Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Содержание

3. Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости.
Права и обязанности сторон по договору дарения.
Права и обязанности дарителя.
Права и обязанности одаряемого. Во-первых
Отмена дарения.

Подобный материал:

1 ... 16 17 18 19 20 21 22 23 ... 35

^ 3. Особенности субъектного состава договора дарения недвижимости. Существуют некоторые особенности, касающиеся субъектного состава договора дарения. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет вообще не могут выступать дарителями по договору дарения недвижимости — это вытекает из смысла ст. 37 ГК РФ и в целом из соображений защиты интересов несовершеннолетних. От их имени не могут совершить договоры дарения их недвижимого имущества и их родители, опекуны – ст. 37 ГК РФ. По аналогии это же правило касается недееспособных, признанных таковыми по решению суда. Их недвижимое имущество тоже дарить нельзя. Такой запрет вполне оправдан, так невозможно смоделировать ситуацию, когда бы дарение столь социально значимого и дорогостоящего имущества, как недвижимость, было бы обусловлено интересами малолетних детей и недееспособных лиц в качестве дарителей, особенно если иметь в виду, что данные категории граждан не имеют возможности содержать себя сами и относятся к наименее социально защищенным группам населения.

Дарение совершеннолетним старше 14 лет принадлежащего ему недвижимого имущества в принципе не запрещено законом. Лица в возрасте от 14 до 18 лет, обладая относительной дееспособностью, лично совершают любые сделки (ст. 26 ГК РФ). Однако для продажи такими лицами своей недвижимости им необходимо согласие родителей (попечителей) и разрешение органа опеки и попечительства, которое вряд ли будет дано, ибо такие сделки невозможно обосновать интересами несовершеннолетних (по тем же вышеназванным причинам, что и аналогичные сделки малолетних и недееспособных граждан в качестве дарителей).

Если недвижимость является личной собственностью одного из супругов, он вправе её подарить без согласия другого супруга. Если же недвижимость нажита в браке, т.е. является совместной собственностью супругов, для её дарения необходимо согласие другого супруга (так же, как и для продажи, мены такой недвижимости). При этом согласие супруга должно быть выражено в письменной форме и нотариально удостоверено (п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Унитарные предприятия, федеральные казенные предприятия, которые вообще не являются собственниками закрепленного за ними имущества, могут дарить имущество только с согласия собственника этого имущества (кроме обычных подарков небольшой стоимости и кроме пожертвований, когда ничьего согласия не требуется). Однако друг другу или иным коммерческим организациям унитарные предприятия не могут дарить имущество даже с согласия собственника этого имущества, так как дарение между коммерческими организациями запрещено вовсе. Это будут ничтожные сделки по смыслу ст. 575 ГК РФ.

Насколько целесообразно запрещение дарения (сверх обычных подарков стоимостью не более пяти МРОТ) в отношениях между коммерческими организациями? Очевидно, что такое запрещение обусловлено тем, что безвозмездные имущественные отношения между организациями, само существование которых порождено целью извлечения прибыли (п.1 ст. 50 ГК РФ), как правило, ненормальны и могут использоваться в ущерб интересам их кредиторов и государства.

В самом деле, главной целью деятельности любой коммерческой организации, действительно, является извлечение прибыли, а потому безвозмездное отчуждение ею своего имущества путем дарения мало сообразуется с такой целью. Но тогда почему закон налагает ограничение на отчуждение её имущества только коммерческой же организации, а не любому субъекту гражданского права?

Ведь дарение коммерческой организацией своего имущества физическому лицу или некоммерческой организации, которое ГК РФ никак не ограничивает, тоже не соответствует главной цели деятельности коммерческих организаций – извлечению прибыли. Приобретение же коммерческой организацией имущества на основе договора дарения, напротив, никак не противоречит указанной главной цели её деятельности.

Кроме того, нельзя не учитывать, что запрет на дарение между коммерческими организациями имущества, в том числе и недвижимости, весьма легко обойти: для этого коммерческой организации достаточно подарить имущество «по договоренности» физическому лицу или некоммерческой организации (что не запрещено законом) с тем, чтобы одаряемый тут же (уже в полном соответствии с законом!) передарил это имущество другой коммерческой организации, которая первоначально и имелась в виду в качестве одаряемого. Доказать притворный или мнимый характер сделки в таких случаях, когда обе стороны это отрицают, практически невозможно. В связи с изложенным представляется целесообразным исключить предусмотренное в ст. 575 ГК РФ запрещение дарения между коммерческими организациями, усилив при этом налоговый контроль за уплатой налогов с прибыли коммерческих организаций за счет подаренного им имущества.

Юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации) – собственники закрепленного за ними - вправе дарить недвижимость в порядке пожертвований или, например, гражданам. Если это крупная сделка от имени, например, АО, ООО, то потребуется решение совета директоров (наблюдательного совета) или даже общего собрания.

По доверенности подарить своё имущество в принципе можно, но в доверенности обязательно должен быть назван одаряемый и обозначен предмет дарения, иначе доверенность ничтожна, а значит, и договор дарения, который будет совершен по такой доверенности, тоже ничтожен (п.5 ст. 576 ГК РФ).

Постановка одаряемого на регистрационный учет («прописка») в подаренной ему квартире никак не влияет на его право собственности на подаренную ему квартиру (или жилой дом), т.е. он может в ней никогда не жить, но от этого не перестает быть её собственником.

В нотариальной практике встречаются случаи, когда граждане обращаются к нотариусу с просьбой удостоверить договор дарения (в том числе недвижимого имущества) в пользу зачатого, но еще не родившегося ребенка. И в литературе можно встретить утверждение о том, что поскольку законодатель разрешает составлять завещания в пользу такого ребенка (п.1 ст. 1116 ГК РФ), то по аналогии следует признавать и право собственника распорядится своим имуществом путем совершения договора дарения в пользу того же ребенка с тем, чтобы от его имени договор был подписан, например, одним из его родителей.

Необходимость в совершении договора дарения до рождения ребенка может быть обусловлена неотложностью отъезда дарителя на постоянное место жительства в другой город или даже страну или состоянием здоровья дарителя, дающим основания опасаться, что он может не дожить до рождения ребенка. Составление же завещания в пользу зачатого, но не родившегося ребенка, разрешенное законом, не всегда может отвечать интересам дарителя, например, в тех случаях, когда он хочет исключить из числа претендентов на то или иное свое имущество после его смети обязательных наследников.

Следует отметить, что в проекте Гражданского уложения (ст. 1791), подготовленного незадолго до Октябрьской революции, предусматривалась возможность дарения «в пользу ребенка, имеющего родиться от определенного лица», при этом дар мог быть принят отцом или матерью ребенка.

Представляется, что данная позиция могла бы быть воспринята действующим отечественным законодательством. Ведь дарение в пользу зачатого, но ещё не родившегося ребенка, не только не нарушает его интересов, а напротив, соответствует интересам ребенка, особенно в тех случаях, когда после рождения ребенка дарение по тем или иным причинам может стать невозможным. Приоритет же интересов ребенка как наиболее «слабого звена» красной нитью проходит через всё российское законодательство, является своего рода принципом отечественного права.

Нельзя не учитывать то, что и после рождения ребенка (по крайней мере, до достижения им 14-летнего возраста) он никак не участвует в совершении таких сделок, как дарение ему недвижимого имущества. Такие сделки от его имени совершают его законные представители, т.е. прежде всего – родители (п.1 ст. 28 ГК РФ). Соответственно, ничего не меняется в зависимости от того, совершается договор дарения до рождения ребенка или после его рождения.

Другое дело, что необходимо урегулировать эту проблему специальными нормами в главе 32 ГК РФ, посвященной договору дарения, ибо в действующей редакции ГК не допускает дарение в пользу зачатого, но ещё не родившегося ребенка.

В договор дарения может быть включено условие о том, что сам одаряемый (возможно, и вместе с членами своей семьи) сохраняет право постоянного и безвозмездного (без уплаты наемной платы) пользования подаренным жилым помещением или определенной его частью, и такое условие не придает договору дарения характер возмездного. От одаряемого зависит, заключать или не заключать договор с такого рода обременениями.

^ Права и обязанности сторон по договору дарения. В реальном договоре дарения, который заключается одновременно с передачей вещи одаряемому, вообще никаких обязательственных отношений не возникает. Поэтому реальный договор дарения занимает особое место среди гражданско-правовых договоров как оснований возникновения прав и обязанностей их сторон.

^ Права и обязанности дарителя. В консенсуальном договоре дарения, предусматривающем дарение в будущем, главной обязанностью дарителя является передача дара. Как уже отмечалось, в том случае, когда договор дарения требует государственной регистрации (что в полной мере относится к договору дарения недвижимости), он должен квалифицироваться только как консенсуальный договор, и по такому договору даритель обязан передать дар, а одаряемый вправе требовать передачи дара.

