Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Курс лекций

Содержание 5. Правовой режим земельного участка или недвижимости на нем при продаже того или другого. Какое именно право? Возникает коллизия норм двух отраслей законодательства – гражданского и земельного, которая требует законодательного решения. Порядок перенайма 6. Продажа доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. Как исключение, преимущественное право покупки не действует в слу­чае продажи доли в праве собственности на недвижимость с публи Залог доли в праве долевой собственности на общую недвижимость (в том числе дом, квартиру) может быть осуществлен без согласия д

Подобный материал:

• Курс лекций для юридических факультетов. М., Московский университет мрд рф, Из-во "Щит-М", 90.11kb.
• Е. И. Каширина Международное гуманитарное право в вопросах и ответах учебное пособие, 169.91kb.
• Учебник для высших юридических учебных заведений и юридических факультетов Издание, 6908.05kb.
• В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3140.99kb.
• В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3143.98kb.
• Е. Л. Невзгодина предпринимательское право российской Федерации Омск 2006 Е. Л. Невзгодина, 5096.62kb.
• Ю. В. Федасова коммерческое право, 4350.61kb.
• Программа дисциплины «Корпоративное право» Для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 362.85kb.
• Рекомендовано Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, 7143.93kb.
• Учебник для студентов юридических вузов и факультетов, 10285.83kb.

^ 5. Правовой режим земельного участка или недвижимости на нем при продаже того или другого. Поскольку недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что прочно связано с землей, то при продаже зданий, сооружений обязательно возникает и решается вопрос о судьбе земельного участка, на котором они находятся. Иными словами, продажа здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка. (И наоборот, если продается только сам земельный участок, а на нем находится какая-либо недвижимость, обязательно изменяются правоотношения по поводу этой недвижимости).

В ГК РФ содержатся четкие правила на этот счет (ст. 552 -553). Кроме того, порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение регулируется ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Любое здание становится объектом гражданских прав и может быть предметом сделок лишь при наличии (возникновении) у его владельца права на земельный участок, на котором расположено здание. Именно неразрывная связь земли и любой недвижимости в виде зданий и сооружений обусловила включение в законодательство специальных норм, обеспечивающих юридическое решение вопроса о судьбе земельных участков под продаваемыми зданиями и сооружениями и о судьбе недвижимости в случае продажи земли, на которой она расположена.

Отсутствие у продавца правоустанавливающих документов на земельный участок и его кадастрового плана может явиться причиной правомерного отказа покупателю здания, сооружения в регистрации перехода к нему права собственности на предмет сделки.

При продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее должно передаваться и право на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования – ст. 273, 552ГК РФ.

^ Какое именно право? Это зависит прежде всего от того, является продавец недвижимости одновременно и собственником земли под ней или не является. Если продавец (собственник продаваемого здания, строения, сооружения), одновременно является собственником земельного участка, на котором эта недвижимость находится, и согласно условиям договора передает покупателю одновременно свое право собственности на земельный участок либо если в договоре никак не определяется право покупателя на соответствующий земельный участок, этот участок, занятый недвижимостью, переходит в собственность покупателя (либо часть земельного участка, которая занята покупаемой недвижимостью и необходима для её использования).

Это правило, предусмотренное в п.2 ст. 552, ст. 273 ГК РФ, полностью согласуется с правилами п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, в силу которого отчуждение недвижимости на земельном участке осуществляется вместе с земельным участком. Положение о том, что все прочно связанные с земельными участками объекты недвижимости следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом, является принципом земельного права, закрепленным в ст. 1 Земельного кодекса РФ.

Данное правило подтверждено и руководящим постановлением Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в п. 11 которого говорится, что отчуждение строений безземельного участка или земельного участка без находящихся на нем строений (если и то, и другое принадлежит продавцу на праве собственности) не допускается и должно квалифицироваться как ничтожная сделка.

Исключением из приведенного общего правила являются случаи, когда:

1) по договору продается не все здание, а такая его часть, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) недвижимость, являющаяся предметом договора купли-продажи, находится на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с установленными законом (ст. 27 Земельного кодекса РФ) правилами.

