Geum.ru

Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материалаКурс лекций

Содержание


5. Особенности ипотеки земельных участков (глава 11 Закона).
6. Особенности ипотеки предприятий как имущественных комплексов, зданий и сооружений (глава 12 Закона).
7. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Ипотечное кредитование.
Подобный материал:
1   ...   27   28   29   30   31   32   33   34   35

^ 5. Особенности ипотеки земельных участков (глава 11 Закона). Особая значимость земельных участков, обусловившая существенные особенности их правового режима, установленные земельным законодательством, и прежде всего Земельным кодексом РФ, предопределила включение в Закон об ипотеке особых правил, регулирующих ипотеку земельных участков.

Закон об ипотеке устанавливает ряд ограничений для залога земель­ных участков по сравнению с залогом иного недвижимого имущества. Земельные участки могут быть заложены лишь постольку, поскольку они не исключены законом из оборота или не ограничены в обороте. Залогодателями по до­говору об ипотеке земельных участков являются, как правило, граж­дане, объединения граждан и юридические лица (п. 1 ст. 62).

Для залога части участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности граж­дан или юридических лиц, эта часть участка предварительно должна быть выделена в натуре.

Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с за­логом земельного участка, (исключение составляет постоянное пользование участком), то залог земельного участка по смыслу ст. 64 Закона об ипотеке не требует одновременного залога зданий (сооруже­ний), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке (кроме залога участков из числа земель сельскохозяйственного назначения – здесь залог участка возможен только с одновременным залогом находящейся на нем недвижимости). Однако нельзя не учитывать, что в соответствии с п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ в качестве общего правила не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (а этот вопрос может возникнуть при обращении взыскания на заложенный земельный участок).

В том случае, когда предметом ипотеки является земельный участок, права собственника зданий, сооружений обеспечиваются путем сохранения за ним права ограниченного пользования (сервитута) частью участка, необходимой для функционирования строений, находящихся на заложенном уча­стке.

Залогодателю по договору об ипотеке земельного участка, если иное не предусмотрено договором, принадлежит право возводить без согласия залогодержателя здания, сооружения на заложенном зе­мельном участке. Право залога на возводимые строения не распро­страняется ( ст. 64 Закона об ипотеке).

Но строительство зданий и сооружений на заложенном земельном участке не должно влечь снижения стоимости предмета ипотеки в связи с ухудшением качества земельного участка. Очевидно, например, что если на приусадебном участке возводится животноводческая ферма, ко­торая исключает возможность на какое-то время использовать его по иному назначению, стоимость заложенного участка может значительно понизиться, что явно не в интересах залогодержателя.

В случаях, когда земельный участок приобретается с использованием кредитных средств любой кредитной организации или целевого кредита, предоставленного любым другим юридически лицом, возникает ипотека в силу закона (в силу ст. 640 прим): приобретенный земельный участок считается заложенным в пользу лица, давшего кредит или целевой заем, - с момента государственной регистрации права приобретателя на земельный участок (если иное не предусмотрено федеральным законом или самим договором – займа или кредитным). Ипотека тоже подлежит регистрации как обременение земельного участка.

Точно также (опять же, если иное непредусмотрено федеральным законом или самим договором о предоставлении кредита, займа) при возведении здания, сооружения за счет предоставленного кредита или целевого займа возникает ипотека в силу закона относительно и возводимой недвижимости, и земельного участка под ней в пользу кредитора – до полного погашения долга (ст. 64-два прим Закона).

Обращение взыскания на заложенные земельные участки осуществляется путем проведения публичных торгов в виде аукционов или конкурсов с соблюдением целевого назначения участка и иных норм федерального законодательства.

^ 6. Особенности ипотеки предприятий как имущественных комплексов, зданий и сооружений (глава 12 Закона). Поскольку термин «предприятие» используется в законодательстве в нескольких значениях, необходимо уточнить, что при ипотеке предприятия речь идет о предприятии как объекте гражданских прав, определяемом в ст. 132 ГК РФ как имущественный комплекс, включающий движимое и недвижимое имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие как имущественный комплекс может быть предметом ипотеки только после государственной регистрации недвижимости, входящей в данный имущественный комплекс. При этом право залога распространяется на все входящее в имущественный комплекс движимое и недвижимое имущество, материальные и нематериальные активы, сырье, готовую продукцию, а также ценные бумаги и денежные средства на счетах предприятия, права требова­ния и исключительные права (ст. 70 Закона об ипотеке).

