Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42
| Вид материала | Документы |
- План проспект новой книги, 114.81kb.
- Организации, 22.65kb.
- «Оценка интеллектуальной собственности» для обучающихся на степень Бакалавра Специальность:, 123.35kb.
- Публичный доклад Государственного общеобразовательного учреждения гимназии №330 Социально-экономическая, 545.39kb.
- Российский Фонд Культуры» (Новосибирский филиал), ро (Новосибирск) ООО «Центр экологической, 138.47kb.
- Отчет об участии в Национальной выставке Республики Беларусь в г. Новосибирск, 157.73kb.
- Ооо «птк термико» г. Новосибирск ул. Часовая,, 261.77kb.
- Учебное пособие «Оценка рисковых долговых обязательств на российских предприятиях», 22.61kb.
- Удк 330. 322. 12: 330. 322, 141.67kb.
- Ю. В. Олейников Философско-методологические основы экологического знания, 76.92kb.
4.2 Анализ рынка недвижимости в г. Новосибирске
4.2.1 Описание рынка недвижимости в г. Новосибирске и в Советском районе г.Новосибирска
Рынок нежилых помещений в Советском районе г. Новосибирске представлен офисными, торговыми, производственными и складскими помещениями.
На рынке коммерческой недвижимости города Новосибирска четко выражена тенденция арендовать, а не приобретать в собственность объекты недвижимости. Это связано с тем, что, во-первых, процедура купли-продажи зачастую связана с законодательными сложностями, что удерживает от покупки как крупные, так и мелкие фирмы, а во-вторых, покупка крупных объектов недвижимости требует единовременного вложения достаточно крупной суммы финансовых средств. По нашим оценкам в ближайшее время данная ситуация не изменится.
Фактически, в настоящее время, в связи с нестабильной социально-экономической ситуацией, крупные объекты нежилой недвижимости, требующие больших единовременных затрат на их покупку и текущих затрат на их содержание, даже при высокой доходности, не пользуются спросом со стороны предпринимателей. Отчасти это также связано со сложностями правового оформления подобного рода сделок. Поэтому альтернативным вариантом является аренда.
В структуре предложения коммерческой недвижимости можно выделить три группы объектов по местоположению: центральные районы, районы средней удалённости и удаленные районы.
Территориально зона средней (от центра) отдаленности занимает примерно четыре пятых городских площадей. Сфера услуг, что естественно, тяготеет больше к центру города. Производственные площади стараются размещать в зонах средней отдаленности и на окраинах. Эта тенденция легко объяснима: престижность района непринципиальна для организации производства, а помещения в отдаленных от центра районах просто дешевле.
Выбор предлагаемых к сдаче в аренду административных помещений в удаленных районах менее широк, чем выбор предложений в центральных районах. Средняя стоимость единицы площади административных помещений в удаленном районе значительно ниже, чем в центральных, что обуславливает значительные колебания арендной ставки от местоположения. Поэтому ценовые предложения по коммерческой недвижимости сложнее поддаются анализу. Также на размер арендной платы влияют этажность, техническая и функциональная оснащенность коммерческой недвижимости.
Рынок аренды производственных помещений в Советском районе развит умеренно. Привлекательность производственных помещений характеризуются, прежде всего, местоположением, качеством помещений, высотой помещения.
Экономический кризис 2008 г. впервые за последние 10 лет вновь привел к существенному снижению спроса и заметной коррекции цен и ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости. Кризис по-разному затронул разные сегменты рынка, в некоторых городах до конца 2008 г. наблюдался ценовой рост (связанный как с инерцией, так и с «выбросом» на рынок дорогих помещений – как на продажу, так и в аренду). 1-2 кварталах 2009 г. была отмечена волна коррекция цен и ставок, в начале 2010 г. – вторая волна коррекции. Во 2-3 квартале 2010 г. рынок вошел в фазу депрессивной стабильности.
4.2.2 Анализ предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости Новосибирска
График 1. График, характеризующий динамику средних цен предложений вторичного рынка коммерческой недвижимости г. Новосибирска.
График 2. График, характеризующий динамику приростов средних удельных цен объектов коммерческой недвижимости, представленных на вторичном рынке г. Новосибирска.
В июне 2011 г. года выборка для анализа вторичного рынка коммерческой недвижимости г. Новосибирска состояла из 735 объектов общей площадью 604,6 тыс. кв. м, на общую сумму более 22 млрд. рублей.
