Geum.ru

Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материалаКурс лекций

Содержание


4. Договор пожизненного содержания с иждивением.
В судебной практике возник вопрос
В судебной практике возник вопрос
Подобный материал:
1   ...   19   20   21   22   23   24   25   26   ...   35

^ 4. Договор пожизненного содержания с иждивением. Фактически это разновидность договора пожизненной ренты. Особенности договора определяются его предметом и содержанием обязанностей рентополучателя-плательщика.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель рен­ты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, зе­мельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждиве­нием этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

Срок договора - до смерти получателя ренты. Передаваемое под выплату ренты имуще­ство может быть только недвижимым. Назначение ренты - только обеспече­ние получателю соответствующего содержания. Право на получение содержания по данному договору (как и по договору пожизненной ренты) неотчуждаемо, т.е. невозможна уступка права требования (это допустимо только по договору постоянной ренты).

Однако право на получение содержания не следует смешивать с правопреемством в требованиях о расторжении договора пожизненного содержания. Такое правоприемство вполне возможно.

Так, по одному судебному спору получательница ренты в виде пожизненного содержания под ею плательщику ренты своей квартиры потребовала расторгнуть договор с возвратом ей квартиры в связи с тем, что ответчик не выполняет взятые на себя по договору обязанности по содержанию и уходу за истицей.

Во время рассмотрения дела истица умерла и судья вынес определение о прекращении дела производством, поскольку к наследникам рентополучателя не переходит право на получение содержания.

Наследница же требовала продолжения производства по делу, признания её правопреемницей по заявленному требованию и удовлетворения иска. Дело дошло до Верховного Суда РФ, который указал, что в данном случае речь идет не о правопреемстве в праве на получение содержания, а в правопреемстве в судебном споре по возврату квартиры, которое вполне допустимо. Соответственно, суд должен был произвести замену истца и рассмотреть спор по существу (См.: Бюллетень Всуда РФ. 2001. № 7).

Обязанности плательщика состоят не только и не обязательно в виде денежных выплат. Это могут быть обязанности по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде, уходе (если этого требует состояние здоровья!), возможно – и в оплате ритуальных услуг, если это предусмотрено договором.

Общая стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре (т.е. это – существенное условие договора в силу ст. 602 ГК), но не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда.

ГК допускает возможность замены предусмотренного в договоре условия о пре­доставлении пожизненного содержания с иждивением в натуре периоди­ческими платежами в деньгах в течение жизни гражданина (ст. 603 ГК).

Это должно быть предусмотрено либо при заключении договора в качестве его условия либо затем в любое время путем изменения условий договора по соглашению сторон.

Когда такое условие заранее включается в текст договора, это иногда граничит с обманом продавца, однако доказать это сложно.

Так, по одному судебному делу пожилая и больная женщина передала свою квартиру покупательнице по договору пожизненного содержания с иждивением, в тексте которого было условие о том, что покупательница (по договору – плательщица ренты) будет оказывать ей необходимую помощь в натуре общим объемом в два минимальных размера оплаты труда в месяц и имеет право в соответствии со ст. 603 ГК в любое время заменить предоставление содержания с иждивением в натуре выплатой ежемесячных платежей в деньгах.

Была и устная договоренность о том, что плательщица ренты будет покупать все необходимые лекарства, оплачивать любое лечение, посещать и убирать квартиру два раза в неделю и т.д. Но- «слово к делу не пришьешь». В договор же было включено условие о том, что старушка не нуждается в постоянном уходе и согласна на предоставление ей до конца жизни только содержания в деньгах.

Через два месяца после заключения договора приобретательница квартиры передала нотариусу 20 тысяч рублей с тем, чтобы нотариус выплачивал старушке по 200 рублей в месяц (сумма смехотворная по сравнению со стоимостью даже однокомнатной квартиры, но равная на тот момент установленным законам двум минимальным зарплатам) в течение 8 ближайших лет (если та столько проживет!) и забыла о ней, чтобы вспомнить об освободившейся квартире после её смерти.