Если продаваемая недвижимость находится на земельном участке, ограниченном в обороте в установленном законом порядке, но принадлежащем на праве собственности продавцу недвижимости, покупатель недвижимого имущества приобретает и право собственности на соответствующий земельный участок – при условии, что федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Площадь части земельного участка, занятой продаваемым зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, а потому подлежащей передаче покупателю, определяется в порядке, предусмотренным п.3 ст. 33 Земельного кодекса РФ, установившей критерии определения норм предоставления земельных участков.

Итак, если в тексте договора продажи недвижимости не будет определено право покупателя на передаваемый ему земельный участок под этой недвижимостью (например, в договоре вообще о земельном участке не упоминается), и при этом продавец является собственником данного земельного участка, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (и. 2 ст. 552, ст. 273 ГК РФ), и без всякой дополнительной оплаты (и тем более такое же последствие наступает, если стороны в договоре прямо предусмотрели переход в собственность покупателя вместе с приобретаемым им строением земельного участка под ней).

Но п.2 ст. 552, ст. 273 ГК РФ предусматривают возможность и такого варианта договора купли-продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, когда по соглашению сторон покупателю здание, строение, сооружение передается в собственность, а земельный участок под ним – только на праве аренды или иного права. Земельный же кодекс РФ (п.1 ст. 35) категорически запрещает такой вариант в полном соответствии с принципом единства юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленным в ст. 1 того же кодекса.

^ Возникает коллизия норм двух отраслей законодательства – гражданского и земельного, которая требует законодательного решения.

Как её решать сейчас, какой кодекс применять – рассмотрим вопрос несколько позже – при обсуждении того же рода коллизии, касающейся возможности купли-продажи только земельного участка, застроенного недвижимостью (т.е. без одновременной покупки этой недвижимости).

В тех случаях, когда продавец - собственник продаваемой недвижимости - не является одновременно собственником земельного участка, на котором эта недвижимость расположена (например, продавец здания владеет земельным участком на праве аренды), он вправе продать свою недвижимость без согласия собственника земельного участка только в том случае, если это не противоречит условиям пользования участком, предусмотренным законом или договором.

И тогда покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости (п.2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ В этом вопросе никаких противоречий между нормами гражданского и земельного права нет.

Поэтому при покупке недвижимости покупателю прежде всего целесообразно выяснить правовой статус земельного участка, на котором она находится, - кому он принадлежит и по какому праву.

Итак, в случаях, когда правила пользования земельным участком, не принадлежащим продавцу на праве собственности, под продаваемой недвижимостью не изменяются в связи с её продажей, сделку по продаже недвижимости можно совершать, не спрашивая согласия на это у собственника земельного участка.

Так, Московский арбитражный суд рассматривал дело о понуждении Московского земельного комитета к перезаключению договора аренды земельного участка с новым арендатором взамен выбывшего.

Суть спора состояла в том, что акционерное общество продало обществу с ограниченной ответственностью административное здание, находящееся на земельном участке, являющемся собственностью города Москвы. На этот участок у продавца был заключен договор аренды с Московским земельным комитетом сроком на 49 лет. Комитет отказывался перезаключить договор аренды с новым собственником - обществом с ограниченной ответственностью (покупателем) на этот участок, поскольку с самого начала не давал на это согласия.

Арбитражный суд принял решение о понуждении комитета к заключению договора аренды с новым собственником здания на тех же условиях и в пределах оставшегося срока аренды (45 лет) и установил, что согласия собственника земли в лице Московского земельного комитета на продажу недвижимости и на переход земельного участка к новому собственнику не требуется, поскольку условия пользования земельным участком не изменились после перехода недвижимости к новому собственнику - здание продолжает эксплуатироваться по прежнему назначению как административное.

С принятием Земельного кодекса РФ правила п.3 ст. 552, ст. 273 ГК РФ конкретизируются в п.1 ст. 35 этого кодекса. И хотя ни в той, ни в другой статье не используется термин перенаем, практически в тех случаях, когда продавец недвижимости, находящейся на земельном участке, пользовался им на праве аренды, при продаже этой недвижимости происходит перенаем покупателем недвижимости всего или части земельного участка, на котором она расположена, т.е. передача прав и обязанностей арендатора-продавца новому арендатору – покупателю в рамках действующего договора аренды, иначе – замена стороны в договоре аренды земельного участка, причем без согласия другой стороны, если условия пользования землей не меняются.