Договор об ипотеке предприятия должен содержать подробный перечень всего заложенного имущества, соответствующий данным полной инвентаризации предприятия. К договору об ипотеке предприятия для определения его стоимости должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о стоимости всего имущества предприятия (ст. 70 Закона об ипотеке).

Закон об ипотеке (ст. 71) устанавливает ряд ограничений возможности ипотеки предприятия, которые не содержат нормы ГК РФ.

Во-первых, это - правило о соотношении суммы основного обязательства (например, заёмного) и стоимости имущества заложенного пред­приятия, которая не может превышать более чем в два раза сумму кредитного договора или иного обязательства, обеспеченного ипоте­кой предприятия.

Во-вторых, залогом предприятия как имущественного комплекса обеспечивается долгосрочный кредит либо иное обязательство, срок исполнения которого устанавливается не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, если договором будет предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя только по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Гарантией со­ответствующего право залогодателя является и норма ст. 73 Закона об ипотеке, в силу которой при неисполнении основного обяза­тельства взыскание на заложенное предприятие может быть осуще­ствлено только по решению суда.

Закон об ипотеке (ст. 72) достаточно подробно регламентирует права залогодателя в отношении имущества, входящего в состав заложенного предприятия и устанавливает их правовые гарантии. Основополагающее требова­ние - возможность залогодателя лишь с разрешения залогодержате­ля передавать недвижимое имущество, относящееся к заложенному имущественному комплексу, закладывать его, совершать иные сдел­ки, направленные на отчуждение данной недвижимости, если иное не установлено условиями договора об ипотеке (ч. 2 п. 1 ст. 72 За­кона об ипотеке). Залогодатель вправе обменивать, сдавать в аренду, иным образом распоряжаться имуществом заложенного предприятия (движимым и недвижимым), но при условии, если это не влечет уменьше­ния общей стоимости имущества, входящего в состав предприятия (ч. 1 п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке).

Поскольку ипотекой предприятия обеспечиваются долгосрочные кредиты и иные обязательства, важным условием является обеспе­чение соответствующего содержания имущества предприятия. Так, залогодатель обязан принимать необходимые меры по сохранению, ремонту и охране заложенного имущественного комплекса.

Непринятие залогодателем мер по сохранности имущества (п. 1 ст. 338 ГК РФ) может по решению суда служить основанием для введения ипотечного контроля со стороны залогодержателя. В этом случае залогодержателю предоставляется за счет залогодателя право требовать бухгалтерские и иные отчетные документы, ставить во­прос о замене руководителя (исполнительного директора) предпри­ятия; осуществить иные меры, предусмотренные ипотечным контро­лем за деятельностью залогодателя.

К примеру, если действия залогодателя способствуют уменьше­нию стоимости заложенного предприятия как имущественного ком­плекса, залогодержатель вправе в судебном порядке возбуждать дела о признании соответствующих сделок, заключенных залогодателем, недействительными.

Если меры ипотечного контроля оказались неэффективными либо действия залогодателя привели к существенному уменьшению стои­мости заложенного имущества, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованиями о досрочном исполнении обязательства, обеспе­ченного ипотекой предприятия (ч. 1 п. 2 ст. 72 Закона об ипотеке).

Что касается особенностей ипотеки зданий и сооружений, то Закон об ипотеке (чч. 2 и 3 ст. 69) и ГК РФ (п. 3 ст. 340) устанавливают, что ипотека здания или сооружения допус­кается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на ко­тором расположено здание (сооружение), либо части этого земель­ного участка, достаточного для функционального обеспечения за­кладываемого здания (сооружения). При этом залогодатель вправе заложить принадлежащие ему право собственности либо право аренды данно­го земельного участка (или части земельного участка).

