Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Содержание

Вопросы для контроля
Безвозмездность договора дарения должна носить безусловный характер.
Будучи безвозмездным, договор дарения - всегда односторонне-обязывающий.
Договор дарения может быть реальным и консенсуальным договором.
Дарение вещи в общеполезных целях называется пожертвованием (п.1 ст. 582 ГК РФ).
Нередко на практике граждане оформляют договоры дарения своего недвижимого имущества, имея в виду возмездную сделку.
Нередко граждане путают договор дарения с завещанием.
Предмет договора дарения является единственным существенным условием этого договора.
Форма и государственная регистрация договора дарения недвижимости.
Нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости, в том числе жилья, по действующему ГК РФ необязательно.

Подобный материал:

1 ... 15 16 17 18 19 20 21 22 ... 35

^ ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ

Какова юридическая природа договора участия в долевом строительстве? Назовите смежные по отношению к нему договоры и критерии их разграничения.
Назовите источники правового регулирования данного договора.
Назовите возможные правовые инструменты, с помощью которых допускается привлечение средств граждан для строительства для них жилых помещений.
Какие виды недвижимого имущества могут выступать в качестве предмета договора долевого участия?
Какие требования предъявляются к застройщику как стороне договора?
Как в договоре распределяется риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства?
Какие требования предъявляются к форме договора участия в долевом строительстве?
Назовите основные права и обязанности сторон по договору?
Какова ответственность застройщика за нарушение сроков строительства?
За какие нарушения и в каком размере наступает ответственность дольщика?
Как определяется качество построенного объекта? Какова ответственность застройщика за нарушение условий о качестве?
Каков порядок приемки-передачи выстроенного объекта?
В каком порядке осуществляется уступка права дольщиком своих прав по договору?
Как обеспечивается исполнение своих обязательств застройщиком?
Каковы пределы применения к данному договору законодательства о защите прав потребителей?

Лекция 8.

Договоры дарения и мены жилых помещений

и иной недвижимости

План лекции

Понятие, специфические особенности и предмет договора дарения.
Форма и государственная регистрация договора дарения недвижимости.
Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости.
Права и обязанности сторон по договору дарения недвижимости.
Отмена дарения. Основания и порядок отмены.
Договоры мены недвижимости.

А. Договор дарения

1. Понятие, специфические особенности и предмет договора дарения. Если таким сделкам, как купля-продажа и аренда недвижимости, законодатель уделяет достаточное внимание, выделяя эти договоры в отдельные главы (например, договор найма жилого помещения), в отдельные параграфы в рамках соответствующих глав (продажа, аренда недвижимости и продажа, аренда предприятия) либо в отдельные статьи ГК РФ (особенности продажи жилых помещений), то договор дарения недвижимого имущества не получил на уровне кодекса специального регулирования в рамках отдельного параграфа или хотя бы отдельной статьи в рамках главы, регулирующей дарение. Тот же упрек можно сделать в адрес Земельного кодекса РФ, уделившего достаточное внимание договорам купли-продажи и аренды земельных участков и лишь «вскользь» упоминающего в некоторых нормах о договоре их дарения.

Очевидно, такое «невнимание» законодателя к договору дарения недвижимости объясняется, в частности, тем, что договор дарения традиционно не удостаивался в отечественном законодательстве сколько-нибудь пристального внимания, тем более, что в «доперестроечные» времена в СССР подарить можно было лишь жилой дом или дачу, да и то с целом рядом ограничений, и сделки эти имели единичный характер. Соответственно, договор дарения недвижимости никогда не подвергался сколько-нибудь серьезному анализу в юридической литературе.

Между тем в современных условиях договор дарения недвижимости весьма распространен на практике и со всё большим сосредоточением в собственности субъектов гражданского права, и прежде всего граждан, недвижимого имущества (дачи, гаражи, квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, жилые дома и коттеджи, да и нежилые здания, предприятия, земельные участки, доли в праве собственности на недвижимое имущество; в конце концов не исключены случаи дарения и воздушных, морских и речных судов), - несомненно, будет увеличиваться как общее количество сделок дарения недвижимости, так и их удельный вес среди сделок с недвижимостью.

Соответственно, будет увеличиваться количество судебных споров, связанных с совершением и исполнением сделок дарения. «Скудость» правового регулирования данного договора, имеющиеся пробелы в праве не могут не вызывать затруднений в правоприменительной практике.

