Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42
| Вид материала | Документы |
- План проспект новой книги, 114.81kb.
- Организации, 22.65kb.
- «Оценка интеллектуальной собственности» для обучающихся на степень Бакалавра Специальность:, 123.35kb.
- Публичный доклад Государственного общеобразовательного учреждения гимназии №330 Социально-экономическая, 545.39kb.
- Российский Фонд Культуры» (Новосибирский филиал), ро (Новосибирск) ООО «Центр экологической, 138.47kb.
- Отчет об участии в Национальной выставке Республики Беларусь в г. Новосибирск, 157.73kb.
- Ооо «птк термико» г. Новосибирск ул. Часовая,, 261.77kb.
- Учебное пособие «Оценка рисковых долговых обязательств на российских предприятиях», 22.61kb.
- Удк 330. 322. 12: 330. 322, 141.67kb.
- Ю. В. Олейников Философско-методологические основы экологического знания, 76.92kb.
4.3. Анализ предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости Новосибирска
В июне 2011 г. года на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирске к аренде предлагалось 1 036 объектов общей площадью 447,9 тыс. кв. м, на общую сумму 203 млн. рублей в месяц.
Таблица 13. Состав базы данных объектов, предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости, июнь 2011 г.
| Тип объекта/Показатель | Число объектов, шт. | Доля от общего числа | Суммарная площадь, кв. м | Средняя площадь объекта, кв. м | Суммарная стоимость, тыс. руб. в месяц |
| Офисные | 489 | 47% | 132 941 | 272 | 75 614 |
| Производственно-складские | 210 | 20% | 217 093 | 1034 | 42 770 |
| Торговые | 337 | 33% | 97 889 | 290 | 84 576 |
| По всем типам | 1 036 | 100% | 447 923 | 432 | 202 959 |
Заявляемая цена аренды, как правило, при заключении договора не меняется. В большинстве случаев та сумма, которую просит арендодатель, уже включает в себя все расходы арендатора (уборка, охрана и т.п.). Но часты случаи, когда платить за электроэнергию арендатору приходится самому. В отдельных случаях в дополнение к арендной плате арендодатель требует оплаты за уборку и прочие «коммерческие услуги», что может существенно повысить величину арендной ставки. К сожалению, выделить такие случаи из общей массы не возможно, т.к. эти моменты в рекламе обычно не отражаются. Средние арендные ставки объектов, предложенных к аренде, включают в себя НДС.
Таким образом, все арендные ставки данного обзора включают в себя НДС и коммунальные расходы.
График 3. График, характеризующий динамику средних ставок аренды вторичного рынка коммерческой недвижимости г. Новосибирска.
4.3.1 Анализ средней арендной ставки 1 кв. м по типам помещений
Таблица 14. Статистические показатели базы данных объектов предложенных к аренде на вторичном рынке коммерческой недвижимости, июнь 2011 г.
| Тип объекта/Показатель | Средняя арендная ставка, руб. за 1 кв. м. | Мода удельной цены, руб. за 1 кв. м. | Медиана удельной цены, руб. за 1 кв. м. | Ошибка среднего, руб. | Ошибка среднего |
| Офисные | 536 | 325 | 506 | 22 | 4,0% |
| Производственно-складские | 195 | 209 | 200 | 10 | 5,1% |
| Торговые | 853 | 583 | 800 | 74 | 8,6% |
| По всем типам | 440 | 535 | 500 | 33 | 7,5% |
В июне 2011 г. средняя арендная ставка по офисным помещениям составила 536 руб., по производственно-складским помещениям 195 руб., по торговым помещениям – 853 руб.
За месяц арендные ставки предложения снизились по торговым и офисным помещениям – на 6,7% и 4,1% соответственно, по производственно-складским помещениям - на 2,6%.
4.3.2 Зависимость арендной ставки от местоположения объекта
Таблица 15. Средние арендные ставки объектов, предложенных на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от района, июнь2011 г.
| Район/Тип объекта | Офисы | Производственно - складские | Торговые |
| Дзержинский | 392 | 187 | 582 |
| Железнодорожный | 707 | 280 | 968 |
| Заельцовский | 464 | 239 | 692 |
| Калининский | 512 | 232 | 1059 |
| Кировский | 370 | 170 | 536 |
| Ленинский | 503 | 182 | 1006 |
| Октябрьский | 549 | 259 | 831 |
| Первомайский | 336 | 165 | 470 |
| Советский | 562 | 158 | 580 |
| Центральный | 710 | 215 | 1116 |
| НСО | 460 | 145 | 276 |
4.3.3 Зависимость арендной ставки от площади объекта
Таблица 16. Распределение и средние арендные ставки объектов, предложенных на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от их площади, июнь 2011 г.
| Офисные | ||||
| Показатель/Размер | до 100 кв. м | 101-250 кв. м | 251-500 кв. м | Более 501 кв. м |
| Средняя ар. ставка, руб./кв. м. | 594 | 542 | 555 | 516 |
| Разница цен (к миним. цене) | 115% | 105% | 108% | 100% |
| Производственно-складские | ||||
| Показатель/Размер | до 500 кв. м | 501-1000 кв. м | 1001-5000 кв. м | Более 5001 кв. м |
| Средняя ар. ставка, руб./кв. м. | 206 | 201 | 197 | 188 |
| Разница цен (к миним. цене) | 110% | 107% | 105% | 100% |
| Торговые | ||||
| Показатель/Размер | до 100 кв. м | 101-200 кв. м | 201-600 кв. м | Более 601 кв. м |
| Средняя ар. ставка, руб./кв. м. | 1 186 | 987 | 888 | 744 |
| Разница цен (к миним. цене) | 159% | 133% | 119% | 100% |
4.3.4 Зависимость арендной ставки от состояния объекта
Таблица 17. Распределение и средние арендные ставки объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от их состояния, июнь 2011 г.
