Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Содержание

Вопросы для контроля
Особенности правового регулирования продажи жилых помещений обусловлены их особой социальной значимостью при весьма значительной
Что это за лица?
Форма и государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения.
Защита прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника при отчуждении жилых помещен

Подобный материал:

1 ... 10 11 12 13 14 15 16 17 ... 35

^ ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ

Что представляет собой предприятие как объект гражданских прав?
В каких случаях термин «предприятие» используется законодателем для обозначения субъекта права?
Какие права передаются покупателю при продаже предприятия как единого имущественного комплекса? Какие права не подлежат отчуждению?
Как ограничивается круг долгов (обязательств), которые могут быть переданы покупателю в составе предприятия?
Каковы причины отнесения предприятия законодателем к особому виду недвижимого имущества?
Что представляют собой «шансы» предприятия, «клиентелла» предприятия и какое значение они оказывают на определение цены предприятия?
Может ли быть стороной договора купли-продажи физическое лицо?
Каковы этапы продажи предприятия?
Какова форма договора продажи предприятия?
С какого момента договор купли-продажи предприятия считается заключенным?
Как определяется в договоре состав и стоимость продаваемого предприятия?
Каковы права кредиторов предприятия при его продаже?
Каковы последствия неуведомления кредиторов о продаже предприятия?
Как оформляется передача предприятия от продавца к покупателю?
С какого момента предприятие считается переданным покупателю?
В какой момент право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю?
Как соотносятся во времени моменты возникновения права собственности на предприятие, момент государственной регистрации перехода права собственности на предприятие к покупателю и момент передачи предприятия продавцом покупателю?
С какого момента покупатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения предприятия? Почему именно так решен вопрос в законе?
Каковы последствия передачи и принятия предприятия с недостатками?
Каким документом оформляется передача предприятия покупателю?
В каких случаях покупатель может требовать уменьшения покупной цены?
В каких случаях покупатель вправе требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия?
Каковы особенности продажи предприятия в порядке конкурсного производства?
Может ли быть реализовано заложенное предприятие во внесудебном порядке?
Каков порядок реализации заложенного предприятия?
Каковы особенности продажи государственных предприятий-должников?

Лекция 6.

Особенности договора купли-продажи жилых помещений

План лекции

Существенные условия договора.
Форма и государственная регистрация договора.
Защита прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника при отчуждении жилого помещения.
Исполнение договора.
Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений.
Проблема задатка при заключении договоров купли-продажи жилых помещений.
Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение.

1. Существенные условия договора. Под жилым помещением жилищное законодательство ст. 15 ЖК РФ) понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (т.е. отвечает установленным санитарным и техническим требованиям). При этом к жилым помещениям ст. 16 ЖК РФ относит: жилые дома, квартиры и их части, а также изолированные комнаты (т.е. имеющие прямой доступ к помещениям общего пользования (санузлы, коридоры, лестничные клетки и т.д.).

Договор купли-продажи жилого помещения относится к наиболее распространенным на практике сделкам с недвижимостью. Соответственно велико количество и разнообразие судебных споров, связанных с заключением и исполнением сделок с жилыми помещениями, и прежде всего – сделок купли-продажи.

Ст. 558 ГК РФ, единственная, специально посвященная особенностям купли-продажи жилых помещений, устанавливающая особенности продажи жилых помещений, находится в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в числе других норм, регулирующих продажу недвижимости. Поэтому сделки купли-продажи жилых помещений, за пределами особенностей их правового регулирования, установленных в ст. 558 ГК РФ, подчиняются и общим правилам продажи недвижимости – зданий и сооружений.

^ Особенности правового регулирования продажи жилых помещений обусловлены их особой социальной значимостью при весьма значительной стоимости. Жилые помещения обеспечивают удовлетворение одной из жизненно важных потребностей граждан – потребности в жилье, причем обычно не только самого собственника, но и иных лиц – членов и бывших членов его семьи, нанимателей.

