Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Содержание

Основания и порядок прекращения договора аренды здания или сооружения.
По требованию арендатора
Это право возникает у арендатора при условиях, что
Рекомендуемый библиографический список к теме 11
Вопросы для контроля

Подобный материал:

1 ... 24 25 26 27 28 29 30 31 ... 35

^ Основания и порядок прекращения договора аренды здания или сооружения. В общем виде основания и порядок прекращения обязательств, к которым относится и арендное обязательство, урегулированы в главе 26 ГК РФ "Прекращение обязательств" и в главе 29 ГК РФ "Изменение и расторжение договора". Применительно к договору аренды эти общие для всех обязательств положения конкретизируются в ст. 619, 620 и 621 ГК РФ, содержащих некоторые отступления от общих правил.

Прежде всего с учетом обеспечения стабильности пользования арендованным имуществом в течение всего срока договора аренды ст.617 ГК РФ предусматривает сохранение договора в силе при изменении его собственника: переход права собственности (либо права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на переданное в аренду здание, сооружение, нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Это правило применяется прежде всего при совершении сделок с имуществом, обремененным договором аренды. Кроме того, применительно к юридическим лицам-арендодателям это правило применяется при любой форме реорганизации юридического лица, а применительно к гражданам-арендодателям - в случае их смерти с переходом прав и обязанностей арендодателя по наследству.

Ликвидация же юридического лица, являющегося любой стороной в договоре - арендатором или арендодателем - прекращает действие договора аренды в соответствии со ст. 419 ГК РФ.

По обоюдному согласию стороны могут досрочно прекратить действие договора аренды в любое время. По требованию же одной из сторон (против воли другой) договор расторгается в судебном порядке.

Основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, во-первых, указаны в законе (ст.619 и 620 ГК РФ), а во-вторых, могут быть дополнительно предусмотрены в договоре.

В ст. 619 ГК РФ установлены основания досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя, и все они связаны с упречным поведением арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора либо назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные, в том числе не связанные с виновным поведением арендатора, основания для досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, п.2 ст. 450 ГК РФ), в частности, придать договору характер условной сделки под отменительным условием (п.2 ст. 157 ГК РФ).

^ По требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Первые три из предусмотренных в ст. 620 ГК РФ основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора связаны с виновным неисполнением арендодателем своих обязанностей по договору, а четвертое не зависит от вины арендодателя. Кроме того, договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ.

Итак, в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут при недостижении об этом согласия сторон только в судебном порядке по иску заинтересованной стороны договора.

Причем по общему правилу (п. 2 ст. 452 ГК РФ) стороны должны до обращения в суд использовать досудебный порядок расторжения договора: направить другой стороне предложение о расторжении договора и обращаться в суд только в случаях получения отказа или неполучения ответа в 30-дневный срок.

Применительно к арендодателю это правило преломляется в ст. 619 ГК РФ таким образом, что арендодатель должен предварительно (т.е. до обращения в суд с иском о расторжении договора) направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранить допущенные нарушения (при этом такое предложение и предложение расторгнуть договор могут быть заявлены в одном письме). Если арендатор в разумный срок устранит нарушения, у арендодателя отпадает право требовать по суду расторжения договора: нет оснований.

Обычным основанием прекращения договора является истечение срока его действия. Однако применительно к договору аренды в законе (ст. 621 ГК РФ) установлены некоторые особые правила. Арендатору по истечении срока действия договора предоставлено преимущественное (перед другими потенциальными арендаторами) право на заключение договора аренды того же имущества на новый срок.

^ Это право возникает у арендатора при условиях, что:

1)иное не предусмотрено законом или договором,

2)арендатор надлежащим образом выполнял свои обязанности по договору, срок действия которого истек,

3)арендатор письменно уведомил арендодателя о желании возобновить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

По смыслу п.1 ст. 621 ГК РФ при несоблюдении любого из этих условий арендатор теряет право на заключение договора на новый срок.

Поскольку норма о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок носит диспозитивный характер, арендодатель может лишить этого права арендатора, включив при заключении первоначального договора в качестве одного из его условий отсутствие у арендатора такого права.

Кроме того, арендодатель во всех случаях, даже без упоминания об этом в договоре аренды, может отказать арендатору в заключении договора на новый срок, если арендодатель в течение года со дня истечения срока договора аренды с данным арендатором не заключает договора аренды того же имущества с другим лицом.

Несоблюдение этого условия арендодателем дает право арендатору по своему выбору потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей по заключенному договору (т.е. по сути дела, заключения с ним договора аренды с одновременным расторжением этого договора с другим арендатором) и возмещения убытков, причиненных ему отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Убытки могут быть связаны, например, с тем, что арендатор вынужден был свернуть какую-либо деятельность либо арендовать аналогичное имущество на гораздо менее выгодных для него условиях.