Договоры дарения недвижимого имущества совершаются в основном гражданами, для которых такие сделки в силу социальной значимости и, как правило, высокой стоимости предмета таких договоров нередко носят поистине «судьбоносное» значение. Отсутствие специальных норм в ГК РФ, регулирующих особенности договора дарения недвижимости, не способствует должной гарантированности защиты прав и законных интересов граждан как участников договора дарения.

Договору дарения в ГК РФ посвящена глава 32, статьи с 572 по 583. (В ГК РСФСР 1922 года дарению была посвящена одна статья, в ГК РСФСР 1964 года - две статьи). Существенное увеличение в действующем кодексе количества статьей, регулирующих дарение, вполне объяснимо. Договоры дарения совершаются в основном гражданами (или с участием граждан), и в собственности граждан сосредоточивается всё большее по стоимости и значимости имущество, в том числе недвижимое, которое становится предметом договоров дарения.

Договор дарения недвижимого имущества - это такой гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать в будущем такое имущество другой стороне (одаряемому).

Договор дарения - один из самых древних договоров (наряду с договором мены и купли-продажи), направленных на переход права собственности от дарителя к одаряемому.

Такой договор полностью соответствует содержанию права собственности на имущество - собственник имеет право по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом, - но в пределах, предусмотренных законом. Так, запрещено дарение имущества коммерческими организациями друг другу (ст. 575 ГК РФ), чтобы они не уходили таким образом от уплаты долгов налогов и во избежание многих других возможных злоупотреблений.

Кроме того, в интересах кредиторов суд в силу п. 3 ст. 578 ГК РФ по требованию заинтересованного лица (кредитора) может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение закона о банкротстве за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью банкрота, если дарение состоялось в течение шести месяцев до объявления дарителя банкротом.

Безвозмездные договоры носят в гражданском праве исключительный характер. И договор дарения относится к их числу. Из определения договора следует, что этот договор всегда безвозмездный, не предполагающий никакого встречного имущественного эквивалента со стороны одаряемого. По этой причине студенты иногда делают ошибку, относя договор дарения к односторонним сделкам.

Это неверно, так как для того, чтобы состоялось дарение, необходимо встречное волеизъявление одаряемого, т.е. нужен договор дарителя с одаряемым (иначе бы и состав взятки пришлось исключать из УК РФ). В жизни иногда можно услышать фразу: "она оформила на него дарственную". На самом деле закон не предусматривает никаких односторонних дарственных, есть договор дарения, и в одностороннем порядке никто ни на кого не может перевести свое право собственности^⁸.

^ Безвозмездность договора дарения должна носить безусловный характер. Условие в договоре о любом встречном имущественном представлении со стороны одаряемого как в пользу дарителя, так и третьего лица не позволяет квалифицировать договор как договор дарения. И если он носит такое название, то должен квалифицироваться как притворная сделка и определяться нормами, относящимися к соответствующему возмездному договору, который в действительности имели в виду стороны (это может быть договор мены, купли-продажи, договор на оказание услуг, подрядный и т.д.).

^ Будучи безвозмездным, договор дарения - всегда односторонне-обязывающий. Однако нужно иметь в виду, что безвозмездный характер договора дарения не исключает возможности установления в нем каких-либо обременений даримого имущества (что особенно характерно для договоров дарения недвижимого имущества. От этого договор дарения не становится двусторонне-обязывающим, возмездным, ибо никакого встречного имущественного эквивалента или исполнения иной обязанности со стороны одаряемого нет.

Действительно, даритель может оговорить в договоре дарения квартиры свое право до конца жизни пользоваться конкретной комнатой в этой квартире. Или - дарит половину своего земельного участка, оставляя за собой право проезда через эту половину на свою часть земли (земельный сервитут). У одаряемого в таких случаях налицо только пассивная обязанность, корреспондирующая абсолютному праву дарителя, т.е. обязанность «не препятствовать…». Во всех этих случаях договор всё-таки безвозмездный и односторонне-обязывающий, так как не предусматривает встречного имущественного эквивалента за счет денег или иного имущества одаряемого.

Договор дарения следует отграничивать от отказа кого-либо из наследников от своей доли в праве собственности на наследство в пользу иных наследников (ст. 1157 ГК РФ). В этих случаях законодатель использует иную юридическую конструкцию, чем гражданско-правовой договор.