В условиях сохраняющегося дефицита жилых помещений, отсутствия у государства возможности обеспечить всех нуждающихся «качественным» жильем и при высокой стоимости жилых помещений (можно сказать, «судьбоносной» для большинства граждан страны), при совершении сделок с жильем должны учитываться и интересы сторон, и интересы иных, социально не защищенных, граждан, проживающих в жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им, а также общественные интересы, выражающиеся, в частности, в том, чтобы любой собственник жилого помещения использовал его строго по назначению – для постоянного проживания граждан (п.1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст.288 ГК РФ). Следует отметить, что п. 2 ст. 17 ЖК РФ несколько смягчил это жесткое требование, разрешив то, что на практике всегда имело и имеет место: допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно жилое помещение. Здесь прослеживается некоторое несоответствие данной нормы правилам статьи 288 ГК РФ, требующей предварительного перевода жилого помещения в нежилое для использования его не в целях проживания граждан.

Юридические лица, равно как и публично-правовые образования могут иметь в собственности жилые помещения, в том числе приобретать их на основании договоров купли-продажи. Однако использовать жилые помещения и эти собственники могут только по прямому назначению – путем передачи гражданам для проживания по любому из предусмотренных законом оснований (коммерческий жилищный наем, последующая продажа, мена и т. д.).

Так, муниципальные образования могут выступать в качестве продавцов жилых помещений (в лице уполномоченных органов, в частности, департаментов недвижимости) при продаже по конкурсу или целевым назначением жилья во вновь построенных и введенных в эксплуатацию жилых домах (кроме жилых помещений, предназначенных для заселения по договорам социального найма); жилья, не востребованного наследниками, перешедшего в порядке наследования к государству и переданного затем в муниципальную собственность (выморочное имущество – ст. 1151 ГК РФ), бесхозяйных жилых помещений (в случае признания судом права муниципальной собственности на них), освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах при соблюдении условий ст. 59 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственнику любого имущества принадлежат в составе права собственности правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Правомочие распоряжения является одним из самых "сильных" правомочий собственника и принадлежит в полном объеме, кроме некоторых исключений, только собственнику имущества, чем право собственности в первую очередь и отличается от других вещных прав (в том числе права аренды, найма, сервитута, права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом). Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу вещи, в данном случае жилого помещения.

Только собственник жилого помещения (кроме предусмотренных в законе случаев принудительной продажи с торгов) вправе распорядиться им наиболее кардинальным образом - с отчуждением права собственности на него: продать, подарить, обменять на иное имущество (дачу, земельный участок, автомобиль, предприятие и др.), передать в собственность другого лица по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением, а также передать в порядке наследования.

Как и в любых сделках по отчуждению недвижимости, существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются предмет и цена.

Предметом договора купли-продажи жилых помещений может быть жилой дом, квартира, их части, одна или более изолированных комнат или иное жилое помещение, которое продавец обязуется передать в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

В настоящее время параллельно существуют две системы цен, определяющих стоимость жилых помещений (равно как и иных объектов недвижимости). Каждое жилое помещение имеет, во-первых, так называемую инвентаризационную оценку, которую определяют органы технической инвентаризации, и, во-вторых, рыночную цену, которая зависит от состояния рынка жилья (соотношения спроса и предложения) и многих других факторов: этаж, престижность района, вид из окон, удаленность от общественного транспорта, экология, контингент соседей, состояние жилого помещения и даже срок, в течение которого желательно купить или продать жилое помещение. В общем и целом, рыночную цену любого товара, свободно обращающегося на рынке, рынок и определяет.

Особенности сделок по отчуждению жилых помещений, обусловленные социальной значимостью последних, определяют ещё одну особенность их правового регулирования, предусмотренную в п.1 ст. 558 ГК РФ.

В принципе по договору купли-продажи любого имущества продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество (ст. 460 ГК РФ).

Применительно к договору купли-продажи жилого помещения (впрочем как и по отношению к любому основанию перехода жилья к другому собственнику – дарение, мена, рента, наследование) это правило преломляется в ст. 558 ГК РФ следующим образом: Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

^ Что это за лица? В силу п. 5 ст. 31 ЖК РФ бывшие члены семьи, проживавшие вместе с собственником и в бытность их членами семьи имевшие право пользования занимаемым жилым помещением наравне с собственником этого помещения, после отчуждения жилого помещения по любым основаниям, в том числе в результате продажи, утрачивают право пользования этим жилым помещением одновременно с прекращением права собственности на это помещение его собственника (в том числе продавца).

