Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»
| Вид материала | Курс лекций |
- Курс лекций для юридических факультетов. М., Московский университет мрд рф, Из-во "Щит-М", 90.11kb.
- Е. И. Каширина Международное гуманитарное право в вопросах и ответах учебное пособие, 169.91kb.
- Учебник для высших юридических учебных заведений и юридических факультетов Издание, 6908.05kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3140.99kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3143.98kb.
- Е. Л. Невзгодина предпринимательское право российской Федерации Омск 2006 Е. Л. Невзгодина, 5096.62kb.
- Ю. В. Федасова коммерческое право, 4350.61kb.
- Программа дисциплины «Корпоративное право» Для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 362.85kb.
- Рекомендовано Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, 7143.93kb.
- Учебник для студентов юридических вузов и факультетов, 10285.83kb.
^ 4. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи жилого помещения, будучи консенсуальной сделкой, считается заключенным после достижения соглашения сторон, облеченного в письменную форму и зарегистрированного в учреждении юстиции (п.2 ст. 558 ГК РФ). Момент же исполнения данного договора, как и любой сделки с недвижимостью, приурочен (если иное не предусмотрено законом или договором) в ст. 556 ГК РФ к подписанию сторонами передаточного акта, который означает вручение предмета сделки покупателю. Подписание сторонами передаточного акта при передаче жилого помещения покупателю позволяет избежать в дальнейшем споры о том, были ли на месте межкомнатные двери, сантехника и вообще в каком состоянии находилось жилое помещение на момент перехода его во владение покупателя.
Таким образом, в подписании передаточного акта заинтересованы обе стороны, если они действуют добросовестно. В то же время отсутствие передаточного акта не является препятствием для государственной регистрации договора, поскольку до регистрации договора последнего не существует и, соответственно, обязанностей по передаче-приемке жилья тоже не может быть.
Иными словами, отсутствие передаточного акта не влияет на действительность договора купли-продажи жилого помещения, но может существенно осложнить доказывание состояния предмета сделки при впоследствии покупателем связанного с этим иска.
^ Передаточный акт составляется в простой письменной форме. Законодатель не определил обязательные реквизиты этого документа, поэтому он составляется в произвольной форме
Очевидно, что поскольку договор купли-продажи жилого помещения заключается в основном между гражданами, для которых состояние жилого помещения, его принадлежностей обычно имеет весьма важное значение в силу существенной стоимости дверей, окон, сантехники и пр., наличие и состояние жилого помещения должно быть отражено в передаточном акте достаточно подробно.
Кроме того, учитывая общие требования, предъявляемые ГК РФ к обязательствам и их исполнению, в передаточном акте должны быть указаны стороны договора, их паспортные данные (наименование и реквизиты юридического лица, если оно является стороной сделки), ссылка на договор, во исполнение которого передается жилое помещение, отражены момент передачи («продавец передал», а «покупатель принял»), качество передаваемого помещения, обнаруженные недостатки и, возможно, сроки и способы их устранения, должны иметься подписи сторон и дата подписания передаточного акта.
Срок передачи жилого помещения покупателю лучше всего оговорить в самом договоре купли-продажи. Если этого не сделано, передача должна состояться в разумный срок после заключения договора.
Уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче проданного жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, квалифицируется в ст. 556 ГК РФ отказ от исполнения договора, порождающий право другой стороны требовать передачи предмета сделки в принудительном (судебном порядке) либо отказаться от исполнения и в любом случае – взыскать причиненные неисполнением убытки.
Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора, с недостатками не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора даже в том случае, когда недостатки были явными и отражены в передаточном акте. Права покупателя при передаче ему жилого помещения ненадлежащего качества предусмотрены в ст. 475 ГК РФ (кроме требования о замене предмета сделки – ст. 557 ГК РФ).
В ст. 477 ГК РФ определены сроки предъявления требований, связанных с недостатками проданного имущества: это должен быть разумный срок в пределах двух лет со дня передачи товара (т.е. применительно к договору купли-продажи недвижимости – со дня подписания передаточного акта).
Если недостатки будут обнаружены после подписания передаточного акта (скрытые недостатки), бремя доказывания наличия этих недостатков (или причин, их вызвавших) лежит на истце (покупателе).
