Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Курс лекций

Содержание 3. Права и обязанности по договору. Обязанности нанимателя Обязанность по ремонту 4. Правовой режим временных жильцов и поднанимателей. Договор поднайма жилого помещения 5. Расторжение договора. По договору коммерческого найма Рекомендуемый библиографический список к теме 13 Вопросы для контроля

Подобный материал:

• Курс лекций для юридических факультетов. М., Московский университет мрд рф, Из-во "Щит-М", 90.11kb.
• Е. И. Каширина Международное гуманитарное право в вопросах и ответах учебное пособие, 169.91kb.
• Учебник для высших юридических учебных заведений и юридических факультетов Издание, 6908.05kb.
• В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3140.99kb.
• В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3143.98kb.
• Е. Л. Невзгодина предпринимательское право российской Федерации Омск 2006 Е. Л. Невзгодина, 5096.62kb.
• Ю. В. Федасова коммерческое право, 4350.61kb.
• Программа дисциплины «Корпоративное право» Для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 362.85kb.
• Рекомендовано Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, 7143.93kb.
• Учебник для студентов юридических вузов и факультетов, 10285.83kb.

^ 3. Права и обязанности по договору. Договор найма жилого помещения является консенсуальным дого­вором, то есть права и обязанности сторон возникают с момента за­ключения договора.

Статья 676 ГК РФ предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Пригодность определяется жилищным законодательством - ст. 673 ГК РФ.

Если в переданном нанимателю жилом помещении обнаружатся недостатки, полностью пли частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель по договору коммерческого найма в силу ст. 612 ГК РФ вправе: по своему выбору потре­бовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения наемной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; может удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из наемной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор.

Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из наемной платы.

По договору социального найма наниматель также при не- производстве наймодателем своевременно капитального ремонта вправе потребовать либо уменьшения платы за наем, либо возмещения своих расходов на ремонт, либо возмещения причиненных убытков – ст. 66 ЖК РФ.

Обязанности наймодатедя носят длящийся характер. В период дей­ствия договора найма он обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома или обеспечивать предоставление (в зави­симости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартир­ного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг.

В статье 676 ГК РФ не указаны последствия нарушения наймодателем этих своих обязанностей. Общим последствием невыполнения или ненадле­жащего выполнения стороной своих обязательств является возмещение причиненных убытков (ст. 393 ГК РФ). Кроме того, если договор подпадает под действие Закона о защите прав потребителей, наниматель вправе требовать денежной компенса­ции морального вреда.

Возможность предъявления указанных требо­ваний установлена ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» (в редакции от 9 января 1996 года с изменениями от 17 декабря 1999 г.) и постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с последующими изменениями), разъяснившего, что Закон о защите прав потребителей распространяется и на отношения между нанимате­лем и наймодателем, который является одновременно исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению работы инженерно­го оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставлять, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма (п. 2 постановления).

Конечно, если договор заключен между двумя гражданами, по которому один другому сдает жилье, этот договор не подпадает под действие Закона о защите прав потребителей и требовать компенсации морального вреда здесь нельзя. Возмещения же убытков в силу ст. 15 ГК РФ можно требовать по любому договору найма жилого помещения.

Наймодатель, будучи собственником, может в любое время продать, подарить или иным образом распорядиться жилым помещением, сданным в наем, однако при этом договор найма жилья сохраняет силу для нового собственника - на тех же условиях и тот же срок - ст. 675 ГК РФ.

Новый собственник не вправе досрочно расторгнуть договор найма, даже если прежний собственник (продавец) не уведомил его о том, что продаваемое жилье сдано в наем. Он может лишь требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков продавцом.

^ Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 ГК РФ, а по договору социального найма – в ст. 67 ЖК РФ. В них входят использование жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, своевременное внесение наемной платы и, если иное не предусмотрено договором, - коммунальных платежей.

Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора в судебном порядке (ст. 687 ГК РФ).

^ Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681 ГК РФ). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель. Ка­питальный ремонт должен производиться в срок, установленный дого­вором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок (ст. 616 ГК РФ).

Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструк­цию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переобо­рудование жилого помещения, если такое переоборудование сущест­венно изменит условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ).