Причем утрачивают право пользования (т.е. новый собственник вправе требовать их выселения что называется «на улицу») даже те бывшие члены семьи собственника отчужденного им жилого помещения, которые по закону (п. 4 ст. 31 ЖК РФ) имеют право требовать по суду сохранения за ними права пользования жилым помещением на определенный срок – даже если суд закрепит это право, оно есть, пока есть право собственности самого собственника на это жилое помещение.

А ГК РФ (п.2 ст. 292 ГК РФ) пошел ещё дальше – предусматривает прекращение права пользования жилым помещением при переходе его к другому собственнику не только бывших, но и «действующих» членов семьи прежнего собственника (если иное не установлено законом – а законом пока ничего иного не установлено, иное может быть установлено только договором продавца с покупателем).

Поэтому лицами, сохраняющими право пользования жилым помещением после его отчуждения и подлежащими поэтому поименному включению в текст договора в качестве его существенного условия применительно к ст. 558 ГК РФ могут быть либо наниматели, либо отказополучатели (по завещанию при наследовании), либо любые пользователи, в том числе бывшие члены семьи собственника, при согласии на это покупателя. Причем в последнем случае целесообразно в самом договоре купли-продажи указать и условия, на которых эти бывшие члены семьи собственника будут пользоваться жилым помещением после его продажи. Если такого уточнения в договоре не будет, договор вполне действителен, а в случае спора пользователей с новым собственником их правовой статус не может быть определен иначе, как нанимателей по договору коммерческого найма с неопределенным сроком договора найма, т.е. на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ) с момента возникновения права собственности на это помещение у покупателя.

Несоблюдение этого условия (невключение, например, в текст договора нанимателей, т.е. утаивание от покупателя факта обременения продаваемого жилья договором найма) должно влечь последствия, вытекающие из смысла п.1 ст. 432 ГК РФ: договор купли-продажи не может считаться заключенным.

На практике, однако, в таких случаях договор обычно признается по суду недействительным (по иску заинтересованных лиц) с применением двухсторонней реституции – это общее для всех договоров купли-продажи правило ст. 460 ГК РФ – о последствиях несоблюдения продавцом обязанности передать товар покупателю свободным от прав третьих лиц.

Причем можно только требовать признания недействительным договора купли-продажи, но не расторжения договора коммерческого найма, заключенного прежним собственником (продавцом). Закон не запрещает отчуждения по договору жилых помещений, обремененных договором коммерческого найма жилого помещения. Согласия нанимателей для отчуждения занимаемого ими жилого помещения не требуется. Но сам по себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 674 ГК РФ).

^ Форма и государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения. Требования к форме сделки с жилыми помещениями определяются видом такой сделки. Для большинства сделок по отчуждению жилых помещений достаточно простой письменной формы. Лишь договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением требуют обязательного нотариального удостоверения. Зато все сделки с жилыми помещениями, направленные на распоряжение жильем путем его отчуждения (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением) требуют обязательной государственной регистрации (ст. 558, п.2 ст. 567, п.3 ст. 574, 584, п.2 ст. 601 ГК РФ).

При купле-продаже жилья совершаются два регистрационных действия: регистрация договора и регистрация перехода права к покупателю, т.е. погашение записи в реестре о праве собственности продавца и запись о праве собственности покупателя с выдачей ему свидетельства о праве собственности на купленное жилье при одновременном проставлении штампа о регистрации договора на тексте договора. Там же проставляется штамп о выдаче покупателю Свидетельства.

При продаже с рассрочкой платежа осуществляется также регистрация залога проданного жилья в силу закона в пользу продавца – до полной выплаты покупателем покупной цены. Это отражается в соответствующей записи в Свидетельстве о праве собственности, выдаваемом покупателю.

Если же продавец подает заявление только о регистрации договора (сделки) и не ходатайствует о регистрации перехода права к покупателю, которое согласно договору перейдет к покупателю только после полного расчета по сделке, то Свидетельство о праве собственности на купленное жилье выдается покупателю только после полной оплаты купленного жилья.