Таблица 6. Состав базы данных объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, июнь 2011 г.
| Тип объекта/Показатель | Число объектов, шт. | Доля от общего числа | Суммарная площадь, кв. м | Средняя площадь объекта, кв. м | Суммарная стоимость, млн. руб. |
| Офисные | 422 | 57% | 169,8 | 402 | 9 941 |
| Производственно-складские | 123 | 17% | 329,5 | 2679 | 4 800 |
| Торговые | 190 | 26% | 105,3 | 554 | 8 015 |
| По всем типам | 735 | 100% | 604,6 | 823 | 22 757 |
4.2.3 Анализ средней цены предложения к продаже 1 кв. м по типам помещений
По словам риэлторов, цена предложения объектов вторичного рынка, как правило, уже включает в себя НДС (если он вообще есть по данному объекту – т.е. продавец не работает на упрощенной системе налогообложения). А именно, в объявлениях о продаже чаще всего указывается конечная сумма, которую хочет получить продавец.
Таблица 7. Статистические показатели базы данных по продаже объектов на вторичном рынке коммерческой недвижимости, июнь 2011 г.
| Тип объекта/Показатель | Средняя цена продажи, руб. за 1 кв. м | Мода удельной цены, руб. | Медиана удельной цены, руб. | Ошибка среднего, руб. | Ошибка среднего |
| Офисные | 54 532 | 51 005 | 54 237 | 2 396 | 4,4% |
| Производственно-складские | 14 166 | 13 670 | 15 625 | 1 653 | 12% |
| Торговые | 73 947 | 46 035 | 70 274 | 6 849 | 9,3% |
| По всем типам | 35 793 | 32 574 | 50 000 | 2 720 | 7,6% |
В июне 2011 г. средняя цена квадратного метра по офисным помещениям составила 54 532 руб., по торговым помещениям – 73 947 руб., по производственно-складским помещениям - 14 166 руб.
За месяц средние удельные цены предложения снизились по офисным помещениям на 0,1%., по торговым и производственно-складским – на 0,4% и 1,4% соответственно.
4.2.4 Зависимость цены продажи от местоположения объекта
Таблица 8. Средние цены объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от района, июнь 2011 г.
| Район/Тип объекта | Офисы | Производственно - складские | Торговые |
| Дзержинский | 40 022 | 14 055 | 73 647 |
| Железнодорожный | 56 012 | 6 527 | 122 162 |
| Заельцовский | 73 983 | 14 064 | 72 080 |
| Калининский | 45 759 | 22 533 | 62 997 |
| Кировский | 41 485 | 16 129 | 46 943 |
| Ленинский | 41 704 | 18 800 | 53 538 |
| Октябрьский | 61 668 | 16 687 | 57 359 |
| Первомайский | 39 280 | 10 396 | 29 552 |
| Советский | 66 278 | 19 908 | - |
| Центральный | 64 152 | - | 111 867 |
| НСО | 27 994 | 8 416 | 29 959 |
4.2.5 Зависимость цены продажи от площади объекта
Таблица 9. Распределение и средние цены объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от их площади, июнь 2011 г.
| Офисные | ||||
| Показатель/Размер | до 100 кв. м | 101-250 кв. м | 251-500 кв. м | более 500 кв. м |
| Средняя цена, руб. за 1 кв. м | 62 267 | 53 698 | 52 173 | 54 549 |
| Разница цен (в % от мин. цены) | 119% | 103% | 100% | 105% |
| Производственно-складские | ||||
| Показатель/Размер | до 500 кв. м | 501-1000 кв. м | 1001-5000 кв. м | более 5000 кв. м |
| Средняя цена, руб. за 1 кв. м | 22 028 | 17 816 | 14 422 | 13 255 |
| Разница цен (в % от мин. цены) | 166% | 134% | 109% | 100% |
| Торговые | ||||
| Показатель/Размер | до 100 кв. м | 101-200 кв. м | 201-600 кв. м | более 600 кв. м |
| Средняя цена, руб. за 1 кв. м | 85 691 | 76 667 | 88 523 | 70 040 |
| Разница цен (в % от мин. цены) | 122% | 109% | 126% | 100% |
4.2.6 Зависимость цены продажи от состояния объекта
Таблица 10. Распределение и средние цены объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от их состояния, июнь 2011 г.
| Показатель/Состояние объекта | Без ремонта/самоотделка | Ремонт | Евроремонт |
| Офисные | |||
| Средняя цена, руб. за 1 кв. м | 55 618 | 50 889 | 60 834 |
| Разница цен (в % от миним. цены) | 109% | 100% | 120% |
| Производственно-складские | |||
| Средняя цена, руб. за 1 кв. м | 25 452 | 22 148 | 22 561 |
| Разница цен (в % от миним.цены) | 115% | 100% | 102% |
| Торговые | |||
| Средняя цена, руб. за 1 кв. м | 70 542 | 77 235 | 85 026 |
| Разница цен (в % от миним. цены) | 100% | 109% | 121% |
Нередко бывает, что объекты «без ремонта» стоят дороже, чем объекты с ремонтом. Это связано с тем, что к объектам без ремонта относятся в том числе новые, недавно сданные помещения, которые продаются без отделки (под самоотделку). Кроме того, объекты без ремонта могут быть более удачно расположены.
