Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Курс лекций

Содержание Государственной регистрации требуют сделки (договоры) Не подлежат государственной регистрации любые предварительные договоры 3. Органы государственной регистрации и порядок регистрации. Книги учета документов

Подобный материал:

• Курс лекций для юридических факультетов. М., Московский университет мрд рф, Из-во "Щит-М", 90.11kb.
• Е. И. Каширина Международное гуманитарное право в вопросах и ответах учебное пособие, 169.91kb.
• Учебник для высших юридических учебных заведений и юридических факультетов Издание, 6908.05kb.
• В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3140.99kb.
• В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3143.98kb.
• Е. Л. Невзгодина предпринимательское право российской Федерации Омск 2006 Е. Л. Невзгодина, 5096.62kb.
• Ю. В. Федасова коммерческое право, 4350.61kb.
• Программа дисциплины «Корпоративное право» Для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 362.85kb.
• Рекомендовано Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, 7143.93kb.
• Учебник для студентов юридических вузов и факультетов, 10285.83kb.

^ Государственной регистрации требуют сделки (договоры):

• купли-продажи, мены жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (ст. 558, 567 ГК РФ), а также доли в праве собственности на жилье (ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного имущества залогодержателем (ст. 55 Закона об ипотеке);
  
• купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации или в процессе конкурсного производства при банкротстве владельца;
  
• отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ) и договоры отчуждения недвижимости с условием пожизненного содержания (ст. 601);
  
• дарения любого недвижимого имущества (cт. 574 ГК РФ), в том числе доли в праве собственности на недвижимость и договоры дарения недвижимости в форме пожертвования (ст. 582);
  

Все перечисленные сделки направлены на отчуждение имущества, и при совершении таких сделок производятся одновременно или с разрывом во времени два регистрационных действия:

1. регистрация самой сделки, которая осуществляется путем проставления штампа учреждения юстиции на договоре) и
   
2. регистрация права собственности приобретателя, которая подтверждается Свидетельством о гос. регистрации права его собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления).
   

Кроме сделок об отчуждении недвижимого имущества, государственной регистрации подлежат ряд сделок без отчуждения имущества:

• договоры аренды и субаренды зданий и сооружений, если договор заключен на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ) или на неопределенный срок, а аренды иного недвижимого имущества — независимо от срока (ст. 609 ГК РФ), в том числе аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ), аренды жилого помещения и аренды земельного участка;
  
• договор об ипотеке (ст. 339 ГК РФ).
  
• Требует государственной регистрации и договор об участии в долевом строительстве, который считается заключенным только с момента такой регистрации - п. 3 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; ст. 25-прим Закона о гос. регистрации.
  

Государственной регистрации требуют также акцессорные (дополнительные) сделки, т.е. направленные на изменение или прекращение ранее заключенного договора, в том числе соглашения об уступке права требования или переводе долга по зарегистрированной сделке; соглашения сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору; соглашение об изменении зарегистрированного договора, односторонняя сделка – отказ одаряемого от принятия дара, что возможно только до передачи дара по уже зарегистрированному договору дарения о дарении в будущем (ст. 573 ГК РФ).

Если сделка по приобретению имущества была заключена до введения в действие Закона о гос. регистрации, нет необходимости регистрировать её по новым правилам. Другое дело, как уже отмечалось, возникшее из этой сделки право собственности на недвижимость придется регистрировать по правилам нового закона в случае необходимости совершения сделки с этой недвижимостью.

Таким образом, обязательной государственной регистрации под страхом их недействительности требуют многие сделки с недвижимостью, но далеко не все. Во всех случаях требует государственной регистрации вещное право на недвижимое имущество, а сделки с недвижимостью в силу ст. 165 ГК РФ в случае отсутствия их регистрации будут ничтожны лишь в случае, когда закон требует их регистрации.

Например, не требуется на сегодняшний день государственной регистрации договора коммерческого (и социального тем более) договора найма жилого помещения или дачи (однако следует иметь в виду, что под наймом жилья по действующему законодательству понимается только сдача его физическому лицу для проживания в нём. Если же жилое помещение сдается по договору юридическому лицу, то здесь может иметь место только договор аренды, который при заключении его на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Не требуется государственной регистрации договора продажи недвижимости (кроме предприятия или жилого помещения) - ст. 550 ГК РФ необходима лишь письменная форма этого договора, и при её соблюдении договор действителен и потому обеспечен судебной защитой. Можно, например, в случае его неисполнения требовать исполнения в принудительном порядке, взыскивать убытки и т.д.

