Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Содержание

Тема 13. Договор найма жилого помещения
Тема 14. Договор о залоге недвижимого имущества
Рекомендуемый библиографический список ко всем темам лекций
Здания и сооружения
Чем отличаются здания от сооружений?
Жилые помещения.
Нежилые помещения.

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 35

Тема 12. Договор аренды предприятия

Понятие, субъектный состав и существенные условия договора аренды предприятия. Форма и государственная регистрация договора. Предмет договора. Права кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, при аренде предприятия. Ответственность арендодателя и арендатора по долгам, включенным в состав арендованного предприятия.

Порядок передачи арендованного предприятия арендатору. Права и обязанности сторон по договору аренды предприятия. Возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Порядок возврата арендованного предприятия арендодателю. Особенности применения к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора аренды.

^ Тема 13. Договор найма жилого помещения

Понятие и виды договора найма жилого помещения. Договор социального и "коммерческого" найма жилого помещения. Форма договора и последствия её несоблюдения. Предмет договора. Срок договора и его юридическое значение в договоре «коммерческого» найма жилого помещения.

Субъектный состав договора. Права граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Порядок их вселения. Правовое положение временных жильцов и поднанимателей.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Наемная плата. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок по долгосрочному договору найма. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения.

Правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения.

Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения.

^ Тема 14. Договор о залоге недвижимого имущества

(договор об ипотеке)

Понятие и предмет договора о залоге недвижимого имущества. Источники правового регулирования договора. Предмет договора. Форма договора и последствия её несоблюдения. Государственная регистрация ипотеки.

Особенности заключения договора об ипотеке. Существенные условия договора. Закладная как вид ценных бумаг. Содержание закладной. Осуществление прав по закладной.

Права и обязанности сторон по договору. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке. Порядок отчуждения заложенного имущества. Последующая ипотека. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной.

Основания и порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Порядок проведения публичных торгов. Продажа заложенного имущества на аукционе.

Особенности ипотеки земельных участков. Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Особенности ипотеки жилых домов и квартир.

^ Рекомендуемый библиографический список ко всем темам лекций

Конституция РФ.

Гражданский кодекс РФ. Части 1,2,3^².

Земельный кодекс РФ.

Жилищный кодекс РФ.

Градостроительный кодекс РФ.

Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. М. 2005.

Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. Ростов. 2002.

Брагинский И.М., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М. 2000.

Волков Г. Комментарий к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. 2003. № 4.

Волков Г., Голиченков А., Козырь О. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации // Приложение к журналу «Хозяйство и право». 2002. № 1-2.

Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества (Правовое регулирование оборота недвижимого имущества). Екатеринбург. 2002.

Гражданский кодекс Российской федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. 2003.

Гражданское право. Учебник. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Части первая и вторая. М. 2005.

Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М. 2004.

Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М. 2005.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А Боголюбова. М. 2005.

Комментарий к Земельному кодексу РФ // Хозяйство и право. Приложение 2002. № 1-2.

Костюк В. Земельное законодательство (проблемы, поиски путей их решения) // Хозяйство и право. 2005. № 8. Приложение.

Красов О.И. Право частной собственности на землю. М. 2000.

Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск. 2002.

Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса. Учебно-практическое пособие. М. 2000.

Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М. 2005.

Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью. Омск. ОмГУ. 2004. (В библиотеке ОмГУ – 200 экз.).

Невзгодина Е.Л. Отчуждение недвижимого имущества. Омск. 2004 (В библиотеке ОмГУ – 3 экз.).

Невзгодина Е.Л. Аренда недвижимого имущества. Омск. 2004. (В библиотеке – 3 экз.).

Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Гражданско-правовые документы для оформления сделок с недвижимостью. М. 2000.

Сделки с недвижимостью. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты. Издание 3-е. М. 2003.

Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М. 2004.

Ханатаев Г. Застройка и новый Градостроительный кодекс РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6-7.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 354-363.

Щенникова Л.В. Вещное право. Учебное пособие. Пермь. 2001.

Лекция 1.

Понятие недвижимого имущества и особенности сделок с ним

План лекции

Понятие и виды недвижимого имущества.
Особенности сделок с недвижимым имуществом.

Понятие и виды недвижимого имущества.

Термин "недвижимое имущество" в России впервые был установлен Указом Петра Первого, в котором были устранены различия между вотчинами и поместьями и под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и всё то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Согласно Указу недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также деревья, плоды, иные растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой.

В послереволюционное российское законодательство понятие недвижимости вошло сравнительно недавно.