4.2.7 Зависимость цены продажи от этажа
В данном анализе были учтены помещения, которые занимают не более двух этажей. Помещение, занимающее 2 этажа, относилось к первому из этажей (например, если помещение занимает первый и второй этаж, оно относилось к первому этажу). Если помещение занимало цоколь (подвал) и первый этаж, оно относилось к первому этажу.
Таблица 11. Распределение и средние цены объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от этажа, июнь 2011 г.
| Показатель/Расположение объекта | Цоколь, подвал | Первый этаж | Второй – третий этаж | Четвертый этаж и выше |
| Офисные | ||||
| Средняя цена, руб. за 1 кв. м | 50 927 | 51 591 | 43 272 | 56 232 |
| Разница цен (в % от мин. цены) | 118% | 119% | 100% | 130% |
| Производственно-складские | ||||
| Средняя цена, руб. за 1 кв. м | 6 452 | 21 857 | 11 523 | |
| Разница цен (в % от мин. цены) | 100% | 339% | 179% | 0% |
| Торговые | ||||
| Средняя цена, руб. за 1 кв. м | 57 464 | 91 863 | 71 905 | 84 225 |
| Разница цен (в % от мин. цены) | 100% | 160% | 125% | 147% |
4.2.8 Зависимость цены продажи от площади и местоположения объекта
Таблица 12. Распределение и средние удельные цены объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от площади и местоположения, июнь 2011 г.
| Раз мер | Показатели | Дзержинский | Железнодорожный | Заельцовский | Калининский | Кировский | Ленинский | Октябрьский | Первомайский | Советский | Центральный | НСО |
| Производственно – складские | ||||||||||||
| до 500 кв. м | Объем выборки | 1 | | 1 | 2 | 4 | 2 | 3 | 2 | 1 | | 7 |
| Миним цена за кв. м, руб. | | | | | 16 667 | | 14 444 | | | | 6 349 | |
| Максим. Цена за кв. м, руб. | | | | | 32 955 | | 35 000 | | | | 33 000 | |
| Средняя цена за кв. м, руб. | | | | | 26 200 | | 22 383 | | | | 19 600 | |
| Ошибка среднего | | | | | 24,9% | | 43,3% | | | | 41,9% | |
| 501 – 1000 кв. м | Объем выборки | 2 | | | 1 | | 2 | 2 | 5 | 1 | | 9 |
| Миним цена за кв. м, руб. | | | | | | | | 13 636 | | | 3 333 | |
| Максим. Цена за кв. м, руб. | | | | | | | | 22 764 | | | 30 909 | |
| Средняя цена за кв. м, руб. | | | | | | | | 18 471 | | | 15 057 | |
| Ошибка среднего | | | | | | | | 17,6% | | | 39,4% | |
| 1001 – 5000 кв. м | Объем выборки | 2 | 1 | 4 | | 1 | 11 | 5 | 4 | 1 | | 22 |
| Миним цена за кв. м, руб. | | | 6 985 | | | 4 474 | 11 900 | 9 091 | | | 1 426 | |
| Максим. Цена за кв. м, руб. | | | 20 000 | | | 36 000 | 24 975 | 19 159 | | | 25 000 | |
| Средняя цена за кв. м, руб. | | | 14 575 | | | 21 510 | 20 276 | 11 658 | | | 9 814 | |
| Ошибка среднего | | | 35,7% | | | 28,9% | 21,8% | 34,9% | | | 32,8% | |
| более 5000 кв. м | Объем выборки | 1 | | 1 | | 4 | 3 | 2 | 1 | 4 | 1 | 4 |
| Миним цена за кв. м, руб. | | | | | 15 385 | 9 615 | | | 10 452 | | 1 264 | |
| Максим. Цена за кв. м, руб. | | | | | 16 216 | 25 000 | | | 27 163 | | 8 814 | |
| Средняя цена за кв. м, руб. | | | | | 15 836 | 15 584 | | | 19 295 | | 3 442 | |
| Ошибка среднего | | | | | 2,3% | 50,7% | | | 35,9% | | 85,7% |