Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 35

^ Рекомендуемый библиографический список к лекции 1

Нормативный материал

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Воздушный кодекс РФ.

Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания: утверждено Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552 // Российская газета от 16 сентября 2003 г.

Судебная практика

О применении института приобретательной давности в судебной практике. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 7.

Постановление № 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. О применении института приобретательной давности в судебной практике. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 7.

Литература

Андреев Н.Ю. Договор передачи или купли-продажи // Дело и право. 1996. № 11.

Багров С.Е. Актуальные вопросы развития рынка недвижимости и приватизации в России // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал. 1999. Декабрь.

Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии // Законодательство и экономика. 2004. № 12.

Бегичев А. Обеспечение правомерности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. № 4.

Богатырев Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости? // Хозяйство и право. 2003. № 11.

Брагинский М., Ярошенко К. Гражданский кодекс Российской Федерации с учетом изменений и новых законодательных актов // Хозяйство и право. 1998. № 2. С. 5.

Веселов И. Регистрация сделок с жилыми помещениями / Юрист. 1999. № 7.

Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе// Хозяйство и право. 2003. № 6.

Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. 1998. № 7.

Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М. 1998.

Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 9.

Град Г. Закон рождает споры // Юрист. 1999. № 7.

Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2006. № 2.

Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3.

Гусаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. - 1998. - № 10.

Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М. 1900.

Дозорцев В.А. Сделки с недвижимостью // Дело и право. 1996. № 10.

Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск. Новосибирская Академия государственной службы. 1999.

Евдокимов Ю. О состоянии законопроекта в сфере недвижимости // Экономика и жизнь. 1997. № 4.

Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 12.

Ёрш А.В. Проблемы оборота недвижимости // Эж-Юрист. 2004. № 46. Ноябрь.

Жариков В. Имущественные комплексы и предприятия // Эж-Юрист. 2004. № 46. Ноябрь.

Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М. 1997.

Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2000. Приложение к № 11.

Зинченко С., Лапач В. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав // Хозяйство и право. 2000. Приложение к № 11.

Золотов А. Блеск и нищета регистрации // Юрист. 2002. № 41. Октябрь.

Иванов А. Вопросы недвижимости в Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6.

Калинин И. Правовой режим водных объектов // Российская юстиция. 2004. № 2.

Качур Н.Ф. Объекты незавершенного строительства: некоторые проблемы теории и практики // Ученые записки Юридического института КрасГУ. Вып. 2. Красноярск. 2003.

Козлов С. Договор аренды недвижимости // Юрист. 1999. № 7.

Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Российская юстиция. 2002. № 8. Сделки с недвижимостью. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты. З-е изд. М. 2003.

Козлова Е. Регистрация прав собственности на объекты незавершенного строительства и недвижимости // Правовой вектор. 1998. № 27.

Козырь М. Актуальные вопросы регистрации недвижимого имущества // Юридический мир. 1997. № 9, 10.

Козырь О.М., Маковская А.А., Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил // Хозяйство и право. 1997. № 2.

Комментарий Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 2) / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. Юрид. лит. 1994.

Комментарий Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 2) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА-М, 1996. С. 174.

Корсик К. Нотариус на рынке недвижимости // Эж-Юрист. 2004. № 13.

Кюршунова Н. Движимое или недвижимое? // Эж-Юрист. 2004. № 41. Октябрь.

Лапач В.А. Нежилые помещения как объект гражданских прав // Законодательство. 2003. № 4.

Ломидзе О., Ломидзе Э. Распоряжение вещами: потенциал правового регулирования и приемы его реализации // Хозяйство и право. 2004. № 4.

Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. 1998. № 3.

Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. № 6.

Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского. М. 2003. (Основные положения Концепции освещены в статье В.В. Витрянского в журнале «Хозяйство и право». 2003. № 6.)

Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // Эж-Юрист. 2005. № 4. Январь.

Невзгодина Е.Л. Нежилые помещения как объекты недвижимости // Вестник ОмГУ. 2004. № 2. (В библиотеке ОмГУ – 2 экз.).

Невзгодина Е.Л. Понятие недвижимого имущества и сделок с ним // Реализация норм права. Межвузовский сборник научных трудов. Омск. ОмГУ. 1999. (в библиотеке ОмГУ – 3 экз.).

Недвижимость и рыночная экономика // Юридический мир. 1997. № 9.

Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество (к совершенствованию гражданского законодательства) // Хозяйство и право. 1998. № 6.

Нотариальная практика России // Российская юстиция. - 1998. - № 12.

