Geum.ru

Боголюбов Сергей Александрович, доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки Российской Федерации, заведующий отделом аграрного и экологического закон

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   ...   23

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Кроме того, договор о залоге земельного участка должен быть зарегистрирован. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении основного обязательства по решению арбитражного суда. Обращает на себя внимание то, что ФЗ об ипотеке земельные участки разделены по признаку целевого использования на те, что могут быть предметом ипотеки, согласно ст. 62 ФЗ об ипотеке это участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Статьей 63 ФЗ об ипотеке установлен перечень участков, не подлежащих ипотеке, - это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) определяются в порядке, установленном законом. И в соответствии с п. 3 ст. 129 ГК земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должно быть урегулировано земельным законодательством, а именно ЗК, также иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду ЛК, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, ВК, которым определено, что большинство водных объектов находятся в государственной собственности. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

В то же время обратим внимание на то, что перечень ограничений в обороте земельных участков может быть установлен только федеральными законами. Ограничения, установленные федеральными подзаконными нормативными актами, законодательством субъектов РФ, нормативными актами местного самоуправления, недействительны.

Пунктом 4 комментируемой статьи устанавливается закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными нормативными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота, в сравнении с уже указанными ЗК.

При этом к земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую очередь государственные природные заповедники и национальные парки как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федеральной собственности. Согласно ст. 95 ЗК в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности государства.

В целом, поскольку размещение перечисленных объектов является основанием для изъятия соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.

Земельные участки, указанные в п. 5 комментируемой статьи, могут быть включены в оборот при соблюдении условий, установленных специальным законодательством, в зависимости от категории земель либо, как и в указанном ранее п. 4 данной статьи, в зависимости от объекта недвижимости, расположенной на данном земельном участке.

В отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения ЗК придерживается позиции, согласно которой оборот земель данной категории должен регулироваться специальным федеральным законом. Проект данного закона находится в настоящее время в стадии разработки. При этом п. 7 комментируемой статьи исключение сделано для земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для указанных в пункте целей и не изъятых из оборота. При этом ЗК определил, что закон должен установить условия предоставления земельных участков в собственность всем основным субъектам, использующим эти земли (см. главу XIV ЗК).

Ряд положений, касающихся оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и ограничений этого оборота, установлен не только ЗК, но и ФЗ об обороте сельхозземель.


Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности


Комментарий к статье 28


Граждане могут приобрести в собственность или в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, либо использовать их на основании иных, предусмотренных ЗК прав.

До утверждения ЗК земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, приобретались гражданами и организациями на основании законодательства о земельной реформе, кроме того, не исключалась и возможность приобретения земельных участков на основании сделки и по решению суда, в соответствии с ГК и ЗК РСФСР.

Согласно ст. 20 ЗК, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления для выполнения ими возложенных на них функций.

Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает то основное правило, согласно которому основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ. Таким образом, с момента вступления в силу ЗК основания для бесплатного приобретения земель из государственной собственности гражданами или юридическим лицами, предусмотренные Указами Президента РФ, теряют силу.

Полномочиями по предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности обладают органы государственной власти или местного самоуправления в пределах предоставленной им компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 ЗК и иными нормативными актами.

Основная форма заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - торги (см. ст. 30, 38 ЗК и коммент. к ним). Это прежде всего договоры купли-продажи и договор аренды, хотя не исключается и возможность заключения договоров без проведения торгов.

При применении настоящей статьи следует обращаться к соответствующим нормам ФЗ о введении в действие ЗК, установившим важные переходные положения. Так, ст. 2 данного Закона устанавливает особенности реализации норм ст. 36 ЗК, в том числе определяя, по каким ценам следует выкупать земельные участки из земель поселений. Статьей 3 ФЗ о введении в действие ЗК определяются особенности переоформления прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в порядке реализации ст. 20 - 24 ЗК, а также в особом порядке решаются иные проблемы распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности.


Статья 29. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков


Комментарий к статье 29


Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности, наделен орган государственной исполнительной власти, осуществляющий управление и распоряжение федеральным имуществом.

Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, наделяются органы исполнительной власти субъекта РФ согласно законодательству субъекта РФ.

Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, наделены органы местного самоуправления.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка считается первым и основным юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Оно выступает выражением воли собственника по отчуждению участка. При безвозмездной передаче земельного участка решение служит основанием для отвода и государственной регистрации прав на участок. При возмездном отчуждении - основанием для заключения договора.

Следует обратить внимание на то, что настоящая статья будет действовать в полной мере только после фактического разграничения государственных земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные. До этого момента распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное (п. 10 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК).


Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности


Комментарий к статье 30


Комментируемой статьей уточняется порядок предоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных участков - с обязательным согласованием и без такового. Обязательное условие заключается в том, что предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого служит земельный участок (см. ст. 38 ЗК и коммент. к ней). По сути это означает, что торги фактически заменяют в данном случае собой процедуру согласования.

Предварительное согласование в соответствии с данной статьей требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование.

Формирование земельного участка как объекта недвижимости, в том числе и для выставления его на торгах, должно осуществляться как с соблюдением требований, установленных настоящей статьей, так и законодательства о землеустройстве. Существенное значение также имеет и порядок учета земельных участков на основании законодательства о земельном кадастре. Так, согласно ФЗ о землеустройстве земельный участок как объект землеустройства должен иметь план - документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей (ст. 1). При этом при формировании земельного участка устанавливается местоположение его границ, варианты его использования с учетом размеров, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на нем объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иные характеристики участка.

Проведение торгов, предметом которых выступает земельный участок, предназначенный под строительство, осуществляется с соблюдением требований комментируемой статьи, ст. 38 ЗК, а также ст. 447, 448 ГК, устанавливающих общие требования по заключению договоров на торгах.

Пунктом 11 комментируемой статьи установлен исчерпывающий (закрытый) перечень случаев, когда предварительное согласование предоставления земельного участка не производится. Перечень этот обоснован, во-первых, особыми нуждами сельского и лесного хозяйства, во-вторых, нуждами граждан (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства), в-третьих, в том случае, если строительство на данном земельном участке предполагается вести согласно планам застройки поселения.

При применении комментируемой статьи следует обращаться также и к иным нормативным актам, также регулирующим предоставление земельных участков для строительства либо права на застройку земельного участка и не противоречащим нормам данной статьи.

Так, Градостроительным кодексом определены градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях, в том числе при их застройке (ст. 56).

Далее согласно ст. 263 ГК установлено общее право лиц, владеющих земельным участком на праве собственности, на застройку такого участка: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случая, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 14 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ и документами территориального планирования субъектов РФ.


Статья 30.1. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности


Комментарий к статье 30.1


Комментируемая статья введена Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" <*> и имеет цель установить особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. На основании этого Закона настоящая статья вступает в силу с 1 октября 2005 г.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17.


Принятие данной статьи, равно как и ст. 30.2, 38.1, 38.2 ЗК, выделяющих для особого правового регулирования отношения по предоставлению земельных участков для жилищного строительства, направлено на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации.

Одна из особенностей предоставления земельных участков для жилищного строительства, заложенных законодателем в комментируемой статье, - при предоставлении земельных участков не только в собственность, но и в аренду в целях такого строительства не используется общая процедура предварительного согласования места размещения объекта, установленная ст. 30 ЗК. Таким образом, статья дополняет перечень случаев, когда не проводится предварительное согласование, данный перечень установлен п. 11 ст. 30 ЗК, согласно которой предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Однако, поскольку земельные участки согласно общей норме ст. 30 ЗК лицам, предусмотренным в п. 1 ст. 20 ЗК, могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (а возможность такого предоставления на практике исключена быть не может), процедура предварительного согласования для предоставления земель таким организациям для строительства, в том числе и жилищного, применяется.

Статьей 30 ЗК предусмотрены две основные процедуры предоставления земельных участков для строительства, при этом один из этапов предоставления земельного участка без предварительного согласования - проведение торгов (конкурсов, аукционов). Комментируемой статьей установлено, что при предоставлении земельных участков для жилищного строительства без предварительного согласования может быть предусмотрена только такая форма торгов, как аукцион. При этом, в отличие от положений ст. 30 ЗК, исключительно на торгах (аукционе) земельные участки для жилищного строительства предоставляются не только в собственность, но и в аренду.

Указанным в комментируемой статье п. 27 ст. 38.1 в целом определено, что в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подп. 1 п. 26 ст. 38.1, единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Представленное условие, таким образом, предполагает возможность предоставления земельного участка лицу, подавшему заявку на участие в аукционе, если аукцион был признан не состоявшимся по причине отсутствия иных участников.

Пунктом 3 комментируемой статьи закреплены положения о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду. Нормы данного пункта следует применять с учетом норм п. 11 ст. 30 ЗК, согласно которой, как уже было сказано, предварительное согласование не проводится при предоставлении гражданину (на основании любого правового титула) земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность юридическому лицу, исходя из содержания комментируемой статьи и ст. 30 ЗК, должно осуществляться на аукционе в обязательном порядке.

