Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 ... 20 21 22 23 24 25 26 27 ... 35

^ Рекомендуемый библиографический список к темам 8 и 9

Нотариальная практика

Нотариальная практика России. О договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением // Российская юстиция. 1999. № 10.

Литература

Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т.IV: Отдельные обязательства. СПб. 1904.

Бару М.И. Договорные обязательства о содержании // Ученые записки Харьковского юридического института. Вып.3. Харьков. 1948.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М. 2000.

Дареная квартира: плюсы и минусы // Известия. 1995. 8 февраля.

Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М. 1900.

Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. № 5.

Ерошенко А.А. О договоре содержания // Советское государство и право. 1955. № 11.

Ерошенко А.А. Правовое регулирование отношений пожизненного содержания // Советская юстиция. 1970. № 6.

Кабалкин А. Договор мены // Российская юстиция. 1997. № 4.

Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания // Советская юстиция. 1974. № 6.

Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999. № 9.

Маслов В.Ф. Договоры с условием пожизненного содержания // Советское государство и право. 1954. № 6.

Махноносов Э. Коллизии законодательства: по воле, а не по праву // Эж-Юрист. 2003. № 41. Октябрь.

Махноносов Э. По воле, а не по праву // Эж-Юрист. 2003. № 41. Октябрь.

Невзгодина Е.Л. Отмена дарения как санкция // Межвузовский сборник научных трудов "Юридическая ответственность". Омск. 1998.

Невзгодина Е.Л. Договор дарения недвижимости // Актуальные вопросы теории и практики гражданско-правового регулирования общественных отношений: Материалы межвузовской научно-практической конференции. Омск. Омская академия МВД РФ. 2004.

Невзгодина Е.Л. правовые проблемы договора дарения //Вестник Омского университета. Серия «Право». 2004. № 1 (В библиотеке – 2 экз.).

Невзгодина Е.Л. Договор мены недвижимости и преимущественное право покупки // Вестник Омского университета. 2005. № 3. (В библиотеке ОмГУ–2 экз.).

Нотариальная практика // Российская юстиция. 1999. № 10.

Пахомов А. Купля-продажа с правом пожизненного содержания // Закон. 1998. № 7.

Репин В. Сделки по отчуждению жилого дома или квартиры // Советская юстиция. 1993. № 12.

Рясенцев В.А. Договор об отчуждении имущества на условиях пожизненного содержания // Социалистическая законность. 1945. № 102.

Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М. 1996.

Цыбуленко З.И. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1998. № 6.

^ ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ

Что понимается под рентой? В чем экономический смысл договоров ренты?
Каковы существенные условия договора ренты?
В чем существенные различия между договором постоянной и договором пожизненной ренты?
Какие требования предъявляются законом к форме договора ренты?
В чем выражается обременение рентой недвижимого имущества?
Каковы юридические гарантии выплаты ренты?
В чем выражается ответственность за просрочку выплаты ренты?
В чем суть права на выкуп постоянной ренты? Как определяется выкупная цена?
В каких случаях вправе требовать выкупа ренты получатель ренты?
Как определяется минимальный размер постоянной и пожизненной ренты?
Кто несет риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты постоянной и пожизненной ренты?
Каковы правовые особенности договора пожизненного содержания с иждивением?

Лекция 10.

Договор аренды земельного участка

План лекции

Особенности субъектного состава, срок и заключение договора.
Права, обязанности арендодателя и арендатора и особенности прекращения договора.
Защита прав арендаторов.

Особенности субъектного состава, срок и заключение договора. Особенности договора аренды земельных участков как вида недвижимого имущества обусловлены значением земли как основы жизни и деятельности человека, как природного ресурса, важнейшей составной части природы.

Правовое регулирование аренды земельных участков основывается прежде всего на нормах гражданского законодательства, в то же время земельное законодательство устанавливает определенные правила, относящиеся к договору аренды, исходя из особенностей данного вида недвижимости вообще и категории земель, к которому отнесен арендуемый земельный участок, - в частности. К числу важнейших законодательных актов в области земельного права, регулирующих аренду земельных участков, относятся Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Площадь земельных участков, которые могут одновременно находиться в аренде у одного арендатора, не ограничивается, в том числе по отношению к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения (п.6 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Для передачи в аренду земельного участка он должен пройти государственный кадастровый учет с присвоением ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, кадастрового номера.

Это правило относится и к земельным участкам, находящимся в долевой собственности. Кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду, прилагается к договору аренды.

Договор аренды земельного участка независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно) и подлежит государственной регистрации.

В качестве арендаторов земельных участков могут выступать как граждане, так и юридические лица с оговоркой в п.1 ст. 22 Земельного кодекса РФ о том, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, прямо предусмотренных Земельным кодексом РФ. Однако никаких специальных норм, ограничивающих либо запрещающих аренду земли иностранными гражданами и лицами без гражданства по сравнению с арендой земли гражданами Российской Федерации Земельный кодекс РФ не содержит.

