Курс лекций по спецкурсу для студентов высших юридических заведений и юридических факультетов университетов, обучающихся по специальности 12. 00. 03 «Юриспруденция»
| Вид материала | Курс лекций |
- Курс лекций для юридических факультетов. М., Московский университет мрд рф, Из-во "Щит-М", 90.11kb.
- Е. И. Каширина Международное гуманитарное право в вопросах и ответах учебное пособие, 169.91kb.
- Учебник для высших юридических учебных заведений и юридических факультетов Издание, 6908.05kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3140.99kb.
- В. М. Шумилов международное публичное экономическое право учебное пособие, 3143.98kb.
- Е. Л. Невзгодина предпринимательское право российской Федерации Омск 2006 Е. Л. Невзгодина, 5096.62kb.
- Ю. В. Федасова коммерческое право, 4350.61kb.
- Программа дисциплины «Корпоративное право» Для специальности 030501. 65 «Юриспруденция», 362.85kb.
- Рекомендовано Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, 7143.93kb.
- Учебник для студентов юридических вузов и факультетов, 10285.83kb.
^ ВОПРОСЫ ДЛЯ КОНТРОЛЯ
- Чем обусловлены особенности договоров аренды земельных участков по сравнению с арендой иных видов недвижимого имущества?
- Ограничивается ли в законе количество и площадь земельных участков, которые могут находиться в аренде у одного и того же арендатора?
- Каковы особенности предоставления в аренду земельных участков с целью осуществления на них строительства? Чем Вы объясните установление в законе этих особенностей?
- Назовите особенности субъектного состава договоров аренды земельных участков. Какие лица, кроме собственников земельных участков, могут выступать в качестве арендодателей?
- Применительно к каким договорам аренды земельных участков в законах установлены предельные сроки? Чем это объясняется?
- Что собой представляет преимущественное право арендатора?
- Каковы права арендатора земельного участка по распоряжению им? В каких случаях для этого не требуется согласия собственника земельного участка?
- Перечислите обязанности арендатора земельного участка. Каковы правовые последствия нарушения таких обязанностей?
- Назовите особенности заключения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора. При каких условиях такая множественность имеет место?
- Особенности и основания прекращения договора аренды земельного участка.
Лекция 11.
Договоры аренды зданий и сооружений
План лекции
- Понятие и предмет договора.
- Субъектный состав договора.
- Условия договора. Арендная плата.
- Права, обязанности и ответственность сторон по договору. Субаренда.
- Основания и порядок прекращения договора аренды зданий и сооружений.
1. Понятие и предмет договора. ГК РФ выделяет в отдельные параграфы следующие виды договора аренды: прокат, аренду транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий и финансовую аренду.
Правовому регулированию аренды зданий и сооружений специально посвящен 4 главы 34 ГК. Однако к данному договору аренды применяются и нормы, регулирующие аренду любого недвижимого имущества, расположенные в § 1 главы 34 «Общие положения об аренде», например, касающиеся порядка отказа от договора аренды недвижимого имущества, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), о переходе к наследникам права аренды недвижимого имущества после смерти гражданина-арендатора (ст. 617 ГК РФ).
Действуют и общие нормы о любом договоре арены, например, об обязанностях по капитальному и текущему ремонту арендованной недвижимости (ст.616, 617 ГК РФ), о возможных формах арендной платы (ст. 614 ГК) и другие.
Представляется, что главной причиной выделения норм об аренде зданий и сооружений в отдельный параграф является необходимость правового регулирования правового режима земельных участков под зданиями и сооружениями при сдаче их в аренду.
Договор аренды здания или сооружения - это такой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) здание или сооружение одновременно с земельным участком (или его частью), занятым такой недвижимостью и необходимой для её использования.
Прежде всего, необходимо четко определиться с предметом этого договора, поскольку от этого зависит применение или неприменение к договору норм специального - четвертого – параграфа главы 34 ГК.
^ Предмет договора – здания и сооружения.
Чем отличаются здания от сооружений? В юридической литературе под зданиями понимаются объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.
Вообще в русском языке под зданием понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, под сооружением - всякая значительная постройка. Видимо, правильнее было бы употреблять выражение «здания и другие сооружения». Однако с юридической точки зрения разница между зданиями и сооружениями не имеет никакого значения, гораздо важнее подчеркнуть разницу между жилыми (т.е. предназначенными для постоянного проживания граждан) и нежилыми зданиями, поскольку они имеют разный правовой режим.
Под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке (или под земельным участком) самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Обязательный признак зданий и сооружений как недвижимого имущества – их неразрывная связь с землей, невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба их назначению.