Отличие предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 комментируемой статьи, от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т.е. сделать информацию о передаче земельного участка в аренду доступной неопределенному кругу лиц, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается информирование о предоставлении земельных участков только заинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК), а именно орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.


Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности


Комментарий к статье 30.2


Как указывалось в комментарии к ст. 30.1 ЗК, принятие настоящей статьи, как и ст. 30.2, 38.1, 38.2, определяющих особое правовое регулирование отношений по предоставлению земельных участков для жилищного строительства, направлено на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации.

Пунктом 1 комментируемой статьи установлено содержание комплексного освоения в целях жилищного строительства как особого вида использования земельных участков, предоставленных для строительства. Таким образом, указанный круг отношений в ЗК выделен в качестве самостоятельного. Следует заметить в данном случае, что комментируемой статьей установлен ряд специальных норм о предоставлении земельных участков для комплексного освоения. Если отношения по предоставлению участков в очерченных случаях не урегулированы настоящей статьей, к таким отношениям применяются общие нормы о предоставлении земельных участков для строительства.

При буквальном толковании п. 1 комментируемой статьи и при соотнесении ее с положениями ст. 30 ЗК следует сделать вывод о том, что обязательное проведение торгов при предоставлении земельного участка для комплексного освоения требуется не только при предоставлении участка в собственность, но и в аренду. При этом в п. 2 комментируемой статьи предусматривается только одна форма торгов, а именно аукцион.

Несмотря на то что в наименовании комментируемой статьи очерчен только круг отношений по предоставлению земельного участка, статья содержит нормы, устанавливающие особые права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

При этом исходя из содержания п. 9 ст. 22 ЗК следует, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности для целей комплексного освоения, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Указанным п. 9 ст. 22 ЗК установлено также, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Исходя из содержания комментируемой статьи можно сделать вывод о том, что данное условие также применяется к договорам аренды земельных участков для комплексного освоения независимо от срока договора аренды.

Следует обратить внимание на то, что подп. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК, указанные в комментируемой статье, не устанавливают обязанностей арендатора или иного землепользователя, а определяют содержание извещения о проведении торгов, исполнение которых для арендатора не представляется возможным. Таким образом, речь идет не об обязанности исполнения указанных выше пунктов, а об обязательном закреплении данных требований в заключаемом на торгах договоре аренды земельного участка. Другими словами, для того чтобы у пользователя участка возникла обязанность выполнения установленных требований, указанные условия должны быть закреплены договором аренды как основным документом, устанавливающим права и обязанности арендатора.

Таким образом, исходя из указанных ст. 38.2 ЗК положений, договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пункт 5 комментируемой статьи предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом следует сделать вывод о том, что настоящей статьей предусматривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно п. 1 комментируемой статьи комплексное освоение, помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.

В то же время, исходя из общих положений о содержании договора аренды, которое определяется по соглашению сторон, следует сделать вывод о том, что заключение одного договора аренды в целях комплексного освоения земельных участков и последующего использования участков не противоречит общим нормам ГК и ЗК о договоре.

Обращаясь к п. 7 комментируемой статьи, следует заметить, что при переходе права аренды земельного участка, в том числе для комплексного освоения, приобретателю участка (права на участок) переходят права и обязанности в том же объеме, в каком они принадлежали прежнему владельцу (пользователю) земельного участка на момент перехода права. Кроме того, исходя из содержания комплексного освоения участков, которое, как уже было сказано, включает в себя осуществление жилищного строительства, при приобретении прав на земельный участок обязанность по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (в отношении применения подп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК см. коммент. ранее) может перейти к новому правообладателю при условии незавершения строительства прежним владельцем участка. При этом следует сделать вывод о том, что комментируемой статьей предполагается соблюдение данного требования и при приобретении земельного участка в собственность. Такое нормативное условие является новеллой и требует оценки с точки зрения правовой практики.

При реализации п. 8 комментируемой статьи следует обратить внимание на то, что основания, по которым права на земельные участки могут быть принудительно прекращены, право аренды и право собственности на земельные участки предусмотрены ст. 44, 46 ЗК, кроме того, право собственности на земельные участки может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным ст. 284 ГК, согласно которой земельный участок может быть изъят у собственника, в том числе в случаях, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или из-за иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно ст. 330 ГК неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник (лицо, исполняющее обязательства по договору) обязан уплатить кредитору (лицу, обладающему правом требования по договору) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. При этом ст. 330 ГК установлено, что кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.


Статья 31. Выбор земельных участков для строительства


Комментарий к статье 31


Комментируемой статьей установлен и достаточно подробно определен порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов по выбору участка, предназначенного к предварительному согласованию. Данной статьей и иными статьями ЗК практически устанавливается новый порядок предоставления (и изъятия для целей предоставления) земельных участков под строительство.