Если после заключения консенсуального договора дарения, но до его исполнения даритель умрет, обязанность передать дар переходит на наследников дарителя (п.2 ст. 581 ГК РФ), если иное не было предусмотрено самим договором. Это правило не действует только в отношении пожертвований (п.6 ст. 582 ГК РФ). Напротив, право одаряемого на принятие дара по консенсуальному договору дарения не переходит к его наследникам, если иное не было предусмотрено в договоре (ст. 581 ГК РФ).

Если речь идет о дарении вещи, находящейся в общей – долевой или совместной – собственности, то дарение такой вещи возможно лишь с согласия всех сособственников (п.1 ст. 246, п.2 ст. 253 ГК РФ).

Своей долей в праве долевой собственности любой из участников долевой собственности вправе распорядиться, в том числе путем дарения, по своему усмотрению, т.е. помимо воли других сособственников. Распорядиться долей в праве совместной собственности (в том числе подарить её) невозможно без раздела общего имущества или выдела из него доли с одновременным прекращением права совместной собственности для всех сособственников (при разделе) или для одного из них (при выделе) – ст. 254 ГК РФ.

^ Права и обязанности одаряемого. Во-первых, у одаряемого по консенсуальному договору дарения) есть право на принятие дара. Если даритель не передает вещь, предусмотренную договором, одаряемый вправе требовать её в судебном порядке, если эта вещь уже не передана другому лицу по основаниям, предусмотренным законом (ст. 398 ГК РФ).

Во-вторых, одаряемый в любое время до принятия дара вправе отказаться от принятия дара без указания причин, т.е. расторгнуть договор в одностороннем и внесудебном порядке - ст. 573 ГК РФ. Отказ от принятия дара – это односторонняя сделка одаряемого. Необходимо лишь соблюсти формальности, предусмотренные в ст. 573 ГК РФ: если договор был заключен в письменной форме, то и отказ от дара должен иметь письменную форму. Если договор дарения был зарегистрирован до фактической передачи дара (дарение недвижимости), то и отказ от принятия дара подлежит государственной регистрации. Поэтому регистрирующие органы обычно предлагают приложить к договору акт передачи имущества.

Налоги, уплаченные при нотариальном удостоверении договора дарения недвижимого имущества, в случае отмены дарения обратно не возвращаются.

В-третьих, одаряемый вправе требовать от дарителя возмещения вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренного имущества по правилам главы 59 ГК РФ о внедоговорном причинении вреда, если одаряемый сможет доказать, что эти недостатки возникли до передачи ему дара, не относятся к числу явных и даритель, зная о них, не предупредил о них одаряемого - ст. 580 ГК РФ.

Обычно речь здесь идет о движимом имуществе. Но не исключено применение такого правила и к дару в виде недвижимости. Например, подарив индивидуальному предпринимателю помещение под склад, даритель не предупредил, что оно ежегодно заливается паводковыми водами, из-за чего было испорчен весь товар предпринимателя. Последний, несомненно, вправе требовать от дарителя возмещения причиненных убытков, если докажет, что даритель знал (должен был знать) о неизбежности (или высокой степени вероятности) затопления помещения.

Если договор дарения был заключен в общеполезных целях (пожертвование - ст. 581 ГК РФ), то одаряемый обязан использовать пожертвованное имущество по предусмотренному договором назначению, иначе даритель (жертвователь) или его правоприемники вправе требовать отмены пожертвования в судебном порядке.

При этом при пожертвовании имущества гражданину в договоре обязательно должно быть указано назначение этого имущества (например, для использования загородного дома в качестве помещения для летнего отдыха детей из определенного детского дома). При пожертвовании имущества юридическим лицам или публично-правовым образованиям такое указание возможно, но не обязательно (ст. 582 ГК РФ), однако в любом случае одаряемые должны использовать подаренное имущество в общеполезных целях.

^ Отмена дарения. В двух случаях даритель имеет право отказаться от исполнения договора (передачи дара) - кроме случаев, когда речь идет об обычных подарках небольшой стоимости, - ст. 577 ГК РФ:

если после заключения консенсуального договора дарения имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Очевидно, что особое значение наличие такой возможности у дарителя приобретает по договорам дарения, предметом которых является такое дорогостоящее и социально значимое имущество, как недвижимость, и прежде всего жилье;

если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Во втором случае даритель (без обращения в суд, а в случае его убийства одаряемым отмены дарения вправе требовать наследники дарителя в судебном порядке) может отменить и уже состоявшееся дарение, т.е. уже после передачи имущества в дар независимо от срока, прошедшего после передачи.

