Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42
| Вид материала | Документы |
- План проспект новой книги, 114.81kb.
- Организации, 22.65kb.
- «Оценка интеллектуальной собственности» для обучающихся на степень Бакалавра Специальность:, 123.35kb.
- Публичный доклад Государственного общеобразовательного учреждения гимназии №330 Социально-экономическая, 545.39kb.
- Российский Фонд Культуры» (Новосибирский филиал), ро (Новосибирск) ООО «Центр экологической, 138.47kb.
- Отчет об участии в Национальной выставке Республики Беларусь в г. Новосибирск, 157.73kb.
- Ооо «птк термико» г. Новосибирск ул. Часовая,, 261.77kb.
- Учебное пособие «Оценка рисковых долговых обязательств на российских предприятиях», 22.61kb.
- Удк 330. 322. 12: 330. 322, 141.67kb.
- Ю. В. Олейников Философско-методологические основы экологического знания, 76.92kb.
7. Расчет рыночной стоимости объекта аренды сравнительным подходом
7.1 Описание расчёта сравнительным подходом
Сравнительный подход методом сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы, сданы или по которым имеются предложения о продаже или сдаче в аренду. Рыночная стоимость одного квадратного метра объекта недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
С помощью сравнительного подхода посредством анализа предложений на рынке аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость одного квадратного метра оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции, и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.
После анализа рыночной ситуации относительно сделок арендуемых и сдаваемых в аренду объектов недвижимости рассматриваемого типа определяется единица сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 кв.м. общей или полезной площади объекта недвижимости.
Таблица 21. Предложения к продаже складских помещений
| Показатель | Объект аренды | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| Наименование | складские помещения | складские помещения | складские помещения | складские помещения |
| Местоположение | ХХХХХ район, ул. ХХХХ | Кировский район | Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев | Кировский район, ул. Зорге |
| Площадь, кв.м. | 73,9 | 588 | 403 | 350 |
| Описание объекта | помещение на цокольном этаже, состояние удовлетворительное | теплый склад, кран-балка, высота 8 м, 1 этаж | кап. здание, 2 ворот, высота 3,5 м, 1 этаж | Помещение в цоколе, вода, электричество, тепло |
| Цена предложения, руб., с НДС | | 10 000 000,00р. | 7 000 000,00р. | 5 250 000,00р. |
| Цена за 1 кв.м., руб. | | 17 006,80р. | 17 369,73р. | 15 000,00р. |
| Источник информации | | Сиан-Н Телефон: (383) 299-87-19 дата предложения: 30.09.2011г. | Городской жилищный центр Контактное лицо: Иван Телефон: (383) 315-35-56 дата предложения: 04.10.2011 | АН «Жилфонд» Телефон: (383) 222-65-68 дата предложения – 30.09.2011 г. |
7.2 Корректировки
Так как аналоги не могут быть абсолютно идентичны объекту аренды, в общем случае вводятся корректировки цен аналогов, исходя из различий в ценообразующих факторах, с целью приведения их цен к искомой цене объекта аренды.
В общем случае, корректировки производятся по следующим ценообразующим факторам:
На приведение цены предложения к цене продажи
Данная корректировка приводит цену предложения к цене продажи, т.е. учитывает скидку на торг при продаже объекта недвижимости. Скидка на торг при продаже производственно-складских помещений может составлять от 10% до 30%, уточняется при проведении интервью с продавцом и/или с посредником (агентством недвижимости), а так же путём анализа рынка предложений к продаже. В данном отчете скидка на торг принимается равной 30%, так как в связи с современным финансовым кризисом усилилась тенденция арендовать помещения, а не покупать их, поэтому при продаже объектов недвижимости продавцы готовы снизить цену предложения на значительную величину. Источник – анализ величины скидок на торг «О значимых величинах, используемых при оценке недвижимости в условиях кризиса» Экспертно-консультационного комитета Новосибирского регионального отделения Российского общества оценщиков.
Корректировка на объём передаваемых прав при продаже объекта недвижимости
В общем случае, возможно передача прав аренды на земельный участок под объектом недвижимости, или передача полных прав собственности на земельный участок. В большинстве случаев стоимостная разница в передаваемых правах на землю для покупателя незначительна, т.к. не мешает осуществлять полные права собственника на улучшения земельного участка и материальные интересы собственника улучшений не умаляются в случае долгосрочной аренды земельного участка под улучшениями.
Земельный участок может быть либо в собственности, либо в аренде. Собственник земельного участка платит земельный налог. Арендатор земельного участка платит арендную плату за пользование земельным участком.
Согласно Решению № 105 от 25 октября 2005 г. О ПОЛОЖЕНИИ О ЗЕМЕЛЬНОМ НАЛОГЕ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА НОВОСИБИРСКА, ставка налога на землю для подобных земельных участков составляет 1,45 % от их кадастровой стоимости.
Согласно Решению Совета депутатов города Новосибирска № 960 от 22.04.2008 г. О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА И ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА НОВОСИБИРСКА, величина годовой арендной платы за земельный участок для объекта аренды составляет 1,5 % от его кадастровой стоимости.