Петров Д.В. Управление имуществом. СПб. 2003.

Петрушин М. Нефтяные заводы // Эж-Юрист. 2002. № 48, декабрь.

Потяркин Д. Товарищества собственников жилья / Российская юстиция. 1999. №6.

Проблемы рынка недвижимости в РФ. Материалы круглого стола // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал. 2000. № 1 (2).

Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи // Хозяйство и право. 1998. № 1.

Пятков Д. Отчуждение публичной собственности: вопросы правового регулирования // Хозяйство и право. 1998. № 6.

Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 7.

Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации // Правовое регулирование рынка недвижимости. Ежеквартальный журнал. 1999. Декабрь.

Самойлов Н., Ветлугин К. Рынок недвижимости ждет реформ // Юридический мир. 1997. № 9.

Скиба П.В. Особенности сделок с недвижимостью, заключаемых хозяйственными обществами и товариществами // Юрист. 2001. № 8.

Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. № 10.

Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8.

Суханов Б. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь. 1996. № 8, 10.

Суханов Е. Предприятие и юридическое лицо // Хозяйство и право. 2004. № 7.

Суханов Е.А. Актуальные проблемы гражданского права // Эж-Юрист. 1999. № 40.

Федорченко А.В. Рынок недвижимости не должен развиваться стихийно // Юридический мир. 1997. № 9.

Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2.

Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.

Щербаков Н. Объекты прав. Свойство или вещь? // Эж-Юрист. 2005. № 17. Апрель.

Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. № 8.

Якушева С. Использование термина «предприятие» в современном гражданском законодательстве // Российская юстиция. 2004. № 6.

^ ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ

Какое имущество относится к недвижимому и с какой целью проводится классификация имущества в ГК РФ на движимое и недвижимое?
Назовите виды недвижимого имущества, упоминаемые в ГК РФ. Предусмотрены ли в иных законах другие виды недвижимого имущества? Какие?
Что понимается под жилым помещением? Каковы его признаки и каковы особенности правового режима жилых помещений?
Что понимается под нежилым помещением как объектом недвижимого имущества? Какими нормами гражданского права регулируется оборот нежилых помещений?
Что собой представляет предприятие как вид недвижимого имущества? Можно ли предприятие отнести к вещам?
По каким причинам предприятие отнесено к недвижимому имуществу?
Что означает продажа предприятия «на ходу»?
Каковы особенности кондоминиума?
Каков возможный состав кондоминиума?
Как соотносятся понятия «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья»?
Может ли быть у кондоминиума только один собственник?
Каковы правила государственной регистрации прав на имущество в кондоминиуме?
Можно ли большинством голосов обязать отдельных домовладельцев к вступлению в товарищество собственников жилья?
Что понимается под земельным участком?
Может ли объект незавершенного строительства быть предметом гражданско-правовой сделки с недвижимостью и при каких условиях?
Какие виды сделок с недвижимым имуществом урегулированы нормами гражданского права?
Какими причинами обусловлены особенности правового регулирования сделок с недвижимостью?
Каковы существенные условия всех сделок с недвижимым имуществом?
Какие требования предъявляет закон к форме сделок с недвижимостью?
Какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации?
Какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения?

Лекция 2.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

и сделок с ним

План лекции

Понятие и значение государственной регистрации.
Объекты государственной регистрации и регистрационные документы.
Органы государственной регистрации и порядок регистрации.

1. Понятие и значение государственной регистрации. Зачем нужна государственная регистрация прав на недвижимое имущество? Во-первых, это долговечные объекты прав и к тому же в большинстве случаев дорогостоящие, причем имеющие значимость не только для владельца, но и для общества и государства в целом. Уже поэтому необходим прозрачный, открытый перечень всех объектов недвижимости с их технической и юридической характеристикой, с указанием, кому каждый объект принадлежит на данный момент и каково его юридическое «прошлое». Во-вторых, государственная регистрация прав на недвижимое позволяет четко определить момент, с которого владелец становится собственником (арендатором и т.д.) и несет бремя содержания этого имущества. В-третьих, государственная регистрация несет и охранную функцию: только собственник, зарегистрировавший свое право, будет считаться таковым и его право будет защищаться всеми предусмотренными в законе способами, а с другой стороны, лицо, решившее приобрести недвижимый объект, всегда сможет удостовериться, кому он действительно принадлежит, и не обременен ли правами третьих лиц (например, залогом, сервитутом и т.д.).

