Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»
| Вид материала | Курс лекций |
- Курс лекций для юридических факультетов. М., Московский университет мрд рф, Из-во "Щит-М", 90.11kb.
- Е. И. Каширина Международное гуманитарное право в вопросах и ответах учебное пособие, 169.91kb.
- Учебник для высших юридических учебных заведений и юридических факультетов Издание, 6908.05kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3140.99kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3143.98kb.
- Е. Л. Невзгодина предпринимательское право российской Федерации Омск 2006 Е. Л. Невзгодина, 5096.62kb.
- Ю. В. Федасова коммерческое право, 4350.61kb.
- Программа дисциплины «Корпоративное право» Для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 362.85kb.
- Рекомендовано Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, 7143.93kb.
- Учебник для студентов юридических вузов и факультетов, 10285.83kb.
^ 7. Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение. Правила продажи доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество с соблюдением преимущественного права других сособственников (ст. 250 ГК РФ) полностью распространяются и на продажу доли в праве собственности на жилое помещение и были рассмотрены в предыдущей лекции, в связи с чем нет необходимости вновь возвращаться к этим правилам и проблемам, возникающим при их применении.
Специфической же применительно к отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение является иная проблема, решение которой нередко невозможно без решения суда о принудительном возмездном отчуждении доли одного из сособственников с выплатой ему другими сособственниками денежной компенсации. В этом случае речь идет практически о принудительной продаже доли сособственника по решению суда. Причем принуждение это может быть обращено как к продавцу, так и к покупателю – в зависимости от содержания исковых требований.
В связи с осуществленной массовой приватизацией жилых помещений, которые, как правило, приватизировались членами семьи на праве общей – долевой или совместной (до внесения изменений в закон о приватизации жилья) - собственности, в связи с расторжением браков между супругами, приобретшими жилье в период состояния в браке, а также в связи с возникновением общей долевой собственности на жилище в результате наследования судам приходится рассматривать весьма значительное количество споров между сособственниками.
Между тем нормы главы 16 ГК РФ, регулирующей правовой режим общей собственности, некоторые возникающие в практике судов вопросы вообще никак не решают, а иные вопросы решают либо слишком неопределенно, либо вообще, на мой взгляд, неприемлемо.
Необходимую ясность в соответствующие вопросы, возникающие перед судами, попытались внести высшие судебные инстанции России в постановлении, посвященном применению судами части первой ГК РФ № 6/8 от 1 июля 1996 г.
Тем не менее, во-первых, по ряду вопросов необходимой ясности так и не достигнуто, а во-вторых, в указанном судебном постановлении содержатся, по сути дела, новые нормы права, не только не восполняющие пробел, но и противоречащие нормам ГК РФ, что само по себе недопустимо даже в том случае, когда это мотивируется соображениями целесообразности.
Разделу имущества, находящегося в общей собственности, и выделу из него доли посвящена в основном ст. 252 ГК РФ, причем в связи с отсылкой к ней, имеющейся в п. 3 ст. 254, она регулирует соответствующие вопросы применительно к праву и долевой, и совместной собственности.
Наиболее четко и вполне обоснованно в ГК РФ решен вопрос о возможности и условиях раздела жилого помещения между сособственниками в натуре: при отсутствии по этому вопросу соглашения между сособственниками каждый из них вправе требовать раздела общего имущества или выдела своей доли, при этом при вынужденном разделе с несоразмерностью выделяемого имущества применительно к долям сособственников тот сособственник, которому выделена часть имущества, превышающая его долю в общей собственности, обязан выплатить соответствующую денежную сумму или предоставить иную компенсацию другим сособственникам (п.З ст. 252 ГК РФ).
^ Проблемы начинаются в ситуации, когда раздел имущества в натуре между сособственниками невозможен. Прежде всего возникает вопрос о том, что следует понимать под невозможностью раздела имущества в натуре между сособственниками применительно к жилому помещению?
Если исходить из буквального текста п. 2 ст. 252 ГК РФ, то под невозможностью раздела следует понимать только причинение несоразмерного ущерба жилому помещению, находящемуся в общей собственности.