Впервые легальное определение недвижимости, равно как и разграничение имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было дано в Основах законодательства Союза ССР и республик, т.е. в конце 1991 г. И затем - в ГК РФ (с 1 января 1995 г.). Гражданский кодекс РФ вместе с разграничением имущества на движимое и недвижимое в ст. 130 определил и особенности правового режима недвижимого имущества и, главным образом, сделок с ним.

Эти особенности обусловлены тем, что:

во-первых, недвижимое имущество обладает наибольшей стоимостью по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений;

во-вторых, пользование недвижимыми вещами, а тем более распоряжение ими затрагивает интересы не только собственников и правопреемников, но и более или менее широкого круга третьих лиц, а во многих случаях - и государства, общества в целом;

в-третьих, - большинство объектов недвижимости (жилье, памятники архитектуры и культуры, земля и др.) имеют особую социальную значимость, диктующую установление ряда правовых ограничений по их использованию и участию в гражданском обороте.

И, наконец, недвижимое имущество предназначено для длительного использования, срок которого может исчисляться веками, что требует значительных затрат на поддержание такого имущества в надлежащем состоянии, а также особого учета недвижимого имущества и фиксации в едином документе (общероссийском реестре) всех случаев смены собственника, изменения состава и назначения такого имущества.

Значение классификации вещей на движимые и недвижимые возросло после восстановления в гражданском законодательстве института приобретательной давности, закрепленного в ст. 234 ГК.

Лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет (а иным имуществом - в течение пяти лет), приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Но приобретает не автоматически: право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Причем течение срока приобретательной давности может начаться не ранее истечения срока исковой давности на истребование собственником или иным законным владельцем имущества у лица, у которого оно находится.

ГК РФ не дает общего понятия недвижимости, определяет круг имущества, относимого к недвижимости. Ст. 130 включила в него земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. При этом имеются в виду объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Перечисленное имущество представляет собой недвижимость по своей природе.

Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности ли неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей.

Наряду с этим, та же статья 130 ГК РФ допускает возможность отнесения законом к недвижимости и любого иного имущества, если для него специально вводится государственная регистрации, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Но они регистрируются по особым правилам, предусмотренным не Законом о государственной регистрации, а транспортным законодательством, в котором содержится и само их определение.

Так, Воздушный кодекс России (ст. 32, 33) определяет воздушное судно как летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды, и предусматривает ведение особого Государственного реестра гражданских воздушных судов. Под космическими объектами, согласно определениям, даваемым в международных конвенциях, понимаются любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.

Смысл отнесения подобных объектов, которые не имеют и не могут иметь неразрывной связи с землей, к недвижимости, заключается в том, что на них распространяются многие (хотя и далеко не все) особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Таким образом, законодатель разделил недвижимые вещи de jure на два вида: недвижимые (земельные участки, участки недр и т. п.) и движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых.

По законодательству большинства европейских стран понятие недвижимости включает в себя более широкий круг вещей, чем по ГК РФ. Так, в соответствии с законодательством Франции к недвижимым вещам, кроме тех, которые предусмотрены в ст. 130 ГК РФ, отнесены машины, инструменты, сырье, используемые на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости. В ГК РФ такое имущество охватывается понятием "предприятие", которое в целом как имущественный комплекс также отнесено к виду недвижимых вещей.

Среди "традиционного" недвижимого имущества к простым вещам можно отнести, пожалуй, только земельный участок, причем при условии, что на нем нет ни построек, ни сооружений, ни насаждений. По общему правилу, собственник недвижимости может распорядиться своей недвижимостью в целом, либо в части, либо в отношении любой из вещей, входящих в состав недвижимости. Но, если, например, собственник предприятия продает часть имущества предприятия в виде сырья, оборудования, техники, то здесь речь идет о продаже движимых вещей.

Исходя из действующего законодательства, можно составить следующий перечень объектов недвижимости:

Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, части зданий, сооружения, нежилые помещения, жилые дома и квартиры, их части, жилые помещения к коммунальных квартирах (комнаты), дачи, садовые дома капитального типа, гаражи – тоже капитального типа, приусадебные хозяйственные постройки и сооружения, объекты незавершенного строительства, кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества применительно к многоквартирным жилым домам.

Устанавливая специфику правового режима для любого недвижимого имущества и сделок с ним, законодатель в то же время выделяет и устанавливает особенности правового регулирования некоторых отдельных видов недвижимого имущества.