Таким образом, если договор в части перехода права не исполнен, купля-продажа является сделкой с отложенным исполнением (например, цена имущества не уплачена, имущество не передано), и до оплаты имущества право собственности на предмет договора сохраняется за продавцом (ст.491 ГК РФ), то государственная регистрация права покупателя не может быть осуществлена только по его заявлению. Заявление о регистрации перехода права к покупателю подается обеими сторонами после исполнения ими обязательств, необходимых для перехода права.

Следовательно, момент заключения договора купли-продажи жилья (т.е. момент государственной регистрации этого договора) и момент возникновения у покупателя права собственности на купленное жилое помещение (т.е. момент государственной регистрации перехода к нему права собственности, что оформляется Свидетельством о праве собственности покупателя) – могут и не совпадать во времени.

Если по ранее действовавшему законодательству (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.) договор купли-продажи жилого дома в городской местности, по общему правилу, подлежал обязательному нотариальному удостоверению, под страхом признания договора недействительным, то ГК РФ не предусмотрел обязательного нотариального оформления договора купли-продажи жилого помещения, равно как и иных сделок по отчуждению жилых помещений, кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

В основу такого решения были положены нормы англосаксонской правовой системы, Но в странах, основу законодательства которых составляет эта система, уровень безопасности сделок иной. В этих странах у каждого гражданина (если он не бомж) обычно имеется свой «домашний» адвокат, который скрупулезно, квалифицированно предварительно оценит сделку с позиций её безопасности и целесообразности для клиента. Кроме того, в каждой сделке с недвижимостью там будет участвовать страховая компания, которая специализируется на проверке юридической чистоты сделки и которая будет возмещать убытки клиенту в случае возникновения их в связи со сделкой.

Наконец, в странах с англосаксонской правовой системой давно создан единый реестр недвижимости, по которому можно проследить юридическую судьбу каждого объекта недвижимости с момента его создания, законность его последующего перехода от одного владельца к другому.

В нашем же отечестве Единый общероссийский реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в стадии создания, а размах мошенничества, недобросовестности не только сторон в сделке, но и отдельных должностных лиц, участвующих в оформлении сделки, не требует особых доказательств. Учитывая это, следует признать, что нотариус всё-таки не был пока лишним барьером на пути заключения недействительной сделки.

Необходимо отметить, что англосаксонская правовая система - не единственный пример для подражания. Ведь страны, входящие в другую правовую систему - в континентально-европейскую систему права, - не имеют норм о заключении сделок с недвижимостью без нотариального удостоверения.

Нельзя не отметить и то, что в настоящее время нормы ГК РФ по вопросу необходимости нотариальной формы сделок не всегда достаточно логичны. Например, сложно ответить на вопрос, почему для сделок по отчуждению нажитой в браке любой недвижимости одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга, а для самой сделки по отчуждению этой недвижимости нотариальная форма не требуется?

Целесообразность нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения до недавнего времени была обусловлена ещё и тем, что заявление о государственной регистрации нотариально удостоверенного договора купли-продажи жилого помещения могла подать только одна из сторон сделки, наиболее заинтересованная в такой регистрации. Иными словами, для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, по общему правилу, должны явиться в регистрирующий орган (учреждение юстиции) и подать заявление обе стороны сделки.

Однако при наличии нотариального удостоверения сделки купли-продажи жилого помещения покупатель был далее уже независим от продавца применительно к государственной регистрации сделки и перехода на него права собственности на предмет сделки. Покупателю не требовалось обращаться в суд с иском о принятии судом решения о регистрации сделки, если продавец, после нотариального удостоверения договора и получения денег, уклонялся от государственной регистрации договора.

Заключение договора купли-продажи жилого помещения (как и любой недвижимости – ст. 550 ГК РФ) должно осуществляться в письменной форме путем составления единого документа под страхом его недействительности (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В качестве последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения п.2 ст. 558 ГК РФ указывает на то, что договор до его государственной регистрации считается незаключенным.

Представляется, что формулировка закона в данном случае является неточной, ибо не соответствует содержанию ст. 165 ГК РФ, предусмотревшей общие для всех случаев несоблюдения требований о государственной регистрации сделки с недвижимостью последствия. Как следует из п.1 ст. 165 ГК РФ, таким последствием является недействительность сделки.