Поэтому правила об аренде недвижимости вообще и об аренде зданий и сооружений в частности не относятся к договорам аренды ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций, которые могут перемещаться в пространстве. Здесь речь может идти только об аренде недвижимости в виде земельных участков, на которых они стоят.
Как объект гражданского права здание или сооружение возникает только после его государственной регистрации в качестве такого объекта, а сама регистрация в свою очередь возможна только после окончания его строительства, с представлением на регистрацию документов, подтверждающих факт его создания.
В соответствии с действующей редакцией ФЗ «О государственной регистрации…» может быть зарегистрировано и незавершенное строительство. Но поскольку одним из условий договора аренды является использование предмета договора по назначению, «незавершенки» не могут быть предметом договора аренды, поскольку до государственной регистрации объекта он не может использоваться по назначению, а регистрация завершенного строительством объекта возможна только после окончания строительства.
Не могут быть предметом договора аренды и самовольно возведенные здания, сооружения – в полном соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, запрещающим сделки с таким имуществом.
От зданий и сооружений следует также отличать нежилые помещения, которые тоже могут быть предметом договора аренды. Это - тоже недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений.
Это - самостоятельные части в составе зданий, сооружений в виде одной или нескольких комнат или иначе выделенные. ГК не упоминает нежилые помещения как самостоятельный объект договора аренды, но Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимости.
К договору аренды нежилого помещения должны прилагаться поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…», т.е. предмет договора аренды в виде нежилого или жилого помещения должен быть четко идентифицирован в договоре.
Договор аренды помещения регистрируются в ЕГРП как обременение права арендодателя (права собственности, права хозяйственного ведения) на данное помещение – ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…».
^ Жилые здания предназначены для проживания граждан, поэтому они в принципе могут быть предметом договора аренды и арендатором может выступать юридическое лицо, но только с тем условием, что затем эти арендованные кем бы то ни было жилые здания использовались для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ).
Когда же в отношении жилого помещения заключается договор непосредственно с гражданином с целью его проживания в нем, то используется другая правовая конструкция – договора найма жилого помещения, т.е. заключение гражданами договоров аренды жилых домов и жилых помещений для проживания в них исключено.
Есть ещё понятие торгового места, расположенного в конкретном нежилом помещении. Закон не регулирует правовой режим торгового места. Следует признать, что торговое место не является самостоятельным объектом недвижимости, ибо невозможно в договоре достаточно индивидуализировать его как недвижимость – с отграничением и определением конкретной части помещения.
Поэтому передача в пользование оборудованного или необорудованного торгового места на время должна регулироваться не договором аренды вообще, и тем более – не договором аренды недвижимости, а иным договором, например, договором об оказании услуг.
^ 2. Субъектный состав и форма договора. В качестве сторон договора - как арендатора, так и арендодателя - могут выступать любые субъекты гражданского права - физические и юридические лица. При этом на стороне арендодателя может выступать не только собственник сдаваемого в аренду здания или сооружения. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду.
В качестве арендодателей зданий и сооружений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, могут выступать муниципальные и государственные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения на закрепленное за ними имущество, а также федеральные казенные предприятия, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество.
Но все они могут сдавать в аренду закрепленное за ними имущество только с согласия собственника этого имущества – создавшего их муниципального образования или субъекта Российской Федерации или РФ в целом (для казенных предприятий) в лице уполномоченного органа (ст. 295, 297 ГК РФ). Это согласие может быть выражено в отдельном документе или путем надписи на тексте договора аренды.
Доход от сдачи в аренду имущества должен поступать в хозяйственное ведение арендодателя (т.е. унитарного предприятия), поскольку это – вид его предпринимательской деятельности (хотя и не главной). Только доходы от сдачи в аренду имущества казенного предприятия должны зачисляться в бюджет РФ (что предусмотрено Бюджетным кодексом РФ – ст. 41, 42, 53 и др.).
Что касается учреждений, то они в силу ст. 298 ГК РФ могут самостоятельно распоряжаться и движимым, и недвижимым имуществом, в том числе и путем заключения в отношении его договоров аренды, если это имущество приобретено ими за счет доходов, полученных от разрешенной им деятельности, приносящей доходы (т.е. предпринимательской деятельности).
Такое имущество (не вдаваясь сейчас в анализ правовой природы такого права распоряжения) учреждение может сдавать в аренду без разрешения собственника, создавшего это учреждение, хотя и с учетом специальной правоспособности каждого учреждения.
