Ооо "Оценка собственности", г. Новосибирск, ул. Терешковой, д. 29, т. 330-12-42

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 21

2.2 Процесс оценки

Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки — определение цели оценки или, в более общем виде, — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации.

Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта.

Четвертый этап в процессе оценки является основным с точки зрения методического обоснования результатов о стоимости объекта, полученных с применением трех подходов к оценке – затратного, сравнительного и доходного.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного товарного рынка используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.д.

Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.

2.3 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Оценка произведена в следующей последовательности:

Заключение с Заказчиком договора на оценку;
Установление количественных и качественных характеристик объекта аренды;
Сбор необходимой информации;
Анализ наиболее эффективного использования;
Выбор подходов и методов расчёта;
Расчёт стоимости имущества, сдаваемого в аренду, в соответствии с выбранными подходами и методами оценки.
Согласование результатов различных подходов и вывод окончательного заключения о стоимости имущества, сдаваемого в аренду
Определение величины арендной платы за пользование имуществом, сдающимся в аренду.
Написание повествовательного отчета об оценке.

3. Описание объекта аренды и его окружения

3.1 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов аренды (предоставлены Заказчиком):

Технический паспорт на здание, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. ХХХХ.

3.2 Описание объекта оценки

Объектом оценки является право пользования объектом аренды в течение одного платежного периода.

Описание объекта оценки сводится, в данном случае, к описанию помещений, предназначенных к сдаче в аренду, здания, в котором расположены эти помещения, и земельного участка, на котором расположено здание.

Объектом аренды являются нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже 4-х этажного административного здания Инженерно-лабораторного корпуса ХХХ ХХ РАН, 1992 г. ввода в эксплуатацию, площадью 73,9 м². Помещения расположены по адресу: г. Новосибирск, ул. ХХХХХХ, ХХ, №№ 4-7 в поэтажном плане здания.

3.2.1 Месторасположение здания, в котором расположено помещение, предоставляемое в аренду

Здание расположено по адресу: Россия, Сибирский федеральный округ, г. Новосибирск, Центральный район, ул. ХХХХХХ, Х/1

ХХХХ, Х / 1

ХХХХХ, Х / 1

Рисунок 1 Схема расположения на квартале Рисунок 2 Схема расположения на карте города

Район окружения объекта оценки представлен преимущественно жилой и административной застройкой.

Основной тип застройки – жилая застройка с административными помещениями средней этажности, основная этажность 4-5 этажей. Плотность застройки – низкая. Квартиры в окружающих жилых домах в основном элитные либо улучшенной планировки. Движение транспорта низкой интенсивности.

Благоустройство окружающей территории заключается в наличии магистральной дороги, проездов, озеленения.

Инженерная инфраструктура состоит из трасс водоснабжения, канализации, электроснабжения, телефонизации.

Объект оценки расположен на магистральной улице района – ХХХХХХ.

Транспортная доступность – удовлетворительная для общественного и личного транспорта.

Вблизи отсутствуют промышленные предприятия, за исключением производственных цехов научных институтов. Вредные выбросы предприятий в атмосферу отсутствуют. Объект оценки окружен лесным массивом. Состояние окружающей среды в районе расположения объекта оценки характеризуется как хорошее.

Экономическая активность района расположения здания низкая, рынок продаж офисных помещений недостаточно развит. Рынок аренды офисных помещений также практически отсутствует.

3.2.1.1. Положительные качества месторасположения объекта аренды

Низкая плотность транспортного потока, низкий уровень шума от магистральных улиц. Близость остановки общественного транспорта «ХХХХХ».

3.2.1.2. Отрицательные свойства месторасположения объекта аренды

Транспортная доступность, для личного и общественного транспорта – удовлетворительная. Обобщённо расположение объекта оценки можно охарактеризовать как «удовлетворительное».

Blog