Однако разночтение в формулировках п.2 ст. 558 и п. 165 ГК РФ практически не отражается на юридических последствиях несоблюдения правила о государственной регистрации договора: и в том, и в другом случае не происходит перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю.

Как уже отмечалось, для регистрации сделки в орган Росрегистрации должны подать заявления обе стороны (или их представители, уполномоченные нотариально удостоверенной доверенностью – п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации…». При этом закон охраняет интересы добросовестной стороны в сделке на случай уклонения другой стороны от её государственной регистрации. В таких случаях суд в силу п. 2 ст. 165 ГК РФ по иску исполнившей сделку стороны вправе вынести решение о регистрации сделки, и тогда сделка на основании решения суда регистрируется без участия ответчика. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации ( п. 4 ст. 165, ст. 551 ГК РФ).

В судебной, нотариальной практике и практике регистрирующих сделку учреждений юстиции возникает вопрос о том, могут ли стороны договора купли-продажи жилья по обоюдному согласию расторгнуть уже удостоверенный нотариусом или зарегистрированный учреждением юстиции договор купли-продажи жилого помещения.

Представляется, что после осуществления государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения расторжение его по обоюдному согласию сторон не может иметь место. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрел такой возможности, оговорив лишь в п.1 ст. 2 возможность оспаривания зарегистрированного права в судебном порядке. До государственной же регистрации договора, удостоверенного по желанию сторон нотариусом, расторжение договора по обоюдному желанию сторон в принципе возможно.

Статья 20 Закона о государственной регистрации в действующей редакции предоставляет сторонам договора право уже после подачи заявлений в учреждение юстиции о государственной регистрации договора, но до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке отозвать эти заявления, что влечет прекращение рассмотрения заявлений, т.е. регистрация договора не состоится, а следовательно, не состоится и сама сделка купли-продажи жилого помещения. По смыслу ст. 20 заявление должно быть подано обеими сторонами.

В том случае, когда отчуждаемое жилое помещение нажито супругами совместно в зарегистрированном браке, то при его отчуждении одним из супругов требуется согласие на продажу жилого помещения другого супруга в форме письменного заявления, заверенного нотариусом независимо от его регистрации (прописки) в данном помещении - кроме случаев, когда жилое помещение было подарено первому супругу, перешло к нему по праву наследования или было приобретено им до брака.

Такой вывод вытекает из более общего правила п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, в силу которого для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

По смыслу приведенной нормы нотариально удостоверенное согласие другого супруга необходимо не только для отчуждения жилого помещения, являющегося общим имуществом супругов, но и для приобретения (купли) такого помещения как сделки, требующей государственной регистрации.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение такой сделки не было получено, вправе требовать признания её недействительной в судебном порядке (оспоримая сделка) в течение сокращенного срока исковой давности – в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки (п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Полный перечень документов, необходимых для государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода права собственности на жилые помещения, а также порядок такой регистрации установлен в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Министерством юстиции РФ от 6 августа 2001 г. №233 (с последующими изменениями), и в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Министерством юстиции РФ 20 июля 2004 г. № 126 (с последующими изменениями).

Необходимо отметить, что при государственной регистрации сделок с недвижимостью согласно действующему законодательству теперь не требуется предъявления в регистрирующий орган копии лицевого счета жилища с указанием всех лиц. зарегистрированных в нем (т.е. покупатель вполне после покупки жилья может обнаружить зарегистрированных (прописанных) в нем членов семьи (или нанимателей) и вместо «почивания» на диване в купленной квартире вынужден будет бегать по судам с иском о выселении бывших членов семьи или о расторжении договора купли-продажи жилья, проданного ему «вместе с нанимателями (квартирантами)». Можно оказаться и ответчиком по притязаниям родственников продавца. При этом самого продавца (вместе с полученными за квартиру деньгами) вполне можно не обнаружить в достижимых пределах.

Не требуется теперь представления в регистрирующий орган и документов, свидетельствующих об отсутствии долгов бывшего собственника по коммунальным услугам, в связи с чем можно приобрести жилье с тысячными долгами.