В соответствии с комментируемой статьей и ст. 29 ЗК граждане и юридические лица должны обращаться с заявлением о предоставлении земельного участка в орган государственной власти или местного самоуправления, обладающие полномочиями по предоставлению земельных участков, в зависимости от того, в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности данный земельный участок находится, а также в соответствии с иными условиями, определенными ст. 29 ЗК.

Согласно п. 2 комментируемой статьи при рассмотрении заявления должны учитываться все условия и последствия предполагаемого размещения объекта, в том числе данные об участке как объекте недвижимости, сведения об ограничениях и обременениях земельного участка (или частей земельных участков, из которых предполагается сформировать новый), сведения о его экологическом состоянии и др. Необходимость такого подробного изучения ситуации связана с тем, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. На это направлены и требования настоящей статьи подробным образом информировать население и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участка.

Выкуп (изъятие) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, если он предусматривается при предоставлении земельного участка для строительства, осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК.


Статья 32. Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства


Комментарий к статье 32


Решение о предварительном согласовании места размещения объекта принимается на основе и в соответствии с требованиями о выборе земельного участка для строительства, установленными ст. 32 ЗК.

Установление границ на местности и осуществление кадастрового учета производится в соответствии с требованиями ЗК о землеустроительных действиях и кадастровом учете земельного участка, а также ФЗ о землеустройстве и ФЗ о государственном земельном кадастре.

После определения границ земельного участка на местности и на основании землеустроительных и кадастровых документов орган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на основании ст. 29 ЗК предоставлять земельный участок, принимает решение о его предоставлении для строительства.

При предоставлении земельного участка, сопровождаемом изъятием (выкупом) участка у другого лица, решение о предоставлении и решение об изъятии может быть оформлено одним документом.

Возмещение убытков, связанное с изъятием (выкупом) земельного участка, а также возмещение сельскохозяйственных и лесохозяйственных потерь осуществляется на основании ст. 57, 58 ЗК.


Статья 33. Нормы предоставления земельных участков


Комментарий к статье 33


До принятия ЗК на уровне федерального закона длительное время не были установлены правила об определении предельных размеров (максимальных или минимальных) для предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Установление подобных норм связано в том числе со стремлением государства урегулировать и проконтролировать процессы приватизации земельных участков.

Положение о том, что нормы предоставления земельных участков гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, основано на общих полномочиях субъекта РФ в области регулирования земельных отношений, установленных ст. 10 ЗК. При этом следует заметить, что при предоставлении гражданам земельных участков из федеральной собственности их предельные размеры могут быть определены и Российской Федерацией как собственником. На это указывает и п. 2 комментируемой статьи.

Пунктом 3 данной статьи указывается на нормативные и ненормативные акты, устанавливающие общие градостроительные, противопожарные, санитарные правила, правила об определении границ охранных зон и т.п. Данные нормы установлены целым рядом подзаконных нормативных актов.

Нормы предоставления земельных участков закреплены и некоторыми нормативными актами субъектов РФ, например г. Москвы и Московской области.


Статья 34. Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством


Комментарий к статье 34


Нормы настоящей статьи направлены прежде всего на обеспечение прав и интересов граждан при осуществлении предоставления земельных участков из государственной либо муниципальной собственности.

Одними из основных требований при этом выступают разработка и принятие органами государственной власти или местного самоуправления специальных актов, устанавливающих процедуры и критерии предоставления таких земельных участков. Утверждением данных актов и будет считаться одна из работ по реализации норм ЗК после его принятия. Данные акты должны соответствовать тем общим к ним требованиям, которые определены настоящей статьей, а также не должны противоречить иным нормам ЗК, прежде всего направленным на урегулирование отношений по возникновению прав на земельные участки.

В качестве одного из основных условий законности предоставления земельных участков на основании настоящей статьи следует назвать максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации.

Проект границ земельного участка, а также составление кадастрового плана осуществляется на основании ст. 69, 70 ЗК, а также ФЗ о землеустройстве и ФЗ о государственном земельном кадастре.

Права на земельные участки, предоставленные правообладателям на основании настоящей статьи, подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ГК и ФЗ о госрегистрации.


Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение


Комментарий к статье 35


До вступления в силу ЗК отношения по поводу перехода прав на земельный участок в связи с переходом прав на строение, сооружение и иное недвижимое имущество, на нем расположенное, были урегулированы ст. 37 ЗК РСФСР, в соответствии с которой устанавливалось, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам (утверждалось той же статьей) указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Нормой комментируемой статьи уточняется размер земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, а также уточняется, что с приобретением права собственности на недвижимую вещь собственнику переходит не право пользования земельным участком, как ранее, а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником.

