Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Курс лекций

Содержание 3. Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Рекомендуемый библиографический список к лекции 3 Вопросы для контроля 2. Стороны договора.

Подобный материал:

• Курс лекций для юридических факультетов. М., Московский университет мрд рф, Из-во "Щит-М", 90.11kb.
• Е. И. Каширина Международное гуманитарное право в вопросах и ответах учебное пособие, 169.91kb.
• Учебник для высших юридических учебных заведений и юридических факультетов Издание, 6908.05kb.
• В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3140.99kb.
• В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3143.98kb.
• Е. Л. Невзгодина предпринимательское право российской Федерации Омск 2006 Е. Л. Невзгодина, 5096.62kb.
• Ю. В. Федасова коммерческое право, 4350.61kb.
• Программа дисциплины «Корпоративное право» Для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 362.85kb.
• Рекомендовано Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, 7143.93kb.
• Учебник для студентов юридических вузов и факультетов, 10285.83kb.

^ 3. Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 8 вышеназванного закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора, в том числе срока, до истечения которого должен быть произведен взаимный расчет. Причем такой срок не может быть более 90 дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным статьей 8 вышеназванного закона.

Сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки публичного образования – ничтожна.

Как уже отмечалось, при определенных условиях собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть принужден к продаже такого участка по решению суда.

Так, в соответствии со ст. 5 вышеназванного закона, в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок (часть земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статей 3 и (или) п.2 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», такие земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок.

Если не окажется покупателя, этот земельный участок или долю в праве общей собственности на него (который не может находиться в собственности владельца и подлежит отчуждению: превышение максимальных размеров, собственность иностранцев и др.) - должен приобрести субъект РФ или в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, - муниципальное образование по рыночной цене, сложившейся в данной местности – п. 3 ст. 5 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом преимущественное право на заключение договоров аренды таких участков приобретают их бывшие собственники, осуществившие отчуждение.

Определенные особенности предусмотрены в ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для совершения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки.

В принципе, любой участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать в доверительное управление или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Но в случае, если участников общей собственности более пяти, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных земельным законодательством (ст. 12 13, 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Здесь нужно различать случаи существования земельной доли без выделения в натуре земельного участка за счет этой доли и с выделением (и соответствующим оформлением). Без выделения земельной доли в натуре её собственник вправе продать её любому другому сособственнику либо сельхозорганизации или фермеру, использующим этот земельный участок (например, на праве аренды), причем извещать других сособственников о намерении продать долю не требуется. Распорядиться же земельной долей по своему усмотрению иным образом (например, продать постороннему лицу) можно только после выделения земельного участка в счет земельной доли и, конечно, с соблюдением преимущественного права покупки, с предварительной публикацией объявления о намерении продажи доли.


^ Рекомендуемый библиографический список к лекции 3


Нормативный материал


Федеральный закон от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» № 137-ФЗ.

Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» № 808 // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.

Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю: утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 // Российская газета от 10 августа 2002 г.

Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, Утверждено постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 г. № 475 // СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 2004.


Судебная практика


«Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”.


Литература


Андреев Ю. Рассмотрение земельных споров // Хозяйство и право. 1997. № 8,9.

Боголюбов С.А. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М. 2003.

Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. 2003. № 4-5.

Волков Г., Голиченков А., Козырь О. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации // Приложение к журналу «Хозяйство и право». 2002. № 1-2.

Галиева Р.Ф. Сделки с землей в нотариальной практике // Нотариус. - 1997. - № 6.

Галиновская Е.А. К вопросу об оформлении прав на земельные участки // Право и экономика. 2003. № 2.

Запольская С. Чья же это головная боль? // Эж-Юрист. 2002. № 42. Ноябрь.

Земельное право. Учебник /под ред. С.А. Боголюбова. М. 2004.

Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М. 1999.

Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И., Самончик О.А., Фомина Л.П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000. № 7.

Киндеева Е.А. Земля и здание едины // Бизнес-адвокат. 2002. № 20.

Кислов В. Дачные сотки в справках, налогах и рублях // Российская газета от 22 ноября 2002г.

Козырь О.М., Маковская А.А. Единая судьба земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.

Кокк Е. Земельные споры. Правомочия под вопросом // Эж-Юрист. 2004. № 48. Декабрь.

Комментарий к Земельному кодексу РФ // Хозяйство и право. Приложение. 2002. № 1-2.

Кошелев Я., Ромадин М. О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренды на земельный участок // Хозяйство и право. 2004. № 11.

Левшина Т. Л. Права на земельный участок при продаже находящейся на ней недвижимости // Право и экономика. - 1997. - № 10.

Медведев С. Некоторые аспекты реализации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком коммерческой организацией в контексте оборота недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2005. № 5.

Можаровский В. Оборот земельных участков в свете нового земельного законодательства // Хозяйство и право. 2002. № 11.

Невзгодина Е.Л. Переход права при продаже земельного участка или находящейся на нем недвижимости // Вестник Омского юридического института. 2004. № 1.

