Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Содержание

3. Обеспечение исполнения обязательств застройщиком.
Рекомендуемый библиографический список к теме 7

Подобный материал:

1 ... 14 15 16 17 18 19 20 21 ... 35

Далее, обе стороны несут обязанности, связанные с передачей выстроенного объекта: застройщик обязан передать, а участник – принять. С момента подписания передаточного акта (при условии, что в нем не отмечены подлежащие устранению недостатки и при условии, что участник не остался должен застройщику) договор считается исполненным, т.е. прекращается исполнением – ст. 12 Закона.

Передача объекта осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, причем не ранее, чем после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и в течение двух месяцев после получения такого разрешения, но не позднее предусмотренного договором срока.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (однако в Законе не установлено, в течение какого срока участник должен закончить приемку – поэтому целесообразно устанавливать это в договоре). При этом участник до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в договоре, проектной или технической документации и других документах на строительство, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных Законом (ст. 7): устранения недостатков, уменьшения цены, возмещения собственных расходов на устранение недостатков – по выбору участника (и всё это время начисляется неустойка за просрочку передачи предмета договора!), а если недостатки существенные – вообще отказаться от подписания акта и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов. (Понятие существенных недостатков не раскрывается, поэтому здесь уместна аналогия со ст. 475, п.2 ГК РФ.

Кроме того, участник долевого строительства наделен Законом (ст. 9) правом на односторонний отказ от исполнения договора в случаях:

неисполнения застройщиком обязанности по передаче объекта в установленный срок;
прекращения или приостановления строительства, когда очевидно, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику;
существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта, подлежащего передаче участнику;
существенного нарушения требований к качеству объекта;
в договоре могут быть предусмотрены и иные основания для одностороннего отказа участника от договора.

Во всех случаях одностороннего отказа участника от исполнения договора по указанным основаниям застройщик обязан возвратить уплаченные участником деньги с начислением процентов на сумму уплаченных денег в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центробанка России, действующей на день исполнения требования участника о возврате денег. Проценты начисляются с момента внесения денег участником до дня их возврата застройщиком.

Отказаться в одностороннем порядке при наличии указанных в Законе обстоятельств участник может во внесудебном порядке, но получить назад уплаченные деньги и проценты при отказе в их уплате застройщиком можно, конечно, только через суд.

Во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей любой из сторон другая сторона вправе требовать уплаты как предусмотренных Законом, так и дополнительно – конкретным договором неустойки (пени, проценты) и плюс - возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, т.е. по данному договору Законом (ст. 10) предусмотрена штрафная неустойка.

Следует отметить, что стороны находятся в очень неравном положении: закон защищает «слабую сторону» – инвестора: если инвестор не платит вовремя, договор расторгается с ним лишь в судебном порядке; если же существенно нарушает условия застройщик, инвестор (участник) может расторгнуть с ним договор во внесудебном – одностороннем – порядке. Причем даже при наличии к тому оснований – просрочки дольщика застройщику придется ждать три месяца и только потом можно обращаться в суд за расторжением договора. Суд тоже по таким делам длится от трех месяцев до года. Всё это время строительство данного помещения не финансируется, нового инвестора привлечь нельзя.

И санкции, взимаемые с застройщика за нарушение им своих обязанностей в пользу инвестора, отказавшегося в одностороннем порядке от договора, очень высоки: проценты в размере двукратной (1/50-я) (п. 2 ст. 9 Закона) и даже трехкратной (1/75-я) (п. 2 ст. 6 Закона) ставки рефинансирования плюс сверх того – взыскание убытков.

Таким образом, расторгнув договор в одностороннем порядке по основаниям, указанным в Законе, инвестор вправе требовать не только уплаченные деньги, но и такие проценты на них, что это даст ему до 30-40 % «чистой» прибыли. Есть опасность, что одностороннее расторжение договоров инвесторами под надуманными предлогами может стать настоящим бизнесом.

Строительство рассчитано на более или менее длительный период времени, в течение которого у участника может возникнуть необходимость выйти из договора (за отпадением надобности в объекте, отсутствии средств для внесения следующих платежей и др.). Учитывая это, Закон регулирует уступку участником своих прав по договору другому лицу, который становится участником данного договора.

В принципе, такая уступка допускается Гражданским кодексом РФ по любым обязательствам, не носящим личного характера. В ст. 11 Закона указываются особенности такой уступки применительно к конкретному договору – участия в долевом строительстве: уступка возможна в период всего времени действия договора, т.е. с момента его государственной регистрации до подписания акта о передаче объекта. При этом если цена договора первым участником уже уплачена полностью, то уступка прав по договору не зависит от усмотрения застройщика. Если же за участником числится долг, то необходимо согласие застройщика на замену участника, т.к. здесь одновременно имеет место и перевод долга, который по правилам ГК РФ возможен лишь с согласия кредитора (застройщика).

Это правило существенно отразится на деятельности риэлторских компаний, которые во многих случаях приобретают у застройщиков на ранних этапах строительства права требования на значительные площади в строящихся объектах подешевле, а затем осуществляют реализацию приобретенных прав в части отдельных помещений, квартир покупателям.