Гражданским кодексом также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем. Так, согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания выступает собственник земли.

При этом ГК устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец - собственник земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК устанавливает также порядок перехода прав на недвижимость при продаже земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.


Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения


Комментарий к статье 36


Если предыдущими статьями ЗК устанавливались общие правила и порядок предоставления незастроенных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то комментируемой статьей определяются условия предоставления земельных участков с расположенной на них недвижимостью, на которую приобретатель земельного участка обладает теми или иными установленными правами. В данном случае следует заметить, что, помимо ЗК, приобретение прав на земельный участок при приобретении права собственности на недвижимое имущество урегулировано ГК (ст. 552).

Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, заключается в их преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость. Следует при этом исходить из того, что данное право целесообразно распространять не только на часть земельного участка под недвижимостью и предназначенную для его обслуживания в соответствии с установленными градостроительными и иными нормами, но и на все землевладение в определенных до приватизации границах, например при приватизации земельного участка предприятия или товарищества собственников жилья (кондоминиума). Это подтверждается и условием определения границ земельного участка на основании настоящей статьи, в соответствии с которой границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка.

Порядок и условия приобретения прав на земельный участок, как следует из данной статьи, напрямую зависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правового статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности, хозяйственного ведения, др.) данные субъекты владеют недвижимостью.

Порядок предоставления земельного участка, закрепление его на местности и оформление прав осуществляется на основании настоящей статьи, законодательства о землеустройстве, государственном земельном кадастре и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При применении комментируемой статьи следует учитывать нормы вводного закона, согласно которым, в частности, при продаже в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном п. 2 и п. 3 ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК.


Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков


Комментарий к статье 37


Комментируемой статьей урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков при этом основаны на принципах и нормах ЗК, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК. По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения распространяются и статьи § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 ГК. В соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

Пункт 3 ст. 129 ГК делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК).

Принадлежность - это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением, и в соответствии со ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще более сложном случае, при продаже недвижимости (здания) вместе с земельным участком не всегда легко даже для специалиста определить, где же здесь главная вещь, а где ее принадлежность. Решить этот вопрос важно при заключении договора. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости (ст. 552 ГК) покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В этом случае данная часть (которая может и не составлять весь земельный участок) выступает как принадлежность главной вещи - здания.

Когда продавец считается собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другими словами, если недвижимость продает собственник земельного участка, то право на участок под домом и для его использования определяется договором купли-продажи и, по договору, он может остаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и здание, на праве собственности.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Наиболее распространенные случаи такой сделки - это продажа дома или гаража, расположенных на арендуемых продавцом земельных участках. При этом покупателю переходит право аренды части земельного участка.

Важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок. Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка недействительной в соответствии с ГК.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.

О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК). Мы уже говорили о том, что была разработана и принята типовая форма договора купли-продажи земельного участка, которой должны придерживаться участники сделки.

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 ГК величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Одно из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка - его цена. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (ст. 555 ГК). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрацией о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК).

Существенное внимание уделяет законодательство условиям передачи товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца.

Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего "качества"), пригодном для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки.

Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании ст. 69 ЗК и в соответствии с ФЗ о государственном земельном кадастре.

В соответствии с ГК и ФЗ о госрегистрации государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.


Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)


Комментарий к статье 38


Комментируемая статья утверждена на основании общих положений о заключении договоров на торгах, установленных ст. 448, 449 ГК. При этом данная статья распространяется на те случаи проведения торгов, когда их организатором или продавцом земельного участка является орган государственной исполнительной власти РФ или местного самоуправления.

Предметом торгов могут выступать любые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или право на заключение договора аренды таких земельных участков, если они не изъяты или не ограничены в обороте.

Отсылку настоящей статьи в части требования по формированию земельного участка к подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК, несмотря на то что данная статья регулирует отношения только по предоставлению земельных участков под застройку, следует распространять на условия формирования и иных земельных участков, выступающих предметом торгов. Сформирован должен быть также и земельный участок, предоставляемый в аренду.

Государственная регистрация таких земельных участков до разграничения государственной собственности на землю согласно п. 10 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК не требуется.

Пункты 5 и 6 введены в комментируемую статью в связи с принятием ст. 38.1 и 38.2 ЗК. При этом п. 5 согласно Федеральному закону "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вступил в силу с 1 октября 2005 г.


Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства


Комментарий к статье 38.1


Комментируемой статьей установлены специальные нормы о проведении торгов в форме аукционов, на которых заключаются договоры купли-продажи или аренды земельных участков для жилищного строительства.

