Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42
| Вид материала | Документы |
- План проспект новой книги, 114.81kb.
- Организации, 22.65kb.
- «Оценка интеллектуальной собственности» для обучающихся на степень Бакалавра Специальность:, 123.35kb.
- Публичный доклад Государственного общеобразовательного учреждения гимназии №330 Социально-экономическая, 545.39kb.
- Российский Фонд Культуры» (Новосибирский филиал), ро (Новосибирск) ООО «Центр экологической, 138.47kb.
- Отчет об участии в Национальной выставке Республики Беларусь в г. Новосибирск, 157.73kb.
- Ооо «птк термико» г. Новосибирск ул. Часовая,, 261.77kb.
- Учебное пособие «Оценка рисковых долговых обязательств на российских предприятиях», 22.61kb.
- Удк 330. 322. 12: 330. 322, 141.67kb.
- Ю. В. Олейников Философско-методологические основы экологического знания, 76.92kb.
9. Определение стоимости объекта аренды затратным подходом.
9.1 Определение затратного подхода к оценке
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых на воспроизводство, либо замещение объекта оценки, с учётом совокупного износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что типичный покупатель вряд ли заплатит за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.
9.2 Основные этапы процедуры оценки затратным подходом
- Расчёт стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного или имеющегося в распоряжении земельного участка в целях наилучшего использования;
- Расчёт стоимости строительства нового аналогичного оцениваемому здания;
- Определение величины накопленного износа оцениваемого здания;
- Определение стоимости оцениваемого здания с учётом накопленного износа и добавление к полученной стоимости стоимость права аренды, или приобретения земельного участка.
9.3 Определение стоимости нового строительства
9.3.1 Наиболее важные термины:
"Прямые издержки" - расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте (стоимость строительных материалов, изделий, зарплата рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, стоимость временных зданий и сооружений, инженерных сетей, прибыль и накладные расходы подрядчика, стоимость контроля за ходом строительства).
"Косвенные издержки" - расходы, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства (оплата услуг архитекторов и проектировщиков, дополнительная зарплата и пособия рабочим, все виды страховок, налогов и обязательных отчислений, затрат на отвод земельного участка под строительство, проценты по кредитам, реклама, административные расходы застройщика и т.д.).
"Прибыль предпринимателя" - установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.
"Стоимость строительства" - с точки зрения благоразумного инвестора и применяя принцип замещения, это стоимость строительства или точной копии оцениваемых улучшений, или стоимость строительства улучшений (строений) с такой же полезностью, как и у оцениваемых.
"Восстановительная стоимость" - это расчетная стоимость строительства улучшений в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта.
"Улучшения" – здания, сооружения, построенные на земельном участке.
УПВС - Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.
Под термином "рыночная восстановительная стоимость" необходимо понимать стоимость строительства точной копии объекта недвижимости с учетом сложившихся на дату оценки рыночных цен в строительстве (ПСВ).
Под термином «стоимость замещения» следует понимать стоимость строительства улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект с учетом сложившихся на дату оценки рыночных цен в строительстве (ПСВ).
9.3.2 Методика определения стоимости улучшений земельного участка затратным подходом
При оценке стоимости строительства улучшений учитывается следующая структура затрат или издержек на строительство:
где: ПСВ - стоимость нового строительства;
ПИ - прямые издержки;
КИ - косвенные издержки;
ПП - прибыль предпринимателя.
Таким образом, в структуре стоимости нового строительства отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания объекта аренды.
Наиболее предпочтительным в данном случае является использование сборников УПВС. В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:
где: И - индекс удорожания стоимости строительства;
Стаб - стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен по УПВС;
- произведение поправочных коэффициентов;n - количество поправочных коэффициентов;
V - расчетный объем здания (или общей площади);
КИ - косвенные издержки, не учтенные в УПВС, включая НДС;
ПП – прибыль предпринимателя.