Оглоблина О.М. Сделки с землей в Российской Федерации. Учебно-практическое пособие. М. 1998.

Осокин Н.Н. Разрешение земельных споров по законодательству РСФСР // Вестник Московского ун-та. Сер.11. Право. 1992. № 1.

Певзнер А., Лазаревский А. Пленум ВАС РФ запретил выкуп участков // Эж-Юрист. 2005. № 24. Июнь.

Переход прав на участок: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа № ФОЗ-А04/04-2/1693 // Эж-Юрист. 2004. № 45.

Пискунова М.Г. Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. № 2-3.

Плотникова И. Переход прав на участок // Эж-Юрист. 2004. № 26. Июль.

Плотникова И. Переход прав на участок // Эж-Юрист. 2004. № 3. Январь.

Попов М.В. Продажа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий // Российское право. 2000. № 1.

Радченко С. Защищаемся от повышения арендной платы // Эж-Юрист. 2005. № 13. Апрель.

Романов В.И. Споры, возникающие из земельных отношений // Государство и право. 1996. № 10.

Семьянова А. Продажа части земельного участка // Право и экономика. 2004. № 12.

Суханов Е.Л. Вещные права в новом Земельном кодексе РФ // Экологическое право. 2003. № 1.

Тарасова Л. Оборот сельхозземель. Тяжелое бремя собственности // Эж-Юрист. 2004. № 38. Сентябрь.

Уткин Б. Фактическое пользование землей – что это? // Эж-Юрист. 2004. № 3. Январь.

Чиканова Л. Пользование «навеки» // Эж-Юрист. 2002. № 26. Июль.

Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. № 9.

Чубуков Г.В. Погребной А.А. Земельная недвижимость: сделки, правовое регулирование. Учебное пособие. М. 1997.

Эйриян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. 2004. № 9.


^ ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ

1. Что понимается под земельным участком?
   
2. Какими законами и иными правовыми актами, наряду с ГК РФ, регулируется порядок отчуждения земельных участков?
   
3. Каковы ограничения в распоряжении земельными участками в зависимости:
   
4. а) от категории земель,
   
5. б) от субъектного состава?
   
6. Какие земли исключены из гражданского оборота? Почему?
   
7. Какие сделки могут совершаться с целью отчуждения земельных участков?
   
8. Как оформляется продажа земельных участков?
   
9. Какие условия не могут быть включены в договор купли-продажи земельного участка?
   
10. Каковы права покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке? В чем может заключаться такая информация?
    
11. Каковы особенности отчуждения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения?
    
12. Каковы особенности отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, в том числе на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения?
    
13. Каковы возможные обременения земельного участка и каково их значение при отчуждении земельных участков?
    
14. Какие субъекты гражданского (земельного) права имеют исключительное право на приобретение тех или иных земельных участков? Чем это обусловлено?
    
15. В каких случаях собственник земельного участка может быть принужден к его продаже?
    
16. При каких условиях может иметь место принуждение юридического лица к покупке земельного участка?
    
17. Каковы особенности отчуждения земельных участков на торгах? В чем различие торгов в виде конкурса и в виде аукциона?
    
18. Возможна ли продажа земельного участка без одновременной продажи зданий, иных строений, находящихся на нем и принадлежащих: 1)продавцу земельного участка, 2)иному лицу.
    
19. Какие субъекты права и при каких условиях имеют преимущественное право покупки отчуждаемого земельного участка?
    

Лекция 4.

Договор купли-продажи недвижимого имущества

(зданий, сооружений, нежилых помещений)


План лекции

1. Понятие, субъектный состав и существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.
   
2. Стороны договора.
   
3. Форма и государственная регистрация перехода прав по договору.
   
4. Исполнение договора и ответственность сторон по договору.
   
5. Правовой режим земельного участка или недвижимости на нём при продаже того или другого.
   
6. Продажа доли в праве общей собственности на недвижимость.
   

1. Понятие, субъектный состав и существенные условия договора. Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи и регулируется отдельным - седьмым - параграфом в главе 30 ГК РФ "Купля-продажа" (ст. 549 - 558). Договор имеет свою специфику, определяемую спецификой предмета договора - недвижимостью.
   

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил для договора, регулирующего куплю-продажу недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств, и прежде всего неразрывной связью объектов недвижимости с теми земельными участками, на которых они расположены. Кроме того, поскольку недвижимое имущество по срав­нению с другими объектами обладает, как правило, повышенной цен­ностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. Далее, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законода­тельством устанавливается целый ряд ограничений по их участию в граждан­ском обороте. И, наконец, недвижимость является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также обусловливает определенную специфику а правового регулирования связанных с ней отношений.

Определение договора дано в ст. 549 ГК РФ: это такой договор, по которому одна сторона - продавец обязуется передать в собственность другой стороны - покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ.

Таким образом, правила о продаже недвижимости должны применяться и к договору купли-продажи объектов незавершенного строительства, и воздушных и морских судов, и космических объектов - за теми изъятиями, которые установлены на уровне федеральных законов.