Если залогодатель обладает не правом собственности, а лишь правом посто­янного пользования земельным участком, это не препятствует сдаче в залог находящегося на этом участке здания, сооружения. В таких случаях право пользования земельным участком залогом не об­ременяется (ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке). При реализации предме­та ипотеки в случае невыполнения основного обязательства к ново­му собственнику здания, сооружения переходит право пользования земельным участком в том же объеме, какое было у прежнего собственника недвижи­мости.

Правило о совместном залоге здания (соору­жения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), являющееся предметом ипотеки, либо имеет право постоянного пользования земельным участком. В тех же случаях, когда залогодатель обладает иным правом на земельный участок, на котором находится закладываемое им здание, сооружение (например, правом ограниченного пользования – сервитутом), следует исходить из того, что здание, сооружение, находящиеся на таком земельном участке, могут быть заложены без одновременного залога земельного участка. Иное толкование Закона об ипотеке в его действующей редакции не представляется возможным, хотя и нельзя не согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что «очевидно слишком большое различие в подходах законодателя к ипотеке зданий или сооружений при разных правах на земельный участок: в одних случаях отсутствие ипотеки земельного участка влечет ничтожность договора об ипотеке здания или сооружения, в других случаях законодатель игнорирует вопросы прав на земельные участки при ипотеке зданий и сооружений».


^ 7. Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Ипотечное кредитование. Ипотека жилых домов и квартир, в отличие от ипотеки иного недвижимого имущества, выступает не только как наиболее надежное в современных условиях обеспечение исполнения обязательств, но и как достаточно эффективный способ решения жилищной проблемы, являющейся в течение многих десятилетий, пожалуй, самой острой социальной проблемой в нашем отечестве.

Кредитование под залог приобретаемого за счет кредита жилья призвано способствовать решению жилищной проблемы не только (и не столько) за счет крупных бюджетных ассигнований, но и на взаимовыгодной для банков и граждан договорной основе. С учетом именно этого аспекта - социальной значимости жилья - Закон об ипотеке предусматривает некоторые особенности ипотеки жилых домов и квартир (глава 13).

Согласно ст. 74 Закона ипотека (залог) жилых помещений – домов и квартир - допускается только в отношении тех индивидуальных или многоквартирных жилых домов и квартир, которые принадлежат на праве частной собственности гражданам или юридическим лицам. Причем можно заложить только часть дома либо квартиры, но эта часть должна состоять из одной или нескольких изолированных комнат, а когда закладывается часть многоквартирного дома, то она должна состоять из одной или нескольких отдельных квартир. Залог жилья, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Дачи, садовые домики, гостиницы, дома отдыха и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки, но на общих основаниях: специальные правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной, наряду с квартирой, считается и доля залогодателя в праве общей долевой собственности на жилой дом, предусмотренная в ст. 290 ГК РФ.

Применительно к жилым домам и квартирам ипотека возможна как в отношении уже существующего жилья, так и того, которого у залогодателя ещё нет на момент заключения договора ипотеки и которое имеется в виду приобрести за счет кредита, выдаваемого банком на его приобретение и обеспечиваемого залогом этого "будущего" жилья (так называемое ипотечное кредитование). Более того, когда кредит выдается на строительство жилья, залог в обеспечение возврата кредита распространяется сначала на строительные материалы и оборудование, затем – на незавершенное строительство, затем – на выстроенное жилье – с момента государственной регистрации заемщика (должника) на приобретенное или выстроенное жилье и до полного погашения кредита.

Ипотечный кредит отличается от других видов кредита, которые тоже могут обеспечиваться ипотекой, двумя особенностями: 1) целевым назначением (предоставляется для покупки или строительства жилья) и 2) предметом залога (им является приобретаемое или построенное жилье).

Иными словами, ипотечное кредитование – это предоставление кредитными организациями гражданам кредитов для оплаты строительства (реконструкции, достройки) или покупки жилых помещений (жилых домов, квартир) под залог (ипотеку) именно этого жилого помещения (начиная со строительных материалов, приобретаемых для строительства) в качестве обеспечения исполнения кредитного обязательства.