В конечном счете, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает в конечном счете предельную открытость и прозрачность прав на недвижимость, а также предельно доступную информацию об этих правах; государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом; единообразие процедуры регистрации прав на недвижимость на всей территории РФ, а в общем и целом – законность и публичность гражданского оборота недвижимости.

В России система регистрации недвижимости (имений) прослеживается с 16-го столетия. В послереволюционной России, начиная с 20-х годов двадцатого века, когда практически вся значимая недвижимость стала государственной, единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не существовало, и государственная регистрация являлась как бы придатком к форме сделке. На протяжении десятилетий сделки с недвижимостью не занимали в России значительного места в гражданском обороте, соответственно, не ощущалось потребности в формировании единой системы государственной регистрации. Существовавшая регистрация была расчленена по объектам и по территориям. При этом каждый субъект Федерации и каждое муниципальное образование по сути дела сами решали, кто и как должен осуществлять регистрацию, т.е. существовала практика фактически бесконтрольного со стороны государства осуществления сделок с недвижимым имуществом.

Когда (с разрешением приватизации жилья и нежилой недвижимости, а также предприятий) возник и стал разрастаться рынок недвижимости, такое положение неизбежно влекло за собой грубые нарушения прав и законных интересов субъектов гражданского права, и в первую очередь, граждан. Иногда одна и та же квартира продавалась мошенниками по 2-3 раза в течение одной-двух недель. Или такая ситуация: юридическое лицо приобрело строение, после чего выяснялось, что часть здания бывшим собственником сдана в долгосрочную аренду.

В настоящее время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который был принят 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ и введен на всей территории РФ через шесть месяцев после его официального опубликования(с тех пор в него вносились многочисленные изменения).

С принятием Закона о государственной регистрации и с учетом того, что в силу ст. 71 Конституции РФ гражданско-правовое регулирование осуществляется только на федеральном уровне, субъекты РФ не могут самостоятельно разрабатывать нормативные акты, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данный Закон в п.1 ст. 2 определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В принципе термин "регистрация" в соответствии со ст. 131 ГК РФ может иметь четыре значения: регистрация самого объекта недвижимости, регистрация прав на недвижимость, регистрация перехода прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью.

Правильное разграничение правового содержания этих понятий имеет важное значение при совершении сделок с недвижимостью.

Государственной регистрацией в смысле Закона о государственной регистрации являются регистрация прав на недвижимость, перехода права на недвижимость и сделок с ней. Не следует её путать с регистрацией самих объектов в соответствии с п. 2 ст. 131 ГК РФ - это специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, осуществляемая в случаях, предусмотренных законом. В частности, законодательством предусмотрен кадастровый и технический учет объекта недвижимости (ст. 12 Закона о государственной регистрации, ст. 70 Земельного кодекса РФ). Этот учет состоит в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Кадастровый учет сопровождается присвоением объекту недвижимости индивидуального (в рамках всей страны) кадастрового номера.

Регистрацией самих объектов недвижимости с присвоением им кадастровых номеров занимаются обычно иные специальные органы, но в то же время п. 3 ст. 12 Закона о государственной регистрации предусматривает возможность идентификации объекта недвижимости, не имеющего кадастрового номера, при регистрации на него права, по условному номеру, присваемому ему регистрирующим органом (кроме земельных участков, которые обязательно должны заведомо иметь кадастровый номер). Есть специальная Инструкция о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимости условных номеров при отсутствии у них кадастрового номера: утверждена Минюстом РФ от 8 декабря 2004 г. № 192, зарегистрирована в Минюсте РФ 17 декабря 2004 г. за регистрационным номером 6193.

^ 2. Объекты государственной регистрации и регистрационные документы. Закон о государственной регистрации предусматривает в установленных случаях государственную регистрацию права на недвижимость (например, на вновь созданный объект или права залогодателя, арендатора), перехода права собственности или иного права (п.2 ст. 223, ст. 551, 564 ГК РФ) от одного субъекта к другому (речь идет опять же о регистрации права собственности, права аренды, права доверительного управления имущества или иного права у приобретателя недвижимости вещи и прекращении) того же права у отчуждателя и в указанных в законе случаях - государственную регистрацию сделки с недвижимостью (например, ст. 558 – продажи жилья, ст. 560 – продажи предприятия).