Как правило, риэлторы рассчитывались с застройщиком не сразу и не своими, а привлеченными от покупателей средствами. Теперь им придется либо сразу полностью оплатить цену договора участия в долевом строительстве за приобретаемые площади (за счет собственных или кредитных средств), либо продавать квартиры конкретным покупателям с учетом положений о переводе долга, т.е. с согласия застройщика. Но во многих случаях застройщик предпочтет сам заключить договор с покупателем, «отодвинув» риэтора-посредника.

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве (как и сам договор) подлежит государственной регистрации.

Важнейшим правом участника является право на государственную регистрацию своего права собственности на выстроенный и переданный ему застройщиком объект недвижимости. Участник вправе самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией своего права собственности.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Передача в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости или нотариально удостоверенной копии этого разрешения, причем не позднее чем через десять рабочих дней после его получения, является обязанностью застройщика.

^ 3. Обеспечение исполнения обязательств застройщиком. Поскольку данный договор связан с уплатой значительных, иногда судьбоносных для граждан денежных сумм и его исполнение отдалено во времени от момента уплаты этих сумм и учитывая накопившийся негативный опыт, связанный с риском потерять все вложенные деньги, не получив ничего взамен, Закон придает существенное значение обеспечению исполнения застройщиком своих обязательств, а тем самым – и гарантиям реализации прав участников.

Обеспечение исполнения застройщиком договора осуществляется прежде всего залогом имущества в силу закона, а именно: с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды застройщика на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Если застройщик пожелает произвести государственную регистрацию своего права собственности на «недострой», т.е. на объект незавершенного строительства, то такой объект будет тоже считаться считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

И при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав созданного им объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, эти помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Залогом обеспечивается и возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, и уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Залог прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных Законом об участии в долевом строительстве.

1. Взыскание на предмет залога может быть обращается не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком участнику объекта долевого строительства, если объект не передан;

2) прекращения или приостановления строительства объекта когда очевидно, что в срок объект не будет передан участнику долевого строительства.

Здесь, однако, возникает проблема. По смыслу Закона, если дом достроен, но хотя бы у одного из дольщиков есть основание для расторжения договора, возврата денег и взыскания неустойки, он может требовать обращения взыскания на весь заложенный дом, а не на свою конкретную квартиру. При этом все остальные дольщики останутся без квартир и лишь получат удовлетворение из вырученной суммы от продажи дома как предмета залога. Очевидно, что в этом плане нужно ждать поправок к Закону.

Понятно, что для осуществления строительства застройщику нужен какой-то первоначальный капитал, и своих средств у него может и не быть, - по крайней мере, в достаточном количестве. Хорошо, если договором предусмотрено, что участники инвестируют строительство уже в момент заключения договора в полном объеме, но такие договоры непривлекательны для инвесторов: они предпочитают вносить цену договора по частям, постепенно.

Кроме того, деньги нужны застройщику ещё до заключения договоров с инвесторами: ведь и землеотвод, и проектирование стоят дорого. Поэтому Законом застройщику предоставлено право ещё до заключения договоров с участниками получить для оплаты строительства ссуду в банке под залог того же имущества – земельного участка и строящегося объекта. Затем то же имущество становится предметом залога по договорам с инвесторами (участниками долевого строительства). Это допускается при условии, что 1) первым залогодержателем является банк и 2) от него получено согласие на удовлетворение его требований из заложенного имущества (если такая необходимость возникнет) в соответствии с правилами Закона.

А правила эти такие: (ст. 15 Закона): во-первых, вырученные от реализации заложенного имущества суммы будут распределяться между участниками долевого строительства и банком-первым залогодателем пропорционально размерам их требований на момент удовлетворения этих требований. Во-вторых, по требованиям участников (инвесторов), которые не были удовлетворены за счет реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатель-банк несут солидарную ответственность.

Таким образом, Закон обязал банки, кредитующие застройщиков под залог земельного участка и строящегося объекта, нести солидарную с застройщиками ответственность перед инвесторами-дольщиками по обязательствам застройщика. Это правило очень непривлекательно для банков – потенциальных кредиторов застройщиков и одновременно их залогодателей, и банкиры уже отказываются кредитовать долевое строительство на таких условиях (хотя в принципе кредитование строительства жилья – бизнес выгодный). Ведь банк здесь рискует дважды: на случай невозврата кредита застройщиком и на случай невыполнения застройщиком своих обязательств перед инвесторами-дольщиками. А если тот же банк кредитует инвесторов (дольщиков), то он рискует уже трижды.

Законодатель исходил из благих намерений, имея в виду, что банки, прежде чем дать кредит застройщику, «на сто рядов» проверят его устойчивость. Но может получиться и другое: банки просто перестанут кредитовать многих застройщиков, и многие стройки «встанут».

Право на возврат вложенных средств имеют все участники, т.е. и те, которые не заявляли своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Эти участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса.