Получается, что за юридической чистотой сделки предлагается следить самим партнерам по сделке, без предоставления им, однако, для этого никаких действенных легальных рычагов. Одна надежда – на добросовестную риэлторскую компанию, которая по своим, часто не совсем соответствующим закону, каналам проверяет юридическую чистоту сделки. Но ни одна из них никогда не даст действенных гарантий такой чистоты, потому что полностью гарантировать это в нынешних условиях невозможно.

Надо сказать, в условиях тотального жульничества проверять и подвергать сомнению приходится всё: паспорта и доверенности – на предмет подлинности, а доверенность – ещё и на предмет её действительности на момент сделки (т.е. не умерла ли уже бабушка, выдавшая доверенность, не выдана ли она недееспособным лицом или под влиянием обмана, принуждения, или не отменена ли она уже доверителем); юридическую историю квартиры – на предмет законности нахождения её у нынешнего собственника (продавца) и на предмет отсутствия притязаний других лиц (сособственников, сонаследников, не оформивших права на наследство, но и не утративших их безвозвратно); правоустанавливающие документы (а их насчитывается более 20 видов) – на предмет соответствия закону и подлинности; состав лиц, имеющих право пользования жилым помещением – нет ли среди них подопечных или нанимателей; не находится ли квартира под арестом или в залоге, не является предметом судебного спора (для этого берется «суточная» справка в регистрирующем органе об отсутствии обременений; справки из коммунальных органов об отсутствии долгов за газ, электричество, обслуживание жилья и др. Все эти проверки нормальному покупателю непосильны. Это могут сделать только «крепкие», юридически грамотные, имеющие разветвленные «приватные» связи и притом добросовестные по отношению к покупателю риэлторские фирмы.

И ещё: ЖК РФ (ст. 29) ужесточил (впрочем, и ранее существующие последствия самовольного переустройства и самовольной перепланировки жилого помещения: продать его теперь будет невозможно без предварительного получения решения суда о сохранении его в существующем виде или без возвращения его в первозданное состояние.

На практике немало случаев, когда жилое помещение отчуждается не собственником, а иным лицом. Если это лицо должным образом уполномочено (законом или доверенностью), то проблемы нет. Но нередки случаи, когда жилое помещение отчуждается по подложной доверенности или по подложным документам о праве собственности на жилое помещение. При этом покупатель может знать или не знать об этом (т.е. быть недобросовестным или добросовестным приобретателем). Причем к тому времени, когда подлинный собственник обратится в суд с иском о возврате ему жилища (виндикации), оно может быть уже перепродано (и не один раз) абсолютно добросовестному приобретателю.

В связи с этим нужно иметь в виду следующее. Жилое помещение в таких случаях всегда отчуждается не самим собственником, а иным лицом. По правилам ст. 302 ГК РФ, если собственник сам передал жилье другому лицу (например, нанимателю), а тот произвел его отчуждение (т.е. жилое помещение выбыло из владения собственника по его воле), при этом приобретатель добросовестный и жилье приобрел по возмездной сделке (купля-продажа), то виндицировать это жилье (отобрать у него) нельзя. И он становится собственником купленного жилья уже с момента государственной регистрации его права собственности в связи со сделкой (а не через 15 лет приобретательной давности, предусмотренной, как общее правило, в ст. 234 ГК РФ).

И ещё: есть два руководящих судебных постановления практически по одному и тому же вопросу и решающих вопрос одинаково – в пользу тех добросовестных покупателей, которым имущество. Сначала - 25 февраля 1998 г. было принято Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Оно предусматривает, что если собственником имущества предъявляется иск о признании сделки недействительной и возврате ему имущества, переданного покупателю по сделке лицом, которое не имело право её отчуждать, т.е. собственник имущества в сделке не участвовал, в удовлетворении иска должно быть оказано, и судебное решение является основанием для регистрации права собственности добросовестного приобретателя на приобретенное имущество. Собственнику же остается только требовать возмещения убытков с недобросовестного отчуждателя его имущества.