Преимущественное право арендатора на возобновление договора дает ему преимущество перед другими потенциальными арендаторами, но в соответствии с абзацем первым п.1 ст. 621 ГК РФ - на прочих равных с ними условиях, т.е. на тех условиях, на которых арендодатель собирается заключить вновь договор аренды того же имущества, Условия же эти в полном соответствии с принципом свободы договора, закрепленным в ст. 421 ГК РФ, зависят от воли арендодателя.

Если предложенные арендодателем новые условия не устраивают арендатора, он не вправе настаивать на заключении договора на прежних условиях. Однако и арендодатель не вправе после отказа прежнего арендатора от заключения договора на неприемлемых для него условиях заключить договор аренды того же имущества с другим лицом на более выгодных для последнего условиях, чем те, которые были предложены прежнему арендатору.

Если арендатор не предупредил арендодателя о желании заключить договор на новый срок, но фактически продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В данном случае закон молчанию арендодателя и конклюдентным действиям арендатора по пользованию арендованным имуществом придает значение выражения обоюдной воли на совершение сделки (п.3 ст. 158 ГК РФ).

Прекращение возобновленного таким образом на неопределенный срок договора аренды здания или сооружения возможно в любое время по инициативе любой из сторон договора с условием предупреждения другой стороны за три месяца, если законом или договором не предусмотрен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (п.2 ст. 610 ГК РФ).

При этом арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок и обязан вносить арендную плату за всё время фактического пользования арендованным имуществом.

Законом (федеральным!) могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со ст. 624 ГК РФ в случаях, предусмотренных в законе или в договоре, договор аренды может быть прекращен по истечении его срока или даже досрочно путем выкупа арендатором предмета аренды, т.е. при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае арендованное имущество переходит в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) арендатора. В 90-е годы прошлого столетия это было одним из легальных способов приватизации государственного и муниципального имущества, т.е. перехода его в собственность отдельных граждан и юридических лиц.

^ Рекомендуемый библиографический список к теме 11

Нормативный материал

Временное положение о взаимодействии субъектов правоотношений при сдаче объектов недвижимости, являющихся государственной собственностью Омской области, в аренду: утверждено постановлением Главы Администрации (Губернатора) Омской области от 25 октября 1996 г. № 494-п в редакции Указа Губернатора Омской области от 29 января 2001 г. № 16 // Омский вестник. 31 января 2001 г.

Положение о порядке предоставления в пользование муниципального имущества города Омска. Утверждено решением Омского горсовета от 19 мая 2004 года (в редакции от 2 марта 2005 года) // Вечерний Омск. 2005. 5 августа.

Судебная практика

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // Хозяйство и право. 2000. № 8.

«Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”.

Информационное письмо Президиума высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

Литература

Абрамов Я. В. Аренда и наем имущества. СПб., 1905.

Андрианов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1993. № 7.

Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. 4: Отдельные обязательства. СПб. 1904.

Аренда и лизинг. М., 1997.

Аренда предприятий (под ред. В. Ф. Новикова, Т. В. Рысиной). М., 1990.

Артюхов В. Г. Экономический механизм арендных отношений. М. 1990.

Басин Ю. Г. Арендатор в договоре хозяйственной аренды 11 Правоведение. 1990. № 3. С. 8-18.

Витрянский В. Договор аренды зданий и сооружений // Хозяйство и право. - Приложение. - 1999. - № 10.

Витрянский В. Общие положения об аренде и право. 1996. № 2.

Герасименко С. А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. М., 1992.

Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2003. № 3.

Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5.

Зинченко С., Газарян Б., Лапач В. Новое в регулировании арендных отношений // Хозяйство и право. 1993. № 2.

Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

Калачева С.А. Арендные сделки. М., 1996.

Клейман Б.Е., Копейкин Г.К. Аренда в промышленности: формы, методы, перспективы. Л., 1990.

Кокк Е. Договор аренды: нет изменений к лучшему // Эж-Юрист. 2005. № 30. Июль.

Лицом к аренде (сост. А. С. Иванов). М., 1989.

Маковская А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. Приложение к № 11. 2000.

Медведев А. Договор аренды; бухгалтерский учет и налогообложение // Хозяйство и право. 1997. № 1.

Невзгодина Е.Л. Аренда зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сборник научных трудов. Омск. ОмГУ. 2000 (В библиотеке ОмГУ – 2 экз.).

Невзгодина Е.Л. Переход права при продаже земельного участка или находящейся на нем недвижимости // Вестник Омского юридического института. 2004. № 1.

Новоселова Л. Судьба прав арендатора (нанимателя) имущества, проданного в результате обращения на него взыскания в судебном порядке // Хозяйство и право. 2005. № 11.

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 // Хозяйство и право. 2000. № 8.