В настоящем отчёте, данные по величине косвенных издержек принята согласно положений «Методике оценки рыночной восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов федеральной и областной собственности для сдачи в аренду», утверждённая распоряжением № 1266-р от 20 сентября 2002 г. департаментом имущества и земельных отношений администрации Новосибирской области.
9.3.3 Величины, входящие в расчетные формулы
В настоящем отчете расчет величины прибыли предпринимателя проведен с использованием аналитического метода, предложенного сотрудниками Санкт-Петербургского государственного технического университета (СПбГТУ). Он основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. При этом основными факторами, от которых зависит величина прибыли предпринимателя, являются: продолжительность строительного проекта, годовая норма отдачи на вложенный капитал (объект аренды), доля авансового платежа в общей стоимости нового строительства. Расчет производится по формуле:
ПП = 0,5 * n * y * (1+0,33n * y + Ca * (1 +0,66*n*y+ 0,66n2 * y2)),
Где ПП – прибыль предпринимателя;
n – нормативный срок строительства (лет);
y – норма отдачи на вложенный капитал;
Са – доля авансового платежа к общей стоимости строительства.
После изучения строительных норм по нормативной продолжительности строительства (СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»), анализа рынка строительства и интервью со специалистами компаний-застройщиков определились величины, используемые в расчете:
- Нормативный срок строительства объектов, n=2 года;
- Норма отдачи на вложенный капитал в строительстве для аналогичных объектов (п. 8.6) y = 14,78%;
- Доля авансового платежа в общей сумме затрат на новое строительство, по данным строительных компаний города, составляет как правило, 30%;
ПП = 0,5*2*0,1478*[1+0,33*2*0,1478+0,3*(1+0,66*2*0,1478+0,66*4*0,14782)] = 21,78%.
Индекс удорожания стоимости строительства (И) - это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Новосибирской области на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (69, 84, 91 гг.).
В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно - методической документации относится к разным базовым периодам, при расчетах используется следующая система пересчета индексов:
Таблица 29. Индексы удорожания относительно базовых периодов
| Нормативный документ с ценами базового периода: | Расчетная формула индекса удорожания стоимости строительства на текущую дату оценки для Новосибирской области |
| 1969 г. | И = Ирцц1 x 1,21 |
| 1984 г. | И = Ирцц |
| 1991 г. | И = Ирцц / 1,61 |
Расчетный объем здания (V) - строительный объем, определенный согласно своду правил по определению стоимости строительства в составе предсметной и проектно - сметной документации (СН81-01-94) "Правила определения строительного объема зданий". Объемы зданий и сооружений также можно определять, руководствуясь правилами, приведенными в Общей части к сборникам Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, М., 1970 г.
Произведение поправочных коэффициентов (Пki) - произведение поправочных коэффициентов, выраженных в долях единицы и учитывающих различия в ценообразующих параметрах оцениваемого объекта с объектом - аналогом. При этом поправки выполняются от объекта - аналога к оцениваемому объекту. Решение об объеме работ по корректировке стоимости объекта - аналога рекомендуется принимать Оценщиком на основе сопоставления параметров оцениваемого объекта и объекта - аналога (т.е. их несовпадения). Однако в любом случае необходимо учитывать следующие поправки:
К(1) - поправка на несоответствие объемного решения (разница в строительных объемах);
К(2) - поправка на несоответствие конструктивных решений (различие в группе капитальности);
К(3) - поправка на температурно-климатические условия эксплуатации (различие в климатическом районе строительства);
К(4) - поправка на отсутствие какой-либо из наружных стен объема (пристроенное, встроенно-пристроенное).
Поправочный коэффициент К1, учитывающий различие в объеме оцениваемого объекта (Vо) и объеме здания - аналога (Va), приведен в таблице 30.
