Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42
| Вид материала | Документы |
- План проспект новой книги, 114.81kb.
- Организации, 22.65kb.
- «Оценка интеллектуальной собственности» для обучающихся на степень Бакалавра Специальность:, 123.35kb.
- Публичный доклад Государственного общеобразовательного учреждения гимназии №330 Социально-экономическая, 545.39kb.
- Российский Фонд Культуры» (Новосибирский филиал), ро (Новосибирск) ООО «Центр экологической, 138.47kb.
- Отчет об участии в Национальной выставке Республики Беларусь в г. Новосибирск, 157.73kb.
- Ооо «птк термико» г. Новосибирск ул. Часовая,, 261.77kb.
- Учебное пособие «Оценка рисковых долговых обязательств на российских предприятиях», 22.61kb.
- Удк 330. 322. 12: 330. 322, 141.67kb.
- Ю. В. Олейников Философско-методологические основы экологического знания, 76.92kb.
9.6 Расчёт стоимости улучшений объекта аренды затратным подходом
Расчёт стоимости улучшений определяется путём вычитания из затрат на строительство нового объекта величины стоимости совокупного износа.
Таблица 36. Расчет стоимости улучшений затратным подходом
| № пп | Наименование | Значение | Примечание |
| 1 | Полная стоимость затрат на строительство здания, с НДС, руб. | 141 035 522,16р. | табл.33, п. 21 |
| 2 | Совокупный износ, % | 73 | табл. 35, п. 4 |
| 3 | Стоимость здания с учетом износа, с НДС, руб. | 37 656 484,42р. | п.1*(1-п.2/100) |
| 4 | Стоимость улучшений объекта аренды, с НДС, руб. | 511 669,00р. | п.3/(табл. 33 п.1)* (табл. 33 п.23) |
Для определения стоимости объекта аренды, к полученной стоимости затрат на строительство здания с учетом износа, требуется прибавить стоимость права аренды земельного участка, относящегося к улучшениям объекта аренды.
9.7 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка
9.7.1 Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка методом остатка
Данный метод применяется для застроенных земельных участков.
При применении этого метода необходимо знать:
- Стоимость улучшений;
- Чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости (землей и улучшениями);
- Ставки капитализации для улучшений.
Расчеты этим методом выполняется в несколько этапов
1) Определяется ЧОД от использования единого объекта недвижимости
2) Определяется ЧОД относимый улучшениям по формуле:
ЧОД = Свос * СК
где Свос – стоимость инвестиций на воссоздание улучшений,
ЧОД – чистый операционный доход, приходящийся на улучшения,
СК – ставка капитализации для улучшений.
Ставка капитализации для улучшений включает в себя две составляющие – ставку дохода на капитал (СД) и норму возврата капитала (НВК). В случае с равномерно изнашивающимися активами, норма возврата капитала может определяться по формуле Ринга. Тогда ставка капитализации (СК) для улучшений будет иметь следующий вид:
СК = СД + 1/Тост * 100%
где СД – ставка дохода на капитал (ставка дисконта)
Тост – оставшийся срок жизни объекта.
3) Определение ЧОДа, относимого к земле. Для этого из общего ЧОД вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.
4) Определение стоимости права аренды земельного участка.
Таблица 37. Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка методом остатка
| Наименование | Значение | Примечание |
| 1. ЧОД для оцениваемого объекта в целом, руб., с НДС | 106 285,91р. | табл. 27 п.12 |
| 2. Стоимость улучшений, руб., с НДС | 511 669,00р. | табл. 36 п.4 |
| 3. Коэффициент капитализации для зданий, % | 16,01 | п. 8.6 |
| 4. Часть дохода, приходящегося на здания, руб., с НДС | 81 941,58р. | п.2*п.3/100 |
| 5. Часть дохода, приходящегося на землю, руб., с НДС | 24 344,33р. | п.1-п.4 |
| 6. Коэффициент капитализации для земли, % | 14,78 | п. 8.6 |
| 7. Рыночная стоимость права аренды земельного участка, с НДС, руб. | 164 711,28р. | стр.5/стр.6*100% |
9.7.2 Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка методом выделения
Сфера применения данного метода - оценка застроенных земельных участков.
Последовательность оценки земельного участка:
1. Определение элементов сравнения единого объекта недвижимости с объектами - аналогами.
2. Определение характера и степени отличий каждого аналога и объекта аренды.
3. Определение корректировок цен аналогов по каждому элементу сравнений.
4. Корректировка стоимости каждого объекта - аналога относительно объекта аренды.
5. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
6. Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.
7. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости замещения или воспроизводства улучшений
Таблица 38. Расчет рыночной стоимости земельного участка методом выделения
| Наименование | Значение | Примечание |
| 1. Рыночной стоимость единого объекта недвижимости, с НДС, руб. | 804 044,84р. | п. 7.3 т.22 |
| 2. Остаточная стоимость объекта аренды, руб., с НДС | 511 669,00р. | табл. 36 п.4 |
| 3. Рыночная стоимость права аренды земельного участка, с НДС, руб. | 292 375,83р. | стр.1-стр.2 |
9.7.3 Расчет стоимости права аренды земельного участка
Оценщик не может отдать предпочтения какому-либо из методов определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, поэтому присваивает им весовые коэффициенты равные 0,5.
Таблица 39. Расчет стоимости права аренды на земельный участок
| Наименование | Значение | Примечание |
| 1. Рыночная стоимость права аренды земельного участка, с НДС (м. остатков), руб. | 164 711,28р. | т.37 стр.7 |
| 2. Рыночная стоимость права аренды земельного участка, с НДС (м. выделения), руб. | 292 375,83р. | т.38 стр.3 |
| 3. Средневзвешенная рыночная стоимость права аренды земельного участка, руб., с НДС | 228 543,56р. | стр.1*0,5+стр.2*0,5 |