^ Порядок перенайма установлен в п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, наделяющего арендаторов земли более широкими правами по сравнению с арен­даторами иных объектов недвижимости: указанная статья допус­кает передачу прав и обязанностей по договору аренды без согла­сия собственника участка (достаточно его уведомления), если до­говором аренды этого участка не предусмотрено иное.

(Напомним, что по общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 615 ГК РФ, перенаем допускает­ся лишь с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, дру­гим законом или иными правовыми актами).

Правило о том, что в соответствии с п.1,2 ст. 271, п.3 ст. 552 ГК, п. 1ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка под приобретаемым имуществом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, должно применяться с учетом иных норм земельного законодательства.

В частности, при продаже зданий, сооружений, строений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п.1 ст. 20 Земельного кодекса РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены покупателем в собственность по установленным правилам. Выбор (аренда или собственность) принадлежит покупателю (ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ).

Особенности купли-продажи недвижимого имущества применительно к отдельным видам имущества или основаниям и порядку его продажи могут регулироваться специальными нормами ГК РФ (например, ст. 447-449, регулирующими продажу имущества на торгах), иными законами (и прежде всего Земельным кодексом РФ) и другими правовыми актами. Так, постановлением Правительства РФ от 14 января 2002 г. № 10 утвержден Порядок отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации (РГ от 23.01.02).


^ 6. Продажа доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Если жилой дом, квартира, нежилое помещение, здание, сооружение, иное строение являются долевой собственностью, каждый из собственников име­ет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных услови­ях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Если они (сособственники) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимость в течение одного месяца с момента уведомления о предстоящей продаже доли, продавец доли вправе продать её любому лицу. При продаже доли с нарушением пре­имущественного права покупки любой участник долевой соб­ственности вправе в течение трех месяцев требовать в су­дебном порядке перевода на него прав и обязанностей поку­пателя (ст. 250 ГК РФ).

Общая собственность на недвижимость может возникнуть в результате её совместного строительст­ва или покупки, приобретения несколькими лицами по дого­вору дарения, в порядке наследования и по иным осно­ваниям, предусмотренным законом (например, в связи с приватизацией жилого помещения). Но нельзя её создать путем «дробления» одного и того же объекта путем продажи, дарения части одного и того же здания, сооружения, квартиры – это вело бы к возникновению новых объектов недвижимого имущества при отсутствии к тому законных оснований (хотя на практике это иногда имеет место – вопреки закону). В таких случаях нужно сначала добиться фактического раздела (с составлением технической документации) и присвоения кадастрового номера вместо одного здания – двух или более самостоятельных объектов недвижимости и тогда отчуждать любой из них.

Общая собственность на имущество может быть до­левой либо совместной (п.2 ст. 244 ГК РФ).

В первом случае каждому из сособственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (одна вторая, три четвертых и т.п.), а если доли сособственников не определены на основании закона или не установлены их соглашением, эти доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Во втором — у сособственников нет определенных долей в праве собственности, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей), при этом в случае раздела общего имущества или выдела из него доли одного из сособственников, доли всех сособственников признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех сособственников (п.2 ст. 254 ГК РФ), а сам такой раздел или выдел прекращает право общей собственности.

Совместная собственность возникает лишь в случаях, когда законом предусмотрено ее образование. В частности, режим совместной собственности имеет имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 34 СК РФ, ст.ст. 256, 257 ГК РФ), если сами сособственники не установили соответствующим договором иной режим такого имущества.

Кроме того, общая совместная собственность могла возникать на квартиру при её приватизации (не только супругами, но и иными членами семьи) до внесения соответствующих изменений в Закон РФ «О приватизации жилых помещений», после чего право приватизировать квартиру в совместную собственность было оставлено только за супругами.

Отчуждение доли в праве долевой собственности не имеет никаких препятствий, кроме предварительного уведомления сособственников. Для распоряжения же долей в праве совместной собственности её сначала нужно выделить с оформлением самостоятельных документов и права на неё. Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при его недостижении - по решению суда на общее имущество может быть уста­новлена долевая собственность этих лиц, - и только после этого каждый из ее участников имеет право по своему усмотрению распоря­диться принадлежащей ему долей.