Поскольку величина налога на землю сопоставима с величиной арендной платы за землю – Оценщик считает, что разница в 0,05 % (1,5% - 1,45% = 0,05%) в размере затрат за пользование собственником и арендатором земельного участка пренебрежимо мала, поэтому корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.
Корректировка на условия продажи
Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Корректировка на условия финансирования подразумевает стремление участников сделки к получению максимальной выгоды, что в свою очередь порождает различные варианты финансовых договоренностей и расчетов, которые влияют на стоимость объекта. Необходимым условием для корректировки является наличие достаточных рыночных данных и данных о финансовых условиях сделки. Поскольку все объекты сравнения имеют одинаковые условия финансирования, то в расчетах данная корректировка принимается равной нулю.
Корректировка на состояние рынка
Корректировка на состояние рынка учитывает изменение рыночных условий, происходящее с течением времени. Объекты сравнения, применяемые в расчетах, выставлены на продажу, на дату оценки, поэтому аналогам присвоена корректировка равная нулю.
Корректировка на месторасположение
Корректировка на месторасположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта аренды.
В нашем случае объекты-аналоги располагаются в Кировском районе города Новосибирска. При этом они сопоставимы с объектом аренды по транспортной доступности, состоянию окружающей природно-антропогенной среды, развитости социально-бытовой инфраструктуры, престижности расположения в районе, по пешеходному и транспортному трафику, поэтому корректировка на местоположение определена как 0%.
Корректировка на состояние улучшений
Состояние улучшений играет существенную роль в формировании стоимости объекта недвижимости.
Корректировочные коэффициенты приняты в соответствии с методикой «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска», Власов А.Д., Новосибирск, 2007 г.:
«удовлетворительное, без ремонта» - 96%;
«требует ремонт» - 87%;
«требует капитальный ремонт» - 70%;
«нормальное» - 100%;
«косметический ремонт» - 104%;
«хорошее» - 108%;
«капитальный ремонт» - 110%;
«отличное» - 115%;
«евроремонт» - 125%.
Таблица 22.1. Расчет корректировки на состояние улучшений
| № п/п | № аналога | Состояние улучшений | Процентное соотношение, % | Корректировка на состояние улучшений [1-(гр.4 стр.1) / (гр.4 стр. 2-4)] х 100% |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Объект аренды | удовлетворительное | 96 | 0% |
| 2 | Аналог 1 | удовлетворительное | 96 | 0% |
| 3 | Аналог 2 | удовлетворительное | 96 | 0% |
| 4 | Аналог 3 | удовлетворительное | 96 | 0% |
Корректировка на размер улучшений
В общем случае у меньшего по площади объекта недвижимости больше стоимость одного квадратного метра помещений. Корректировки на размер улучшений были рассчитаны сопоставлением средних цен предложений на объекты разной площади торгового назначения на основании информации, предоставленной компанией «RID Analytics» (таблица 9).
Таблица 22.2. Расчет корректировки на размер улучшений
| № п/п | № аналога | Площадь, кв.м. | Процентное соотношение, % | Корректировка на состояние улучшений [1-(гр.4 стр.1) / (гр.4 стр. 2-4)] х 100% |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Объект аренды | 73,9 (до 500 кв.м.) | 166% | 0% |
| 2 | Аналог 1 | 588 (501 – 1000 кв.м.) | 134% | 23% |
| 3 | Аналог 2 | 403 (до 500 кв.м.) | 166% | 0% |
| 4 | Аналог 3 | 350 (до 500 кв.м.) | 166% | 0% |
Корректировка на этаж
Корректировка на этаж проводилась согласно Методике расчета арендной платы за муниципальные нежилые помещения, здания, сооружения № 759 от 31.10.2007.
Коэффициент, характеризующий тип арендуемого помещения,
здания, сооружения (Кп)
| Значение Кп | Тип помещения (здания, сооружения) |
| 1 | 2 |
| 1,1 | Первый и второй этажи нежилого здания |
| 1,0 | Первый этаж жилого дома; третий и более этажи нежилого здания |
| 0,9 | Цокольный этаж (полуподвал); квартиры, временно выведенные из жилищного фонда |
| 0,8 | Помещения в подъездах жилых домов |
| 0,7 | Производственное здание; подземный пешеходный переход |
| 0,6 | Подвалы, мансарды нежилых зданий; неблагоустроенное отапливаемое здание |
| 0,5 | Подвалы, мансарды жилых домов; неблагоустроенное не отапливаемое здание |
| 0,4 | Неблагоустроенное не отапливаемое сооружение некапитального характера |
Таблица 22.3. Расчет корректировки на этаж расположения
| № п/п | № аналога | Этаж расположения | Процентное соотношение, % | Корректировка на состояние улучшений [1-(гр.4 стр.1) / (гр.4 стр. 2-4)] х 100% |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Объект аренды | цоколь | 90 | 0% |
| 2 | Аналог 1 | 1 | 110 | -18% |
| 3 | Аналог 2 | 1 | 110 | -18% |
| 4 | Аналог 3 | цоколь | 90 | 0% |
Цены предложений аналогов включают НДС.