраля 1998 г. предусмотрел, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю продавец не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
Однако, во-первых, устанавливая такой запрет, Высший Арбитражный суд выходит за пределы своих полномочий, подменяя своим решением волю законодателя. Во-вторых, такой запрет не защищает должным образом покупателя от недобросовестного продавца, если он нарушит данный запрет и всё-таки продаст одну и ту же недвижимость дважды, поскольку фраза «не вправе распоряжаться» проблемы не решает: ведь ничто не мешает ему заключить договор, требующий всего лишь простой письменной формы.
Очевидно, что и второй покупатель может оказаться добросовестным. Во всяком случае, в такой ситуации неизбежен судебный спор, по которому любой из покупателей (в качестве истца, либо ответчика, либо третьего лица на стороне ответчика) будет доказывать свое право на недвижимость.
Может ли первый покупатель требовать в судебном порядке признания второго договора недействительным? Действующее законодательство ответа на этот вопрос не дает.
До внесения необходимых изменений в законодательство в ситуации, когда недвижимое имущество до государственной регистрации перехода права собственности на него окажется проданным дважды, спор между покупателями об их праве на недвижимость, ставшую предметом двух договоров, должен решаться с учетом требований ст. 398 ГК РФ. Преимущество у того покупателя, которому вещь (недвижимое имущество) была передана раньше.
Если же вещь ещё не передана никому из покупателей, то преимущество имеет тот из них, с которым договор был заключен раньше, а если и это невозможно установить (например, если несколько договоров было заключено в один день), то тот покупатель, который раньше предъявит иск.
При этом положение не меняется, если ответчик по такому иску (т.е. покупатель, с которым договор был заключен позже или раньше, но предмет договора был передан не ему, а истцу – другому покупателю) уже успел зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество на свое имя: при наличии оснований для удовлетворения требования истца суд примет решение об аннулировании прежней регистрации и о регистрации перехода права собственности на неё к истцу.
Не может распорядиться купленной по сделке недвижимостью и покупатель, пока не будет зарегистрирован переход права собственности на него, ибо до этого момента он официально не имеет титула собственника имущества, которое приобрел по сделке и которым фактически уже владеет (что тоже нельзя не признать весьма необычной правовой конструкцией). Такая сделка покупателя должна квалифицироваться как ничтожная (ст. 168 ГК РФ).
Именно так решается вопрос в судебной практике. Так, по одному из споров было установлено, что индивидуальный предприниматель приобрел у АО нежилое здание с условием его платы в рассрочку, после чего и должна была состояться регистрация права собственности покупателя с выдачей ему Свидетельства.
Однако покупатель, не заплатив продавцу покупной цены, не зарегистрировав по этой причине свое право собственности на здание, продал его по договору другой коммерческой организации.
Арбитражный суд признал этот договор ничтожной сделкой, поскольку право собственности у индивидуального предпринимателя на это строение не возникло, а потому он не вправе был отчуждать его другому лицу3.
В этом примере мораль такова: если бы коммерческая организация-покупатель озаботилась заранее проверить наличие правоустанавливающего документа у продавца, она бы не села с ним рядом за один стол для заключения договора.
Продавец должен передать покупателю предмет договора свободным от любых прав третьих лиц либо уведомить покупателя об обременении продаваемого имущества правами третьих лиц (п.1 ст. 460 ГК РФ). В частности, нет препятствий и для продажи недвижимого имущества, в отношении которого заключен договор аренды, надо только уведомить об этом покупателя. Неисполнение продавцом указанной обязанности дает покупателю право требовать (по своему усмотрению) уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи (но не договора, обременяющего предмет сделки купли-продажи!).
Это правило конкретизируется применительно к договору аренды (и коммерческого найма) в ст. 617 ГК РФ, предусматривающей сохранение в силе таких договоров при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу. Такой переход не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
На практике нередки случаи, когда собственники недвижимости, сдавшие её по договору аренды или коммерческого найма жилого помещения, затем требуют в судебном порядке досрочного расторжения такого договора, мотивируя необходимостью срочно продать сданную в аренду недвижимость в ситуации, когда собственник испытывает большие финансовые трудности и не находится покупатель, готовый купить недвижимость, обремененную договором аренды.
Однако среди оснований для принудительного досрочного прекращения договора по инициативе наймодателя, исчерпывающе перечисленных в п.2 ст. 687 ГК РФ, такого основания не предусмотрено.