Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42

  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   21

ООО "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42 арт-оценка.рф/

1. Общие сведения, основные факты 4

1.1 Постановка задания на оценку 4

1.2 Общие сведения 5

1.2.1 Сведения об оценщиках, работающих на основании трудового договора с ООО «Стандарт Оценка» 5

1.2.2 Сведения о предприятии, заключившем с оценщиками трудовой договор 5

1.2.3 Нормативная база оценки и используемые стандарты оценки 5

1.2.4 Анализ достаточности и достоверности используемой информации 6

1.2.5 Основные допущения и ограничивающие условия, пределы применения полученного результата 6

2. Используемая терминология, процесс оценки, подходы к оценке 7

2.1 Основные термины, используемые в процессе оценки 7

2.2 Процесс оценки 9

2.3 Последовательность определения стоимости объекта оценки 9

3. Описание объекта аренды и его окружения 10

3.1 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов аренды (предоставлены Заказчиком): 10

3.2 Описание объекта оценки 10

Объектом аренды являются нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже 4-х этажного административного здания Инженерно-лабораторного корпуса ХХХ ХХ РАН, 1992 г. ввода в эксплуатацию, площадью 73,9 м2. Помещения расположены по адресу: г. Новосибирск, ул. ХХХХХХ, ХХ, №№ 4-7 в поэтажном плане здания. 10

3.2.1 Месторасположение здания, в котором расположено помещение, предоставляемое в аренду 10

3.2.1.1. Положительные качества месторасположения объекта аренды 11

3.2.1.2. Отрицательные свойства месторасположения объекта аренды 11

3.3 Характеристика здания, в котором расположены помещения, предоставляемые в аренду: 11

3.3.1 Описание помещений, для которых определяется арендная плата. 12

3.3.2 Описание и расчёт площади земельного участка под объектом аренды 12

3.4 Выводы по разделу описания объекта аренды 13

4. Технико-экономический анализ объекта аренды и его окружения 13

4.1 Краткая географическая и социально-экономическая характеристика Новосибирской области и г. Новосибирска 13

4.1.1 Сведения о Новосибирской области и ее географическом положении  13

4.1.2 Сведения о промышленности Новосибирской области  13

4.1.3 Краткие сведения о г. Новосибирске  13

4.1.4 Краткие сведения о Советском районе г. Новосибирска  14

4.2 Анализ рынка недвижимости в г. Новосибирске 14

4.2.1 Описание рынка недвижимости в г. Новосибирске и в Советском районе г.Новосибирска 14

4.2.2 Анализ предложения на вторичном рынке коммерческой недвижимости Новосибирска 15

4.2.3 Анализ средней цены предложения к продаже 1 кв. м по типам помещений 16

4.2.4 Зависимость цены продажи от местоположения объекта 17

4.2.5 Зависимость цены продажи от площади объекта 17

4.2.6 Зависимость цены продажи от состояния объекта 17

4.2.7 Зависимость цены продажи от этажа 17

4.2.8 Зависимость цены продажи от площади и местоположения объекта 19

4.3. Анализ предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости Новосибирска 20

4.3.1 Анализ средней арендной ставки 1 кв. м по типам помещений 21

4.3.2 Зависимость арендной ставки от местоположения объекта 21

4.3.3 Зависимость арендной ставки от площади объекта 21

4.3.4 Зависимость арендной ставки от состояния объекта 22

4.3.5 Зависимость арендной ставки от этажа 22

4.3.6 Зависимость арендной ставки от площади и местоположения объекта 23

4.4. Заполняемость офисных помещений (по объектам классов В, С и D) 24

4.5 Выводы 25

5. Анализ наиболее эффективного использования 26

5.1 Наиболее эффективное использование участка как свободного 26

5.2 Наиболее эффективное использование участка с улучшениями 26

5.3 Вывод 27

6. Обоснование выбора и/или отказа от подходов к оценке 27

7. Расчет рыночной стоимости объекта аренды сравнительным подходом 27

7.1 Описание расчёта сравнительным подходом 27

7.2 Корректировки 28

7.3 Предложение к продаже складских помещений 31

8. Определение стоимости объекта аренды доходным подходом 32

8.1 Прогнозирование будущих доходов. 32

8.2 Капитализация будущих доходов. 33

8.3 Анализ доходов 33

8.3.1 Определение средней арендной ставки 33

8.3.2 Определение поправок на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы 36

8.4 Анализ расходов 36

8.5 Определение чистого операционного дохода 38

8.6 Определение ставки капитализации 38

8.7 Расчёт рыночной стоимости объекта аренды доходным подходом 39

9. Определение стоимости объекта аренды затратным подходом. 39

9.1 Определение затратного подхода к оценке 39

9.2 Основные этапы процедуры оценки затратным подходом 39

9.3 Определение стоимости нового строительства 40

9.3.1 Наиболее важные термины: 40

9.3.2 Методика определения стоимости улучшений земельного участка затратным подходом 40

9.3.3 Величины, входящие в расчетные формулы 41

9.4 Расчёт стоимости строительства улучшений 43

9.5 Расчёт совокупного износа улучшений 44

9.6 Расчёт стоимости улучшений объекта аренды затратным подходом 46

9.7 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка 46

9.7.1 Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка методом остатка 46

9.7.2 Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка методом выделения 47

9.7.3 Расчет стоимости права аренды земельного участка 47

9.8 Определение рыночной стоимости объекта аренды затратным подходом 47

10. Согласования результатов оценок 48

11. Расчет стоимости годовой арендной платы. 49

12. Выводы и заключения 50

13. Приложения 50

14. Используемая литература 51