| Параметры/Состояние объекта | Без ремонта | Ремонт | Евроремонт |
| Офисные | |||
| Средняя ставка, руб. за 1 кв. м | 436 | 545 | 766 |
| Разница ставок (в % от минимальной ставки) | 100% | 125% | 176% |
| Производственно-складские | |||
| Средняя ставка, руб. за 1 кв. м | - | 198 | 254 |
| Разница ставок (в % от минимальной ставки) | - | 100% | 128% |
| Торговые | |||
| Средняя ставка, руб. за 1 кв. м | 765 | 1 068 | 777 |
| Разница ставок (в % от минимальной ставки) | 100% | 140% | 102% |
4.3.5 Зависимость арендной ставки от этажа
В данном анализе были учтены помещения, которые занимают не более двух этажей. Помещение, занимающее 2 этажа, относилось к первому из этажей (например, если помещение занимает первый и второй этаж, оно относилось к первому этажу). Если помещение занимало цоколь (подвал) и первый этаж, оно относилось к первому этажу.
Таблица 18. Распределение и средние арендные ставки предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от этажа, июнь 2011 г.
| Показатель/Этаж | Цоколь, подвал | Первый этаж | Второй - третий этаж | Четвертый этаж и выше |
| Офисные | ||||
| Средняя ставка, руб. за 1 кв. м | 506 | 606 | 476 | 480 |
| Разница ставок (в % от минимальной ставки) | 106% | 127% | 100% | 101% |
| Производственно-складские | ||||
| Средняя ставка, руб. за 1 кв. м | 166 | 190 | 206 | - |
| Разница ставок (в % от минимальной ставки) | 100% | 115% | 124% | - |
| Торговые | ||||
| Средняя ставка, руб. за 1 кв. м | 873 | 912 | 784 | 604 |
| Разница ставок (в % от минимальной ставки) | 144% | 151% | 130% | 100% |
4.3.6 Зависимость арендной ставки от площади и местоположения объекта
Таблица 19. Распределение и средние арендные ставки на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от площади и местоположения, июнь 2011 г.
| Размер | Показатели | Дзержинский | Железнодорожный | Заельцовский | Калининский | Кировский | Ленинский | Октябрьский | Первомайский | Советский | Центральный | НСО |
| Производственно – складские | ||||||||||||
| до 500 кв. м | Объем выборки, штук | 7 | 3 | 6 | 3 | 13 | 23 | 16 | 4 | 9 | 3 | 7 |
| Миним. ставка за кв. м, руб. | 100 | 220 | 200 | 150 | 100 | 100 | 100 | 150 | 120 | 300 | 100 | |
| Максим. ставка за кв. м, руб. | 270 | 350 | 250 | 293 | 250 | 377 | 419 | 200 | 450 | 450 | 200 | |
| Средняя ставка за кв. м, руб. | 174 | 310 | 222 | 245 | 191 | 202 | 237 | 172 | 207 | 393 | 141 | |
| Ошибка среднего | 21,3% | 22,4% | 7,6% | 28,2% | 12,6% | 14,1% | 15,9% | 12,3% | 28,4% | 20,0% | 19,5% | |
| 501-1000 кв. м | Объем выборки, штук | 4 | 3 | 3 | 3 | 4 | 7 | 9 | 3 | 3 | | 6 |
| Миним. ставка за кв. м, руб. | 144 | 150 | 100 | 120 | 100 | 139 | 160 | 100 | 111 | | 120 | |
| Максим. ставка за кв. м, руб. | 300 | 250 | 250 | 270 | 220 | 350 | 350 | 185 | 160 | | 294 | |
| Средняя ставка за кв. м, руб. | 213 | 237 | 194 | 221 | 132 | 201 | 235 | 115 | 149 | | 233 | |
| Ошибка среднего | 29,9% | 23,0% | 38,6% | 33,2% | 38,8% | 24,8% | 18,4% | 36,1% | 16,4% | | 21,0% | |
| 1001-5000 кв. м | Объем выборки, штук | 5 | 1 | 6 | 1 | 7 | 8 | 4 | 7 | 7 | | 5 |
| Миним. ставка за кв. м, руб. | 120 | | 200 | | 129 | 128 | 168 | 120 | 120 | | 100 | |
| Максим. ставка за кв. м, руб. | 300 | | 263 | | 300 | 377 | 450 | 317 | 300 | | 169 | |
| Средняя ставка за кв. м, руб. | 170 | | 230 | | 166 | 202 | 293 | 186 | 157 | | 122 | |
| Ошибка среднего | 34,3% | | 8,1% | | 30,7% | 24,7% | 38,7% | 28,2% | 27,3% | | 19,2% | |
| более 5000 кв. м | Объем выборки, штук | 2 | 1 | 3 | | 1 | 3 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Миним. ставка за кв. м, руб. | | | 200 | | | 150 | | | | | | |
| Максим. ставка за кв. м, руб. | | | 250 | | | 175 | | | | | | |
| Средняя ставка за кв. м, руб. | | | 248 | | | 155 | | | | | | |
| Ошибка среднего | | | 11,0% | | | 8,8% | | | | | |