Что касается иностранных юридических лиц, никакие специальные требования к ним при аренде земельных участков Земельным кодексом РФ также не предусмотрены.

Напомним, что ограничения существуют только в возможности для таких субъектов иметь землю на праве собственности (но не аренды). Так, единственное исключение, введенное в Земельный кодексе РФ в отношении иностранных граждан, юридических лиц и лиц без гражданства сводится к тому, что они не могут обладать на праве собственности земельными участками (или долями в праве собственности на земельные участки), находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).

Кроме того, те же субъекты, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля таких субъектов (иностранных граждан, иностранных юридических лиц , лиц без гражданства) составляет белее чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения ( или долями в праве собственности на земельные участки) только на праве аренды, но не собственности (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, действующее гражданское и земельное законодательство не содержит особых правил (ограничений) по приобретению иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами земельных участков на условиях аренды.

Земельный кодекс РФ исходит из того, что по общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении Российской Федерации — собственника земельных участков, указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ в качестве исключенных из оборота. То же положение содержится в п. 11 ст. 22 Земельного кодекса РФ — запрет на передачу в аренду изъятых из оборота земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В числе таких случаев-исключений можно назвать п. 2 ст. 16 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", допускающий аренду земельных участков на территории национальных парков, которые относятся к землям, исключенным из оборота.

Исключением из общего правила о передаче земли в аренду только ее собственником является предусмотренное п. 10 ст. 22 Земельного кодекса РФ положение о том, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Особый порядок предусмотрен для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства на них объектов недвижимости. Предоставление таких земельных участков в аренду, по общему правилу, осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов на передаваемом в аренду земельном участке (либо – без согласования, когда участок предоставляется для строительства жилья) и (тоже – по общему правилу), причем на основании проведения торгов в виде аукционов или конкурсов на продажу права на заключение договора аренды земельного участка.

Без проведения торгов договор аренды земельного участка из земель государственной, муниципальной собственности может заключаться лишь в тех случаях, когда объявление о передаче в аренду такого участка было опубликовано заблаговременно, но поступила лишь одна заявка.

Гражданский кодекс РФ (ст. 270) разрешает выступать в качестве арендодателей и тем лицам, которым земельный участок предоставлен в постоянное пользование. Необходимо лишь согласие на это собственника земельного участка. Земельный же кодекс РФ (п. 4 ст. 20) в императивной форме это запрещает. В данном случае налицо коллизия норм гражданского и земельного права, которая ждет своего решения со стороны законодателя.

Напомним, что лицами, имеющими право иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут быть граждане, получившие такое право до введения в действие Земельного кодекса РФ и не пожелавшие участок приватизировать, а также государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного управления. Иные юридические лица, имевшие такое право ранее, обязаны (по своему выбору) переоформить его на право аренды или приобрести эти земельные участки в собственность до 1 января 2006 г. (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148).

Причем Постановление Пленума ВАС РФ 3 11 от 24 марта 2005 г. (п. 7) предусматривает, что реализовать своё право на выбор по отношению к земельному участку собственник недвижимости на нем может только однажды: если изберет вариант аренды, то впоследствии лишается права на приватизацию (выкуп) земельного участка (насколько это правило соответствует закону – вопрос спорный, скорее это нелегитимная поправка к закону).

Предельный срок договора аренды установлен лишь применительно к сдаче земельных участков для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ – 1 год (п.7 ст. 22 Земельного кодекса РФ), и к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения – 49 лет (п.3 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Однако арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, имеет преимущественное право (при прочих равных условиях) на заключение договора на новый срок, в том числе применительно к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 621 ГК РФ, п.3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п.5 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Такое преимущественное право имеется у арендатора, кроме случаев:

- когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду (или покупку) данного земельного участка (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ);

- когда граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ);

когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ, т.е. когда арендатор использует арендуемый земельный участок не по назначению или вообще не использует, использует с нарушением экологической обстановки и допускает иные нарушения, указанные в ст. 46 Земельного кодекса РФ.

В некоторых случаях законодатель устанавливает минимальные сроки аренды. Так, в силу п. 6 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы только на праве аренды (т.е. не подлежат продаже) и на срок не менее 5 лет.

^ Заключение договора: договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления единого документы, в качестве существенных условий должен содержать условия о предмете и цене и подлежит государственной регистрации независимо от срока договора.

Как уже было отмечено, договор аренды земельного участка из земель государственной, муниципальной собственности заключается по инициативе (по заявлению) будущего арендатора без проведения торгов, если претендент только один и при условии, что предварительно было опубликовано сообщение о наличии предлагаемых в аренду участков в средствах массовой информации, причем договор может быть заключен не ранее чем через месяц после такой публикации.