Следует отметить, что предъявление исков покупателями, связанных с выявленными после приемки жилого помещения недостатками, не является редкостью в судебной практике. Причинами становятся негерметичность швов (соединений) стеновых панелей, плит перекрытий, наличие источников вредных для здоровья людей веществ (например, в результате использования при строительстве определенных теплоизоляционных и отделочных материалов), повышенное содержание в воздухе вредных для здоровья людей веществ (формальдегида, метанона, аммиака и пр.).
При этом в одних случаях покупатели предъявляют иски о расторжении договора купли- продажи жилого помещения в соответствии с п.2 ст. 475 ГК РФ, в других – требуют признания сделки купли-продажи недействительной как заключенной под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Представляется, что правомерно любое из этих требований, а общие последствия в принципе одни и те же - стороны возвращаются в первоначальное положение, если суд приходит к выводу (обычно для этого потребуется проведение соответствующей экспертизы), что выявленные дефекты, не оговоренные в договоре, неустранимы или их устранение будет связано для покупателя со значительными затратами.
Разница в правовых последствиях в зависимости от содержания исковых требований может касаться лишь возмещения убытков при удовлетворении иска покупателя. Так, если покупателем предъявлен иск о расторжении договора в связи с выявленными существенными недостатками, то покупатель одновременно может потребовать от продавца возмещения причиненных этим убытков, если продавец не докажет отсутствия своей вины (ст. ст. 15, 401 ГК РФ).
Если же предъявлен иск о признании сделки недействительной как заключенной под влиянием существенного заблуждения, то при удовлетворении иска покупатель, требующий с продавца возмещения убытков (причем не более реального ущерба) должен доказать, что заблуждение возникло по вине продавца. Если он это не докажет, покупатель, чей иск о признании сделки недействительной судом удовлетворен, обязан по требованию продавца возместить ему убытки в виде реального ущерба, возникшие в связи с признанием сделки недействительной и применением двусторонней реституции. При этом такая обязанность у покупателя возникает независимо от его вины, т.е. даже если его заблуждение возникло по обстоятельствам, от него не зависящим (п.2 ст. 178 ГК РФ).
Важнейшим аспектом исполнения договора купли-продажи жилого помещения является не только передача жилья покупателю, но и уплата денег продавцу. К сожалению, закон никак не регулирует этот процесс и не содержит норм, защищающих стороны сделки от недобросовестности партнера, что влечет за собой многочисленные судебные разбирательства.
Следует иметь в виду, что договор купли-продажи жилого помещения подчиняется всем правилам о действительности любых сделок, а потому может быть признан судом недействительным в случае его оспоримости либо может быть квалифицирован судом как ничтожный с момента его заключения при наличии к тому оснований, предусмотренных в ГК РФ. Судебные споры по поводу недействительности сделок с жильем имеют существенный удельный вес среди иных гражданско-правовых споров.
^ 5. Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений. При заключении сделок купли-продажи жилых помещений граждане в подавляющем большинстве случаев обращаются к помощи риэлторских фирм или отдельных риэлторов, имеющих статус индивидуального предпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказать квалифицированную помощь покупателю - в подборе искомого жилого помещения, продавцу – в подборе покупателя, и обеим сторонам сделки – в подготовке документов и проведении сделки.
Однако при этом нужно иметь в виду следующее. В соответствии с сформулированным в ст. 421 ГК РФ принципом свободы гражданско-правового договора стороны такового свободны в своем решении заключать или не заключать договор, с кем заключать и на каких условиях.
В связи с этим юридически неправомерна широко распространенная практика риэлторских фирм, заключающих с обратившимися к ним клиентами (потенциальными продавцами) так называемые «эксклюзивные» договоры на продажу квартир. В соответствии с условиями этого договора фирма отбирает у клиента подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение, обязывает его не заключать договор продажи своего жилого помещения помимо фирмы и, более того, практически обязывает клиента продать квартиру на условиях, указанных в договоре, заключаемом с фирмой, и тому покупателю, которого найдет фирма. Выполнение этих условий клиентом обеспечивается к тому же изымаемой у него денежной суммой, называемой задатком.
Если в риэлторскую фирму обращается будущий покупатель, с ним тоже заключается договор, обязывающий его купить жилое помещение у продавца, которого найдет фирма, и запрещающий покупателю действовать самостоятельно.