Но совершенно очевидно, что применительно к разделу жилого помещения между сособственниками невозможность его раздела в натуре в большинстве случаев обусловлена другими причинами, а именно невозможностью их совместного проживания, что имеет место, например, во многих случаях наследования жилья в общую собственность.
Учитывая это, п. 35 вышеназванного постановления высших судебных инстанций дает распространительное (расширительное) и более соответствующее реалиям действительности (применительно к жилому помещению) толкование понятия невозможности раздела общего имущества между сособственниками или выдела доли в натуре одному из них без причинения несоразмерного ущерба этому имуществу, понимая под таким ущербом, в частности, и невозможность использования имущества по целевому назначению, и неудобство в пользовании.
Однако такое толкование, будучи явно предпочтительным с позиций потребностей правоприменительной практики, явно не соответствует тексту и смыслу п.З. ст. 252 ГК РФ, где речь идет о невозможности раздела общего имущества в натуре только при причинении несоразмерного ущерба этому имуществу, но не о причинении неудобств сособственникам. В этой связи представляется необходимым внести соответствующие изменения в п.З ст. 252 ГК РФ.
Однако как быть в такой ситуации, когда эти "другие участники" отказываются выплатить одному из сособственников по его требованию стоимость его доли по рыночным ценам, т.е. купить её, ссылаясь на отсутствие средств либо на нежелание приобретать в собственность долю этого сособственника?
Вот типичный пример из практики:
После смерти отца два брата (несособственники этого жилого помещения и не проживавшие в нем на момент открытия наследства, а потому не имеющие преимущественного права на неделимую вещь при разделе наследства по правилам ст. 1168 ГК РФ) унаследовали в равных долях двухкомнатную квартиру, состоящую из двух смежных комнат. Один из них вместе с семьей из трех человек вселился в эту квартиру ещё до оформления наследственных прав. Другой наследник, также обремененный семьей, нуждающийся в улучшении жилищных условий и не имеющий реальной возможности пользоваться своей долей, обратился в суд с иском к брату о выплате ему стоимости его доли по сложившимся рыночным ценам с целью использования затем этих денег на приобретение жилья для своей семьи (другого наследственного имущества, за счет которого можно было бы компенсировать долю в квартире другого брата, отец не оставил).
Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что он является инвалидом 1 группы, имеет на иждивении двух несовершеннолетних детей, а потому не в состоянии выплатить истцу требуемую сумму. Кроме того, ответчик вполне обоснованно указывал на недопустимость принуждения его к приобретению имущества (доли в праве собственности на квартиру) в собственность против его воли.
Как должен поступить суд в этой и подобных ситуациях, постоянно возникающих в работе судов? Если суд всё-таки применит п.3 ст. 252 ГК РФ и обяжет ответчика выплатить истцу половину стоимости унаследованной квартиры (т.е. обяжет ответчика приобрести долю в имуществе в собственность), то это противоречит закону, в частности, содержанию правоспособности субъектов гражданского права (ст. 18 ГК РФ) и ст. 218 ГК РФ, пункт первый которой предусматривает исчерпывающий и основанный исключительно на свободном волеизъявлении субъекта гражданского права перечень оснований приобретения права собственности, в том числе путем совершения сделки купли-продажи.
Имеющееся в силу ст. 250 ГК РФ у сособственника право по своему усмотрению распорядиться своей долей (в совместной собственности - предварительно выделив и зарегистрировав её в установленном порядке) при отказе других участников общей собственности от преимущественного права покупки не решает проблемы, ибо, во-первых, практически нереально найти покупателя "со стороны" на эту долю, а во-вторых, если кто-то всё-таки приобретет эту долю, то окажется перед той же проблемой, что и продавец доли до её продажи: реально пользоваться этой долей невозможно, а продать - проблематично.
Невозможно в данном случае решить спор и путем продажи всего жилого помещения с последующим разделом вырученной суммы между сособственниками пропорционально их долям, так как по крайней мере один из сособственников на момент спора пользуется этим жилым помещением и, следовательно, продажа последнего предполагала бы судебное выселение этого сособственника по основанию, не предусмотренному жилищным законодательством, что недопустимо. Да и сама продажа как таковая недопустима в принудительном порядке.