Но если заявления на аренду одного и того же участка подали два и более претендентов, такой земельный участок предоставляется в аренду на торгах (конкурсах или аукционах). Порядок проведения торгов урегулирован (всё равно – в отношении продажи или аренды) в ст. 38 Земельного кодекса РФ и в ст. 447-449 ГК РФ.

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587).

Следует ещё раз подчеркнуть, что речь идет здесь об аренде земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Частный собственник заключает договор аренды с кем хочет – с соблюдением земельного законодательства.

Без проведения торгов земельные участки могут предоставляться в порядке, предусмотренном ст. 34 Земельного кодекса РФ, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам малочисленных народов Сибири, Севера, дальнего востока для всякого хозяйствования, а также гражданам для сенокошения и выпаса скота. Но в этих случаях выкуп арендованного участка в собственность не допускается.

При наличии в совокупности следующих условий:

земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности,
является неделимым,
в здании, находящемся на таком участке, помещения принадлежат одним физическим или юридическим лицам на праве собственности, а другим – на праве хозяйственного ведения, либо всем лицам – на праве хозяйственного ведения,

все владельцы помещений в здании имеют право на приобретение земельного участка под ним в аренду (но не в собственность). Если же в здании, находящемся на неделимом земельном участке, все помещения принадлежат их владельцам на праве собственности, они имеют право выбора: заключить договор купли-продажи в долевую собственность или аренды этого участка – п.3 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Если заключается договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, то его от имени арендодателей подписывают либо все они лично), т.е. все сособственники, либо любое лицо, имеющее доверенности от всех сособственников, удостоверенные нотариусом или должностным лицом органа местного самоуправления.

И ещё: сособственник земельного участка может продать свою долю и без выделения её в натуре, но сдать в аренду (т.е. не весь участок, находящейся в долевой собственности, а свою долю) – только после выделения участка в натуре в соответствии с его долей.

^ 2. Права, обязанности арендатора и особенности прекращения договора. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Более широкий, чем по другим договорам аренды, объем прав предоставлен в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатору при передаче участка в субаренду.

По общему правилу, в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

В данном случае Земельный кодекс РФ и выступает тем иным законом, в соответствии с которым для передачи земельного участка в субаренду согласия собственника участка не требуется, но необходимо его уведомление, если договором между собственником и арендатором не предусмотрено иное.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатору в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса предоставлен более широкий круг полномочий в отношении арендованного имущества.

Помимо того, что арендатор земельного участка получает право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, указанная норма предусматривает, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда собственник земельного участка выразит желание продать его, в п.8 ст. 22 ЗК РФ предоставлено (за некоторыми исключениями) преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ).

Принимая во внимание, что большая часть земельного фонда продолжает оставаться в государственной собственности, названная норма призвана создать определенную стабильность отношений аренды земельных участков для потенциальных долгосрочных инвесторов. Однако указанное преимущественное право арендатора «уступает» в силу п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительному праву на приватизацию земельных участков граждан и юридических лиц – собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на данном земельном участке, т.е. находящемся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае законодатель исходит из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

При этом, хотя по общему правилу продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем проведения торгов (аукционов или конкурсов), арендатору такого участка (как гражданину, так и юридическому лицу) предоставлено право приобрести в собственность арендованный земельный участок вне конкурса по его рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого участка (ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

^ Обязанности арендатора определяются нормами ГК РФ об аренде, а также нормами земельного законодательства с учетом специфики земельных участков как предмета договора аренды.

Одной из важнейших обязанностей арендатора является уплата арендной платы. В Земельном кодексе РФ вслед за ГК РФ отмечено, что размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей.

В то же время общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены на федеральном уровне Правительством РФ.

Обязанности арендаторов, связанные с использованием арендованного имущества, закрепленные в общем виде в ст. 615 ГК РФ, конкретизируются применительно к договору аренды земельных участков в Земельном кодексе РФ (ст. 42) и практически не отличаются от обязанностей собственников земельных участков, связанных с осуществлением ими своего права собственности.

Среди основных обязанностей арендаторов земельных участков в Земельном кодексе РФ закреплена обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, то есть принадлежностью к той или иной категории земель, а также разрешенным использованием, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В связи с развитием законодательства о землеустройстве в Земельный кодекс РФ включена новая обязанность субъектов прав на землю, в том числе арендаторов, - сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с действующим законодательством.

Особая норма, регулирующая передачу земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, содержится в п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ. По сути дела, здесь налицо «принудительная» аренда, т.е. собственник земельного участка не вправе отказаться от заключения договора аренды.

Такая принудительная аренда возможна и по отношению к собственнику земельного участка, и по отношению к арендатору, если потребовавшийся земельный участок находится в аренде.

Особенности аренды в таких случаях следующие.

Blog

Содержание