Во избежание нарушения клиентом этих условий фирма берет с него денежную сумму, которая опять же именуется задатком и должна быть затем зачтена в счет покупной цены за приобретаемое с помощью фирмы жильё.
^ Такого рода договоры, нередко навязываемые клиентам риэлторами, противозаконны. Никто не может принудить собственника продать квартиру на «чужих» (в частности, фирмы) условиях, никто не может диктовать ни продавцу, ни покупателю выбор партнера по сделке, покупную цену и другие условия договора.
С риэлторской фирмой возможно заключение только договора на возмездное оказание посреднических и иных услуг (по оформлению документов, необходимых для совершения сделки, по подбору требуемого жилья и партнера по сделке, сопровождения сделки и др.).
Именно за это платит клиент, но он остается совершенно свободным в решении вопроса о заключении договора, который может заключить только сам клиент (или лицо, уполномоченное им доверенностью). После нахождения приемлемого варианта уже сам собственник житья или покупатель решает, заключить ему договор или нет.
Передача риэлторской фирме правоустанавливающих документов на жилье не может быть обязанностью клиента – собственника жилого помещения. По желанию клиента (и только по его желанию) такие документы могут быть переданы фирме на хранение, что отражается в договоре на оказание услуг или в отдельном договоре хранения документов, и должны быть возвращены клиенту немедленно по первому его требованию. В случае отказа фирмы от немедленного возврата документов собственник может истребовать их в судебном порядке и одновременно взыскать с фирмы возникшие у него в связи с этим убытки, в том числе упущенную выгоду, а также потребовать денежной компенсации морального вреда, поскольку данный договор об оказании услуг гражданину фирмой, безусловно, подпадает под действие ст. 15 Федерального закона «О защите прав потребителей».
Интересы риэлторской фирмы на случай отказа клиента от заключения договора (а отказаться он может в любое время без объяснения причин) могут быть надежно гарантированы включением в договор об оказании услуг стоимости отдельных услуг, оказываемых формой, в том числе и услуг по подбору жилого помещения, партнера по сделке, и эти услуги, будучи оказанными, подлежат оплате клиентом и при условии отказа его от совершения сделки купли-продажи жилья. При этом договор, заключаемый клиентом с фирмой, может содержать условие о внесении аванса или о предварительной частичной (что тоже - аванс) или полной оплате услуг фирмы.
В литературе (и на практике) существует мнение о том, что смысловым аналогом «эксклюзивного» договора с собственником продаваемой квартиры, гарантирующим риэлторские фирмы от неоплачиваемой потери рабочего времени в случае, когда собственник квартиры в последний момент откажется от совершения сделки купли-продажи, может служить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). При этом по такому договору стороны (собственник квартиры и агентство недвижимости) могут обязываться заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором".
Представляется, однако, что конструкция предварительного договора купли-продажи жилья в данном случае не применима по причине несовпадения субъектного состава предварительного и основного договора купли-продажи жилого помещения. Такой предварительный договор может быть заключен, но только между продавцом и покупателем как будущими сторонами основного договора. Для заключения такого договора достаточно простой письменной формы, государственная регистрация его не производится, поскольку данный договор непосредственно не направлен на переход права собственности на жилое помещение на покупателя, а лишь обязывает стороны совершить сделку продажи этого помещения в будущем.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор (т.е. купли-продажи жилого помещения) подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона (т.е. продавец или покупатель, а не риэлтор!) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
^ 6. Проблема задатка при заключении сделок купли-продажи продажи жилых помещений. Есть ещё одна проблема, связанная с посреднической деятельностью риэлторских фирм при совершении сделок купли-продажи жилых помещений.
В текст типового договора, заключаемого фирмой с потенциальным покупателем жилья (квартиры, дома), обычно включается обязанность покупателя "оплатить продавцу выбранный с помощью фирмы объект и в качестве гарантии своих намерений произвести предоплату этого объекта фирме путем дачи задатка в размере четырех (пяти, шести и т.п.) тысяч рублей". При этом в договоре подчеркивается, что "при окончательном расчете сумма предоплаты входит в стоимость покупаемого объекта".