И здесь тоже всё в соответствии с законом, получательница ренты не добьется расторжения договора, если не докажет, что он был заключен под влиянием существенного заблуждения, обмана или как кабальная сделка или в состоянии, когда она не могла понимать значения своих действий или руководить ими.

На это нужен хорошо оплаченный адвокат, т.е. опять же большие деньги (так же, как и для оплаты госпошлиной искового заявления). Для стариков это обычно недоступно.

Да и доказать это не всегда возможно. В данном конкретном случае дело дошло до суда, но суд отказал в иске, посчитав, что ни заблуждение, ни обман, ни кабальность сделки не доказаны, а плательщица ренты действовала в точном соответствии с договором.

Закон (ст. 602 ГК) определяет принципы, которыми следует руково­дствоваться суду при разрешении возможных споров между сторонами по поводу объема содержания, которое уже предоставляется или должно предоставляться впредь, в частности, когда одна из сторон требует по суду изменения условий содержания. Эти принципы - добросовестность и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов полу­чателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответст­вующих пределах и интересов плательщика ренты.

К этому договору применяются и некоторые нормы ГК, находящиеся за пределами главы 33.

Так, из ст. 318 ГК вытекает, что сумма, выплачиваемая в виде ренты по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, должна индексироваться пропорционально увеличению установленно­го законом минимального размера оплаты труда.

Кроме того, в силу ст. 411 ГК тре­бования, связанные с пожизненным содержанием, не подлежат зачету. Это означает, что плательщик в подобных случаях не вправе, в частности, зачесть в счет ренты, подлежащей выплате получателю, любые долги получателя перед ним.

Точно так же в случае смерти получателя пожизнен­ной ренты вследствие причинения ему вреда, при подсчете размера воз­мещения вреда иждивенцам, который возник для них из-за потери кормильца, в состав доходов погибшего получателя ренты включаются наряду с заработной платой, причитавшейся ему пенсией, и получаемое им при жизни пожизненное содержание (ст. 1089 ГК).

Следовательно, со смертью по­лучателя ренты обязанность плательщика по ее выплате прекращается, но вместо этого лицо, по отношению к которому погибший был или мог быть кормильцем (несовершеннолетние сын или дочь, нетрудоспособный супруг и другие лица, перечисленные в ст. 1088 ГК), приобретает право взыскивать с того, кто признан ответственным за смерть получателя рен­ты, равную ей по размеру сумму.

Плательщик ренты приобретает по договору все права собственника – права владеть, пользоваться и распоряжаться переданным ему имуществом.

Однако закон (ст. 604 ГК) предусматривает применительно к данному договору повышенные гарантии его исполнения, а именно:

во-первых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование им переданного ему недвижимого имущества не снижало стоимость этого имущества в период всего срока действия договора (видимо, кроме естественного износа, не поддающегося ремонту, иному восстановлению);

во-вторых, плательщик ренты (а он собственник переданной ему недвижимости в обеспечение ренты) может отчуждать эту недвижимость, передавать в залог или иным способом обременять эту недвижимость только с предварительного согласия получателя ренты. При этом при отчуждении недвижимости даже с согласия рентополучателя эта недвижимость остается обремененной рентой и обязанности по уплате рентных платежей переходят к приобретателю имущества (ст. 586 ГК).

^ В судебной практике возник вопрос: может ли плательщик ренты, даже с согласия рентополучателя, отчуждать переданную ему в собственность под выплату ренты недвижимость путем договора дарения? Нотариальная и судебная практика исходит из того, что не может.

Ведь договор дарения – это безвозмездный договор, не предполагающий никаких встречных обязанностей со стороны одаряемого. При дарении же ему обремененной рентой недвижимости к нему же переходит и обязанность по дальнейшей уплате ренты (ст. 586 ГК), что не вписывается в конструкцию договора дарения (См.: Нотариальная практика // Российская юстиция. 1999. № 10).

В ст. 605 ГК предусмотрены основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают с теми, которые установлены и для договора пожизненной ренты.

В частности, оба договора предполагают, что отношения между сто­ронами прекращаются со смертью получателя ренты.

Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным(!) нарушением плательщиком его обязанностей. В та­ких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получа­тель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены по правилам ст. 594 ГК, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества.

И если он остановился на последнем варианте, - независимо от того, передано ли было имуще­ство плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержа­нием получателя ренты.

При оценке допущенного нарушения с точки зре­ния отнесения его к числу существенных следует, очевидно, исходить из того определения, которое содержится в п. 2 ст. 450 ГК. Указанная норма признает существенным такое нарушение договора одной из сторон, которое вле­чет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Несомненно, к числу существенных нарушений условий договора относится невыполнение плательщиком своих обязанностей по уходу и содержанию получателя ренты, причем закон применительно к данному договору (так же, как и к договору пожизненной ренты) не устанавливает минимальной продолжительности просрочки (как, например, к договору постоянной ренты – там один год). Просрочка может быть и менее продолжительной (месяц, например, если в связи с просрочкой получатель ренты оказывается лишенным необходимого ухода и помощи).

Следует обратить внимание и на то, что не имеет значения, виновно или невиновно плательщик ренты допустил просрочку в выполнении своих обязанностей по договору.

Так, по одному судебному делу было установлено, что плательщица ренты, обязавшаяся, в обмен на передачу ей в собственность квартиры пожилой супружеской парой, оказывать получателям ренты по договору пожизненного содержания с иждивением необходимый уход и содержание. Три года она исполняла эти обязанности исправно, затем тяжело заболела, на три месяца попала в больницу, лишилась заработка и потому в течение четырех месяцев не выполняла свои обязанности по договору.

Получатели ренты обратились в суд с иском о расторжении договора и возврате им квартиры, и суд удовлетворил иск, указав, что на выполнение обязанностей по этому договору никакие уважительные причины влиять не могут, - так же, как например, по договору найма жилого помещения не является уважительной для неуплаты квартплаты то, здоров или болен наниматель, имеет он работу или нет, или – так же, как по договору займа возврат долга должником обязателен независимо от его состояния здоровья и платежеспособности.

В приведенном примере ответчица в процессе рассмотрения дела в суде, срочно одолжив где-то деньги, предлагала истцам заключить мировое соглашение, с тем, что она немедленно выплатит им долг за просроченные четыре месяца деньгами.

Однако истцы не согласились, и суд расторг договор, вернул истцам квартиру в собственность, а те деньги, которые она выплачивала старикам в течение трех лет и тот труд, который она вложила на уход за ними, она потеряла вместе с квартирой, из которой она была выселена в соответствии с решением суда.

При этом суд не принял во внимание и доводы ответчицы о том, что у неё была устная договоренность с ответчиками о том, что они подождут несколько месяцев, пока она поправится и сможет работать. Доказать эту договоренность ответчице не удалось, истцы это отрицали. Такую договоренность нужно было фиксировать соответствующим письменным соглашением. (См.: Российская газета от 17 мая 2002 года).

Поэтому, кидаясь на объявления типа « передам свою квартиру в собственность в обмен на содержание и уход» или давая собственные объявления типа «приму на себя уход и содержание за одиноким пожилым человеком в обмен на дом или квартиру», нужно иметь в виду ситуации, при которых выполнение обязанностей по уходу и содержанию в точном соответствии с условиями договора, в течение, возможно, многих лет может стать непосильным из-за жизненных неурядиц, не зависящим от обязанного лица, и как последствие – можно лишиться квартиры, дома - без компенсации того, что уже было затрачено.

По этой же причине следует осторожно подходить к многочисленным предложениям риэлторских фирм о продаже 1-2-комнатных квартир за невероятно низкую цену – от 4-6 тысяч долларов с тем, что в купленной квартире вместе с новым собственником до конца своих дней будет проживать пожилой или очень больной продавец, которого придется содержать и за которым придется поухаживать, причем, по заверению фирмы, весьма недолго, ибо продавец «на ладан дышит».