Другое дело, что покупателю всё равно не обойтись без «визита» в учреждение юстиции: ведь право собственности у него в силу ст. 223 ГК РФ на любую приобретенную недвижимость возникнет лишь после регистрации перехода к нему права собственности на приобретенную недвижимость.

Вообще говоря, если задаться вопросом, почему закон не требует гос. регистрации договоров купли-продажи недвижимости (кроме купли-продажи жилья и предприятий), но требует гос. регистрации всех договоров дарения любой недвижимости, - ответить будет сложно.

^ Не подлежат государственной регистрации любые предварительные договоры, по которым стороны обязуются в будущем заключить сделку, подлежащую государственной регистрации потому что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не само недвижимое имущество (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2001. № 5).

Предварительный договор в силу п.2 ст. 459 ГК РФ должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Так, если речь идет о предварительном договоре, предусматривающем в будущем договор купли-продажи или аренды недвижимости, этот предварительный договор должен быть облечен в письменную форму в виде одного документа, подписанного обеими сторонами.

Не требуется государственной регистрации для возникновения права собственности пайщика, полностью выплатившего паевые взносы за квартиру в ЖСК, за дачу, гараж в соответствующем потребительском кооперативе. В то же время, несмотря на то, что право собственности на такого рода недвижимость возникает с момента полной выплаты пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ), для совершения сделок с этой недвижимостью будет необходима предварительная регистрация права собственности на неё.

Вообще говоря, фактически при государственной регистрации, по сути дела, регистрируется одновременно - и сама недвижимость (если право на нее не было зарегистрировано ранее в порядке, предусмотренном Законом о гос. регистрации), и вещное право на неё с указанием правообладателя, и сделка с ней как основание смены правообладателя, и переход права собственности от одного собственника к другому в силу той или иной сделки или иного правового основания.

Если иное не предусмотрено законом, договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В некоторых случаях закон устанавливает раздельную регистрацию сделок и возникновения прав на недвижимость (например, при покупке предприятия – ст. 560, 564 ГК РФ). В других случаях государственной регистрации подлежит договор (купли-продажи, мены, дарения), но такая регистрация означает и переход права собственности на приобретенное жилье к покупателю.

При этом, однако, применительно к продаже недвижимости закон специально оговаривает, что в случаях, когда стороны все же начнут исполнять свои обязанности до того, как передача права собственности будет зарегистрирована (платить покупную цену, передавать предмет сделки покупателю и т.д.), договор не влечет за собой никаких изменений для их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Например, покупатель здания в ситуации, при которой переход права собственности на это здание не прошел государственной регистрации, не вправе предъявлять требования о повышении арендной платы, проведении ремонта, предоставления возможности осмотра здания и т.п. тому, кто является арендатором помещения в этом здании.

Очевидно, что законодательство о гос. регистрации ещё будет уточняться, станет более четким

Наряду с регистрацией прав на недвижимое имущество и ряда сделок с ним, обязательной государственной регистрации в силу п.1 ст. 131 ГК РФ подлежат сервитуты права ограниченного пользования «чужим» недвижимым имуществом.

Сервитут как право собственника недвижимого имущества требовать от собственника соседнего земельного участка, в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка, а также от собственника здания, сооружения, иного недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования таким участком или иным имуществом (ст. 274 – 277 ГК РФ), является основанием ограничения права собственника и любого его правопреемника.

Кроме того, ГК РФ выделяет такие разнообразные по природе правовые конструкции, обременяющие чужие права на недвижимость и подлежащие гос. регистрации, как ипотека (залог недвижимости) и её принадлежность – закладная, договоры доверительного управления недвижимым имуществом, арест имущества. Все их объединяет то, что они носят вещно-правовой характер. А значит, тот, к кому переходит (на праве собственности, на праве аренды и др.) недвижимость, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит (так, здание, сооружение можно продать только вместе "с арендаторами", если они есть; заложенное имущество можно купить (с согласия залогодержателя), но с риском обращения взыскания на это имущество, если продавец не выполнит обязательство, обеспеченное этим имуществом.

Предусмотрев обязательность государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и ряда сделок с ним, действующий ГК РФ не предусмотрел обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, за исключением договора ренты и его разновидности – договора доверительного управления имуществом.