Если клиент впоследствии отказывается от всех предложенных фирмой на выбор вариантов (т.е. фактически расторгает договор с фирмой в одностороннем порядке без исполнения), фирма отказывается возвратить ему уплаченную при заключении договора сумму со ссылкой на то, что неисправная сторона, давшая задаток, не имеет права требовать его возврата в соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ. В таких случаях клиент фирмы либо мирится с этим, либо (чаще) обращается с иском в суд, требуя от фирмы вернуть уплаченную им сумму в счет исполнения по несостоявшемуся договору купли-продажи жилого помещения.
Анализ судебной практики показывает, что позиция судов по этой категории споров неоднозначна. В одних случаях суды отказывают несостоявшемуся покупателю в иске, руководствуясь статьей 381 ГК РФ; в других - признают убедительными доводы истца о том, что фирма не смогла предложить ему устраивающий его вариант, и удовлетворяют иск; в третьих - удовлетворяют иск частично, обосновывая это тем, что задаток - это вид неустойки и потому к нему применима ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера теряемого неисправным истцом задатка в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
Представляется, что во всех приведенных вариантах судебных решений дается неверная квалификация истребуемой по иску суммы как задатка. Наименование этой суммы задатком в договоре клиента с фирмой на оказание риэлторских услуг не означает, что эта сумма действительно задаток, а лишь свидетельствует о юридических неточностях, допущенных в тексте договора.
При рассмотрении таких споров нужно иметь в виду следующее. Договор, заключаемый потенциальным покупателем жилья (клиентом) с фирмой, - это договор об оказании посреднических услуг. Задаток же, согласно условиям этого договора, уплачивается клиентом в обеспечение заключения в будущем и частичной оплаты уже другого договора - будущего договора купли-продажи жилого помещения, который будет (а может быть, и не будет!) заключаться клиентом фирмы в качестве покупателя непосредственно с собственником жилья - продавцом.
Очевидно, что до заключения договора купли-продажи жилого помещения не может быть и задатка, ибо одной из его обязательных функций согласно ст. 381 ГК РФ является подтверждение (доказательство) заключения договора. Кроме того, до заключения договора купли-продажи жилья нет обязанности покупателя уплатить продавцу покупную цену, и по этой причине уплаченная клиентом фирме сумма тоже не может именоваться задатком, поскольку другой обязательной функцией задатка по ст. 381 ГК РФ является частичное исполнение уже возникшей из договора обязанности по уплате денег.
Денежная сумма выдавалась клиентом рилторской фирме до заключения договора купли-продажи жилого помещения, поэтому эта сумма не может иметь и третьей обязательной функции задатка - обеспечительной, ибо акцессорное обязательство, которое возникает при даче задатка, невозможно при отсутствии основного обязательства.
Всё это свидетельствует о том, что уплаченная клиентом фирме сумма в несколько тысяч рублей при заключении с ней договора на оказание риэлторских услуг не может квалифицироваться как задаток в счет несостоявшегося другого договора - купли-продажи жилого помещения.
Следовательно, судам следует квалифицировать эту сумму как неосновательное обогащение фирмы за счет клиента и удовлетворять иск последнего о возврате этой суммы по правилам главы 60 ГК РФ во всех случаях, т.е. независимо от причин, по которым сделка купли-продажи жилого помещения не состоялась.
В договоре фирмы с клиентом на оказание риэлторских услуг должна указываться цена именно этого договора - стоимость оказываемых услуг, и именно эту сумму фирма вправе истребовать от покупателя, если она не была уплачена уже в момент заключения договора, причем за минусом того, что фирме удалось сберечь в случае расторжения договора с клиентом (ст. 782 ГК РФ).
Следует также иметь в виду, что договор на оказание риэлторских услуг, заключаемый с гражданами, полностью подпадает под действие Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 32 которого предусматривает, что потребитель вправе расторгнуть договор об оказании услуги в любое время, уплатив исполнителю часть цены пропорционально части выполненной работы (оказанной услуги) и возместив исполнителю убытки, причиненные расторжением договора в пределах разницы между частью цены, выплаченной за выполненную до получения извещения о расторжении договора работу (оказанную услугу), и ценой всей выполняемой работы (оказываемой услуги).
