Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42
| Вид материала | Документы |
- План проспект новой книги, 114.81kb.
- Организации, 22.65kb.
- «Оценка интеллектуальной собственности» для обучающихся на степень Бакалавра Специальность:, 123.35kb.
- Публичный доклад Государственного общеобразовательного учреждения гимназии №330 Социально-экономическая, 545.39kb.
- Российский Фонд Культуры» (Новосибирский филиал), ро (Новосибирск) ООО «Центр экологической, 138.47kb.
- Отчет об участии в Национальной выставке Республики Беларусь в г. Новосибирск, 157.73kb.
- Ооо «птк термико» г. Новосибирск ул. Часовая,, 261.77kb.
- Учебное пособие «Оценка рисковых долговых обязательств на российских предприятиях», 22.61kb.
- Удк 330. 322. 12: 330. 322, 141.67kb.
- Ю. В. Олейников Философско-методологические основы экологического знания, 76.92kb.
1. Общие сведения, основные факты
1.1 Постановка задания на оценку
Таблица 1. Постановка задания на оценку
| Объект оценки | Право пользования объектом аренды в течение одного платежного периода |
| Объект аренды | Нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже 4-х этажного административного здания Инженерно-лабораторного корпуса ХХХХХХХ, 1992 г. ввода в эксплуатацию, площадью 73,9 м2. Помещения расположены по адресу: г. Новосибирск, ул. ХХХХХХХХ, 3/1, №№ 4-7 в поэтажном плане здания. |
| Балансовая стоимость здания | 38 015 092,64 руб. |
| Остаточная стоимость здания | 32 263 039,85 руб. |
| Вид определяемой стоимости | рыночная |
| Собственник объекта аренды | Российская Федерация |
| Балансодержатель | Учреждение ХХХХХХХ академии наук Институт ХХХХХХ ХХХХХ отделения РАН (ХХХХХ), владеет имуществом на праве оперативного управления. |
| Заказчик оценки | ХХХХХ РАН |
| Реквизиты Заказчика | Почтовый/юридический адрес: 630091, г. Новосибирск, ул. ХХХХХХ, ИНН ХХХХХХХ, р\с ХХХХХХ1 ГРКЦ ГУ Банка России по НСО, г. Новосибирск, БИК 045004001. |
| Дата оценки | 02 октября 20ХХ г. |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости объекта оценки. |
| Назначение оценки (задачи оценки) | Консультирование Заказчика о рыночной стоимости годовой арендной платы за помещения, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. ХХХХХ, помещения №№ 4-7. Заказчик намерен использовать результаты оценки для назначения начальной цены торгов при сдаче в аренду помещений. |
| Текущее использование объекта аренды | Складские помещения |
| ННЭИ | Складские помещения |
| Основание для проведения оценки | Договор № 04/10/ХХХ-ХХХХ от 04.ХХ.20ХХг. |
| Срок проведения оценки | с 04.ХХ.20ХХ г. по 13.ХХ.20ХХ г. |
Таблица 2. Результаты, полученные при применении различных подходов к оценке
| Рыночная стоимость объекта аренды по сравнительному подходу, руб., с учетом НДС | 804 044,84р. |
| Рыночная стоимость объекта аренды по доходному подходу, руб., с учетом НДС | 663 682,64р. |
| Рыночная стоимость объекта аренды по затратному подходу, руб., с учетом НДС | 740 212,56р. |
| Согласованная рыночная стоимость объекта аренды, руб., с учетом НДС | 735 980,01р. |
Таблица 3. Рыночно обоснованная величина арендной платы за использование объекта аренды
| Годовая арендная плата за помещение без учета НДС, коммунальных, административно-хозяйственных и эксплуатационных расходов, руб. | 99 884,76р. |
| Месячная арендная ставка за 1 кв.м. без учета НДС, коммунальных, административно-хозяйственных и эксплуатационных расходов, руб. | 112,64р. |
1.2 Общие сведения
1.2.1 Сведения об оценщиках, работающих на основании трудового договора с ООО «Стандарт Оценка»
Кулакова Ксения Юрьевна, диплом ПП-I № 196223 от 03.12.2010г. ГОУ ВПО «Алтайский государственный технический университет им. И.И.Ползунова; трудовой договор с ООО «Стандарт Оценка» от 27.05.2010г; член саморегулируемой организации «Сибирь» – адрес постоянно действующего исполнительного органа: 105062, г. Москва, Фурманский пер., д.9 – включена в реестр № 962 от 21.06.2011 г.; гражданская ответственность застрахована на сумму 1 000 000 рублей (страховой полис № 11214В400F007, страховое открытое общество «ВСК», срок действия полиса с 23.04.2011 по 22.04.2012 гг.) Стаж оценочной деятельности 1 год – написала отчет.
Дмитриев Андрей Владимирович, диплом ПП-I № 196408 от 03.06.2010г. ГОУ ВПО «Алтайский государственный технический университет им. И.И.Ползунова. Договор с ООО «Стандарт Оценка» (ОГРН 1085473011832 от 06.08.2008г.) от 01.01.2009 г., стаж оценочной деятельности 2 года. Привлекался для произведения математических расчётов в процессе оценки.