В отношении же иного имущества, закрепленного за учреждением создавшим его собственником, в том числе недвижимого, по общему правилу, в случае необходимости договоры по отчуждению этого имущества и договоры об аренде его должен заключать сам собственник в лице уполномоченных органов, чаще – в лице Комитета по управлению имуществом или Департамента по управлению имуществом (государственным или муниципальным соответственно).
^ Возможны и иные модели.
Во-первых, собственник может изъять у созданного им учреждения излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и после этого распорядиться им по своему усмотрению, в том числе путем сдачи в аренду (п. 2 ст. 296 ГК).
Во-вторых, в полном соответствии со ст. 608 ГК РФ, которая в качестве арендодателей называет лиц, управомоченных законом, ряд федеральных законов предоставляет право определенным видам учреждений выступать в качестве арендодателей имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления. Речь идет об образовательных учреждениях, учреждениях культуры, научных учреждениях. Доходы от сдачи в аренду имущества в виде арендной платы идут на финансирование этих учреждений, на поддержание технического состояния недвижимого имущества.
Нормативные акты субъектов РФ и муниципальных образований нередко пытаются втиснуть в субъектный состав договора аренды недвижимого имущества, в том числе аренды зданий и сооружений, кроме арендатора и арендодателя, ещё и фигуру балансодержателя, у которого они находятся на балансе, а именно – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (т.е. предприятие или учреждение.
Однозначно можно утверждать, что с введением в действие части первой ГК РФ нормы, содержащиеся в ГК РФ, не оставляют места фигуре балансодержателя в арендных отношениях.
Что касается другой стороны договора – арендатора, то это могут быть и юридические лица в пределах своей правоспособности, если она у них специальная, и граждане.
Договор аренды заключается на более или менее длительный срок, нередко исчисляемый годами, в связи с чем не исключена возможность смены собственника сданного в аренду имущества в силу любых предусмотренных в законе оснований возникновения и прекращения права собственности. Не исключена также возможность смерти гражданина-арендатора или прекращения арендатора-юридического лица в силу его ликвидации или реорганизации.
Как уже отмечалось, в этих ситуациях следует руководствоваться прежде всего правилами ст. 617 ГК РФ (хотя она и не решает все возможные проблемы): переход права собственности к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а лишь влечет за собой замену стороны в договоре - арендодателя, которым становится новый собственник, и для него обязательны все условия ранее заключенного договора.
В случае, если при продаже здания, сооружения продавец скрыл от покупателя наличие обременения продаваемого имущества в виде договора аренды, права покупателя защищены тем, что он вправе требовать либо уменьшения покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи, но не аренды! (п. 1 ст. 460 ГК РФ).
В случае смерти гражданина-арендатора наступает правопреемство в правах и обязанностях арендатора на оставшийся срок действия договора, если иное не предусмотрено законом или договором аренды или не вытекает из существа договора (например, учитывавшего личные качества арендатора-гражданина).
В ст. 617 ГК РФ не урегулированы последствия прекращения юридического лица, являющегося стороной в договоре аренды. Представляется, что эти последствия должны определяться формой прекращения. В случае реорганизации юридического лица должно наступать правопреемство в правах и обязанностях, т.е. замена стороны в договоре в полном соответствии с правилами ст. 58 ГК РФ. Ликвидация же юридического лица по смыслу ст.ст. 61 и 419 ГК РФ является основанием прекращения договора аренды, кроме случаев, когда законом или иным правовым актом исполнение обязательства юридического лица возлагается на другое лицо.
^ Что касается формы договора аренды зданий и сооружений, то для данного договора ГК предусматривает (независимо от срока и субъектного состава) в качестве обязательной простую письменную форму, причем договор должен быть составлен в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение письменной формы договора аренды здания или сооружения влечет недействительность сделки (п.1 ст. 651 ГК).
^ Нотариальное оформление договора аренды зданий и сооружений, независимо от длительности срока договора, необязательно , зато для договоров, заключенных на срок не менее года (т.е. на один год и более), необходима государственная регистрация (п.2 ст. 651 ГК).
Что касается договора аренды нежилого или жилого помещения (т.е. объекта, входящего в состав здания или сооружения, то этот договор тоже требует государственной регистрации, если заключен на срок один год и более – см. п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2002 г. № 53 (Хозяйство и право. 2000. № 8.)
На практике, чтобы избежать проблем с государственной регистрацией и лишних трат, стороны договора предпочитают заключать его на срок 11 месяцев или 350 дней, т.е. на срок «один год минус один день). По истечении срока действия договора аренды, заключенного, например, на 11 месяцев, стороны либо заключают новый договор со сроком опять же до одного года, либо (и на практике это встречается гораздо чаще) пролонгируют его дополнительным соглашением. Причем, как это ни странно, такой пролонгированный (и тот же самый договор) не требует по закону государственной регистрации.