Как указывалось в комментарии к ст. 38 ЗК, общие нормы о проведении торгов установлены ГК. Статья 38 ЗК содержит специальные нормы о заключении договора аренды или купли-продажи земельного участка на торгах. При этом Правила об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков были утверждены Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 <*>. С принятием комментируемой статьи нормы указанного Постановления Правительства РФ на организацию торгов по предоставлению участков для жилищного строительства не распространяются.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587.


Одна из особенностей проведения аукционов в порядке, предусмотренном комментируемой статьей, - обязанность по предварительной реализации ряда административных мер, связанных не только с формированием земельного участка, но и с определением условий его последующего использования (п. 1, 2 комментируемой статьи).

Порядок проведения аукционов, установленный настоящей статьей, имеет некоторые отличия от действующих в настоящий момент правил, при этом не все отличия носят принципиальный характер. К последним можно отнести то, что настоящей статьей не предусматривается проведение конкурсов, а также закрытых аукционов.

Положения об извещении о проведении торгов, установленные упомянутым Постановлением Правительства РФ N 808, также отличаются от содержания извещения, установленного комментируемой статьей, при этом п. 8 Постановления устанавливает следующее содержание извещения:

а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

д) наименование организатора торгов;

е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;

ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;

з) условия конкурса;

и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;

к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;

л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;

м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;

н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;

о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

При реализации п. 12 комментируемой статьи следует учесть, что, поскольку копия не считается надлежащим документом, удостоверяющим личность физического лица, при подаче заявки вместе с копией следует предъявлять и подлинник документа, удостоверяющего личность заявителя.

Пунктом 12 комментируемой статьи не установлено требование о представлении документов, удостоверяющих право гражданина выступать на аукционе от имени юридического лица. Граждане, представляющие на аукционе юридические лица, действуют на основании общих норм ГК о юридических лицах, представительстве и доверенности.

При применении настоящей статьи следует обратить внимание на то, что существенные условия договора (в том числе договора аренды) устанавливаются договором или законом. При этом в качестве существенного условия договора ЗК называет только размер арендной платы (см. ст. 65 ЗК).


Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства


Комментарий к статье 38.2


Нормы комментируемой статьи непосредственно связаны с нормами ст. 30.2 ЗК и следуют положениям ст. 38.1 ЗК (на что указывает п. 2), при этом установлен ряд особенностей организации аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в данном случае.

В частности, извещение, согласно настоящей статье, должно содержать меньшее количество информации о предмете аукциона; в извещении указывается начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка (в качестве начальной цены предмета торгов), а размер арендной палаты представляет собой только условие заключаемого на аукционе договора аренды и предметом торгов не выступает.


Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения


Комментарий к статье 39


Комментируемая статья подтверждает установленную ст. 38 ЗК РСФСР норму, согласно которой при разрушении строения от пожара или стихийных бедствий право на земельный участок сохранялось за собственником, землевладельцем, землепользователем при условии начала восстановления строения в течение 2 лет. Этот срок мог быть продлен соответствующим органом местного самоуправления или государственной исполнительной власти.

В то же время в установленные ранее отношения внесены существенные изменения. Так, право это на основании комментируемой статьи предоставляется только лицам, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, поскольку право собственности на земельный участок при разрушении или уничтожении недвижимости, расположенной на нем, не прекращается.

Далее за владельцами и пользователями земельный участок сохраняется не на 2, как ранее, а на 3 года, что предоставляет больше времени и возможности для новой застройки или восстановления недвижимости.

До разграничения государственной собственности на землю право на продление срока пользования земельным участком вправе осуществлять органы местного самоуправления как органы, наделенные полномочиями по распоряжению земельными участками в этот переходный период (п. 10 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК).


Нормативные акты


1. Конституция РФ. Ст. 9, 36.

2. Водный кодекс РФ. Ст. 22.

3. Гражданский кодекс РФ. Ст. 124 - 127, 129, 131, 217, гл. 17, ст. 447 - 449, 549 - 557.

4. Градостроительный кодекс РФ.

5. Жилищный кодекс РФ.

6. Лесной кодекс РФ. Ст. 12.

7. О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ.

8. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

9. Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184.

10. О гидрометеорологической службе: Федеральный закон от 19.07.1998 N 113-ФЗ.

11. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ. Ст. 7, 14, 16.

12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

13. О землеустройстве: Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ. Ст. 16 - 18, 20.

14. О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю: Постановление Правительства РФ от 07.08.2002 N 576.

15. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Ст. 6, 28, 43.

16. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации: Федеральный закон от 09.07.1999 N 160-ФЗ.

17. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

18. Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта: Федеральный закон от 27.02.2003 N 29-ФЗ. Ст. 8.

19. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

20. Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808.


Судебная практика


Постановление Федерального арбитражного суда

Волго-Вятского округа

от 17.01.2003 N А79-4712/02-СК1-4022

(извлечение)


Истец, согласно двум лицензиям N 00146, 00147, выданным Министерством природных ресурсов Российской Федерации и Кабинетом министров Чувашской Республики сроком до 31.12.2020, а также лицензионным соглашениям к ним от 28.12.2000, добывает кирпичную глину и песок-отощитель.

Между администрацией (арендодателем) и ООО МНПП "А-Керамик" (арендатором) имеется подписанный последним договор аренды от 23.04.02 с протоколом разногласий, по условиям которого арендодатель до 30.12.02 передал арендатору в пользование земельный участок несельскохозяйственного назначения общей площадью 2,43 га, в том числе песчаный и глиняный карьеры.

Общество просит признать недействительным распоряжение главы администрации от 16.09.02 N 337-р "О запрещении использования земельных участков ООО МНПП "А-Керамик" под карьеры для добычи песка и глины".

В силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным при наличии двух условий: если он не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает охраняемые законом интересы юридического лица.

Из текста оспариваемого документа следует, что распоряжение принято в связи с истечением срока действия договора аренды земли, отсутствием правовых оснований для дальнейшего ее использования, неуплатой арендной платы начиная с 1999 г. При этом администрация сослалась на ст. 53, 55 - 60, 68 Федерального закона "Об охране окружающей среды".

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органами местного самоуправления оспариваемого акта, возлагается на орган, его принявший (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик в нарушение названной статьи Кодекса не подтвердил доказательствами наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого ненормативного акта. Истец же представил Арбитражному суду Чувашской Республики вышеуказанный договор аренды от 23.04.02 сроком действия до 30.12.02, а также платежные и инкассовое поручения, свидетельствующие о том, что у Общества не имеется задолженности перед администрацией по аренде земли за 1999 год.

Согласно пункту 2 статьи 68 Федерального закона "Об охране окружающей среды" муниципальный контроль в области охраны окружающей среды (муниципальный экологический контроль) на территории муниципального образования осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Из материалов дела усматривается, что оспариваемое распоряжение противоречит указанной статье Федерального закона и нарушает права и охраняемые законом интересы ООО МНПП "А-Керамик". Что касается ссылки администрации о неприменении статей 25, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, то она не может быть признана состоятельной, поскольку договор аренды земельного участка находится в стадии оформления, а не является прекращенным.

При таких обстоятельствах по делу Арбитражный суд Чувашской Республики правомерно удовлетворил заявленный иск. Нарушений норм материального и процессуального права при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьей 5 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому последняя с него не взыскивается.

Руководствуясь статьями 274, 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил: решение от 27.11.02 Арбитражного суда Чувашской Республики по делу N А79-4712/02-СК1-4022 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Порецкого района Чувашской Республики - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Постановление Федерального арбитражного суда

Волго-Вятского округа

от 25.07.2003 N А43-3420/03-9-186

(извлечение)


Как усматривается из материалов дела, ОАО "НИПОМ" принадлежит на праве собственности нежилое здание (административно-хозяйственный корпус) общей площадью 16143,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Дзержинск, улица Зеленая, 10, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.08.2002 N 481621.

Данный объект приобретен заявителем 15.05.2001 по договору присоединения ОАО "Завод пищевой и упаковочной техники "Версен" (далее - Завод) к Обществу. Завод купил упомянутую недвижимость по соглашению об отступном от 21.09.1998 у ОАО "Регулятор". Из плана приватизации правопредшественника последнего усматривается, что земельный участок площадью 8,2 га закреплен за арендным предприятием "Приборостроительный завод "Регулятор" как за имущественным комплексом, имеющим в составе не только административно-хозяйственный корпус, но и другие строения (столовую, производственный корпус и т.д.). Находящиеся в деле землеустроительные документы оформлены на ОАО "Регулятор".

ОАО "НИПОМ" 27.12.2002 обратилось в Министерство с заявлением о выкупе в собственность земельного участка площадью 60931,8 кв. м, находящегося по названному выше адресу (кадастровый номер 52:21:0000023:0174).

В письме от 12.02.2003 N 01-14-1405 упомянутый государственный орган сообщил о невозможности принятия решения о приватизации до тех пор, пока Общество не представит документы, устанавливающие правообладателя и право, на котором используется земельный участок, что расценено заявителем как отказ в выкупе земельного участка.