Такой отказ действительно является односторонней сделкой, не требующей согласия того лица, в чью пользу сделан отказ. Это лицо впоследствии само решит – принять наследство или отказаться, и его волеизъявление также будет иметь характер односторонней сделки. Если же один из наследников уже после принятия наследства захочет передать свою долю другому наследнику, им придется заключать договор дарения – лишние расходы.

^ Договор дарения может быть реальным и консенсуальным договором. В последнем случае договор предусматривает дарение в будущем.

Эти два вида договора дарения резко различаются по своему правовому регулированию, их объединяет, пожалуй, только одно - то, что оба договора безвозмездные.

Строго говоря, договор дарения с одновременной передачей имущества не является реальным в обычном понимании этого термина, так как из такого договора не возникает никакого обязательства: его заключение и исполнение совпадают и юридическим результатом такого договора является возникновение права собственности у одаряемого^⁹.

Консенсуальный договор дарения может быть и условной сделкой: или под отлагательным условием (дарение состоится, если одаряемым будет зарегистрирован брак) или под отменительным условием (дарение не состоится, если у дарителя родится ребенок или если он лишится работы до наступления срока передачи дара).

^ Дарение вещи в общеполезных целях называется пожертвованием (п.1 ст. 582 ГК РФ). В этой же статье содержится исчерпывающий перечень субъектов гражданского права, которым могут делаться пожертвования: гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также субъектам, указанным в ст.124 ГК РФ: Российской Федерации в целом, субъектам Российской организации и муниципальным образованиям.

Следовательно, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам нельзя сделать пожертвование. Однако дарение имущества и таким субъектам не запрещается - с учетом ограничений, установленных законом. В частности, это касается запрещения нерезидентам иметь в собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или в приграничных территориях.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия (в том числе при пожертвовании имущества государственным, муниципальным учреждениям). Вряд ли во всех случаях это целесообразно.

Государству в целом, собственникам, создавшим учреждения (т.е. опять же речь может идти о государстве в целом, о субъектах РФ или муниципальных образованиях), не может быть безразлично, какое имущество жертвуется, кто является жертвователем и кому жертвуется имущество. Не будут, например, способствовать авторитету государства пожертвования государственным учреждениям от лиц с «подмоченной» репутацией, от бандитских «авторитетов». В этом плане ст. 582 ГК РФ нуждается в определенном корректировании.

Что касается главного отличительного признака дарения как пожертвования – дарения в общеполезных целях, то такими целями могут быть и цели, полезные для общества в целом, и цели, достижение которых представляет пользу лишь для определенного круга лиц – лиц определенной профессии, возраста, жителей определенного населенного пункта, членов конкретной организации и т.п.

^ Нередко на практике граждане оформляют договоры дарения своего недвижимого имущества, имея в виду возмездную сделку. Например, пожилая женщина дарит своему сыну, или племяннику, или соседу квартиру в обмен на устную договоренность о том, что тот будет её содержать или хотя бы заботиться о ней до самой её смерти. А он на следующий день после того, как стал собственником квартиры, продает её (в крайнем случае – «вместе с бабушкой», правовой статус которой неясен, но это не статус нанимателя. А потому новый собственник вполне может требовать выселения её в судебном порядке.

В таких случаях даритель может, конечно, в судебном порядке доказывать, что дарение - притворная сделка, а на самом деле имелся в виду договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Но для этого нужно обратиться с иском в суд, оплатить исковое заявление государственной пошлиной исходя из рыночной стоимости спорной квартиры, оплатить услуги адвоката. Всё это весьма проблематично для пожилых и, как правило, «не обремененных» достаточными средствами пожилых граждан.

^ Нередко граждане путают договор дарения с завещанием. Дарение, предусматривающее передачу имущества одаряемому после смерти дарителя, не допускается, такой договор ничтожен - п.3 ст. 572 ГК РФ. Между тем на практике та же старушка иногда заключает договор дарения своих дома, квартиры сыну, племяннику, внуку, соседу, думая, что имущество перейдет к одаряемому после её смерти, а если одаряемый будет плохо к ней относиться, она "передумает". На самом деле с момента государственной регистрации договора дарения недвижимости одаряемый - полноправный собственник дара, и передумывать уже поздно. Нотариус, удостоверяющий договор дарения, или служащий учреждения юстиции, куда подается заявление о регистрации договора дарения недвижимости, при минимуме доброжелательности с его стороны должен объяснить пожилому человеку, выступающему в качестве дарителя, юридические последствия совершения сделки дарения, разницу между дарением имущества и завещанием, возможность в любое время отменить или изменить завещание и бесповоротность дарения с прекращением права собственности дарителя на подаренное имущество.