Далее рассмотрим более подробно некоторые основные виды недвижимого имущества.

^ Здания и сооружения. В общем и целом, под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке (или под земельным участком) самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Обязательный признак зданий и сооружений как недвижимого имущества – их неразрывная связь с землей, невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Поэтому правила об аренде недвижимости вообще и об аренде зданий и сооружений - в частности, не относятся к договорам аренды ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций, которые могут перемещаться в пространстве. Здесь речь может идти только об аренде недвижимости в виде земельных участков, на которых они стоят.

Как объект гражданского права вновь созданное здание или сооружение возникает только после государственной регистрации права на него основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 219 ГК РФ). Поэтому правовой режим зданий и сооружений, в частности, связанный с их арендой, не распространяется на незавершенные строительством объекты. Они тоже могут признаваться объектами недвижимости с регистрацией на них права собственности их владельцев, но на такие сделки не распространяется действие специальных норм об аренде зданий и сооружений.

^ Чем отличаются здания от сооружений? Юридически – пожалуй, ничем, т.е. правовой режим одинаков. Под зданиями принято понимать объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Иногда довольно сложно решить вопрос о том, имеет ли мы дело в том или ином случае с недвижимым имуществом. Так, например, разные арбитражные суды по-разному решали споры о понятии асфальтового покрытия: один суд признал его самостоятельным объектом недвижимости (Постановление ФАС ЗСО от 5 июля 2004 г. № 819/А46-2004 по делу № Ф04, и кассационная инстанция оставила решение суда, которым была признана действительной государственная регистрация права собственности на асфальтовое покрытие. В других случаях суды признавали асфальтовое покрытие как качество земельного участка, т.н. вообще не признавали его отдельной вещью, зато автомобильная дорога с асфальтовым покрытием признавалась недвижимым имуществом в целом – и это правильнее (см. об этом статью Н. Щербакова «Свойство или вещь?» в Эж-Юрист. 2005. № 17).

Толковые словари русского языка определяют здание как архитектурное сооружение, постройку, дом, а сооружение – как всякую значительную постройку. Видимо, правильнее было бы употреблять выражение «здания и другие сооружения». Однако, повторяю, с юридической точки зрения разница между зданиями и сооружениями не имеет никакого значения, ибо правовой режим их одинаков.

^ Жилые помещения. Выделение законодателем жилых помещений среди другого недвижимого имущества с установлением для их использования и оборота особого правового режима обусловлено, главным образом, особой социальной значимостью жилых помещений, их долговечностью в использовании и существенной стоимостью. Под жилым помещением законодатель понимает дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений (глава 18, ст. 673 ГК РФ). ЖК РФ пользуется как равнозначными понятиями жилище, жилое помещение (ст. 15) и относит к жилым помещениям жилой дом, квартиру, их части, а также комнаты (изолированные помещения) и дает их определения в ст. 16 ЖК РФ). Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, законодатель связывает с понятием " пригодное для постоянного проживания", при этом пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством – ст. 673 ГК РФ. В ЖК РФ (ст. 15) пригодность определяется соответствием жилья санитарным, техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства. Есть специальный нормативный акт: Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552 (РГ от 16 сентября 2003 г.).

Думается, однако, что признаком жилого помещения должна считаться не пригодность, а предназначенность для постоянного проживания людей (кстати, в ст. 17 ЖК РФ именно этот признак фигурирует). Ведь жилое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием пожара, взрыва и тому подобных особых обстоятельств. Однако сама по себе непригодность жилого помещения для целей проживания не отменяет классификации его как жилого помещения.

Непригодность жилого помещения для постоянного проживания может стать основанием для его сноса, для исключения его из состава жилого фонда, для предоставления жильцам иного жилого помещения или компенсации его стоимости, но всё равно это - жилое помещение и будет считаться таковым до тех пор, пока оно не исключено из жилого фонда или не переведено в установленном порядке в нежилое.

Щитовые сборно-разборные дома, вагончики, ангары и т.п. сооружения относятся к помещениям непостоянного типа, они могут быть предназначены лишь для временного проживания, их нельзя относить к недвижимости. И то обстоятельство, что "они используются как жилые" не имеет юридического значения. Действующее законодательство не связывает режим жилого помещения с характером его фактического использования.

Более того, ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения проживающими в нем на законном основании гражданами для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение). Здесь обнаруживается определенное несоответствие этой нормы правилу ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода жилого помещения в нежилое.