При этом в одних случаях согласно закону требуется регистрация только перехода права, но не сделки, в силу которой этот переход осуществляется (например, при продаже нежилой недвижимости) в других – и того, и другого (например, при продаже предприятия, жилья, при дарении любой недвижимости). Предусмотрена и государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности на недвижимость: регистрируется в большинстве случаев и само обременение, и сделка, в силу которой оно возникло (например, ипотека, аренда), но иногда – только обременение, например, в виде особого права – сервитута.

Статья 131 ГК РФ предусмотрела осуществление регистрации путем, во-первых, введения Единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций государственной регистрации специально созданным для этой цели органам. В соответствии с Законом о государственной регистрации такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимость, оспорить которое можно только в судебном порядке.

Следует обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с недвижимостью, а лишь предусмотренные в законе, прежде всего в ГК РФ.

Кроме того, следует иметь в виду, что в учреждениях юстиции производится государственная регистрация не объектов недвижимости: как уже отмечалось, учет и регистрацию объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учета), не документов на недвижимость и даже - не субъектов прав на недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это всё разные понятия, пока не совсем привычные для традиционного гражданского права.

В ст. 131 ГК РФ выделена необходимость государственной регистрации, помимо права собственности, таких вещных прав на недвижимость, как право хозяйственного ведения (которым обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия) и право оперативного управления (которым собственник наделяет один из видов предприятий — казенное предприятие, а равным образом и учреждение), право пожизненного наследуемого владения и право постоянного пользования земельным участком, ипотеки, сервитутов, а также иных прав на недвижимость в случаях, предусмотренных ГК РФ или иными Федеральными законами.

Так, в силу п. 3 ст. 6 Закона о государственной регистрации государственная регистрация необходима также для возникновения права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на недвижимое имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным не менее 15 лет (ст. 234 ГК РФ). Этим же законом (п.2 ст. 25) предусмотрена возможность государственной регистрации права на объект незавершенного строительства.

Если право на недвижимость возникло у лица до введения в действие Закона о государственной регистрации, необходимость государственной регистрации по правилам этого закона возникает лишь в случае, если владелец недвижимости собирается совершить с ней сделку, которая требует государственной регистрации или требует государственной регистрации переход по ней права, обременение права. Но при наличии желания владелец может зарегистрировать свое ранее возникшее (т.е. до вступления в силу ФЗ о гос. регистрации) право на недвижимость и тогда, когда он не собирается совершать с ней сделку.

Наличие зарегистрированного права на недвижимость подтверждается выдачей учреждением юстиции Свидетельства о государственной регистрации права установленного образца: на особом бланке - с элементами защиты. Свидетельство выдается после регистрации права, т.е. внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о праве, отраженная в Свидетельстве, дает ответы на вопросы: кто, на что, какое право, каким образом и когда приобрел?

Если есть обременения (ограничения) зарегистрированного права, они тоже вносятся в Свидетельство (например сведения о том, что покупателем приобретено имущество, находящееся в залоге, или обремененное сервитутом). Однако надо иметь в виду, что обременения могут возникнуть позже выдачи Свидетельства о государственной регистрации права, поэтому в Свидетельстве информации о них может и не быть. Поэтому лучшим подтверждением отсутствия обременений недвижимости, которую вы собираетесь приобрести, является затребованная вами выписка из Единого государственного реестра (где эти обременения недвижимости регистрируются).

Причем чем меньше срок между получением выписки и приобретением недвижимости, тем меньше риск возникновения этих обременений после получения выписки из реестра. При совершении сделок купли-продажи жилья такая выписка действительна одни сутки, поэтому так и называется – «суточная справка».

Свидетельство о государственной регистрации права может быть выдано по просьбе владельца повторно (например, взамен потерянного или пришедшего в негодность).

Следует иметь в виду, что после смерти гражданина государственная регистрация права на его имя осуществлена быть не может и, соответственно, не может быть выдано на его имя свидетельство о гос. регистрации его права, так как с момента смерти гражданина прекращается его правоспособность и вместе с ней все права (наверное, кроме права на погребение?). Поэтому если, например, гражданин приобрел (купил, получил в дар) какое-либо недвижимое имущество, но не успел зарегистрировать на него свое право собственности при жизни, то значит, что у него это право не возникло и с наследованием такого имущества у наследников могут быть проблемы (вплоть до доказывания в суде наличия недвижимого имущества в составе наследственной массы), решив которые, они будут регистрировать уже свое право собственности на полученную по наследству недвижимость.

Наиболее подробно урегулирован в ГК РФ вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимостью. Во второй части ГК РФ обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью регламентирована в отдельных главах, посвященных широкому кругу договоров.

Blog

Содержание