Конечно, по таким договорам есть опасность и для продавца, которому могут помочь ускорить встречу с богом, причем не обязательно убив его, достаточно просто плохого отношения к немощному человеку, неоказания необходимой помощи, а на обращение в суд с иском о расторжении договора у старика чаще всего нет ни денег, ни сил, ни знаний, особенно если он прикован к постели (а договоры пожизненного содержания с иждивением заключают обычно именно те граждане, которые в силу старческого возраста или болезней не могут жить самостоятельно).

Если плательщик ренты умрет раньше получателя, его обязанность по предоставлению пожизненного содержания переходит к его наследникам (к ним же переходит по наследству и недвижимость, переданная плательщику по договору под уплату ренты). Если же наследников у плательщика нет, имущество переходит к государству, которое и обязано будет продолжать выплачивать рентные платежи в лице уполномоченных органов (финансовых, например, или соц.защиты).

И если наследники (в том числе государство) будут существенно нарушать договор, получатель может предъявить к наследникам требование о расторжении договора с возвратом имущества или о выплате выкупной цены.

Кроме того, нужно иметь в виду, что любой договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен по обоюдному согласию сторон на любых условиях, которые они согласуют.

^ В судебной практике возник вопрос: можно ли к договору пожизненного содержания с иждивением (так же, как и к другим договорам ренты), если имущество было передано под выплату ренты плательщику бесплатно, применить правила ст. 578 ГК о праве дарителя в указанные в этой статье случаях отменить дарение? Ведь в силу ст. 585 ГК к таким договорам субсидиарно применяются нормы о договоре дарения.

Ответ должен быть отрицательным. Договор ренты не является безвозмездным в отличие от договора дарения, поскольку он предусматривает выплату рентных платежей в счет оплаты полученного имущества.

Поэтому рентополучатель не может отменить состоявшуюся передачу имущества, он может лишь требовать по суду расторжения договора с возвратом имущества в случаях, предусмотренных законом.

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением не относятся к числу «массовых» договоров. В принципе договор пожизненной ренты и особенно договор пожизненного содержания с иждивением должен бы быть выгоден пожилому или просто очень больному человеку с низким уровнем доходом и с единственным богатством – квартирой или жилым домом с тем, чтобы при жизни максимально использовать это богатство.

Однако интересы сторон по таким договорам диаметрально противоположны, и потому такие договоры весьма рискованны, в первую очередь – для стариков.

В Москве десятки фирм занимаются заключением таких договоров в качестве плательщиков ренты (покупателей квартир), но ряд из них можно заподозрить в недобросовестности, которая начинается уже с рекламы, в которой замалчивается факт перехода жилья при заключении договора в собственность фирмы.

В правоприменительной практике органов управления социальным обслуживанием населения возникают существенные вопросы. Речь идет о применении норм Федерального закона от 2 августа 1995 г. № 122-ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» (СЗ РФ, 1995, № 32; 2003. № 2).

В соответствии со ст.10, 11 названного закона, оплата социальных услуг гражданами может производиться за счет средств, полученных от продажи или иного отчуждения принадлежащего на праве собственности гражданам пожилого возраста и инвалидам имущества, включая жилые помещения, на основании договоров, заключаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Сделки об отчуждении жилых домов (жилых помещений) в целях оплаты социальных услуг совершаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) сохранения за гражданином пожилого возраста и инвалидом права пожизненного проживания в отчужденном жилом доме (жилом помещении) либо обеспечения его другим жилым помещением, отвечающим требованиям жилищного законодательства, а также права на материальное обеспечение в виде питания, ухода и необходимой помощи;

2) получения согласия в письменной форме местных органов управления социальным обслуживанием населения на оформление сделки.

Приведенные нормы порождают сразу несколько вопросов. Кого считать гражданами пожилого возраста? Какова юридическая природа предусмотренных в этих нормах сделок с жилыми помещениями – договоры купли-продажи, ренты или иные договоры, не предусмотренные гражданским законодательством, но и не противоречащие ему? Касается ли требование о согласие на заключение сделки со стороны органов соцзащиты на любые сделки по отчуждению жилых помещений пожилыми гражданами? Является ли заключение сделки по отчуждению жилья пожилым человеком без неполучения такого согласия основанием для расторжения такой сделки в судебном порядке?

