Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42
| Вид материала | Документы |
- План проспект новой книги, 114.81kb.
- Организации, 22.65kb.
- «Оценка интеллектуальной собственности» для обучающихся на степень Бакалавра Специальность:, 123.35kb.
- Публичный доклад Государственного общеобразовательного учреждения гимназии №330 Социально-экономическая, 545.39kb.
- Российский Фонд Культуры» (Новосибирский филиал), ро (Новосибирск) ООО «Центр экологической, 138.47kb.
- Отчет об участии в Национальной выставке Республики Беларусь в г. Новосибирск, 157.73kb.
- Ооо «птк термико» г. Новосибирск ул. Часовая,, 261.77kb.
- Учебное пособие «Оценка рисковых долговых обязательств на российских предприятиях», 22.61kb.
- Удк 330. 322. 12: 330. 322, 141.67kb.
- Ю. В. Олейников Философско-методологические основы экологического знания, 76.92kb.
8.5 Определение чистого операционного дохода
Используя предыдущие результаты анализа расходов и доходов, рассчитывается ЧОД:
Таблица 27. Расчет ЧОД
| № пп | Показатель | Значение | Примечание |
| 1 | Площадь объекта аренды, кв.м. | 73,9 | |
| 2 | Ставка арендной платы за 1 кв.м. площади помещений, руб. в месяц, с НДС | 198,00р. | см.п. 8.3.1 |
| 3 | Прогнозный период, мес. | 12 | |
| 4 | Потенциальный валовый доход (ПВД) от аренды помещений, в год, руб., с НДС | 175 586,40р. | стр.1*стр.2*стр.3 |
| 5 | Недозагрузка, % | 1,8 | см.п. 8.3.2 |
| 6 | Недозагрузка, руб. | 3 160,56р. | стр.4*стр.5/100 |
| 7 | Действительный валовый доход, руб., с НДС | 172 425,84р. | стр.4-стр.6 |
| 8 | Операционные расходы, руб., с НДС | 66 139,94р. | стр.9+стр.10+стр.11 |
| 9 | Постоянные расходы, руб. в т.ч.: | 13 168,48р. | стр.9.1+стр.9.2+стр.9.3 |
| 9.1 | плата за землю, руб. | 1 332,11р. | см. табл. 26 |
| 9.2 | налог на имущество, руб. | 9 644,45р. | см. табл. 26 |
| 9.3 | страхование имущества, руб. | 2 191,92р. | см. табл. 26 |
| 10 | Переменные расходы, руб. в т.ч.: | 8 621,29р. | стр. 10.1 |
| 10.1 | расходы на управление, руб. | 8 621,29р. | см. табл. 26 |
| 11 | Расходы на замещение, руб. | 44 350,17р. | см. табл. 26 |
| 12 | Чистый операционный доход (ЧОД), с НДС, руб. | 106 285,91р. | стр.7-стр.8 |
8.6 Определение ставки капитализации
Выбор ставки капитализации (или дисконтирования) основан на анализе альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска. К безрисковой норме прибавляется норма риска инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на ликвидность. Полученная сумма корректируется с учётом особенностей данного типа вложений и конкретного объекта.
В настоящем отчёте при определении ставки дисконта был применён кумулятивный экспертный метод, основанный на модификации метода анализа иерархий Т.Саати (см. приложение к отчёту, Справка № 13219 НП «Новосибирская палата оценщиков»).
Ставка дисконтирования (СД) = 14,78%,
Переход к ставке капитализации:
СК = СД + норма возврата капитала = СД+1/Тост
Норма возврата капитала основана на временном интервале, равного оставшемуся сроку жизни объекта недвижимости, в течение которого произойдёт возврат капитала, вложенного в создание (приобретение) объекта недвижимости. Норма возврата представляет собой ежегодную долю от первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Расчёт оставшегося срока жизни (Тост) приведён в п.9.5., таблица № 34.
Норма возврата капитала = 1/81*100 = 1,23%.
СК = 14,78 + 1,23 = 16,01 %.
8.7 Расчёт рыночной стоимости объекта аренды доходным подходом
Выше расчётным путём оценщик определил величину чистого дохода, приносимого объектом аренды и ставку капитализации. Рыночная стоимость объекта аренды определялась следующим образом.
Таблица 28. Расчет стоимости объекта аренды
| № пп | Показатель | Значение | Примечание |
| 1 | Чистый операционный доход, руб., с НДС | 106 285,91р. | Табл. 27 стр.12 |
| 2 | Ставка капитализации, % | 16,01 | п. 8.6 |
| 3 | Рыночная стоимость объекта аренды с учетом НДС, руб. | 663 682,64р. | стр.1/(стр.2/100%) |
Рыночная стоимость объекта аренды на дату оценки, определённая доходным подходом, с учетом НДС, составляет:
663 682 (Шестьсот шестьдесят три тысячи шестьсот восемьдесят два) рубля, 64 копейки