Применительно к жилым помещениям особый правовой режим установлен для оснований и способов приобретения права собственности на жилые помещения и права пользования ими как собственником, так и иными пользователями, а также для совершения сделок с жилыми помещениями.

^ Нежилые помещения. Что касается нежилых помещений, которые тоже могут быть самостоятельным предметом договоров купли-продажи, аренды, то их следует прежде всего отличать от зданий и сооружений. Нежилые помещения – это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и четко выделенных частей в составе зданий, сооружений (с приложением договоров, предметом которых они являются, поэтажных планов здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

Если понятие «жилое помещение» используется в ГК РФ (глава 18) как родовое по отношению и к жилым домам, и к квартирам (а с появившейся возможностью приватизировать отдельные комнаты в коммунальной квартире – и применительно к таким комнатам), то термин «нежилое помещение» упоминается в ГК РФ лишь однажды (в п.3 ст. 288, согласно которому размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством). При этом содержание термина «нежилое помещение» в законе не раскрывается.

Налицо ситуация, порождающая серьезные трудности в правоприменительной практике, при которой, с одной стороны, ГК РФ не регулирует специальными нормами договоры, предметом которых являются нежилые помещения (и в первую очередь договоры аренды и купли продажи таковых), а с другой стороны сделки с нежилыми помещениями заключаются не реже, а скорей всего, чаще, чем те же сделки со зданиями и сооружениями. Не случайно принятый во времени позже ГК РФ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26 и др.), учитывая реалии практики, включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимого имущества.

Поскольку нежилые помещения внутри здания и само здание – это разные объекты, применение норм ГК РФ, предусматривающих правовое регулирование договоров купли-продажи, аренды зданий, к тем же договорам по поводу нежилых помещений как частей зданий возможно лишь по аналогии, в связи с необходимостью восполнить пробел правового регулирования данного договора при рассмотрении судом конкретного спора по конкретному договору, предметом которого является нежилое помещение.

Проблемы, возникающие в связи с заключением договоров, предметом которых являются нежилые помещения (и в первую очередь это касается договоров аренды), будут рассмотрены в соответствующих лекциях.

Во избежание возможных споров, связанных с договорами купли-продажи или аренды нежилого помещения, при их заключении необходимо четко определить предмет договора с указанием, какие конкретное нежилые помещения являются предметом договора, их местонахождение относительно других частей здания, сооружения, общую площадь всех сдаваемых в аренду помещений с их технической характеристикой с нумерацией, указанием этажности и других способов выделения в техническом паспорте здания.

Следует признать, что в тех случаях, когда речь идет о жилых помещениях в виде квартиры, части квартиры или части жилого дома, а также во всех случаях - о нежилых помещениях, такие помещения являются в известной мере условным объектом недвижимого имущества, т.е. «самостоятельной» недвижимостью в силу закона, поскольку находятся в составе другой недвижимости – жилых или нежилых зданий и сооружений, а потому у них отсутствует «самостоятельная» связь с землей.

Как жилые, так и нежилые помещения могут вступать в качестве объекта недвижимого имущества и предмета сделок с ним только в достроенном и сданном в эксплуатацию здании. Кроме того, обязательным условием существования помещения как объекта недвижимости также является наличие его как четко определенного в технической документации на здание.

В заключение следует ещё раз отметить, что вопросы правового режима нежилых помещений в действующем законодательстве проработаны в недостаточно степени, что обусловливает применение к договорам купли-продажи и аренды нежилых помещений правовых норм, регулирующих те же договоры в отношении зданий и сооружений по аналогии.

Предприятия. Термин «предприятие» используется в ГК РФ в двух значениях: как субъект права (государственное, муниципальное предприятие, малое предприятие), и как объект права - вид недвижимого имущества. Именно в этом значение сейчас идет речь о предприятии. Нужно отметить, что в дореволюционной России термин «предприятие» использовался только в значении имущества, т.е. как объект предпринимательской деятельности, как бизнес ведущую эту деятельность лица, как имущество, обособленное от личного имущества предпринимателя. Очевидно, что через сравнительно небольшой промежуток времени Россия к этому вернется, ибо в нормальной рыночной экономике не может быть места такой организационно-правовой форме, как предприятие, т.е. субъект права, не имеющий никакого имущества в собственности.

Предприятию как объекту гражданских прав и в ГК РФ, и в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены самостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как к особому объекту.

Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта – как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Прежде всего нужно отметить, что здесь одно неизвестное определяется через другое неизвестное (предприятие – это имущественный комплекс). Понятие имущественного комплекса в гражданско-правовых нормах не раскрывается. Очевидно, что имущественный комплекс - это особый вид недвижимого имущества, особый вид объектов гражданских прав, который вообще не может считаться вещью и отличается от вещи тем. Что в его состав включается не только вещи, но и иные виды объектов гражданских прав. Состав предприятия как единого имущественного комплекса может включать как собственно имущество - недвижимое (здания, сооружения, возможно, земельный участок) и движимое - оборудование, инвентарь, готова продукция), так и имущественные права требования, долги и комплекс исключительных прав, в первую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания. Очевидно, что права и обязанности (долги) имеет не само предприятие как объект права, а его владелец – (субъект права собственности или права аренды) на предприятие.

Более четко в свое время определял понятие предприятия Г. Шершеневич - как совокупность личных и имущественных средств, соединенных для достижения известной торгово-хозяйственной цели по определенному плану».

Многие из элементов предприятия как имущественного комплекса - такие, как права требования, долги, исключительные права, сырье, оборудование, технические средства, - сами по себе к недвижимости отнесены никак быть не могут. Таким образом, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является.

Поэтому предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. Насколько это целесообразно – вопрос достаточно спорный.

Следует признать, что предприятие – это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже сложной) и может вообще не содержать (что нередко наблюдается на практике) недвижимых вещей в своем составе.

В состав предприятия могут входить и объекты, прямо не предназначенные для предпринимательской деятельности, например, жилье, спортивные сооружения и т.п.

Однако обязательным признаком предприятия как объекта гражданских прав, как вида недвижимого имущества, является его главное предназначение - для осуществления предпринимательской деятельности. Именно в этом качестве предприятие приобретает свойство оборотоспособности, т.е. может становиться предметом сделок - купли-продажи, аренды, мены.

В состав предприятия как имущественного комплекса обычно также входят имущественные права и обязанности. Под имущественными правами понимаются, в частности, права требования собственника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денежных сумм, выполнением работ и оказанием услуг, права пользования обособленными природными объектами земельными участками, природными ресурсами, если всё это связано с деятельность данного предприятия.

Имущественными обязанностями (долгами предприятия) являются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг, опять же связанных с деятельностью данного предприятия. В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Эти обязательства (т.е. возникшие до сделки по передаче предприятия) сохраняются за прежним собственником.

Таким образом, в состав предприятия следует включать только те долги и права требования, которые возникли в связи с деятельностью предприятия.

К исключительным правам в составе предприятия относятся указанные в ГК РФ право на обозначения, права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги, - фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания, принадлежащие собственнику предприятия.

Это могут быть и иные исключительные права, например, на интеллектуальную собственность, возникшие из заключенных ранее авторских, лицензионных и иных договоров.

Особыми нематериальными элементами предприятия следует признать его деловую репутацию, деловые связи, положение на рынке тех или иных товаров.

Хотя эти элементы не названы в ст. 132 ГК РФ при определении состава предприятия, очевидно, что они имеют большое значение при реализации предприятием своих экономических интересов, связанных с получением прибыли. Эти элементы поддаются рыночной оценке, и стоимость этих элементов может составлять существенную часть в общей стоимости предприятия.

В качестве особой разновидности нематериальных элементов в составе предприятия обычно выделяются так называемые «шансы предприятия», под которыми понимается «возможность благоприятных результатов торгово-промышленной деятельности предприятия в будущем, реальное положение его на рынке.

Эти шансы основаны на фактическом отношении предприятия к клиентуре, репутации и известности. Без шансов предприятие является нежизнеспособным

Таким образом, ценность предприятия определяется не только входящими в его состав движимыми и недвижимыми вещами, не только наличием в его составе имущественных и неимущественных прав и обязанностей, но и его шансами, т.е. потенциалом, силой его рыночного положения, а также возможностью соответствующей экспортации при перемене собственника, то есть сохранением клиентуры прежнего предприятия ("клиентелла" предприятия).

Ведь при отсутствии сохранения клиентов предприятия при его отчуждении оно уже не будет иметь прежнюю ценность.

Недаром Гражданское право Франции относит шансы, деловую репутацию, "раскрученность" предприятия на рынке сбыта товаров к разряду «бестелесных движимых имуществ», подчеркивая тем самым, что экономическая ценность предприятия определяется более постоянным образом входящими в его состав правовыми, нежели вещественными элементами.

Итак, предприятие - это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов (прежде всего - шансов).

Причем предприятием признается только тот имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности. И в качестве такого комплекса предприятие является неделимым объектом.

Blog

Содержание