Итак, для реализации права на долю в долевой собственности согласия остальных участников общей доле­вой собственности не требуется, но они имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Данное правило должно применяться (согласно закону) и при отчужде­нии доли по договору мены, когда каждая из сторон при­знается продавцом товара, который она обязуется пере­дать, и покупателем товара, который она обязуется при­нять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Однако применение этого правила к договору мены на практике весьма проблематично.

^ Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют пре­имущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними даже суд не вправе обязать продавца пере­дать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.

^ Как исключение, преимущественное право покупки не действует в слу­чае продажи доли в праве собственности на недвижимость с публичных торгов, проводимых при отсутствии согласия всех участников долевой собственности от приобретения доли с соблю­дением правил, предусмотренных ст. 255 ГК РФ и други­ми правовыми актами.

При наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (например, путем дарения) постороннему лицу никаких преимуществ у других сособственников на приобретение этой доли, разумеется, нет.

А поэтому сделка дарения доли в праве долевой собственности на недвижимость на практике нередко исполь­зуется для обхода имеющего право преимущественной покупки другого сособственника. И если под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то при дока­занности в суде того, что в действительности доля в праве была продана, а не подарена постороннему лицу, дарение должно быть квалифицировано как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ) и к совершенной сделки должны быть применены правила о купле-продаже, в том числе предусмотренные в ст. 250 ГК РФ относительно преимущественного права покупки.

^ Залог доли в праве долевой собственности на общую недвижимость (в том числе дом, квартиру) может быть осуществлен без согласия других сособственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст.ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущест­венном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам (ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости").

В собственности субъектов гражданского права могут находиться не только отдельные здания, сооружения, квартиры, но и изолированные комнаты в коммунальных квартирах. Общее количество таких объектов недвижимости существенно увеличилось после того, как Конституционный Суд РФ постановлением от 3 ноября 1998 г. № 25-П признал ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" неконституционной в части, ограничиваю­щей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищ­ного фонда социального использования, после чего были внесены соответствующие изменения в Закон «О приватизации жилых помещений»⁴.

ЖК РФ также предусмотрел возможность нахождения в собственности отдельных (изолированных) комнат в коммунальных квартирах и, соответственно, предусмотрел возможность их продажи, - но с соблюдением преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты на общих основаниях – п. 6 ст. 42 ЖК РФ. С отчуждением комнаты автоматически отчуждается и доля её собственника в общем имуществе квартиры, пропорциональная размеру комнаты.

При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество постороннему лицу сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по кото­рой она продается, и на прочих равных условиях (соблю­дение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.д.).

Продавец доли обязан известить остальных участников общей собствен­ности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и усло­вий, на которых она продается.

Если участник общей долевой собственности выражает согласие приобрести долю в праве собственности по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом не приемлемые для последнего ус­ловия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю на назначенных им условиях постороннему лицу.

Если продавец доли впоследствии изме­нит цену или другие условия продажи, то он обязан уве­домить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может ока­заться нарушенным.

Извещение о продаже доли направ­ляется остальным участникам общей долевой собствен­ности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается.

Можно направить уведомления ценным письмом с уведомлением о вручении или попросить сособственников расписаться на втором экземпляре извещения, остающемся у сособственника-продавца. Можно уведомить сособственников и через посредство нотариуса.

Дока­зательством извещения сособственников о предстоящей продаже доли могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собст­венности заявления продавца.

Документы, подтверждающие извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности на недвижимость (с указанием цены и иных условий, на которых она продается), в обязательном порядке должны прилагаться к заявлению о государственной регистрации договора купли-продажи доли (п.1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него.

Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления пре­имущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она про­дается) или молчание в течение месяца со дня уведомления.

Если остальные участники общей собственности отка­жутся от осуществления преимущественного права по­купки отчуждаемой доли в праве собственности или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже.

Молчание в преде­лах установленного срока для осуществления преимуще­ственного права покупки равносильно отказу.