Ипотечный кредит полностью соответствует правилам ст. 340 ГК РФ, разрешающей заключать договоры о залоге и того имущества, которое будет приобретено залогодателем в будущем.

В принципе применительно к залогу жилья, обеспечивающему возврат средств, выданных на приобретение или строительство именно этого жилья, ст. 77 Закона об ипотеке предусматривает два возможных основания ипотеки: договорный и законный, причем ипотека в силу закона презюмируется, если федеральным законом или договором между должником (заемщиком) и кредитором не предусмотрено иное, – ст. 77 Закона. Хотя возможны и иные варианты: например, получение кредита в банке на приобретение нового жилья с залогом в обеспечение его возврата уже имеющегося у заемщика жилья – этот залог оформляется договором ипотеки.

Следует обратить внимание на то, что законная ипотека при выдаче кредита возможна только при выдаче кредитов на жилье (причем независимо от того, кредитуется приобретение или строительство жилья полностью или частично). Если выдается кредит на приобретение нежилых зданий, сооружений, стороны в обеспечение возврата кредита должны заключать договор (если пожелают).

Залогодержателем при законной ипотеке жилых помещений выступает банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит на покупку жилого дома или квартиры или юридическое лицо, предоставившее целевой кредит.

С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет сумм кредита, и до полного погашения кредита приобретенное жилье в силу закона (ст. 77 Закона об ипотеке) считается находящимся в залоге и приобретатель этого жилья не вправе его отчуждать без разрешения банка. К законной ипотеке применяются и все другие правила, предусмотренные для договорной ипотеки.

В интересах кредитора (залогодержателя) оценить в таком договоре закладываемые дом, квартиру немного ниже их реальной рыночной стоимости (примерно на пять-десять процентов) с тем, чтобы в случае обращения на неё взыскания была возможность достаточно быстро её продать в обеспечение погашения кредита.

Поскольку предмет залога всегда остается у залогодателя, на него при любых вариантах залога возлагается обязанность не допускать уменьшения стоимости заложенных квартиры, жилого дома сверх стоимости того, что принято называть нормальным износом.

Все расходы по содержанию заложенного жилья, производство текущего и капитального ремонта лежат на залогодателе. Он же обязан страховать за свой счет заложенное имущество, если иное не предусмотрено договором, - в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

В соответствии со ст. 34 Закона об ипотеке залогодержатель имеет право проверять и по документам, и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, в том числе и в тех случаях, когда это имущество (дом, квартира) находятся во владении и пользовании третьих лиц (например, переданы нанимателю по договору жилищного найма).

Внесенными в Закон об ипотеке в 2002-м и в 2004-м годах изменениями ужесточены последствия невозврата кредита, обеспеченного залогом жилого дома или квартиры.

Независимо от того, заложены были дом или квартира при получении кредита (или целевого займа) на приобретение или на строительство жилья в силу закона или в силу договора, а также независимо от того, является предметом залога приобретаемое жилье или уже имеющееся, - по ст. 78 Закона залогодержатель в случае невозврата кредита вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение, даже если оно является единственным у должника и его семьи – с последующим прекращением права пользования (т.е. выселения) совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи. Те же правила действуют, если кредит был предоставлен под залог жилья не на приобретение, а на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение жилого дома или квартиры.

Соответствующие изменения внесены в ст. 446 ГПК РФ: эта статья в принципе не допускает обращения взыскания по исполнительным документам на принадлежащее гражданину-должнику жилое помещение, если оно является единственным для него и его семьи, и на земельный участок, на котором это жилье находится, но – за исключением случаев, когда это жилье было предметом ипотеки.

Но если в квартире или жилом доме, на которые обращается взыскание по ипотеке, проживают по договору коммерческого найма наниматели ("«квартиранты", как их именуют в быту), они не подлежат выселению, поскольку смена собственника жилья сама по себе не является основанием для расторжения договора найма – ст. 675 ГК РФ): обращать взыскание на такое «юридически не чистое» жилье можно, но с сохранением договора найма, с уведомление об этом приобретателя жилья.