Правда, при составлении завещания в уязвимом положении оказывается будущий наследник. Нередки случаи, когда под обещание завещания квартиры, дома дачи и даже при наличии уже имеющегося завещания будущий наследник заботится о наследодателе, оказывает ему финансовую помощь, а после его смерти узнает, что тот тайком от него уже изменил или отменил завещание.

При решении вопроса о том, как определить на будущее судьбу жилого дома, квартиры, иного недвижимого имущества (даже в тех случаях, когда стороны не пытаются друг друга обмануть) гражданам нужно учитывать и иные правовые моменты. Так, если мать – пожилой человек, ветеран труда и поэтому пользуется какими-то льготами (например, не платит налоги на недвижимость), то в случае переоформления права собственности её квартиры на дочь путем договора дарения одаряемая будет платить этот налог.

С другой стороны, договор дарения иногда помогает исключить в будущем (после смерти дарителя) так называемых необходимых наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст.1149 ГК РФ), что нельзя сделать с помощью завещания.

^ Предмет договора дарения является единственным существенным условием этого договора. Без четкого определения предмета договора договор не может считаться заключенным и, следовательно, у одаряемого не может возникнуть права собственности на вещь.

Следует отметить, что при отсутствии в ГК РФ специальных норм, регулирующих особенности договоров дарения отдельных видов недвижимого имущества, необходимо по аналогии использовать некоторые правовые нормы, регулирующие форму и условия отчуждения недвижимости на основе сделок купли-продажи.

Так, несомненно, что существенным условием договора дарения жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения дарителем, является перечень этих лиц в тексте договора с указанием их прав на пользование передаваемым в дар жилым помещением, т.е. по аналогии должен применяться п.2 ст. 558 ГК РФ. При несоблюдении этого существенного условия договора он не может считаться заключенным (п.1 ст. 432 ГК РФ).

При этом с учетом действующей редакции ст. 292 ГК РФ следует иметь в виду, что дарение жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами (в том числе бывшими членами) семьи дарителя, кроме случаев, указанных в законе, в частности в ст. 31 ЖК РФ.

В случае дарения предприятия (что в принципе не исключено законом в тех случаях, когда обеими сторонами не являются коммерческие организации) по аналогии соблюдаться требования ст. 560 ГК РФ, т.е. к тексту договора обязательно должны прилагаться документы, указанные в ст. 561 ГК РФ, в том числе перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав даримого предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Точно так же, как при продаже предприятия, в случае его дарения должны быть соблюдены права кредиторов в порядке, предусмотренном в ст. 562 ГК РФ, которая также должна здесь применяться по аналогии.

^ Форма и государственная регистрация договора дарения недвижимости. Форме договора дарения посвящена ст. 574 ГК РФ. При дарении недвижимого имущества необходима обязательная письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами, а также государственная регистрация договора (п. 3 ст.574 ГК РФ). При этом законодатель предписывает обязательность государственной регистрации для договоров дарения любого недвижимого имущества, поскольку в ст. 574 ГК РФ на этот счет не сделано никаких исключений.

Таким образом, если при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества государственная регистрация договоров необходима лишь при отчуждении по ним жилых помещений и предприятий, а при отчуждении иной недвижимости регистрируется лишь переход права собственности с продавца на покупателя, то при дарении недвижимости государственная регистрация договора (наряду с регистрацией перехода прав) требуется независимо от вида недвижимого имущества, являющегося предметом договора.

Следует отметить, что в тех случаях, когда требуется государственная регистрация договора (а это относится к договору дарения любого недвижимого имущества), возможность заключения реального договора дарения вызывает большие сомнения, поскольку до государственной регистрации договор не считается заключенным, причем такая регистрация возможна и до фактической передачи недвижимого имущества одаряемому; сам же факт передачи ему недвижимого имущества (дара) не порождает договорных отношений.

^ Нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимости, в том числе жилья, по действующему ГК РФ необязательно. Тем не менее нотариальное удостоверение договора дарения, и прежде всего дарения недвижимости, во многих случаях целесообразно. Во-первых, нотариус ещё раз проверит законность сделки. Во-вторых, именно нотариус может юридически грамотно разъяснить дарителю правовые последствия совершения сделки.