Прозоров В., Пугинский С. Защита имущественных прав арендатора // Хозяйство и право. 1990. № 6.

Савичев Г. Л. Выкуп арендованного имущества как способ приобретения права собственности // Вестник Московского университета. Серия 11. «Право». 1996. № 2.

Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика) // Государство и право. - 1997. - № 2.

Тарасова Н.В., Плюшков Д.И. Рассмотрение споров, связанных с заключением договоров аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 7.

Хозяйственное право. В двух томах. Под ред. В.С. Мартемьянова. М. 1994.

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 354-363. Экономический справочник арендатора. СПб., 1991.

Юсупов Т. А. Аренда как этап приватизации // Правоведение. 1992. № 5.

^ ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ

Какие условия являются существенными для договора аренды зданий, сооружений? Является ли срок существенным условием договора аренды?
В чем состоят особые правила, регулирующие аренду зданий и сооружений, по сравнению с правилами ГК, регулирующими иные договоры аренды?
Как соотносятся понятия «здание» и «нежилое помещение»?
Какие правила применяются к договорам аренды нежилых помещений, в том числе относительно формы договора? Требуется ли государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений в зависимости от срока договора?
Может ли быть предметом договора аренды жилое помещение?
Возможно ли заключение договора аренды здания, сооружения без одновременной аренды земельного участка или его части, на котором находится арендуемая недвижимость?
В чем могут выражаться юридические последствия обнаружения арендодателем недостатков в арендованном имуществе после его принятия?
Если договор аренды здания заключен на неопределенный срок, требуется ли его государственная регистрация? Аргументируйте свой ответ.
Как распределяются обязанности между арендодателем и арендатором по производству ремонта арендованного здания, сооружения?
Какова судьба улучшений арендованного имущества при возврате этого имущества арендодателю?
Каковы правила заключения договора субаренды?
Какими способами может определяться в договоре аренды арендная плата?
Какие последствия предусмотрены в законе на случай нарушения сроков внесения арендных платежей?
Может ли меняться размер арендной платы в процессе действия договора: 1) по требованию арендатора, 2) по требованию арендодателя?
Как осуществляется передача арендованного здания, сооружения арендатору при заключении договора аренды и обратно – арендодателю – по окончании срока действия договора?
Какова судьба улучшений арендованного здания, нежилого помещения при возврате его арендодателю по окончании действия договора?
Что представляет собой перенаем имущества и каковы его правила? Каковы правила субаренды?
В чем состоит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок? Каковы условия реализации этого права?
Каковы основания и порядок досрочного расторжения договора аренды?
Какие варианты права арендатора на земельный участок при аренде недвижимости предусматривает Гражданский кодекс РФ?

Лекция 12.

Договор аренды предприятия

План лекции

Понятие и существенные условия договора.
Форма и государственная регистрация договора.
Права и обязанности арендатора и арендодателя.

1. Понятие и существенные условия договора. Среди отдельных видов договоров аренды ГК выделяет в главе 34 "Аренда" в отдельный § 5 правила об аренде предприятий. При этом за пределами, урегулированными правилами § 5, на аренду предприятий распространяются и нормы § 4 главы 34 ГК, регулирующие аренду зданий и сооружений. Применительно к договору аренды предприятия термин "предприятие" используется в значении объекта гражданских прав, вида недвижимого имущества. В соответствии со п.1 ст. 132 ГК предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Наименование. В состав предприятия как имущественного комплекса включаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию (т.е. вещи в гражданско-правовом значении этого слова), а также права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное ^¹⁴, товарные знаки, знаки обслуживания), а также другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 132 ГК).

Очевидно, что многие из объектов, входящих в состав предприятия, взятые отдельно, могут быть предметом различных сделок, в том числе договора аренды, но не могут при этом рассматриваться в качестве недвижимого имущества.

Специфический состав предприятия как объекта гражданских прав, который при нормальной работе предприятия постоянно меняется за счет выбытия одних компонентов, появления новых, изменения их количества и стоимости, обусловливает выделение его в ГК качестве договора отдельного вида имущества.

ГК (ст. 656) определяет аренду предприятия как договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, иные основные средства; передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, оборотные средства, имущественные и исключительные права арендодателя, связанные с предприятием; уступить права требования и перевести на арендатора долги, относящиеся к предприятию.

Таким образом, закон выделяет две группы объектов, входящих в имущественный комплекс, предусматривая различный режим передачи их в арендное владение и пользование:

основные средства, составляющие основу имущественного комплекса (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.). Эти объекты безоговорочно, в полном объеме, переходят к арендатору в составе арендуемого предприятия;
оборотные средства и права. Они переходят к арендатору только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором аренды.

В том случае, если в состав предприятия входят права владения и пользования имуществом иных лиц, их передача производится в особом порядке, установленном законодательством.