Ответы на некоторые их этих вопросов, возникших в практике деятельности органов социальной защиты населения, были даны как предварительные (направленные для согласования в Министерство социальной защиты населения РФ), были даны на страницах журнала «Российская юстиция» специалистами Московской областной нотариальной палаты, причем без какой-либо аргументации этих ответов ссылками на нормы ГК РФ (Росс. Юстиция. 1997. № 7).. С тех пор от Министерства социальной защиты никаких официальных разъяснений по данным вопросам не поступало, и при внесении изменений в вышеназванный закон в 2003 году никаких уточнений в приведенные выше нормы ст.10, 11 этого закона внесено не было.

Итак, прежде всего следует ответить на вопрос, кто относится к гражданам пожилого возраста? Четких критериев людей пожилого возраста в законодательстве нет, зато есть таковые относительно наступления пенсионного возраста. Очевидно, только этими критериями и следует руководствоваться и относить к людям пенсионного возраста женщин старше 55 лет и мужчин старше 60 лет. Что касается инвалидов, то здесь проблем не возникает: статус инвалида (независимо от возраста) приобретается в установленном законом порядке.

Следующий вопрос, требующий ответа: допустимо ли ограничение правоспособности и дееспособности граждан в праве самостоятельно распорядиться своим жилым помещением в виде обязательности предварительного на то согласия органов соцзащиты? Ответ может быть только положительным: да, допустимо, поскольку п.1 ст. 22 ГК РФ устанавливает, что никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом, а анализируемое ограничение как раз и установлено Федеральным законом.

В то же время следует иметь в виду, что указанное ограничение нельзя распространять на любые сделки по отчуждению жилых помещений пожилыми гражданами, поскольку сам закон относит это ограничение лишь к сделкам по отчуждению жилых помещений пожилыми гражданами и инвалидами, заключаемым с органами социальной защиты населения или их хозрасчетными подразделениями с четко определенной целью: в счет оплаты различных социальных услуг, предоставляемых этими органами таким гражданам. При совершении всех иных сделок по отчуждению своих жилых помещений (дарения, купли-продажи, мены и т.д.) такие граждане (если они не признаны недееспособными или ограниченно дееспособными в судебном порядке) совершенно самостоятельны.

И, наконец, есть ещё один вопрос, требующий ответа: о каком договоре в данному случае идет речь, а соответственно, какие нормы ГК РФ следует применять к оформлению договора, его содержанию, определению прав и обязанностей сторон, особенностям прекращения и т.д? От этого будет зависеть объем прав гражданина по такому договору и гарантированность его прав. Представляется, что здесь однозначно речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, поскольку:

1) одной из сторон является гражданин - п.1 ст. 601 ГК РФ,

2) который передает другой стороне принадлежащую ему недвижимость в виде жилого помещения – п.1 ст. 601 ГК РФ,
  1. другая сторона обязуется предоставлять ему материальное обеспечение в виде питания, ухода и необходимой помощи – ст. 601, 602 ГК РФ, а также
  2. другая сторона обеспечивает его потребность в жилище – п.1 ст. 602 ГК РФ, поскольку пожилой гражданин или гражданин инвалид по такому договору в силу закона сохраняет право пожизненного проживания в отчужденном жилом помещении.

Соответственно, при возникновении любого спора по данному договору следует руководствоваться нормами ст. 601 – 605 ГК РФ, регулирующими договор пожизненного содержания с иждивением, а также нормами о договоре пожизненной ренты, субсидиарно применяемыми к данному договору в силу п.2 ст. 601 ГК РФ.

В частности, в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, и она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п.2 ст. 602 ГК РФ). Жилое помещение, переданное гражданином, не может быть обременено и тем более отчуждено при его жизни без его предварительного согласия (ст. 604 ГК РФ). А при существенном нарушении другой стороной (органом соцзащиты, его хозрасчетным подразделением) своих обязанностей по договору гражданин вправе потребовать возврата ему жилого помещения, переданного по договору, т.е. расторжения договора без компенсации другой стороны тех расходов, которые она уже понесла на содержание этого гражданина (п.2 ст. 605 ГК РФ).