Исходя из того что земельный участок, отведенный под жилой дом, на основании ст. 135 ГК РФ представляет собой принадлежность жилого дома, т. е. вещь, необходимую для его обслуживания, то согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ одновременно передается одаряемому вместе с подаренной недвижимостью или пропорционально приобретаемой по договору дарения доле, т.е. судьба земельного участка следует судьбе жилого дома на нем.

Нужно отметить, что при заключении договора дарения недвижимости (если это действительно дарение, а не притворная сделка, прикрывающая продажу) граждане сравнительно редко прибегают к услугам риэлторских фирм (это ведь ещё одна статья расхода и немалая). С помощью риэлторских фирм договор дарения обычно оформляется для обхода требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки участников общей долевой собственности, когда один из сособственников продает свою долю в праве собственности на жилой дом или квартиру или дачу.

Например, достаточно большое количество квартир было приватизировано на правах долевой или совместной собственности жильцов. Кроме того, в долевую собственность граждан может перейти недвижимость в порядке наследования. Отношения между жильцами (сособственниками) квартиры или между наследниками иногда, мягко говоря, не совсем доброжелательные, и в таких случаях не является редкостью ситуация, когда другие сособственники будут злоупотреблять своим правом преимущественной покупки, не давая сособственнику продать свою долю тому покупателю, которому он хочет.

Вдобавок нередко покупатель доли в праве собственности на недвижимость (жилье) не может ждать установленный законом срок для отказа сособственника (один месяц) от покупки доли, а должен приобрести другое жилье срочно, т.е. срочно нужны деньги. И здесь на выручку приходит договор дарения, который не требует согласия сособственников.

Конечно, de facto "одаряемый" уплачивает деньги за комнату, и если потом по любым из многочисленных предусмотренных законом причин договор дарения будет признан недействительным и суд применит в качестве последствия двустороннюю реституцию (т.е. доля в праве собственности на квартиру будет возвращена «дарителю» без какой-либо денежной компенсации «одаряемому»), ему не останется ничего, кроме предъявления иска о применении последствий ничтожной сделки к договору дарения по причине его притворности.

Он будет доказывать, что дарение прикрывало продажу, а в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка ничтожна, к прикрываемой же сделке применяются относящиеся к ней правила. При этом ему придется оплатить госпошлиной и исковое заявление, и услуги адвоката, ибо юридически это достаточно сложный судебный спор.

Доказать, что на самом деле истец является не одаряемым, а покупателем, равно как и размер уплаченной суммы не всегда удастся, тем более, что свидетельские показания в данном случае не допускаются (п.1 ст. 162 ГК РФ). Свою роль может сыграть расписка от "дарителя" о получении денег, приложенная к договору дарения (если, конечно, покупатель при передаче денег продавцу «озаботился» её истребовать). Наличие расписки неоспоримо свидетельствует о притворности дарения, вместо которого должны применяться правила о купле-продаже.

Чтобы суд пришел к выводу о наличии именно сделки купли-продажи, в такой притворный договор дарения должны были быть включены существенные условия договора купли-продажи (в том числе четкое определение предмета договора, его инвентаризационную (оценочную)) стоимость, права третьих лиц, если они остаются после перехода недвижимости в собственность «одаряемого», указание на акт передачи квартиры одаряемому, что также далеко не всегда соблюдается на практике.

Если заключается консенсуальный договор дарения жилья, он так же, как и реальный, подлежит государственной регистрации, а затем – после его исполнения (на основании акта о передаче жилья) - регистрируется переход права собственности на жилье от дарителя к одаряемому.

Не подлежат регистрации никакие предварительные договоры (в том числе по продаже жилья), но консенсуальный договор дарения является основным, а не предварительным.

Условием отчуждения жилого помещения, в том числе путем дарения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства, а значит – и регистрирующему органу) является согласие органа опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ).

Таким образом, в благополучных семьях или даже неблагополучных, если об этом неблагополучии неизвестно органам опеки и попечительства, собственники могут дарить свои жилые помещения, даже если в них проживают несовершеннолетние дети, никого не спрашивая.

В полном соответствии со ст. 288 ГК РФ подаренные жилые помещения (даже в случае дарения их юридическим лицам) должны использоваться для проживания граждан (по крайней мере, до тех пор, пока в установленном порядке не будет осуществлен перевод жилого помещения в нежилое. Хотя ст. 17 ЖК РФ в противоречие этому правилу разрешает использование жилого помещения и для предпринимательской и иной деятельности – п. 2 ст. 17 ЖК РФ.

Blog

Содержание