Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42

Вид материала

Документы

Содержание 8. Определение стоимости объекта аренды доходным подходом 8.1 Прогнозирование будущих доходов. Потенциальный валовый доход Итого потенциальный валовой доход, с НДС, руб. Действительный валовый доход, с НДС, руб. Чистый операционный доход, руб., с НДС 8.2 Капитализация будущих доходов. V) на базе общего коэффициента капитализации (Ro

Подобный материал:

• План проспект новой книги, 114.81kb.
• Организации, 22.65kb.
• «Оценка интеллектуальной собственности» для обучающихся на степень Бакалавра Специальность:, 123.35kb.
• Публичный доклад Государственного общеобразовательного учреждения гимназии №330 Социально-экономическая, 545.39kb.
• Российский Фонд Культуры» (Новосибирский филиал), ро (Новосибирск) ООО «Центр экологической, 138.47kb.
• Отчет об участии в Национальной выставке Республики Беларусь в г. Новосибирск, 157.73kb.
• Ооо «птк термико» г. Новосибирск ул. Часовая,, 261.77kb.
• Учебное пособие «Оценка рисковых долговых обязательств на российских предприятиях», 22.61kb.
• Удк 330. 322. 12: 330. 322, 141.67kb.
• Ю. В. Олейников Философско-методологические основы экологического знания, 76.92kb.

8. Определение стоимости объекта аренды доходным подходом

В настоящей работе в рамках доходного подхода оценщиком выбран метод капитализации доходов.

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитали­зации дохода производится в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;

• капитализация будущих доходов в текущую стоимость.

8.1 Прогнозирование будущих доходов.

Результат расчета прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для це­лей оценки выполняется в виде составления реконструированного от­чета о доходах, который имеет следующий вид:


Таблица 23. Результат расчета прогнозируемого дохода от объекта недвижимости

Потенциальный валовый доход:		Примечания
Площадь помещения, м2	73,9
Арендная ставка, с НДС, руб./м2	198,00р.	п. 8.3.1
Плановая аренда, руб.	175 586,40р.	т. 27 стр. 4
Итого потенциальный валовой доход, с НДС, руб.	175 586,40р.	т. 27 стр. 4
Недогрузка и потери при сборе арендной платы, руб.	3 160,56р.	1,8 %, т. 27 стр. 5, 6
Действительный валовый доход, с НДС, руб.	172 425,84р.	т. 27 стр. 7
Операционные расходы, руб.	66 139,94р.	т. 27 стр. 8
Чистый операционный доход, руб., с НДС	106 285,91р.	т. 27 стр. 12

Используемые термины:

Потенциальный валовой доход (ПВД) есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

Скользящий доход — образуется за счет пунктов договора, пре­дусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная аренда — часть потенциального валового дохода, кото­рая относится к свободной и незанятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валово­му доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занято­сти должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и пред­ложения на будущий период.

Действительный валовой доход (ДВД) есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы (ОР) — это периодические расходы для обеспе­чения нормального функционирования объекта и воспроизводства дей­ствительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:

• постоянные расходы;

• переменные расходы;

• расходы на замещение.

8.2 Капитализация будущих доходов.

Для капитализации будущих доходов в данной работе применялся:

• метод прямой капитализации;


Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации переводит величину годового до­хода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализа­ции (R):



Метод прямой капитализации не производит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого сро­ка владения недвижимостью, планируемой модели поступления дохо­дов и величины начальных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капитализация оценивает полное право собственности.

Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, до­ход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации соб­ственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для зданий.

Определение стоимости ( V) на базе общего коэффициента капитализации (Ro) выполняется по формуле:

, где

ЧОД - чистый операционный доход.

R₀ – коэффициент капитализации, определяющийся по формуле:

R₀ = СК / 100%, где СК – ставка капитализации.