В договоре найма жилого помещения с целью защиты прав наймодателя и во избежание последующих споров между сторонами договора целесообразно предусмотреть состояние жилого помещения, передаваемого нанимателю, с указанием всех замеченных недостатков в техническом состоянии жилья, а также (при сдаче жилья в наем с мебелью и другим имуществом) - наличие и состояние этого имущества.

Лучше всего это сделать путем составления акта передачи жилого помещения нанимателю, подписанного обеими сторонами (хотя составление такого акта не является обязательным). Соответственно, в договоре в таком случае должна быть ссылка на этот акт как неотъемлемую часть договора.

Перечень прав и обязанностей сторон по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения не может совпадать полностью. Так, право на обмен занимаемого жилого помещения, право требовать предоставления жилого помещения меньшего размера, право на объединение жилых помещений с заключением вместо двух или более договоров на комнаты в одной квартире - одного договора при объединении в одну семью имеют наниматели только по договору социального, но не коммерческого найма.


^ 4. Правовой режим временных жильцов и поднанимателей. Наниматель по договорам и коммерческого, и социального найма жилого помещения вправе предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам на условиях временного проживания или договора поднайма – ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ.

Как временные жильцы, так и под­наниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением. Для вселения как временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно про­живающих в жилом помещении граждан. В остальном правовой режим временных жильцов и поднанимателей различен.

Временное проживание (ст. 680 ГК РФ) - это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помеще­ния в пользование не выделяется.

Временные жильцы могут быть все­лены на срок не более шести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о все­лении временных жильцов.

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требова­ние о норме жилой площади на одного человека (видимо, в ст. 680 ГК РФ имеется в виду учетная норма, на что указывается в ст. 80 ЖК РФ для вселения временных жильцов в помещение, занимаемое по договору социального найма).

Очевидно, что, во-первых, вселение временных жильцов при несоблюдении нормы жилой площади в принципе возможно, но лишь с согласия наймодателя, а во-вторых, запрещение наймодателя на их вселение не может быть оспорено в судебном порядке.

Право на временное проживание прекращается по истечении согласованного срока проживания. Этот срок, повторяю, не может быть более шести месяцев. Если срок не был согласован, наниматель либо каждый постоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время и до истечения шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов (а уже по истечении шести месяцев - и подавно, поскольку это предельный срок временного проживания) и не позд­нее семи дней после предъявления требования о выселении временный жилец обязан освободить помещение (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ). При отказе от этого выселение производится в судебном порядке.

^ Договор поднайма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ, ст. 76-79 ЖК РФ) - это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия основного договора найма – это по договору коммерческого найма. А по договору социального найма (поскольку он не ограничен никаким сроком) договор может быть заключен на любой срок, но если срок в договоре не указан, он считается заключенным на один год – п. 3 ст. 77 ЖК РФ. Если основной договор найма (коммерческого) заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срока договора поднайма, т.е. у поднанимателей нет преимущественного права на пролонгацию договора поднайма на новый срок.

Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения дого­вора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади на одного человека (не менее учетной – ст. 76 ЖК РФ). При расторжении основного договора найма жилого помещения по любым основаниям прекращается и договор поднайма.

Выселение поднанимателей, отказывающихся добровольно освободить жилое помещение, производится только в судебном порядке. Очевидно, что основаниями для досрочного расторжения с ними договора могут стать любые основания, предусмотренные в законе для расторжения основного договора найма жилого помещения.


^ 5. Расторжение договора. Договор социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя и членов его семьи (при их письменном согласии – ст. 83 ЖК РФ) может быть расторгнут в любое время без предварительного предупреждения наймодателя.

Этот договор также прекращается в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства – со дня выезда. Временное отсутствие (без указания срока!) не влечет за собой прекращения договора социального найма – ст. 71 ЖК РФ (разумеется, при выполнении обязанностей по договору).

^ По договору коммерческого найма нанимателю также предоставлено право в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд, расторгнуть договор найма (ст. 687 ГК РФ). Но при этом он обязан предупре­дить наймодателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев с момента предупреждения - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями, т.е. может не пользоваться жильем, но наемную плату платить обязан.