Это означает, что при наличии в законодательстве запрета на передачу таких прав они не могут быть переданы арендатору. К числу подобных прав могут быть, например, отнесены бессрочное (постоянное) пользование земельным участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, право пользования водным объектом

В качестве общего правила закон устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, передаче арендатору не подлежат. Хотя иное может быть предусмотрено законом или иными правовыми актами. Но арендатор всегда может решить вопрос о самостоятельном получении необходимых лицензий.

В том случае, когда в состав предприятия входят обязательства, исполнение которых без наличия лицензии невозможно, следует исходить из того, что такие обязательства остаются у арендодателя, который не освобождается от ответственности перед кредиторами за невозможность их исполнения арендатором в связи с отсутствием у него лицензии на совершение соответствующих действий по исполнению таких обязательств.

Таким образом, состав предприятия как имущественного комплекса весьма разнороден и не все его элементы могут быть переданы арендатору, а те, которые передаются, могут иметь разный правовой режим и соответственно, передаются не на одинаковых основаниях.

Как было отмечено, в состав арендуемого предприятия включаются обязательства (долги), относящиеся к предприятию. Такие долги подлежат переводу с арендодателя на арендатора. По общему правилу, установленному в ст. 391 ГК, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Применительно к договору аренды предприятия это правило конкретизируется в ст. 657 ГК, устанавливающий особый порядок передачи в аренду в составе предприятия его долгов перед кредиторами.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть ещё до передачи предприятия арендатору уведомлены о предстоящей передаче предприятия в аренду. Обязанность уведомления лежит на арендодателе. Срок уведомления в законе не установлен, поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК (т.е. это должен быть разумный срок).

Следует отметить, что последствия не уведомления кредитора или его несогласия на перевод долга, лежащего на предприятии, на арендатора, предусмотренные в ст. 657 ГК, не совпадают полностью с общими правилами перевода долга, установленными в ст. 391 ГК.

Анализ ст. 657 ГК позволяет сделать вывод о том, что перевод долгов предприятия на арендатора без уведомления или согласия кредитора в принципе возможен и не влечет недействительности договора аренды предприятия или его части, касающейся перевода долга.

В такого рода случаях наступают иные последствия, которые зависят от того, был ли предупрежден кредитор о передаче долгов в составе предприятия в аренду и было ли получено его согласие на такую передачу.

Дело в том, что отдельные долги, входящие в состав предприятия, являются далеко не самым основным элементом арендуемого объекта, и негативная позиция кредиторов не должна аннулировать сделку или не допускать её заключения.

Кредитор, уведомленный арендодателем о передаче предприятия в аренду, но не выразивший в письменной форме своего согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненного этим убытков (например, досрочно потребовать возврат выданного кредита, расторжения договора поставки и т.п.). При пропуске указанного срока долг подлежит возмещению в порядке, на условиях и в сроки, установленные первоначальным обязательством кредитора и арендодателя.

Если же кредитор вовсе не был уведомлен о передаче обремененного долгами предприятия в аренду, он может предъявить те же требования в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был по обстоятельствам дела узнать о передаче предприятия в аренду. Соответственно трехмесячный и годичный сроки здесь выступают как специальные (сокращенные) сроки исковой давности, возможность установления которых к отдельным видам требований предусмотрена в ст. 197 ГК.

После передачи предприятия в аренду стороны договора аренды несут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Следовательно, кредитор приобретает право истребования долга как от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности по своему выбору (ст. 323 ГК). При этом (повторяю!) в полном соответствии со сроками, предусмотренными в ст. 657 ГК, уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор вправе предъявить требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных ему убытков в пределах трехмесячного срока, а не уведомленный - в пределах годичного срока исковой давности.

Кроме предмета договора, которым является предприятие как имущественный комплекс, к числу существенных условий договора аренды предприятия относится также и цена (арендная плата). При отсутствии в договоре согласованной цены договор не считается заключенным (п. 1 ст. 654 ГК).

Установленная в договоре аренды предприятия арендная плата включает и плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость (здания, сооружения), входящая в состав передаваемого в аренду предприятия, если иное не предусмотрено законом или договором (п.2 ст. 654 ГК).

Срок договора аренды предприятия не отнесен к числу обязательных, т.е. существенных условий договора. Если срок не будет указан в договоре, договор всё-таки будет считаться заключенным - на неопределенный срок (ст.610 ГК). Каждая сторона будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

В случае возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве юридического лица или индивидуального предпринимателя передача ими недвижимого имущества, в том числе предприятия, в аренду возможна, но уже с момента введения первой процедуры банкротства -процедуры наблюдения - не иначе как при условии предварительного согласия на это временного управляющего ( п.1 ст. 58 Федерального закона от 10 декабря 1997 г. о несостоятельности (банкротстве).

Blog

Содержание