Такая же "тупиковая" с позиций действующего законодательства ситуация сплошь и рядом возникает при расторжении брака между супругами - сособственниками жилого дома, квартиры, когда один из них, освободивший жилое помещение вследствие невозможности дальнейшего совместного проживания, пытается добиться от другого денежной компенсации своей доли в праве общей собственности на жилое помещение.
Между тем выход должен быть найден и предусмотрен в законе, поскольку многочисленные судебные споры такого рода носят явно гражданско-правовой характер и затрагивают весьма существенные, иногда жизненно важные интересы граждан.
Представляется, что для ситуации, когда один из сособственников фактически пользуется всем жилым помещением, принадлежащим на праве общей собственности двум или более сособственникам, а раздел (выдел) жилого помещения в натуре невозможен по любым причинам, причем пользующийся жилым помещением сособственник не желает или не может выплатить денежную компенсацию долей другим сособственникам, следует установить правовую норму, аналогичную содержащейся в ст. 68 Жилищного кодекса РСФСР и предусматривающую возможность судебного (принудительного) обмена спорного жилого помещения между нанимателем и членами его семьи на жилые помещения в разных домах или квартирах.
Соответственно, сособственнику, не пользующемуся жилым помещением и не имеющему такой возможности, должно быть предоставлено законом право в случае отказа другого сособственника (сособственников), фактически пользующегося всем жилым помещением, выплатить стоимость "чужой" доли, требовать в судебном порядке мены этого жилого помещения на жилые помещения меньшей стоимости в разных домах, квартирах.
При этом истец должен представить суду подобранные им варианты мены с учетом размера долей истца и ответчика, а суд при разрешении спора должен учитывать, кроме соответствия предложенных вариантов мены, размер долей спорящих сторон, заслуживающие внимания доводы и интересы истца и ответчика и членов его семьи, которые должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика. Но это правило нужно ввести в закон (в ГК), а до тех пор – тупик.
Нередки в судебной практике и прямо противоположные ситуации, когда один из сособственников жилья, фактически пользующийся всем жилым помещением и не имеющий возможности им распорядиться по своему усмотрению (продать, поменять), обращается с иском в суд к другому сособственнику, фактически не пользующемуся жилым помещением, не претендующему на это, но и отказывающемуся от получения денежной компенсации своей доли с прекращением права собственности на неё.
ГК РФ в п. 4 ст. 252 предусмотрел порядок разрешения такого рода спора лишь для случая, когда доля сособственника (ответчика по иску) незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
При такой ситуации суду предоставлено право и при отсутствии согласия ответчика обязать остальных сособственников выплатить ему денежную компенсацию. Такое решение проблемы не вызывает возражений, кроме использования в приведенной норме глагола "обязать".
В принципе суд не может налагать на истца обязанности, о которых истец не просит. Правильнее было бы указать в приведенной норме на право истца требовать в судебном порядке лишения ответчика права собственности на долю в принадлежащем на праве общей собственности жилом помещении с компенсацией ему рыночной стоимости этой доли.
Вышеназванное руководящее судебное постановление от 1 июля 1996 г., учитывая возникающие в судебной практике проблемы, пошло при решении последних ещё дальше по пути установления исключений из правила о праве всех сособственников на общее имущество, указав в п. 35, что в отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь (следовательно, и жилой дом, квартиру) в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в её использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Приведенная норма представляется вполне разумной и обоснованной, позволяющей во многих случаях защитить заслуживающие внимания интересы истца, однако она, по сути дела, является самостоятельной нормой права (что само по себе недопустимо) и более того - противоречит действующей редакции п.4 ст. 252 ГК РФ, допускающей принудительное лишение одного из сособственников на долю в праве общей собственности на имущество по требованию другого сособственника лишь при условии незначительности доли последнего. По сути дела, в п. 35 вышеназванного судебного постановления речь идет о новом, не предусмотренном в законе, основании принудительного изъятия у собственника имущества независимо от его стоимости и значимости, что существенно затрагивает интересы собственника и в соответствии с п.2 ст. 235 ГК РФ не допускается иначе, как по основаниям, предусмотренным законом.