Обращение взыскания на заложенное жильё возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил о таком внесудебном порядке (ст. 349 ГК РФ, ст. 55 Закона об ипотеке). Реализация жилья осуществляется только путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

По ранее действовавшей редакции Закона об ипотеке выселить заемщика из квартиры, приобретенной за счет кредита банка, было практически невозможно. Банк мог выставить квартиру на торги, продать её, но если у заемщика не было другого жилья, выселить его было нельзя. Соответственно, весьма трудно было найти покупателя на такое жилье « с начинкой».

После внесения изменений в Закон об ипотеке стало действовать прямо противоположное правило: если заемщик задержит платежи в погашение кредита более трех раз в течение года, даже если каждая просрочка незначительна (п.2 ст. 50 Закона об ипотеке) или грубо нарушает правила пользования заложенным жильем, правила его содержания, ремонта, страхования или не допускает представителя залогодержателя для проверки состояния жилья (ст. 29-34 Закона об ипотеке), - банк может обращать взыскание на приобретенное или построенное в счет ипотечного кредита жилье или на иное жилье, под залог которого был выдан кредит, и его продажа является основанием для выселения заемщика с семьей, т.е. даже если у заемщика нет иного постоянного жилья (что чаще всего и имеет место на практике).

Очевидно, что выселение неисправного заемщика (тем более его вины в невозврате кредита может и не быть) без предоставления хоть какой-нибудь другой крыши над головой практически было бы весьма затруднительно и просто негуманно, особенно если членами его семьи являются несовершеннолетние дети, старики, нетрудоспособные иждивенцы.

Проблема решена, и, как представляется, оптимальным способом применительно к сегодняшним возможностям государства, в ст. 95 Жилищного кодекса РФ: таким гражданам с членами их семьи решением компетентного органа с последующим заключением договора найма предоставляется специализированное жилое помещение из маневренного фонда, образуемого путем включения туда жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 92, 93 ЖК РФ).

Очевидно, что теперь есть основание полагать, что банки станут шире использовать ипотечное кредитование и сами кредиты станут более доступными (т.е. уменьшатся процентные ставки), поскольку уменьшились риски банков. Спрос на ипотечные кредиты и, соответственно, потенциал развития ипотеки в России огромен.

Нельзя, однако, не отметить, что пока ипотечное кредитование для банков – не самый выгодный бизнес. Кредиты на жилье связаны с очень длительным (десятки лет) их погашением, и отвлекать денежные средства на такие сроки невыгодно. Кроме того, у банков просто мало «длинных» денег, т.е. привлеченных от инвесторов на длительные сроки.

Проблему призван был решить ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ, согласно которому банки могли бы продавать ипотечные ценные бумаги и тем самым быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование деньги. В декабре 2004 г. в этот Закон внесены поправки, направленные на то, чтобы вывести ипотечное покрытие (ипотечные ценные бумаги) из конкурсной массы в случае банкротства с тем, чтобы преждевременная «смерть» банка не влияла бы на график выплат по ипотечным ценным бумагам. и тем не менее, закон сырой, не привлекательный для потенциальных инвесторов – покупателей ипотечных ценных бумаг. Видимо, поэтому за 2004 год не было зарегистрировано ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг.

По прогнозам клиентами ипотеки в ближайшие годы смогут быть не более 10-20 % населения России, тогда как улучшить свои жилищные условия хочет 61% (РГ от 14 января 2005 г.).

В Омской области действует Закон Омской области от 19 декабря 2002 г. № 264 (с последующими изменениями) «О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования в Омской области». Омская область включилась в созданную Правительством России федеральную программу по ипотечному кредитованию. На общероссийском уровне создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», аккредитованным сервисным агентом которого в Омской области является ОАО «Омское ипотечное агентство», которое выдает кредиты на покупку и строительство жилья на срок до 27 лет под 15 % годовых с правом досрочного погашения кредита при условии предварительной оплаты клиентом не менее трети стоимости жилья.