Согласно статье 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент приобретения здания, при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

В соответствии с указанной нормой права, а также со статьей 552 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель объекта недвижимости приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В заявлении от 27.12.2002 Общество просит Министерство разрешить приватизацию земли в размере (60931,8 кв. м), значительно превышающем находящуюся под нежилым зданием (16143,6 кв. м), расположенным по адресу: г. Дзержинск, улица Зеленая, 10.

В силу статей 2 (пункт 2), 15 (пункт 2), 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в собственность юридических лиц. Правительство Российской Федерации вправе принимать решения, регулирующие земельные отношения, в пределах своих полномочий.

Согласно пункту 3 Указа Президента Российской Федерации от 16.05.1997 N 485, пункту 2 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576, и пункту 1.3 Методических рекомендаций, утвержденных 25.09.2002 Министерством имущественных отношений Российской Федерации, Общество, обратившись с заявлением о приватизации земли, должно было предоставить Министерству в числе прочих документы, устанавливающие право, на котором используется требуемый земельный участок.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Ссылка заявителя на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации третьей инстанцией во внимание не принимается, поскольку данная норма права регулирует отношения по приобретению прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности и на которых расположены здания, строения или сооружения, в то время как Общество претендует на участок, в несколько раз превышающий по размеру участок, находящийся под зданием.

Довод ОАО "НИПОМ" о применении судом утратившего силу Указа Президента Российской Федерации от 16.05.1997 N 485 отклоняется, так как упомянутый Указ на момент отказа в выкупе земельного участка действовал.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 (часть 1 пункт 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил: решение от 25.04.2003 Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-3420/03-9-186 оставить без изменения, кассационную жалобу Открытого акционерного общества "Научно-исследовательское предприятие общего машиностроения" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Постановление Федерального арбитражного суда

Волго-Вятского округа

от 17.04.2003 N А79-4648/2002-СК1-3436

(извлечение)


Распоряжением администрации г. Чебоксары от 14.06.2001 N 1394-р за ООО "Партнер" зарезервирован сроком на три месяца земельный участок по адресу: г. Чебоксары, ул. К. Маркса, дом 21а.

Названное распоряжение признано утратившим силу в соответствии с пунктом 1 распоряжения администрации от 31.10.2002 N 2912-р, а спорный земельный участок предоставлен ООО "Улыбка" для проектирования и строительства торгово-офисного здания.

ООО "Партнер", полагая, что изданием настоящего распоряжения нарушено его преимущественное право на получение спорного участка, обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с выбора земельного участка и принятия в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

В соответствии со статьей 31 указанного Кодекса гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства.

В пунктах 5 и 6 названной нормы установлено: результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт выбора земельного участка.

Распоряжение администрации от 14.06.2001 N 1394 не является решением о предварительном согласовании места размещения объекта строительства, а поэтому не может порождать обязанности администрации предоставить его заявителю.

При указанных обстоятельствах вывод суда о том, что резервирование земельного участка за ООО "Партнер" не является основанием для принятия обязательного решения о его предоставлении для строительства, следует признать обоснованным, довод заявителя в этой части несостоятельным.

Исходя из изложенного суд третьей инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, взимаемая при подаче кассационной жалобы, относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 (часть 1 пункт 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил: решение от 15.12.2002 и постановление апелляционной инстанции от 17.02.2003 Арбитражного суда Чувашской Республики по делу N А79-4648/02-СК1-3436 оставить без изменения, кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Партнер" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.


Постановление Президиума Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации

от 09.09.2003 N 3168/03


Пример судебного разбирательства


Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по земельным ресурсам и землеустройству о признании незаконным отказа последнего в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, заключенного с фондом муниципального имущества, обязании комитета произвести его регистрацию и выдаче истцу свидетельства на право собственности на указанный земельный участок.

Решением суда исковые требования были удовлетворены со ссылкой на представление комитету документов, необходимых для регистрации сделки.

Суд кассационной инстанции решение отменил, в удовлетворении жалобы отказал по следующим основаниям.

В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным статьей 13 Федерального закона о госрегистрации, при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним служат договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месторасположении объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (статья 17 Федерального закона о регистрации).

Как следует из статьи 20 Федерального закона о госрегистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При рассмотрении дела было установлено, что земельный участок, являющийся предметом купли-продажи по договору, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда (леса 1-й категории).

Кроме того, он расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями, относится к землям оздоровительного назначения и в силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона о природных лечебных ресурсах является особо охраняемым природным объектом.

Согласно пункту 2 Указа Президента РФ от 14.06.92 N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" земли оздоровительного назначения продаже не подлежат.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным, поэтому комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки.