Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42

Вид материала

Содержание

8.3 Анализ доходов
8.3.1 Определение средней арендной ставки
8.3.2 Определение поправок на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы
8.4 Анализ расходов
К переменным
Расходы на замещение
Страхование имущества, руб.
Расходы на управление, руб.

Подобный материал:

1 ... 10 11 12 13 14 15 16 17 ... 21

8.3 Анализ доходов

В рамках доходного подхода все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещения определённого функционального назначения. Величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле:

I = S*A, где

I – годовая арендная плата; S – площадь оцениваемого объекта, кв.м.; А – годовая арендная плата за 1 м² оцениваемого объекта (арендная ставка).

8.3.1 Определение средней арендной ставки

Оценщиком проведено исследование рынка с целью определения арендных ставок для помещений аналогичного назначения, сопоставимых с оцениваемым объектом.

Информация по объектам аналогам приведена в таблице 24. Из выборки были удалены предложения к аренде с максимальными и минимальными ценами предложения, а также предложения, по которым уточнить информацию о присутствии/отсутствии коммунальных услуг и НДС в заявленной цене предложения к аренде, не представляется возможным.

Данное исследование включало:

а) анализ рыночной информации;

б) интервью с владельцами недвижимости, менеджерами агентств недвижимости.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости г. Новосибирска показывает, что существует разброс ставок аренды.

Прогноз ПВД осуществлялся из анализа ставок аренды на помещения, предлагаемые на рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска на дату оценки, информация по которым была опубликована в специализированных журналах, базе данных агентств недвижимости на Интернет сайтах, получена в ходе интервью с риэлторами агентств недвижимости.

После проведения анализа предложения к аренде рассчитана арендная ставка, равная 198 руб./м², с НДС.

№	Площадь, кв.м.	Назначение	Местоположение	Цена предложения, руб./м²	Данные о коммунальных платежах и НДС	Скорректированная цена предложения на величину коммунальных услуг, руб., с НДС^*	Источник информации
1	260	Складские помещения	Советский район, ул. Арбузова, д. 2/15	250,00р.	без коммунальных платежей, с НДС	250,00р.	Контактное лицо: Максим Телефон: (383) 332-24-55 дата предложения: 10.10.2011г.
2	180	Складские помещения	Советский район, ул. Мусы Джалиля, д. 21/2	220,00р.	без коммунальных платежей, с НДС	220,00р.	АН Акрополь Контактное лицо: Виктория Телефон: (383) 328-31-15 дата предложения: 04.10.2011г.
3	400	Складские помещения	Советский район	240,00р.	вкл. коммунальные платежи и НДС	168,00р.	АН «Жилфонд» Телефон: (383) 222-65-68 (дата предложения – 03.10.2011 г.)
4	200	Складские помещения	Советский район	220,00р.	вкл. коммунальные платежи и НДС	154,00р.	АН «Жилфонд» Телефон: (383) 222-65-68 (дата предложения – 03.10.2011 г.)

Таблица 24. Предложения к аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым помещением, на дату оценки (с учетом НДС, без учета коммунальных платежей)

8.3.2 Определение поправок на возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной платы

Риск недополучения арендной платы зависит от общей экономической ситуации, качества управления недвижимостью, срока договора аренды, времени поиска новых арендаторов на освободившиеся площади.

В соответствии с опросом арендодателей, а так же анализа соответствующего сектора недвижимости, недозагрузка принята в размере 1,8%.

8.4 Анализ расходов

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

• расходы на управление;

• расходы по заключению договоров аренды;

• заработная плата обслуживающему персоналу;

• коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация;

• расходы на уборку;

• расходы на эксплуатацию и ремонт;

• расходы на содержание территории и автостоянки;

• расходы по обеспечению безопасности и т. д.

Расходы на управление имеют место независимо от того, кто управляет — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.

Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.

Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

• кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

• санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

• механическое оборудование;

• пешеходные дорожки, подъездные дороги и т. п.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов.

При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

• расходы, связанные с бизнесом;

• бухгалтерская амортизация;

• подоходные налоги владельца;

• капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

Определение величины расходов

Таблица 25. Расчет арендной платы за землю для объекта аренды

Расчёт арендной платы за землю для объекта аренды
№	Наименование	расчётное значение	Примечание
1	Площадь участка, кв.м.	22,17	Площадь, относящаяся к объекту аренды, см. п.3.3.2
2	Вид прав на землю	аренда
3	Результаты ГКОЗ, руб./м²	4 005,75р.	Постановление губернатора НСО от 27.07.2005 г. № 56
4	Кадастровая стоимость земельного участка (Кс), руб.	88 807,48р.	стр.1* стр.3
5	Кр - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешённого использования земельного участка	0,015	Решение Совета депутатов г.Новосибирска № 960 от 22 апреля 2008г.
6	Ка - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора	1	Решение Совета депутатов г.Новосибирска № 960 от 22 апреля 2008г.
7	Кдоп – корректирующий коэффициент	1	Решение Совета депутатов г.Новосибирска № 960 от 22 апреля 2008г.
8	Арендная плата, руб.	1 332,11р.	Ап = КсКрКа*Кдоп (Решение Совета депутатов г. Новосибирска № 960 от 22 апреля 2008г.)

Таблица 26. Определение величины расходов на содержание объекта аренды