Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42
| Вид материала | Документы |
Содержание9.5 Расчёт совокупного износа улучшений ЭВ – эффективный возраст, лет; ЭСЖ Таблица 34.1 Расчет функционального износа СИАН Телефон |
- План проспект новой книги, 114.81kb.
- Организации, 22.65kb.
- «Оценка интеллектуальной собственности» для обучающихся на степень Бакалавра Специальность:, 123.35kb.
- Публичный доклад Государственного общеобразовательного учреждения гимназии №330 Социально-экономическая, 545.39kb.
- Российский Фонд Культуры» (Новосибирский филиал), ро (Новосибирск) ООО «Центр экологической, 138.47kb.
- Отчет об участии в Национальной выставке Республики Беларусь в г. Новосибирск, 157.73kb.
- Ооо «птк термико» г. Новосибирск ул. Часовая,, 261.77kb.
- Учебное пособие «Оценка рисковых долговых обязательств на российских предприятиях», 22.61kb.
- Удк 330. 322. 12: 330. 322, 141.67kb.
- Ю. В. Олейников Философско-методологические основы экологического знания, 76.92kb.
9.5 Расчёт совокупного износа улучшений
Затратный подход предполагает определение износа улучшений трёх видов: физического, функционального, внешней среды. Стоимость совокупного износа вычитается из стоимости нового строения. Совокупный износ определяется по формуле:
, гдеИ – совокупный износ;
Ифиз – физический износ. Под физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.
Ифунк – функциональный износ. Под функциональным износом подразумевается потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.
Ивнеш – внешний (экономический) износ. Под экономическим износом понимается потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.
В настоящем отчёте физический износ определялся методом оставшегося срока жизни объекта:
, гдеЭВ – эффективный возраст, лет;
ЭСЖ – экономический срок жизни, приравненный к нормативному сроку жизни, лет
Нормативный срок жизни принят согласно Постановлению совета министров СССР «О ЕДИНЫХ НОРМАХ АМОРТИЗАЦИОННЫХ ОТЧИСЛЕНИЙ НА ПОЛНОЕ ВОССТАНОВЛЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА СССР» № 1072 от 22.10.1990 г.
Эффективный возраст показывает состояние и полезность объекта. Эффективный возраст здания может быть меньше, чем его хронологический возраст, если здание эксплуатировалось надлежащим образом, имеет отличное качество отделки. Если здание долго не эксплуатировалось, не вовремя ремонтировалось, находится в ненормальном техническом состоянии, то эффективный возраст здания может значительно превышать его хронологический возраст. Другими словами, понятие эффективного возраста включает в себя физическое состояние объекта и его функциональное устаревание.
В условиях нормальной эксплуатации эффективный возраст приравнивается к хронологическому возрасту. Хронологический возраст рассчитан, как разница текущего года и года ввода в эксплуатацию.
Таблица 34.1 Расчет физического износа
| № пп | Наименование | Значение | Примечание |
| 1 | Год постройки | 1992 | Технический паспорт здания |
| 2 | Нормативный срок жизни, лет | 100 | Пост.Совета министров СССР от 22.10.90 № 1072 |
| 3 | Хронологический возраст, лет. | 19 | 2011 г.-стр.1 |
| 4 | Эффективный возраст, лет. | 19 | п. 9.5 |
| 5 | Оставшийся срок жизни, лет | 81 | стр.2-стр.3 |
| 6 | Физический износ | 19 | стр.4/стр.2*100, % |
Функциональным износом называется величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объём и качество предоставляемых услуг современным требованиям. В данном случае, функциональный износ у оцениваемого объекта аренды заключается в расположении помещения в цоколе, не приспособленном для полноценной эксплуатации из-за стесненного доступа к объекту аренды; крайне малой площади для данного типа помещений.
Используя метод сравнительных продаж, определяется функциональный износ.
Таблица 34.1 Расчет функционального износа
| Тип помещения | Характеристика | Цена, руб./м2 | Источник |
| Производственно -складское помещение | Помещение на цокольном этаже, Площадь – 550 м2 отсутствие погрузочного оборудования | 150 | СИАН Телефон: (383) 299-87-20 (дата предложения: 28.09.2011г.) |
| Производственно -складское помещение | 1 этаж, Площадь – 500 м2 | 250 | Компания СИАН Телефон: (383) 299-87-20 (дата предложения 23.09.2011г.) |
Ифун1 = (Абов/Аов -1)*100%, где
Ифун1 - Функциональный износ
Аов - Аналог с отрицательными внешними воздействиями
Абов - Аналог без отрицательных воздействий
Ифун1 = (250/150 - 1)*100% = 67%
Внешний (экономический) износ представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к оцениваемому объекту факторами, например, местоположением объекта, внешнее окружение объекта. В данном случае, внешний износ у оцениваемого объекта аренды обнаружен не был.
Таблица 35. Определение совокупного износа улучшений
| № пп | Виды износа | Величина износа | Примечание |
| 1 | Физический износ, % | 19 | табл. 34.1 |
| 2 | Функциональный, % | 67 | табл. 34.2 |
| 3 | Внешний, % | 0 | Не выявлен |
| 4 | Совокупный износ, % | 73,3 | п. 9.5 отчета |