Закон предусматривает и иные нормы, направленные на обеспечение прав инвесторов (участников) по договору: предварительная публикация и передача в регистрирующий договоры орган застройщиком проектной декларации, включающей информацию о застройщике и о проекте строительства (ст. 19-21 Закона); особые требования к рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (ст. 22 Закона); государственный надзор и контроль в области долевого строительства (ст. 23 Закона). Установлена в Кодексе РФ об административных правонарушениях (ст. 14.28) и административная ответственность должностных лиц и юридических лиц в виде штрафа.

Таким образом, повторим, что застройщик теперь вправе привлекать денежные средства участников только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства данного объект.

Анализируя нормы п.1 ст. 3 и п.2 ст. 19 Закона, можно прийти к выводу, что договор долевого участия с первым дольщиком не может быть заключен ранее, чем через 14 дней с момента опубликования проектной документации.

Закон - очень жесткий для застройщиков. Достаточно обратить внимание хотя бы на то, что по Закону информация о застройщике должна включать, наряду с другими сведениями, информацию о величине собственных денежных средств застройщика, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Более того, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу (кстати: непонятно, почему любому, т.е. любому прохожему, любому конкуренту?) в числе других документов:

отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Очевидно, что в условиях конкуренции и стремления сохранять коммерческую тайну эти требования крайне непривлекательны для большинства застройщиков. Может быть, крупным фирмам (обычно это многопрофильный холдинги, включающие в себя хозяйствующие субъекты всего или почти всего строительного цикла – изготовителей стройматериалов, генподрядчиков, субподрядчиков, заказчиков, риэлторские фирмы-посредники и др.) такое требование – «карты на стол!» только на руку, поскольку потребители смогут убедиться в устойчивом положении фирмы и это привлечет больше дольщиков, но для средних и малых компаний это опасно.

Кроме того, как уже отмечалось, и банки, несущие по закону солидарную с застройщиком ответственность перед дольщиками, будут сворачивать слишком уж рискованное для них кредитование застройщиков под земельный участок и строящийся объект. В этих условиях можно прогнозировать, что выстоят лишь наиболее крупные застройщики, конкуренция, соответственно, между ними уменьшится, соответственно, усилятся монополизм и ценовой диктат, т.е. стоимость создаваемых объектов для участников-дольщиков существенно увеличится.

И ещё: ни в Законе, ни в Инструкции № 82 не установлен порядок возникновения и регистрации прав собственников квартир (дольщиков) в многоквартирном доме, выстроенном путем участия в долевом строительстве, на земельный участок. Ведь в соответствии со ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества многоквартирного жилого дома входит и земельный участок, на котором дом расположен. И ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» предусмотрено, что жилые дома принимаются приемочной комиссией только после установления размеров и границ земельных участков под ними.

Поэтому при регистрации права собственности каждого участника долевого строительства на квартиру одновременно нужно регистрировать и их права на долю в праве собственности на земельный участок, - с регистрацией прекращения права собственности на земельный участок застройщика или арендодателя (если застройщик строил дом на арендованном им участке).

^ Рекомендуемый библиографический список к теме 7

Нормативный материал

Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. 31 декабря.

Правила предоставления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 646 // Российская газета. 2005. 11 сентября.

Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества: Утверждена Приказом Минюста РФ от 09.06. 2005 г. № 82.

Судебная практика

Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»: Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. № 56.

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 20 сентября 2002 года // Бюллетень верховного Суда РФ. 2003. № 2.

Литература

Артемов В. Ипотека в строительстве // Эж-Юрист. 2005. № 19. Май.

Витрянский В. Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства // Хозяйство и право. 2005. № 7. Приложение.

Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. № 10.

Зуйкова Л. Старые проблемы нового Закона // Эж-Юрист. 2005. № 19. Май.

Ивачев И. Новый закон – новые вопросы // Эж-Юрист. 2005. № 6.

Киндеева Е. А. Долевое участие – механизм в действии // Эж-Юрист. 2005. № 28. Июль.

Князева Г. О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве // Вестник ВАС РФ. 2000. № 3.

Костюкова О. Банки выходят из «доли» // Российская газета. 2005. 27 апреля.

Люкшин А. Исполнять или поменять // Эж-Юрист. 2005. № 19. Май.

Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. № 5.

Малова Н. Участие в долевом строительстве. «Договор-невидимка» получил место в законе // Эж-Юрист. 2005. № 6.

Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. № 2

Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6.

Невинная И. Строителей бояться – квартир не покупать // Российская газета. 2005. 1 апреля.

Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. 2005. № 8.

Оборот недвижимости. Договор-невидимка // Эж-Юрист. 2005. № 2. Январь.

Построил дом – оформи права // Эж-Юрист. 2005. № 4. Январь.

Сидоров А. Новеллы долевого участия // Эж-Юрист. 2005. № 19. Май.

Скворцов А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве. М. 2005.

Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства. М. 2000.

Федоров С. Участие в долевом строительстве. Цена надежности // Эж-Юрист. 2005. № 6. Февраль.

Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право. 2005. № 3.

Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. № 8.

Blog

Содержание