В этой связи представляется целесообразным включить это основание в п.4 ст. 252 ГК РФ, указав в нем, что в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в её использовании, по его иску, независимо от размера долей остальных участников общей собственности, не имеющих такого интереса и не пользующихся этой вещью, с компенсацией последним стоимости их доли.
Если ответчик проживает в данном жилом помещении либо не проживает, но не имеет иного постоянного места жительства, а также при обосновании им любых иных обстоятельств, подтверждающих его существенный интерес в сохранении права собственности на долю в праве собственности на жилье, суд не вправе без его согласия лишить его своим решением собственности на долю, причем независимо от величины его доли.
Так, судебная коллегия Омского областного суда по гражданским делам обоснованно отменила решение районного суда, удовлетворившего иск Ш. К бывшему супругу о признании за ней права собственности на всю квартиру с выселением ответчика и выплатой ему денежной компенсации его доли.
Районный суд мотивировал свое решение тем, что доля ответчика незначительна, так как составляет всего 1/23 часть «идеальной доли квартиры», а совместное проживание супругов и несовершеннолетнего сына истицы в силу неприязненных отношений является невозможным.
Между тем суд первой инстанции не учел, что факт невозможности совместного проживания по причине прекращения брачных отношений сам по себе не может быть основанием принудительного прекращения права собственности одного из супругов на квартиру.
Суд не учел также и то обстоятельство, что в ситуации, когда у ответчика нет другого жилья и соответственно он имеет существенный интерес в использовании спорной квартиры, сособственником которой он является, незначительность его доли также не может послужить основанием для принудительного лишения его права собственности на долю и выселения из квартиры практически «на улицу».
^ Рекомендуемый библиографический список к теме 6
Нормативный материал
Порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых военнослужащим, увольняемым с военной службы, гражданам, уволенным с военной службы, а также гражданам, подлежащих переселению из закрытых и обособленных военных городков: утвержден постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. // Российская газета. 1999. 7 апреля.
Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним: Утверждена Минюстом РФ от 20 июня 2004 г. № 126, Зарегистрирована в Минюсте РФ 22 июля 2004 г. Рег. № 5938 // Российская газета от 29 июля 2004 г.
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. Утверждена Министерством юстиции РФ от 6 августа 2001 г. №233. Зарегистрирована в Минюсте РФ 16 августа 2001 г. № 2881 // Российская газета от 22 августа 2001 г.
Судебная и нотариальная практика
Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ // Закон. 1998. № 6.
Судебная практика по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. № 4.
Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8.
Нотариальная практика России // Российская юстиция. 1999. № 4; № 7.
Литература
Андреев Н.Ю. Договор передачи или купли-продажи // Дело и право. 1996. № 11.
Болотов В.А. О защите жилищных прав несовершеннолетних // Российская юстиция. 1996. № 3.
Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция. 2003. № 3.
Бутырин А. Судебные споры о качестве жилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 7.
Веселов И. Регистрация сделок с жилыми помещениями / Юрист. 1999. № 7.
Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом или квартиру. М. 1995.
Егоров Р. Правовое обеспечение деятельности агентств недвижимости // Хозяйство и право. 2002. Приложение к № 9.
Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право. 1999. № 6.
Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 1999. № 12.
Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки // Закон. 1996. № 8.
Кичихин А.Н., Марткович Н.А., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М. 1997.
Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. Январь-февраль.
Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. - 1997. - № 10.
Куприянов А. Можно ли продать собственный дом? // Российская юстиция. 1996. № 8.
Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 1997. № 4, 1998. № 3.
Макаров Г. Предприятие, работник и жилой фонд // Хозяйство и право. 1999. № 1.
Невзгодина Е.Л. Договоры, связанные с отчуждением жилых помещений в судебной практике вестник Омского юридического института МВД России. 1998. № 2.
Невзгодина Е.Л., Иванищева И.Н. Проблемы права собственности на жилое помещение в судебной практике // вестник Омского юридического института МВД России. 1998. № 2. л.
Невзгодина Е.Л. Правовые особенности договора купли-продажи жилых помещений // Проблемы гражданского права и процесса. Сборник научных работ. Омск. ОмГУ. 2003 (В библиотеке ОмГУ – 2 экз.).