Исключение в ГК РФ обязательности нотариального удостоверения большинства гражданско-правовых сделок представляется преждевременным. Нотариальная форма сделки придает сделке бóльшую достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта её совершения, является одной из существенных степеней защиты интересов добросовестной стороны (сторон) в сделке, предотвращения злоупотреблений, облегчает доказывание сделки и её условий в суде, позволяет в спокойной обстановке и с достоверностью передать деньги по сделке – покупную цену (особенно это актуально применительно к огромному количеству сделок с жильем, дачами, гаражами, земельными участками, совершаемых гражданами за наличные деньги).

Кроме того, если нотариус поможет юридически грамотно составить текст сделки, объяснить сторонам её последствия (например, объяснить, чем дарение отличается от завещания), то в учреждения юстиции нужно представлять уже надлежащим образом оформленные документы, что способны сделать далеко не все граждане, вынужденные всё равно обращаться к риэлторам, платить немалые деньги, и там никто ничего объяснять не будет.

Было бы логичным предоставить нотариусам удостоверять договоры с недвижимостью под страхом их недействительности, а регистрационным органам оставить лишь функции государственной регистрации прав, перехода прав и тех или иных сделок с недвижимостью.

Отсутствие государственной регистрации в тех случаях, когда она необходима в силу закона, влечет недействительность (ничтожность) сделки с недвижимым имуществом (п.1 ст. 165 ГК РФ). Однако это правило подлежит ограничительному толкованию: оно должно применяться лишь в случаях, когда в силу закона государственная регистрация выступает условием действительности сделки (например, договор о залоге недвижимости - п.3,4 ст. 339 ГК РФ).

В самом же ГК РФ в основном преобладает иная юридическая конструкция: если договор подлежит государственной регистрации, он считается заключенным лишь после такой регистрации (п.3 ст. 433 ГК РФ), т.е. последствием несоблюдения требования закона о государственной регистрации сделки является её незаключенность, т.е. практически её отсутствие, а значит – отсутствие изменений в правовом положении сторон (скажем, покупатель жилья не становится его собственником до гос. регистрации договор, зато продавец продолжает оставаться собственником, даже если деньги уплачены и жилое помещение фактически передано покупателю).

В то же время, защищая интересы добросовестной стороны в сделке, п. 2 ст. 165 ГК предусматривает исключение из этого правила: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Суд, разрешая спор, будет рассмат­ривать также и причины уклонения одной сторо­ны от регистрации. Если таковые будут признаны необоснованными, то суд вправе вынести решение о регистрации сделки и о возмещении другой сто­роне убытков, вызванных задержкой в регистра­ции (п.4 ст.165 ГК РФ). Но в случае признания судом уклонения от регистрации обоснованным (например, покупатель отказывается уплатить покупную цену) судебное решение может быть принято и не в поль­зу истца. При этом даже положительное решение суда само по себе не заменяет государственной регистрации, однако оно лишь порождает регистрирующего органа произвести государственную регистрацию сделки.

Таким образом, хотя ст. 165 ГК РФ предусматривает последствия несоблюдения и нотариальной формы сделки, и требования о её государственной регистрации, законодатель исходит из того, что в первом случае – сделка по общему правилу заключена, но недействительна, а во в втором – вообще не заключена.

Нотариальное удостоверение по желанию сторон возможно и тех сделок, которые по закону не требуют такого удостоверения (п.2 ст. 163 ГК РФ), государственная же регистрация осуществляется только в отношении только тех сделок, применительно к которым она признана обязательной.

И ещё: даже если сделка удостоверена нотариально, регистрирующий орган может отказать в её гос. регистрации, если нотариус удостоверил её в нарушение закона. Пунктом 1 ст.13 Закона о госу­дарственной регистрации установлено, если сделка не соответствует требованиям законодательства, в государствен­ной регистрации сделки или перехода прав на ее основании должно быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сдел­ки. И такое последствие должно иметь место даже в тех случаях, когда на регистрацию представлена сделка, удостоверенная нотариально.

Так, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст.176 ГК РФ) или одним из суп­ругов без согласия другого супруга (ст.35 Семей­ного кодекса РФ) являются оспоримыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной регист­рации таких сделок и перехода права на их основа­нии должно быть отказано.