Но, во-первых, эта позиция ВАС могла применяться только применительно к арбитражным спорам (тогда как проблема чаще возникала именно по спорам между гражданами относительно проданного жилья), а во-вторых, она противоречила ст. 302 ГК РФ, по которой собственник вправе виндицировать свое имущество даже от добросовестного приобретателя по возмездной сделке, если оно выбыло из владения собственника по его воле.

Позже, 21 апреля 2003 г. было принято Постановление Конституционного Суда РФ № 6-П (РГ от 26 апреля 2003 г.), распространяющееся на любые гражданские правоотношения, с любым субъектным составом и имеющее силу закона. Согласно этому постановлению собственник, чье имущество неправомерно отчуждено иным лицом, вправе виндицировать это имущество при наличии оснований, указанных в ст. 302 ГК РФ, но не может предъявлять иной иск – о признании недействительной сделки по отчуждению его имущества неуправомоченным на то лицо с применением двусторонней реституции.

И, наконец, следует иметь в виду и ст. 31-прим ФЗ «О государственной регистрации…», по которому собственник жилого помещения, который не вправе истречбовать его от добросовестного приобретателя, и добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны РФ, - но лишь в пределах миллиона рублей из суммы реального ущерба и при условии, что по независящим от истца причинам после вступления в силу соответствующего судебного решения о взыскании денег с ответчика взыскание по исполнительному документу не производилось в течение года со дня исчисления срока для предъявления этого документа к взысканию.

^ Защита прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника при отчуждении жилых помещений. Прежде всего следует учитывать, идет ли речь о защите таких категорий лиц – собственников (или сособственников) отчуждаемого жилого помещения или лишь о пользователях (членах семьи собственника или бывших членах).

Продажа жилого помещения, принадлежащего на праве собственности (в том числе доли в праве собственности) несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным гражданам, возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Это правило является частным случаем другого, установленного в более общем виде в ст. 37 ГК РФ: опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов своих малолетних детей, когда отчуждается жилье, собственниками или сособственниками которого являются дети. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор по отчуждению жилья, собственником или сособственником которого является, но с согласия родителей (попечителя) и разрешения органа опеки и попечительства.

Столь же тщательно (в полном соответствии со ст. 37 ГК РФ) охраняются права членов семьи собственника жилого помещения при его отчуждении (т.е. в тех случаях, когда они не являются сособственниками, а только пользуются жильем или временно не пользуются, но сохраняют право пользования), когда речь идет о членах семьи, находящихся под опекой или попечительством (т.е. это могут быть не только несовершеннолетние, но и взрослые члены семьи, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными), а также о несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшимися без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства, который списки таких детей (и семей) должен передавать в регистрирующий орган (т.е. речь идет о детях, над которыми ещё не установлены опека или попечительство, но которые уже нуждаются в этом) – п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Если же отчуждается жилое помещение собственниками-родителями в условиях, когда эти родители не «засветились» в органах опеки и попечительства как неблагополучные, оставившие своих детей без родительского попечения, продажа жилого помещения, которым пользовались и дети, по действующему законодательству не требует разрешения органа опеки и попечительства.

Надо признать, что в условиях, когда, с одной стороны, в силу закона любые (в том числе дети) члены семьи собственника при отчуждении им жилого помещения утрачивают право пользования им, а с другой – количество неблагополучных родителей, ещё не выявленных на момент отчуждения жилья органами опеки и попечительства, никто не посчитал, такое решение вопроса в законе чревато нарушением прав несовершеннолетних (уже есть опыт приватизации и последующей продажи квартир бессовестными родителями с оставлением детей буквально на улице, когда это было разрешено законом).

Конечно, большинство родителей при совершении сделок с жильем учитывают интересы своих любимых детей, и действующая редакция закона ((п.2,4 ст. 292 ГК РФ уменьшает произвол органов опеки и попечительства, когда даже при улучшении жилищных условий путем купли-продажи жилья все родители должны были испрашивать разрешение органа опеки и попечительства. И покупатель оказывается более защищенным: меньше вероятность того, что у него «отсудят» купленное жилье по мотиву нарушения прав несовершеннолетних членов семьи продавца. Но какая-то часть детей (и, видимо, немалая) неизбежно будет оказываться лишенной «крыши над головой».

Blog

Содержание