Не исключена в данной ситуации и возможность удовлетворения исковых требований клиента о возмещении фирмой убытков, понесенных истцом вследствие неисполнения обязательств фирмой, в том числе в виде упущенной выгоды (например, при доказанности истцом того факта, что стоимость аналогичного жилья возросла за время просрочки исполнения договора фирмой), а также требований клиента (если фирма не докажет отсутствия своей вины) о денежной компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей".
До сих пор речь шла о судебных спорах, по которым истец (клиент фирмы) требует вернуть уплаченную фирме сумму, неверно квалифицированную в договоре на оказание риэлторских услуг в качестве задатка, причем в ситуации, когда истец сам отказался от исполнения договора. Такой иск, как было обосновано выше, во всех случаях подлежит удовлетворению. В то же время судам приходится рассматривать и иски клиентов, настаивающих на том, что переданная ими фирме сумма, названная в договоре задатком, именно таковым и является.
Это происходит в тех случаях, когда фирма не выполняет своей обязанности по подбору устраивающего клиента варианта сделки в установленный договором срок и клиент обращается в суд с иском к фирме, требуя вернуть данный им фирме "задаток" в двойном размере в соответствии с п.2 ст. 381 ГК РФ. И в этих случаях, по изложенным выше соображениям, данная сумма не является задатком и судам следует отказывать в иске о взыскании такой суммы в двойном размере, ограничиваясь взысканием с ответчика в пользу истца этой суммы в одинарном размере.
Таким образом, исполнение договора на оказание посреднических услуг при купле-продаже жилых помещений, заключаемого между клиентом и риэлторской фирмой, никак не может быть обеспечено дачей задатка клиентом фирме в счет оплаты и обеспечения исполнения иного и ещё не заключенного (не существующего) договора - договора купли-продажи жилого помещения, который будет заключаться уже не с фирмой, а между клиентом как покупателем и продавцом жилого помещения, причем при условии, что они пожелают заключить этот договор.
В практике риэлторских фирм возникает вопрос о том, возможно ли обеспечение задатком исполнения предварительного договора о последующей продаже жилого помещения, заключаемого по правилам ст. 429 ГК РФ между потенциальными продавцом и покупателем при содействии фирмы. Представляется, что применительно к действующему законодательству ответ может быть только отрицательным. Предварительный договор не порождает обязанности по оплате жилого помещения, которая может возникнуть только из основного договора и, следовательно, не ранее заключения основного договора - купли-продажи жилья. Поскольку же конститутивным признаком задатка является частичное исполнение обязанности по уплате денег, т.е. задаток может обеспечивать исполнение только денежного обязательства (п. 1 ст. 380 ГК РФ), то до возникновения обязанности покупателя по оплате жилья любые платежи будущего (возможного) покупателя не могут квалифицироваться как задаток.
При существующей в ГК РФ конструкции задатка и предварительного договора такой договор во всех случаях (т.е. не только применительно к купле-продаже) может быть обеспечен в своем исполнении неустойкой, но не задатком. Несомненно, что это снижает гарантированность исполнения предварительного договора, и было бы целесообразно предусмотреть в ст. 429 ГК РФ возможность обеспечения задатком предварительного договора, исключив одновременно из п. 1 ст. 380 ГК РФ обязательность платежной функции задатка по отношению к предварительным договорам. Но это уже с позиций de lega ferenda.
Следует отметить, что по тем же причинам, изложенным выше, по которым задаток не может иметь места ни при заключении договоров клиентов с риэлторскими фирмами, ни при заключении предварительных договоров между потенциальными продавцом и покупателем, - при действующей редакции ст. 380 ГК РФ, в силу которой непременными функциями задатка, наряду с обеспечительной, являются доказательство заключения договора и частичное исполнение уже имеющегося (заключенного) договора, задатком вообще не может обеспечиваться заключение договора купли-продажи жилого помещения, даже если речь идет о соглашении о задатке между самими сторонами этого договора по конкретному (не предварительному!) договору. Дело в том, что государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения его (договора) юридически нет (п.2 ст. 558 ГК РФ), исполнение несуществующего договора тоже невозможно, а потому никакие денежные суммы, уплачиваемые будущим (возможным) покупателем будущему же продавцу не могут ни служить доказательством заключения договора, ни частичным исполнением договора, которого нет.