Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42

Вид материала

Документы

Содержание 5. Анализ наиболее эффективного использования 5.1 Наиболее эффективное использование участка как свободного 5.2 Наиболее эффективное использование участка с улучшениями 6. Обоснование выбора и/или отказа от подходов к оценке

Подобный материал:

• План проспект новой книги, 114.81kb.
• Организации, 22.65kb.
• «Оценка интеллектуальной собственности» для обучающихся на степень Бакалавра Специальность:, 123.35kb.
• Публичный доклад Государственного общеобразовательного учреждения гимназии №330 Социально-экономическая, 545.39kb.
• Российский Фонд Культуры» (Новосибирский филиал), ро (Новосибирск) ООО «Центр экологической, 138.47kb.
• Отчет об участии в Национальной выставке Республики Беларусь в г. Новосибирск, 157.73kb.
• Ооо «птк термико» г. Новосибирск ул. Часовая,, 261.77kb.
• Учебное пособие «Оценка рисковых долговых обязательств на российских предприятиях», 22.61kb.
• Удк 330. 322. 12: 330. 322, 141.67kb.
• Ю. В. Олейников Философско-методологические основы экологического знания, 76.92kb.

4.5 Выводы

• Средняя цена предложения к продаже производственно – складских помещений в Советском районе за 1 кв.м. (с НДС) – 19 908 руб./кв.м.;
  
• Средняя цена предложения к продаже производственно – складских помещений в Советском районе за 1 кв.м. (с НДС) – 16 871,2 руб./кв.м.;
  
• Средняя арендная ставка производственно - складских помещений площадью до 500 кв.м. в Советском районе г. Новосибирска (с НДС и коммунальными платежами) – 207 руб./м². Минимальная арендная ставка производственно - складских помещений площадью до 500 кв.м. в Советском районе г. Новосибирска (с НДС и коммунальными платежами) – 120 руб./м². Максимальная арендная ставка производственно - складских помещений площадью до 500 кв.м. в Советском районе г. Новосибирска (с НДС и коммунальными платежами) – 450 руб./м²;
  
• Средняя арендная ставка производственно - складских помещений площадью до 500 кв.м. в Советском районе г. Новосибирска (без учета НДС и коммунальных платежей) – 122,8 руб./м². Минимальная арендная ставка производственно - складских помещений площадью до 500 кв.м. в Советском районе г. Новосибирска (без учета НДС и коммунальных платежей) – 71,2 руб./м². Максимальная арендная ставка производственно - складских помещений площадью до 500 кв.м. в Советском районе г. Новосибирска (без учета НДС и коммунальных платежей) – 267 руб./м²;
  
• Доля вакантных площадей в Советском районе составляет 1,8 %.
  

5. Анализ наиболее эффективного использования

В общем случае имущество, может использоваться несколькими способами. Поскольку каждому способу использования имущество соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Принцип наиболее эффективного использования (ННЭИ) является одним из основополагающих принципов оценки.

Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность. Рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость. Рассмотрение физически реальных способов использования.

Финансовая осуществимость. Рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность. Рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, как правило, проводится сначала для участка земли как незастроенного, а затем – для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом, следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признаётся наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость участка с улучшениями выше, чем стоимость участка как свободного. При этом учитываются затраты на снос строений и на денежные компенсации пользователям, выселяемым при сносе имеющегося строения.

5.1 Наиболее эффективное использование участка как свободного

Объект аренды является частью объекта недвижимости и представляет собой встроенные помещения, которые не могут быть обособлены для целей сноса и освобождения земельного участка. Снос всего здания для освобождения земельного участка, относящегося к оцениваемому объекту, нецелесообразен. Следовательно, использование земельного участка, как свободного, в данном случае невозможно.

5.2 Наиболее эффективное использование участка с улучшениями

В данном случае объектом аренды являются административные помещения, сдающиеся в аренду. Договоры на аренду заключаются, в основном на срок до 1-го года. Поскольку в таких условиях существенная реконструкция, могущая повлиять на стоимость арендной платы, невозможна (нет заинтересованности арендатора вносить улучшения на столь короткий срок), то наилучшим использованием принимается сдача в аренду, без рассмотрения других вариантов, что является частным случаем наилучшего и наиболее эффективного использования.

5.3 Вывод

После произведённого анализа оценщик пришёл к выводу, что наилучшим использованием оцениваемого объекта аренды с учётом принципа ННЭИ, является существующее использование в качестве складских помещений.

6. Обоснование выбора и/или отказа от подходов к оценке

Согласно требованиям п.20 Федерального стандарта оценки ФСО №3 «Требование к отчёту об оценке, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подход к оценке, или обосновать отказ от применения какого-либо из подходов к оценке. Согласно ст.14 закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ, в рамках каждого общеобязательного подхода к оценке выбрать самостоятельно метод оценки.

В настоящей работе оценщик применил все три общеобязательных подхода к оценке – затратный, доходный и рыночный.

В рамках затратного подхода к оценке, оценщик применил базисно-индексный метод расчёта стоимости на основе укрупнённых обобщённых показателей стоимости единицы строительства.

В рамках сравнительного подхода к оценке, Оценщик применил метод сравнения продаж.

В рамках доходного подхода к оценке, оценщик применил метод прямой капитализации доходов.