Невзгодина Е.Л. Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений // Там же (В библиотеке ОмГУ – 2 экз.).
Невзгодина Е.Л. Проблемы судебной практики по делам, связанным с правом собственности на жилье // Актуальные проблемы правоприменения и правотворчества: Сборник научных трудов. Омский юридический институт. 2003.
Невзгодина Е.Л. Правовые особенности продажи доли в праве общей собственности на жилье // Вестник ОмГУ. Серия «Право». 2004. № 1 (В библиотеке ОмГУ – 2 экз.).
Невзгодина Е.Л. Проблемы защиты прав граждан на жилые помещения // Сборник научных трудов, посвященный 10-летию Конституции РФ. Кемеровский госуниверситет. Кемерово. 2004.
Невзгодина Е.Л. Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение // Саратов. СГАП. 2005. № 4. (41). Часть 1.
Печерский В., Тараненко В. Рынок жилья и прокурорский надзор // Закон. 1996. № 8.
Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних // Российская юстиция. 2004. № 2.
Репин В. Сделки по отчуждению жилого дома или квартиры // Советская юстиция. 1993. № 12.
Сделки с недвижимостью // Дело и право. 1996. № 11.
Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М. 1998.
Семенов С. Квартира без обмана // Российская газета. 1997. 17 февраля.
Скловский К. О применении закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2000. № 5.
Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. № 7.
Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. № 11. Макаров Г. Предприятие, работник и жилой фонд // Хозяйство и право. 1999. № 1.
Чефранова Е. Приобретение жилья по государственным жилищным сертификатам // Российская юстиция. 2000. № 2.
Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. № 11.
^ ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ
- Каково соотношение понятий «недвижимость в жилищной сфере», «жилищный фонд» и «жилое помещение»?
- Каковы последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений?
- В чем выражаются ограничения собственника в распоряжении жилым помещением путем продажи? Чем они обусловлены?
- Что понимается под жилым помещением? Может ли собственник всего жилого помещения (дома, квартиры) продать только долю в праве собственности на это жилое помещение? Аргументируйте свой ответ ссылками на закон.
- Какие жилые помещения могут быть предметом договора купли-продажи?
- Обязательно ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилого помещения?
- Видите ли Вы преимущества нотариального удостоверения такого договора? Если – да, то чем они выражаются?
- Каковы особенности продажи жилого помещения, право постоянного пользования которым имеют несовершеннолетние или недееспособные члены (бывшие члены) семьи собственника?
- В каких случаях орган опеки и попечительства должен отказать в даче разрешения на продажу жилого помещения, право пользования которым имеют несовершеннолетние или недееспособные члены семьи?
- Каковы существенные условия договора купли-продажи жилого помещения?
- Как складывается продажная цена жилого помещения, от чего она зависит?
- Какое право имеют сособственники при продаже одним из них своей доли в праве собственности на жилое помещение? Каковы последствия нарушения такого права?
- Каков порядок исполнения договора купли-продажи жилого помещения?
- Каковы наиболее часто встречающиеся в судебной практике основания признания судом договора купли-продажи недействительным или расторжения договора?
- Что можно посоветовать покупателю жилого помещения, узнавшему об обременении последнего договором найма: 1) краткосрочного, 2) долгосрочного - после заключения договора?
- Может ли супруг, чье согласие не было получено другим супругом, купившим квартиру, требовать в судебном порядке расторжения этого договора?
- Как Вы определите правовой статус бывшего члена семьи продавца жилого дома, сохранившего право пользования жилым помещением в нем после продажи? Аргументируйте свое мнение.
- Какие варианты, основываясь на законе, Вы можете предложить сособственнику, не пользующемуся жилым помещением, если другие сособственники не возражают против его вселения, но отказываются выплатить ему стоимость его доли в праве собственности на это жилое помещение?
- Может ли быть обеспечено задатком заключение договора купли-продажи жилого помещения? Аргументируйте свое мнение ссылками на нормы права.
- Охарактеризуйте юридическое положение риэлторских фирм (риэлторов) в процессе заключения договоров купли-продажи жилых помещений.