Не требует государственной регистрации и договор аренды, заключенный на неопределенный срок (хотя этот срок может оказаться в десятки лет). Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 приводит (без комментариев) решение арбитражного суда первой инстанции, постановившего, что договор аренды здания, как заключенный на неопределенный срок, так и возобновленный на неопределенный срок, «не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок менее одного года».
Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, если он подлежит государственной регистрации (т.е. если заключается на год и более), считается заключенным с момента государственной регистрации договора. С этого же момента возникает право аренды у арендатора и обременение права собственности на сданный в аренду объект. Договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок менее года, действует с момента его подписания (т.е. заключения).
Если договор аренды недвижимости заключается с последующим выкупом арендатором предмета аренды, т.е. предусматривает впоследствии переход права собственности на арендованное имущество к арендатору, он должен заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Следовательно, в этом случае независимо от срока действия договора в полном соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ "переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации".
^ 3. Условия договора аренды зданий и сооружений. Арендная плата. Существенными условиями договора аренды зданий и сооружений являются предмет и цена. Предметом договора может быть одно или несколько зданий, это может быть комплекс, состоящий из зданий и сооружений одновременно. В аренду могут сдаваться и части зданий, сооружений, отдельные помещения в них.
Во избежание возможных споров в процессе действия договора при его заключении необходимо четко определить предмет договора с указанием, какое конкретное имущество сдается в аренду, его местонахождение, общую площадь всех сдаваемых в аренду помещений с их технической характеристикой.
Поскольку аренда здания или сооружения невозможна без одноврменной передачи арендатору земельного участка или хотя бы той его части, которая занята недвижимостью и необходима для её использования (п.1 ст. 652 ГК РФ), порядок пользования земельным участком лучше определить непосредственно в договоре с приложением в необходимых случаях плана земельного участка с указанием на нем границ пользования им арендатором.
Право пользования арендатора таким земельным участком определяется тем, является ли арендодатель здания, сооружения собственником соответствующего земельного участка или только пользуется им на ином правовом основании.
Если арендодатель - собственник земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору здания, сооружения предоставляется либо право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка – в зависимости от условий договора.
И если даже стороны не определят в договоре правовое основание пользования арендатором земельным участком, к арендатору всё равно в силу п.2 ст. 652 ГК РФ (без дополнительной оплаты!) переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята арендуемым зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Если же земельный участок, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, не является собственностью арендодателя, то и в этом случае аренда здания, сооружения допускается, причем без согласия собственника земельного участка – при условии, что это не противоречит условиям пользования таким участком, определенным законом или договором арендодателя с собственником земельного участка (п.3 ст. 652 ГК РФ). В таких случаях арендатор имеет право требовать от собственника земельного участка «перезаключения» договора аренды, т.е. заключения договора аренды земельного участка непосредственно с арендатором здания, сооружения – на срок основного договора.
К числу существенных условий договора аренды относится арендная плата. Общие положения об арендной плате, распространяющиеся и на договор аренды зданий и сооружений, содержатся в ст. 614 ГК РФ.
Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, либо установленной доли от полученных арендатором продукции, плодов, доходов, либо в виде конкретной вещи, подлежащей передаче арендодателю, либо в виде возложения на арендатора определенных в договоре затрат на улучшение арендованного имущества, например, производства реконструкции, капитального ремонта.
Главное – чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон о размере арендной платы.
При отсутствии в договоре аренды здания, сооружения условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ) и не влечет правовых последствий, в том числе обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору. При этом условие о размере арендной платы может и должно быть указано в самом договоре аренды, но не в дополнительном соглашении к нему, ибо дополнительное соглашение не может относиться к незаключенному (отсутствующему) договору.
Установленная в договоре аренды здания или сооружения арендная плата "по умолчанию" включает в себя и плату за пользование арендатором земельным участком, на котором находится арендованная недвижимость, или передаваемой вместе с ней соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
При сдаче в аренду зданий и сооружений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата обычно рассчитывается по весьма сложной методике, утверждаемой соответственно субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, и включает в себя наряду с базовой ставкой арендной платы так называемые поправочные коэффициенты.
Размер базовой ставки годовой арендной платы обычно определяется исходя из величины амортизационных отчислений, стоимости предмета аренда и предстоящих расходов на его содержание и капитальный ремонт.