Таблица 30. Поправочные коэффициенты, учитывающие различия в объеме
| При Vo > Va | При Vo < Va | ||
 | K1 |  | К1 |
| менее 35 | 1 | менее 35 | 1 |
| 35 | 0,87 | 35 | 1,15 |
| 40 | 0,87 | 40 | 1,15 |
| 45 | 0,87 | 45 | 1,16 |
| 50 | 0,87 | 50 | 1,17 |
| 55 | 0,87 | 55 | 1,19 |
| 60 | 0,87 | 60 | 1,2 |
| 65 | 0,87 | 65 | 1,2 |
| 70 | 0,86 | 70 | 1,21 |
| 75 | 0,86 | 75 | 1,21 |
| 80 | 0,86 | 80 | 1,22 |
| 85 | 0,86 | 85 | 1,22 |
| 90 | 0,86 | 90 | 1,23 |
| 95 | 0,86 | 95 | 1,23 |
| 100 | 0,86 | 100 | 1,24 |
Поправочный коэффициент К2, учитывающий несоответствие в группе капитальности, приведен в таблице 31, а признаки капитальности объектов в таблице 32.
Таблица 31. Поправочные коэффициенты корректировки на группу капитальности
| Группа капитальности здания - аналога | Поправочный коэффициент для перехода к другим группам капитальности | |||||
| I | II | III | IV | V | VI | |
| I | 1,00/1,00 | 0,93/0,98 | 0,86/0,92 | 0,80/0,77 | 0,74/0,71 | 0,69/- |
| II | 1,08/1,02 | 1,00/1,00 | 0,93/0,94 | 0,86/0,78 | 0,80/0,73 | 0,74/- |
| III | 1,16/1,09 | 1,08/1,08 | 1,00/1,00 | 0,93/0,84 | 0,86/0,78 | 0,80/- |
| IV | 1,25/1,3 | 1,16/1,27 | 1,08/1,19 | 1,00/1,00 | 0,93/0,93 | 0,86/- |
| V | 1,35/1,4 | 1,25/1,37 | 1,16/1,29 | 1,08/1,10 | 1,00/1,03 | 0,93/- |
| VI | 1,45/- | 1,35/- | 1,25/- | 1,16/- | 1,08/- | 1,00/- |
числитель - для жилых, административных, культурно - бытовых, торговых;
знаменатель - для складов, баз, хранилищ, холодильников, производственных предприятий.
Таблица 32. Распределение гражданских зданий по группам капитальности
| Конструктивные элементы | Группа капитальности | |||
| I | II | III | IV | V |
| Фундаменты | Железобетонные, бетонные, бутовые, бутобетонные, кирпичные | Деревянные стулья, каменные столбы | ||
| Стены | Кирпичные, из естественного камня, крупнопанельные | Облегченные из кирпича и легких камней | Деревянные и смешанные (кирпич + дерево) | Щитовые, каркасно - засыпные, саманные, глинобитные |
| Перекрытия | Железо- бетонные | Деревянные, смешанные (металл + дерево) | Деревянные |
Поправка на температурно-климатические условия (К3) определяется с помощью сборников УПВС (Техническая часть каждого сборника). При этом необходимо отметить, что Новосибирская область относится ко 2 территориальному поясу и 1 климатическому району.
Поправка на отсутствие какой-либо из наружных стен (К4) определяется по формуле:
где: Ус,ф - удельный вес стен и фундаментов, приведенный в сборниках УПВС;
lст - длина общей части стены пристроя и основного здания, м;
Пст - полный периметр стен пристроя (включая общую часть стены), м.
Косвенные издержки (КИ) - косвенные издержки, неучтенные в использованном нормативном документе, но необходимые в современных рыночных условиях при новом строительстве. Настоящей Методикой учитываются следующие косвенные издержки:
- на приобретение мощностей для жилых, административных, культурно - бытовых и торговых зданий - 5% от стоимости строительства; для промышленных зданий - 10%;
- на отвод земельного участка под строительство - 10% от стоимости строительства;
- затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети - 15% от стоимости строительства;
- налог на добавленную стоимость - 18%