Титов Алексей Иванович, диплом ПП-I № 196398 от 03.12.2010 г. ГОУ ВПО «Алтайский государственный технический университет им. И.И.Ползунова. Договор с ООО «Стандарт Оценка» (ОГРН 1085473011832 от 06.08.2008г.) от 16.04.2010г. – участие в анализе рынка и подборе аналогов объекта недвижимости.
Местонахождение всех оценщиков – г. Новосибирск, ул. Терешковой, 29, к.114.
1.2.2 Сведения о предприятии, заключившем с оценщиками трудовой договор
Общество с ограниченной ответственностью «Стандарт Оценка», сокращённое наименование ООО «Стандарт оценка», ОКПО 86851598, ОГРН 1085473011832 от 06.08.2008г., ИНН/КПП 5408264753/540801001, адрес: 630090, Новосибирск, ул. Терешковой, 29, к. 114: тел. 330-12-42, юридический адрес: 630090, Новосибирск, ул. Терешковой, 29, к. 114, сайт: www.стандарт-оценка.рф
Банковские реквизиты: БИК 045004815, к/с № 30101810200000000815 в ГРКЦ ГУ Банка России по Новосибирской области г. Новосибирск, р/с № 40702810870000000045 в ОАО КБ «АКЦЕПТ» Адрес банка: 630099, г. Новосибирск, ул. Советская,14
1.2.3 Нормативная база оценки и используемые стандарты оценки
Нормативной базой оценки является закон № 135-ФЗ от 29.06.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с изменениями и дополнениями, принятыми на дату оценки.
Настоящая оценка произведена на основе следующих стандартов оценки:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256; ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255;ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)" Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254. Выбор стандартов ФСО №1,2,3 обусловлен их обязательностью.
Стандарты и правила оценочной деятельности НП «СИБИРЬ», поскольку данные стандарты являются рекомендуемыми для членов саморегулируемой организации НП «СИБИРЬ».
1.2.4 Анализ достаточности и достоверности используемой информации
В процессе оценки использованы данные, полученные Оценщиком в ходе изучения технической и бухгалтерской документации, предоставленной Заказчиком оценки, а так же по результатам осмотра Оценщиком объекта оценки.
Расчёт стоимости объекта оценки произведён по результатам собственного исследования рынка, а так же на основании информации специализированных аналитических агентств, информации агентств недвижимости, периодических, рекламных, аналитических изданий, а так же данных, размещённых в сети Интернет.
Оценщик считает использованную информацию достаточной, т.к. рынок недвижимости формируется, а участниками рынка решения принимаются на основе аналогичной информации.
Использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению итоговой стоимости объекта оценки.
Оценщик считает использованную информацию достоверной, между тем, информацию, предоставленную Заказчиком оценки, оценщик имеет возможность частично проверить только по результатам визуального осмотра объекта аренды.
Информация, размещённая в открытом доступе, проверялась оценщиком путём сопоставления с аналогичной информацией из других источников. В случае существенного расхождения, Оценщиком использовались другие источники, таким образом, осуществлялся отсев заведомо недостоверной информации.
1.2.5 Основные допущения и ограничивающие условия, пределы применения полученного результата
Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного Отчета:
Полученные результаты не гарантируют, что помещения будут сданы в аренду именно по указанной стоимости. Оценщик определил наиболее вероятную стоимость аренды. При наличии спроса на указанные помещения они могут быть сданы по более высокой арендной плате или быть недозагружены по причине недостаточного платёжеспособного спроса на данный тип помещений;
Более высокая арендная плата может быть определена фактором «инерционности» деятельности арендатора. В большинстве случаев арендатору «предпочтительней» заплатить завышенную аренду, чем сворачивать деятельность на уже арендованных площадях и организовывать деятельность на новом месте с более низкой арендой. Заказчику при назначении арендной платы следует учитывать данное обстоятельство и понимать, что оно является не рыночным, а вынужденным для конкретного арендатора;
Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях и задачах;
Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т. п.) по объекту. Все эти материалы могут включаться в отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление об объекте аренды;
Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таких фактов, а также проведение тех работ, которые могут потребоваться для их обнаружения;
Оценщик произвёл оценку по документам, устанавливающих количественные и качественные характеристики оцениваемых помещений, предоставленным Заказчиком. Данная информация, полученная от Заказчика, не проверялась оценщиком и принята как достоверная;
Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете;
Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому там, где это возможно, делается ссылка на источник информации;
Итоговая величина стоимости объекта, указанная настоящим отчётом, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделок, если с даты составления отчета до совершения сделки прошло не более 6-ти месяцев. Данное требование определено стандартом оценки ФСО №1, п.26.
Стоимость объекта оценки, определённая в настоящем отчёте, не является ценой сделки. Цена сделки определяется соглашением сторон сделки. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что сделка произойдёт по цене, равной определённой оценщиком стоимости объекта оценки.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.