Практически регистрирующие органы, определяя в силу п.1 ст. 13 Закона о государственной регистрации законность регистрируемой сделки, осуществляют проверку тех же условий действительности сделки, что и нотариусы, удостоверяющие сделку, а именно:

• право- и дееспособность сторон;
  
• наличие необходимых полномочий у пред­ставителей сторон сделки;
  
• соблюдение формы сделки:
  
• наличие в тексте договора установленных законом его существен­ных условий;
  
• принадлежность имущества лицу, распоря­жающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;
  
• соблюдение прав и законных интересов треть­их лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установлен­ных законом случаях;
  
• отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия — указание этих условий в договоре.
  

Таким образом, проверка законности сделок с недвижимостью осуществляется регистрационным органом независимо от формы сделки (простая письменная или нотариальная) и даже от того, подлежит ли сама сделка государственной регистрации или наличие такой сделки и её исполнение являются только основанием для регистрации перехода права.

Например, государственной ре­гистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ) и предпри­ятий как имущественных комплексов (ст.560 ГК РФ). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежи­лых помещений, садовых и дачных домов, земель­ных участков) государственной регистрации не требуется. Но в обоих случаях регистрации под­лежит переход права к покупателю (ст.551 ГК РФ), поэтому проверка законности договоров ку­пли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена не­зависимо от вида проданной недвижимости.


^ 3. Органы государственной регистрации и порядок регистрации. В 2004 году был принят пакет нормативных актов, существенно изменивших с 1 января 2005 г. структуру органов, осуществляющих гос. регистрацию (имеются в виду Указы Президента РФ № 1313 - 1316 и изменения, внесенные в Закон о гос. регистрации).

В настоящее время выстроена такая вертикаль исполнительной власти в сфере гос. регистрации: Министерство юстиции РФ – Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация, Служба) и её территориальные органы – Главные управления федеральной регистрационной службы, действующие в пределах территории каждого территориального регистрационного округа и осуществляющие непосредственно гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Границы округов устанавливаются Минюстом РФ, обычно они соответствуют территории субъекта РФ: например, Главное управление Федеральной регистрационной службы Омской области. Управления могут иметь при необходимости свои филиалы – в рамках одного или разных муниципальных образований.

Директор Федеральной государственной службы (Росрегистрации) назначается на должность Президентом РФ. Минюстом назначаются главные государственные регистраторы в территориальных округах, которые и являются руководителями территориальных округов Росрегистрации. Их заместители назначаются на должность директором Росрегистрации, а иные госрегистраторы в территориальных округах - назначаются на должность руководителем территориального округа Госсрегистрации.

Государственные регистраторы являются федеральными госслужащими. Они должны иметь высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее трех лет или опыт работы в службе госрегистрации не менее двух лет либо могут иметь иное высшее образование при опыте работы в службе госрегистрации не менее трех лет. В любом случае для назначения на должность госрегистратора лицо должно пройти специальное обучение (курсы) и сдать квалификационный экзамен – ст. 15 Закона о гос. регистрации.

Круг полномочий учреждений юстиции установлен в Законе о государственной регистрации, в ст. 13 которого установлен и порядок регистрации:

• прием документов, необходимых для регистрации и отвечающих требованиям этого закона – с приложением документа об уплате гос. пошлины;
  
• регистрация этих документов;
  
• правовая экспертиза документов и проверка законности сделки с недвижимостью;
  
• установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже ранее зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также установление иных оснований для отказа или приостановления регистрации;
  
• внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии оснований для отказа;
  
• совершение надписей на правоустанавливающих документах (например, сделках купли-продажи, мены, дарения) и выдача удостоверений о государственной регистрации.
  

Таким образом, существенную часть деятельности учреждений составляет то, что именуется правовой экспертизой а сама гос. регистрация выражается во внесении определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой реестр является общим для всей страны, при этом включение в него соответствующих данных происходит по одним и тем же для всей страны правилам.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя 1) правоустанавливающие доку­менты на недвижимое имущество, и 2) книги учета документов.

Дело открывается на каж­дый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все до­кументы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

^ Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Единый государственный реестр прав, дела правоустанав­ливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо докумен­тов или их частей не допускаются, кроме случаев, предусмотренных законом.

Единый государственный реестр прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информа­ции и в электронном виде). При несоответствии записей на бумажном и магнитном но­сителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. При несоответствии записей в Едином государственном рее­стре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ, а в запись вносятся необходимые изменения.

На учреждения юстиции возлагается обязанность учинять соответствующие записи в установленный срок (не позднее месяца) со дня подачи заявления о регистрации с приложением необходимых документов. За регистрацию взимается плата в предусмотренном субъектом Федерации размере.

Как уже отмечалось, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свиде­тельством о государственной регистрации прав.