По инициативе же наймодателя любой договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в случаях, предусмотренных в законе, и только судебном порядке (причем даже при истечении срока договора, а не только при досрочном прекращении!). Основания для выселения нанимателей по требованию наймодателя в принципе мало чем отличаются по договору социального и коммерческого найма:

невнесение платы за жилье в течение более 6 месяцев (а по краткосрочному договору коммерческого найма – более двух раз);

разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

использование жилого помещения не по назначению;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание, причем для расторжения договора в последнем случае необходимо сначала предупреждение наймодателем нанимателя о необходимости устранения нарушений – п. 4 ст. 687 ГК РФ, ст. 91 ЖК РФ).

По договору коммерческого найма договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон, если помещение перестало быть пригодным для проживания, а также в случае его аварийного состояния – ст. 687 ГК РФ, а договор социального найма – в связи с утратой (разрушением жилого помещения) или смертью одиноко проживавшего гражданина – ст. 83 ЖК РФ; в связи с выселением из аварийных, непригодных для проживания или подлежащих сносу помещений, несохранении жилого помещения после производства капитального ремонта – ст. 85 ЖК РФ.

По договорам специализированного найма жилого помещения (служебное жилье, общежития и др.) есть свои особенности, предусмотренные в ЖК РФ, в том числе касающиеся оснований выселения.

Весьма существенны и последствия расторжения договора с выселением нанимателя: по договорам коммерческого найма это всегда означает выселение нанимателя и лиц, с ним проживающих, без предоставления другого жилья, по договору же социального найма в большинстве случаев выселение происходит с предоставлением иного жилья, и лишь в случаях, прямо указанных в законе, выселение возможно без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ: использование жилья не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей, разрушение жилого помещения), причем только после предупреждения и предоставления срока для устранения недостатков. Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Поэтому предупреждать лучше письменно, по почте, с уведомлением о вручении, ценным письмом с оставлением себе описи вложения и копии предупреждения.

И еще: по договору социального найма в таких случаях подлежит только виновное лицо (сам наниматель или член его семьи, т.е. договор может быть сохранен с другими членами семьи – ст. 91 ЖК РФ), а по договору коммерческого найма при его расторжении в силу любых причин выселяется и наниматель, и все его «домочадцы», т.е. договор полностью прекращается.

И ещё интересная деталь, которая может стоить очень дорого наймодателю.

Суд, рассматривая требование наймодателя о расторжении договора по причине творимых нанимателем или проживающими с ним гражданами безобразий вправе вместо расторжения договора предо­ставить нанимателю определенный срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не приведет в надле­жащее состояние жилое помещение, не перестанет использовать его не по назначению, разрушать, делать невыносимой жизнь соседей), то только по повторному обращению наймодателя суд принимает решение о расторжении договора.

При этом суд может отсрочить и исполнение уже принятого решения о выселении - на срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок.


^ Рекомендуемый библиографический список к теме 13


Нормативный материал


Решение Омского городского Совета от 2 ноября 2005 г. № 295 «О найме жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности» // Вечерний Омск. 2005. 18 ноября.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170, Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. № 5176 // Российская газета. 2003. 23 октября.

Типовой договор социального найма жилого помещения. Утвержден Постановлением правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 // Российская газета. 2005. 27 мая.

Постановление мэра г. Омска от 6 мая 2005 г. № 251-п «Об установлении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма».

Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Российская газета. 2006. 17 февраля.


Литература


Белявский И. Обмен жилыми помещениями // Российская юстиция. 2001. № 2.

Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище // Российская юстиция. 1997. № 12.

Беспалов Ю. Порядок реализации жилищных прав и льгот // Российская юстиция. 2001. № 9.

Богданов Е.В. Жилище и рынок. Минск, 1992.

Бутыркин А. Судебные споры о качестве жилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 7.

Вакилов М., Фаршатов И. Жилищные права военнослужащих и членов их семей// Российская юстиция. 2000. № 7.

Гетман Е.С. Наем жилого помещения //Эж-Юрист. 2006. № 7. Февраль.

Жилин В., Чубаров В. Выселение лиц, лишенных родительских прав // Советская юстиция. 1987. № 17.

Зуйква Л. Квартирный вопрос // Эж-Юрист. 2005. № 9. Март.