Отказ же сособственников от приобретения доли до истечения месячного срока с момента их извещения должен быть обязательно письменным и либо заверенным нотариусом, либо оформленным в органе, осуществляющем государственную регистрацию, т.е. в учреждении юстиции (п.1 ст.24 вышеназванного Федерального закона).

В случаях, когда к заявлению о регистрации сделки купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, нотариально заверенные или оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию (т.е. в учреждении юстиции), государственная регистрация сделки и одновременно права собственности покупателя на проданную долю проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных сособственников.

Если же такие документы отсутствуют, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о регистрации этот срок не истек.

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недви­жимости, доля в праве собственности на которую отчуждается, и адрес их неизвес­тен.

Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит дока­зательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсут­ствующих сособственников и о том, что их место пребы­вания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолжен­ности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы неоправданно ограничено право собствен­ника, желающего распорядиться своим имуществом с со­блюдением правил ст. 250 ГК РФ.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли стро­ения (квартиры).

При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда все суммы, упла­ченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы).

Это обусловлено тем, что п. 2 ст. 250 ГК РФ наделяет участника общей доле­вой собственности преимущественным правом приобрес­ти продаваемую долю в праве собственности на недви­жимое имущество, а не ограничиться выражением жела­ния на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупате­ля, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Невыполнение требования судьи о внесении сумм можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу. Вместе с тем следует учитывать, что внесение лицом, претендую­щим на проданную долю, покупной цены на депозитный счет суда является одной из мер обеспечения иска.

На практике часто встречается ошибка, когда истцом предъ­является, а судом рассматривается иск о признании не­действительным договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижи­мость по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сдел­ки путем приведения сторон в первоначальное положе­ние, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах соб­ственника (ст. 167 ГК РФ).

Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию законом не предус­мотрена. Закон наделяет участника общей долевой соб­ственности лишь правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли-продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплачен­ных сумм.

Данное решение суда становится неотъемлемой частью до­говора купли-продажи доли жилого дома (квартиры), который подлежит обязательной государственной регистрации.

Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения права общей собственности на недвижимость.

Так, раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома или квартиры (ст. 252 ГК РФ) и утрату остальными участни­ками общей долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. У покупа­теля, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома), нет преимущественного права покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.

Под разделом (выделом доли) в натуре здесь подразумевает­ся выдел сособственникам самостоятельных изолирован­ных частей жилого дома.

На практике указанным способом прекращается глав­ным образом общая собственность на жилой дом.

До сих пор речь шла о продаже доли в праве долевой собственности на имущество. Если же имущество (например, дом или нежилое здание, сооружение) находятся в совместной собственности (например, речь может идти о супругах), то здесь действуют иные правила (ст. 253 ГК РФ): возможно распоряжение лишь всем объектом недвижимости одновременно с общего согласия всех сособственников, либо возможен предварительный раздел имущества (и тогда прекращается общей собственности) либо сособственники могут установить своим соглашением (скажем, брачным договором) режим долевой собственности на то или иное имущество с последующей регистрацией в учреждении юстиции права долевой собственности и получением там Свидетельства о праве на долю в праве собственности на имущество. При недостижении соглашения сособственников в праве совместной собственности о трансформации её в долевую собственность это может быть сделано судом по иску любого из сособственников – п. 5 ст. 244 ГК. Когда долевая собственность будет трансформирована в долевую с оформлением права собственности на долю, эту долю можно отчуждать по общим правилам, с соблюдением прав других сособственников на преимущественную покупку доли.

От продажи доли в праве общей собственности на недвижимый объект следует отграничивать продажу отдельных нежилых помещений в одном и том же здании, сооружении. Как уже было отмечено, здесь следует иметь в виду, что если собственник пожелал продать, подарить, обменять часть здания, сооружения, то он должен сначала обратиться в соответствующие органы с просьбой о ликвидации регистрации здания как единого объекта и регистрации отдельных частей одного и того же здания как самостоятельных объектов недвижимости. Только после этого будет правомерна продажа отдельных помещений в здании. Если право собственности с государственной регистрацией уже есть на отдельные помещения – только в этом случае их можно пускать в оборот, совершать с ними сделки.