Кроме того, даритель вправе требовать отмены дарения в судебном порядке, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу её безвозвратной утраты (речь, как представляется, может идти не только о семейных реликвиях, архивах, фотографиях, художественных ценностях - картинах, рукописях и т.п., но и о недвижимости – даче, доме, если это, к примеру, «родовое поместье»).

И ещё: в договоре дарения может быть заранее предусмотрено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого - п. 4 ст. 578 ГК РФ. Например, мать дарит дочери квартиру, дачу и не желает, чтобы в случае преждевременной смерти дочери зять стал сонаследником этого имущества.

Во всех этих случаях одаряемый обязан вернуть дар дарителю, если вещь сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Отмена дарения (когда это необходимо – на основе решения суда) оформляется письменным документом (это односторонняя сделка или решение суда по иску дарителя или наследников) и в отношении недвижимости – подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции, после чего у дарителя восстанавливается право собственности на ранее подаренное имущество (либо оно приобретает режим наследственной массы, если дарение отменено по иску наследников в связи с убийством дарителя одаряемым).

Анализ содержания ст. 578 ГК РФ, предусматривающей основания отмены дарения дарителем, свидетельствует о том, что одни основания применяются независимо от упречного поведения одаряемого, другие же являются санкциями.

Договор дарения - единственный в гражданском праве, где нормы морали и нормы права взаимодействуют столь тесно, что нарушение норм морали одаряемым становится юридическим фактом, влекущим возможность применения санкций к нарушителю. Анализ ст. 578 ГК РФ, посвященной отмене дарения, свидетельствует о том, что основанием отмены дарения в качестве санкции является не правонарушение как таковое, а именно нарушение норм морали, диктующих бережное обращение с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, сохранение чувства благодарности и уважения к лицу, от которого одаряемый принял дар. Так, совершение любого, самого тяжкого преступления не является основанием для отмены дарения, если это преступление не было направлено против жизни или здоровья одаряемого, кого-либо из членов его семьи или близких родственников.

По одному судебному спору было установлено, что взрослый сын, проживая с матерью в её квартире, по сути дела, вынудил мать перевести на него право собственности на квартиру путем заключения договора дарения, обещая улучшить свое отношение к матери. После оформления договора дарения отношения между дарительницей и семьей сына стали ещё более неприязненными. Сын и невестка неоднократно выгоняли мать из квартиры, и она вынуждена была ночевать у соседей. Во время очередной ссоры Борев причинил матери тяжкие телесные повреждения, повлекшие её смерть, что подтверждено вступившим в силу приговором суда. Истица - сестра убитой женщины - являлась единственной наследницей умершей (сын не имел права наследовать как недостойный наследник) и могла бы унаследовать квартиру, подаренную её матерью ответчику, в случае отмены дарения. В этом конкретном случае налицо все основания для отмены дарения квартиры и последующего наследования этой квартиры истицей.

Предусмотрев право дарителя (его наследников) на отмену дарения в качестве санкции по отношению к одаряемому, ст. 578 ГК РФ в одних случаях указывает на право дарителя отменить дарение (при умышленном посягательстве на жизнь и здоровье дарителя, членов его семьи или близких родственников), а в других - на право дарителя (его наследников) требовать в судебном порядке отмены дарения (при умышленном причинении смерти дарителю и при создании угрозы безвозвратной утраты подаренной вещи, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность).

Представляется, однако, что практически по действующему законодательству во всех случаях реализация права дарителя на отмену дарения осуществима лишь в судебном порядке, ибо, во-первых, трудно надеяться на то, что одаряемый, совершивший тяжкое преступление против одаряемого или его близких, добровольно вернет дар, а во-вторых (и это главное), предметом спора в подобных случаях обычно является дар, требующий государственной регистрации или иного оформления документов на имя собственника (транспортные средства, дача, садовый домик, дом, квартира, земельный участок, именные ценные бумаги и др.). Для отмены дарения такого имущества, т.е. для восстановления права собственности дарителя на него, необходим правоустанавливающий документ, на основании которого учреждение юстиции (или иной управомоченный орган) зарегистрирует (восстановит) право собственности дарителя и «погасит» право собственности на то же имущество одаряемого, и такой документ в данном случае не может быть ничем иным, кроме судебного решения.