Исрафилов И. Виды жилищных фондов // Хозяйство и право. 1996. № 3. С 98-102

Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М. 1997.

Корнеев С.М., Крашенинников П. В., Приватизация жилищного фонда. М., 1996.

Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства // Российская юстиция. 1998. № 9.

Пахомов А.А. Выселение граждан в судебном порядке из жилых помещений // Юридический мир. 2000. № 2 (февраль).

Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 1-2.

Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза // Хозяйство и право. 1999. № 4.

Приходько И.А., Силанатьев А.Н. Молодежные жилые комплексы. Правовые вопросы. 1988.

Слесарев В.Л. Советское жилищное право. Омск. 1988.

Сонин С. Договор социального найма жилья (проблемы юридического состава и коллизии судебной практики) // Юрист. 2001. № 11.

Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. № 4.

Толстой Ю.К. Жилищное право. М. 1996.

Утка В. Иски о выселении из нежилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 7.

Фаршатов И. Жилищные льготы для инвалидов и ветеранов-пенсионеров // Российская юстиция. 2002. № 2.

Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 7.


^ ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ

1. Что представляет собой жилищный фонд социального использования? Каким категориям граждан и в каком порядке предоставляются жилые помещения из такого фонда?
   
2. Дайте определение договора найма жилого помещения.
   
3. Каковы юридическая природа права пользования жилым помещением на основании договора «коммерческого» найма и на основании договора социального найма жилого помещения. Что означает целевой характер пользования жилым помещением по названным договорам?
   
4. Может ли быть нанимателем по договору найма жилого помещения юридическое лицо?
   
5. Каковы обязанности нанимателя по договорам «коммерческого» найма и социального найма.
   
6. Каким требованиям должно отвечать жилое помещение, предоставляемое по договору «коммерческого» найма и по договору социального найма?
   
7. Влияет ли на право пользования жилым помещением длительное отсутствие нанимателя и (или) членов его семьи, проживавших в помещении на основании договора «коммерческого» найма и договора социального найма жилого помещения?
   
8. Назовите особенности субъектного состава договора «коммерческого» найма жилого помещения.
   
9. В каких случаях допускается поднаем жилого помещения и каковы особенности договора поднайма?
   
10. По каким основаниям допускается изменение договора «коммерческого» найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения?
    
11. В каком соотношении находятся понятия «прекращение правоотношения найма жилого помещения», «расторжение договора найма жилого помещения» и «выселение»?
    
12. Какие гарантии предусмотрены для граждан в целях обеспечения их прав и интересов при расторжении договора социального найма и договора «коммерческого» найма?
    
13. Каким требованиям должно отвечать жилое помещение, предоставляемое при выселении в связи с расторжением договора социального найма? Существует ли чья-либо обязанность обеспечить гражданина и его семью другим жилым помещением при выселении в связи с расторжением договора «коммерческого» найма?
    
14. В каких случаях допускается выселение с предоставлением «другого благоустроенного жилого помещения» и в каких – с предоставлением «другого жилого помещения»? По каким признакам различаются названные понятия?
    
15. По каким основаниям и в каком порядке допускается выселение без предоставления другого жилого помещения? Имеются ли различия при решении этого вопроса применительно к домам и жилым помещениям социального использования и к домам (помещениям), сдаваемым в наем на коммерческих началах?
    
16. Как обеспечиваются жилым помещением граждане, дома которых подлежат сносу по предусмотренным законом основаниям, или какие компенсации им предоставляются? Какие компенсации предоставляются гражданам, имеющим на праве собственности квартиры в подлежащем сносу (или переоборудованию) жилом доме?
    
17. Каковы существенные условия договора «коммерческого» найма жилого помещения?
    
18. В чем различие между правами нанимателя по краткосрочному и долгосрочному договору найма жилого помещения?
    
19. Охарактеризуйте правовое положение временных жильцов.
    
20. В чем различие между правовым положением временных жильцов и поднанимателей?
    
21. В чем суть преимущественного права нанимателя на заключение договора найма на новый срок и каковы условия реализации этого права?
    
22. Назовите (со ссылкой) на статьи закона основания и порядок расторжения договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя.
    
23. Назовите основания и порядок расторжения договора «коммерческого» найма жилого помещения по требованию наймодателя.