В данном договоре важное значение придается таким его условиям, как предмет, цена, порядок передачи и некоторые другие.

Существенным условием договора продажи недвижимости, впрочем, как и любого другого гражданско-правового договора, является прежде всего предмет договора. Однако применительно к данному договору условие о предмете специально детализируется в ст. 554 ГК РФ: такое условие считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого имущества. При отсутствии этих данных в тексте договора он не считается заключенным, а следовательно, нельзя требовать его исполнения, государственной регистрации перехода права, привлекать к ответственности за неисполнение договора.

Закон устанавливает одинаковый правовой режим, в том числе правила государственной регистрации и оборота и для зданий, и для сооружений, поэтому нет необходимости специально вдаваться в вопрос об их разграничении. Проблема в другом: каковы критерии отнесения сооружения к обособленному объекту недвижимого имущества?

Особое значение этот вопрос приобретает при создании коммуникаций (водоводов, линий электропередачи, газопроводов и т.д.), когда соответствующими службами в эксплуатацию принимаются участки этих коммуникаций (особенно в сельской местности), например, от улицы до определенного здания), которые не могут обособленно эксплуатироваться. Однако формальные основания для признания их объектами недвижимого имущества с соответствующей государственной регистрацией в качестве таковых отсутствуют. На практике в связи с этим появляются такие, например, объекты недвижимого имущества, как 10 метров трубопровода или столбы с проводами.

Очевидно, что необходим правовой акт, который бы определял критерии сооружения как самостоятельного объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в качестве такового и способного выступать в качестве самостоятельного предмета сделок с недвижимостью.

В отличие от других договоров договор купли-продажи недвижимости обязательно должен предусматривать в качестве существенного условия, кроме предмета, и цену имущества (ст. 555 ГК РФ). Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение договора должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, не применяются к любым договорам, предметом которых является недвижимое имущество. В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете и цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ).

С целью определения объективной цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика.

Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 555 ГК РФ).


^ 2. Стороны договора. В качестве продавца в большинстве случаев выступает собственник имущества. В случаях, когда продавцом недвижимости является государственное или унитарное предприятие или учреждение, созданное любыми собственниками, нужно иметь в виду, что эти юридические лица не могут иметь никакого имущества на праве собственности. Имущество принадлежит им либо на праве хозяйственного ведения (предприятия), либо на праве оперативного управления (учреждения и казенные федеральные предприятия). На продажу унитарным или казенным предприятием закрепленной за ними недвижимости необходимо согласие собственника этой недвижимости (соответственно Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) в силу ст. 295, 296 ГК РФ.

Сделки по отчуждению имущества, совершенные такими субъектами вопреки ограничениям, установленным в указанных статьях ГК РФ, являются недействительными с момента их совершения (ничтожными). Более того, поскольку унитарные и казенные федеральные предприятия в силу ст. 49 ГК РФ обладают (в отличие от иных коммерческих организаций) специальной (целевой) правоспособностью, сделка по отчуждению недвижимого имущества, закрепленного за предприятием, может быть квалифицирована как ничтожная и в том случае, когда она совершена с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника закрепленного за предприятием имущества, но отчуждение имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению.

Учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного правления, вообще не вправе отчуждать закрепленное за ними имущество или приобретенное за счет средств, выделенных им по смете (ч.1 ст. 298 ГК РФ). Однако если учреждение в законном порядке осуществляет приносящую доходы деятельность, то и доходы от неё, и приобретенное на эти доходы имущество находятся в самостоятельном распоряжении учреждения и учитываются на отдельном балансе (п.2 ст. 298 ГК РФ). Следовательно, приобретенное таким образом имущество учреждение вправе отчуждать самостоятельно, не испрашивая согласия собственника имущества учреждения.

Те же правила действуют в отношении унитарных, казенных предприятий и в отношении учреждений, когда они выступают в договоре купли-продажи недвижимости в качестве покупателей.

Правомочия продавца на продаваемое им недвижимое имущество подтверждаются соответствующим Свидетельством ("титулом"), выдаваемым государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель всегда имеет возможность предварительно убедиться в принадлежности предмета договора продавцу на законном основании, а получив справку из регистрирующего органа - в отсутствии запрета на продажу, обременений (ареста, ипотеки, аренды) приобретаемого объекта недвижимости.

При совершении сделки по продаже недвижимости нужно учитывать и некоторые другие моменты для исключения в последующем признания этой сделки недействительной. Так, если продавцом недвижимости является акционерное общество, то нужно помнить, что в Уставе АО могут быть предусмотрены пределы полномочий генерального директора или президента по отчуждению имущества (например, может быть предусмотрено, что он вправе единолично решить вопрос о продаже недвижимости стоимостью до 20 процентов балансовой стоимости активов общества).

Если в Уставе вообще никаких ограничений нет, то нужно руководствоваться статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", согласно которой крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров. Несоблюдение правило порядке совершения крупной сделки может повлечь её недействительность в случае оспаривания в суде.