Во всяком случае ни один из действующих нормативных актов, регулирующих порядок регистрации имущества с указанием его собственника, в том числе Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не предусматривает заявление дарителя об отмене дарения в качестве возможного основания перерегистрации имущества на имя заявителя.

Разница в формулировках в п.1 и в п.2 ст. 578 ГК РФ, объясняется, на наш взгляд, тем, что при условии во всех случаях обязательного судебного порядка отмены дарения в одних случаях суд должен удовлетворить соответствующее требование дарителя безоговорочно (при умышленном преступлении одаряемого), а в других случаях даритель должен доказать факт бесхозяйственного обращения одаряемого с вещью, создающего угрозу её безвозвратной утраты, и обосновать то обстоятельство, что эта вещь представляет для истца большую неимущественную ценность. Иными словами, в одних случаях суд обязан, а в других - вправе отменить дарение.

В ст. 578 ГК РФ предусмотрен ряд оснований для отмены дарения. В качестве санкции могут рассматриваться лишь те из них, которые обусловлены наличием умышленной (при совершении преступления - п. 1 ст. 578 ГК РФ) либо любой (умышленной или неосторожной) формой вины одаряемого (бесхозяйственное обращение с подаренной вещью - п.2 ст. 578 ГК РФ). Иные основания порождают право одаряемого требовать отмены дарения в судебном порядке независимо от наличия вины одаряемого.

В частности, право дарителя требовать отмены дарения в связи с бесхозяйственным обращением одаряемого с вещью возникает и при отсутствии вины последнего в создании угрозы утраты такой вещи (отсутствие у одаряемого необходимых условий, требующихся для сохранности вещи, тяжелая неизлечимая болезнь одаряемого и т.п.).

Применительно к договору дарения недвижимости такая ситуация, являющаяся основанием для отмены дарения, может возникнуть в случаях, когда, например, предметом дарения был жилой дом, дача, являющиеся как бы «родовым поместьем», с которым у дарителя связаны личные воспоминания, переживания и которое приходит в упадок, разрушается, гибнут деревья на прилегающем земельном участке и т.п. вследствие бесхозяйственного обращения одаряемого с этим имуществом.

Вообще во всех случаях, когда уже состоялась государственная регистрация договора дарения и перехода права собственности по нему, отмена дарения возможна лишь в судебном порядке, т.е. не может быть отменена даже по обоюдному согласию сторон.

Правило о возможности отмены дарения на случай смерти одаряемого при жизни дарителя, не являющееся санкцией, тоже предусмотрено в ГК РФ впервые. В связи с тем, что большинство договоров дарения недвижимости продолжают заключаться в нотариальной форме, несмотря на отсутствие обязательности такой формы, в нотариальной практике и практике учреждений юстиции, регистрирующих сделки дарения недвижимости, возникает вопрос: должно ли налагаться запрещение на отчуждение подаренного недвижимого имущества одаряемым как собственником этого имущества, если в договоре дарения (правоустанавливающем документе) предусмотрено право дарителя на отмену дарения на случай, если он переживет одаряемого?^¹⁰.

Так, Баранова обратилась в суд с жалобой на действия нотариуса, отказавшегося удостоверить, и на действия учреждения юстиции, отказавшегося зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, который Баранова хотела заключить в качестве продавца, поскольку в правоустанавливающем документе – договоре дарения этой квартиры заявительнице её матерью, присутствовало условие о праве дарительницы на отмену договора дарения в случае наступления смерти одаряемой при жизни дарительницы^¹¹.

Представляется, что суд поступил правильно, удовлетворив жалобу Барановой. В соответствии со ст. 209 ГК РФ одаряемый, став собственником подаренного ему имущества с момента заключения договора дарения, вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению и без предварительного согласия на это дарителя. Юридический смысл любого запрещения распоряжаться имуществом собственнику (например, при ипотеке, аресте имущества, банкротстве и т.д.) обусловлен наличием каких-либо имущественных обязанностей, долгов собственника, погашение которых обеспечивается возможной реализацией этого имущества в будущем. Договор же дарения является безвозмездным и право собственности на имущество переходит к одаряемому без каких-либо обременений и ограничений. Для последующего отчуждения подаренного имущества не требуется ни разрешения, ни уведомления дарителя.

Обязательным условием отмены дарения по любым основаниям, предусмотренным законом, является в силу п.5 ст. 578 ГК РФ наличие подаренной вещи в натуре на момент отмены дарения.

Blog

Содержание