Проект долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации

Вид материалаДокументы

Содержание


ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья и механизмов приобретения жилья в рассрочку
Развитие практики предоставления жилья за счет предприятий-работодателей
Совершенствование механизмов адресной поддержки населения
Раздел 7. этапы реализации долгосрочной стратегии
Подобный материал:
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   13

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»



ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является специально созданным Правительством Российской Федерации институтом развития ипотечного жилищного кредитования.

Задача ОАО «АИЖК» как инфраструктурного института состоит в стандартизации рынка, развитии созданных каналов перетока финансовых ресурсов с финансового рынка в регионы, снижении транзакционных издержек всех участников ипотечного кредитования – как первичных кредиторов, так и рефинансирующих организаций.

Государственный капитал, вложенный в ОАО «АИЖК» (уставный капитал и государственные гарантии), должен использоваться для обеспечения функционирования такой системы, снижения общего уровня рисков и транзакционных издержек. Часть предоставленных финансовых ресурсов ОАО «АИЖК» должно использовать как оборотный капитал для формирования ипотечного покрытия в виде стандартных ипотечных кредитов (закладных) с целью последующего выпуска на внутреннем рынке ипотечных ценных бумаг.

В настоящее время система рефинансирования действует на всей территории Российской Федерации. ОАО «АИЖК» аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. По Стандартам Агентства ипотечные кредиты выдает 131 организация из 69 регионов России.

Деятельность Агентства в дальнейшем должна быть направлена на формирование организованного вторичного ипотечного рынка и обеспечение секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг.

Для этого потребуется:
  1. Принятие законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации.
  2. Создание организованной площадки для торговли закладными и пулами закладных. Уже сегодня наблюдается активизация торговли пулами закладных, однако из-за отсутствия такой площадки объем таких сделок крайне невелик.

Также ОАО «АИЖК» должно способствовать стимулированию индивидуального жилищного строительства с помощью ипотечного кредитования и секьюритизации. В качестве основной задачи в данном направлении следует выделить формирование и внедрение стандартизированных процессов выдачи кредитов индивидуальным застройщикам с оформлением договора ипотеки в отношении земельного участка и возводимого на нем объекта (или прав на будущий объект). Необходимо также обеспечить рефинансирование вышеуказанных ипотечных кредитов, что позволит в конечном итоге снизить стоимость финансирования строительства жилья.

Для выполнения поставленных задач представляется целесообразным использование созданной ОАО «АИЖК» системы региональных агентств по ипотечному жилищному кредитованию, охватывающей все регионы страны и успешно функционирующей на протяжении нескольких лет. Региональные ипотечные операторы должны стать основой для формирования специализированной финансовой инфраструктуры, в том числе при развитии земельной ипотеки. Кроме того, следует развивать и поддерживать перепрофилирование части региональных операторов ОАО «АИЖК» в специализированные финансовые институты для застройщиков, осуществляющие инвестиции и управление девелоперскими проектами.

Важное значение в формировании механизма рефинансирования земельных закладных имеет стандартизация процедур выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов под залог земли, включающая типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям). Стандарты кредитования индивидуальных застройщиков должны быть разработаны ОАО «АИЖК» на основании анализа и обобщения зарубежного опыта ипотечного кредитования и российского законодательства.

На начальном этапе рефинансирование кредитов застройщиков – физических лиц, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов, будет производиться преимущественно ОАО «АИЖК» с целью последующей секьюритизации.

Учитывая социальную направленность деятельности Агентства, должна быть продолжена работа по участию в программах государственной поддержки отдельных категорий граждан. По мере развития и совершенствования ипотечно-накопительной системы военнослужащих аналогичные механизмы обеспечения жильем на доступных условиях должны быть применены для сотрудников правоохранительных органов, государственных и муниципальных служащих.

    1. Совершенствование и развитие накопительных механизмов приобретения жилья и механизмов приобретения жилья в рассрочку



Различные накопительные схемы приобретения жилья, в первую очередь система строительно-сберегательных касс, должны развиваться, однако степень государственного участия в их развитии должна определяться, в первую очередь, экономической целесообразностью и потребительской привлекательностью.

Совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья является важной задачей, решение которой позволит обеспечить максимально эффективное участие государства в расширении объемов строительства жилья.

На государственном уровне должно стимулироваться и поощряться участие граждан в жилищных кооперативах: жилищно-накопительных, жилищно-строительных, кооперативах малоэтажного жилья.

Поддержка жилищной кооперации должна выражаться в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.

Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что приведет к адекватному стимулированию строителей на увеличение предложений на этом рынке.

Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких как строительные сберегательные кассы, позволяющие стимулировать целевые накопления граждан на приобретение и строительство жилья.

Современные строительные сберегательные кассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы. Основой механизма финансирования является объединение группы лиц, имеющих общие интересы в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья. Подобное объединение граждан для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в единый фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины, через определенное время (обычно пять–шесть лет) может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Строительные сберегательные кассы предлагают своим клиентам разные тарифы, которые отличаются размерами процентной ставки и объемами сбережений и займов. В среднем же процентная ставка составляет около 5–6% годовых, максимальный срок погашения займа — 18 лет. Одновременно государство помогает участнику накопительной системы, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления Германии после 1945 года премия начислялась в размере 33% суммы собственных сбережений, в настоящее время она составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии — 15%. Во Франции каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 1,5 тыс. евро.

Система строительных сберегательных касс была внедрена в большинстве европейских стран с переходной экономикой практически одновременно с ипотечной системой и не является конкурентом последней, так как практически эти системы адресуют свои услуги различным группам населения, в зависимости от их финансового и социального положения.

    1. Развитие практики предоставления жилья за счет предприятий-работодателей



Необходимо развивать и поддерживать практику предоставления поддержки при приобретении жилья за счет средств предприятий-работодателей. Многие предприятия и раньше, и в настоящее время улучшают жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работником. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5 – 10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.

Также более широкое распространение должно приобрести кредитование работников в банках под поручительство предприятия.

Государство через своих представителей в органах управления предприятий должно проводить ответственную политику в сфере формирования жилищного фонда предприятия, исходящую из того, что содержание жилищного фонда для предоставления жилья в наем не является профильным видом деятельности предприятий и организаций (за исключением студенческих городков как элементов концепции новых частных вузов) и обусловлено конкретными особенностями ведения хозяйственной деятельности на определенной территории.

С учетом того, что на современном этапе многие предприятия предоставляют своим работникам, в том числе из числа граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, жилье на условиях, аналогичных условиям договора социального найма или найма специализированного жилого помещения, будет стимулироваться практика заключения трехсторонних договоров с участием соответствующих органов местного самоуправления/субъектов Российской Федерации. Предметом таких договоров должно стать обеспечение жилищных прав и интересов граждан при банкротстве предприятия либо при переходе к политике избавления от непрофильных активов.

Кроме того, для стимулирования отдельных предприятий-работодателей создавать фонд ведомственного жилья, предоставляемого работникам на период действия трудового договора, целесообразно предоставить субъектам федерации возможность исключения объектов служебного жилищного фонда из перечня объектов налогообложения налогом на имущество организаций.

    1. Совершенствование механизмов адресной поддержки населения



При реализации Стратегии будет применяться принцип оказания государственной поддержки гражданам при улучшении жилищных условий, при котором основным критерием оказания адресной поддержки станет уровень доходов и нуждаемость в улучшении жилищных условий.

При этом для граждан, определенных федеральными законами, которым в настоящее время государство оказывает помощь в улучшении жилищных условий, будет установлен принцип обязательности исполнения ранее принятых обязательств.

Оказание государственной поддержки гражданам, определенным федеральным законодательством, в форме государственных жилищных сертификатов – военнослужащим, уволенным в запас; гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера; участникам ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф и т.д. за счет средств федерального бюджета планируется осуществлять до 2015 года. За этот период жильем будут обеспечены около 531,8 тыс. семей.

Субсидии могут предоставляться за счет средств бюджетов всех уровней, в зависимости от категории граждан. При этом наиболее эффективной формой субсидирования является предоставление субсидий на условиях софинансирования.

В качестве приоритетных направлений оказания адресной поддержки при приобретении жилья будет сохранена поддержка молодых семей, особенно в первые годы брака, что позволит стимулировать рождаемость, а также поддержка молодых специалистов, в том числе молодых ученых, призванная сохранять и развивать кадровый потенциал в стране.

Учитывая, что наиболее остро вопрос об улучшении жилищных условий встает при рождении второго и последующих детей, в период с 2010 по 2016 год семьям, имеющим детей, будет оказываться дополнительная форма государственной поддержки в форме материнского (семейного) капитала. Использование средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, в том числе путем индивидуального жилищного строительства, оплаты паевых взносов в жилищном кооперативе, договоров долевого участия в строительстве, позволит эффективно решать проблемы с жильем семьям с детьми. Средства материнского (семейного) капитала также возможно направлять на погашение задолженности по ипотечным кредитам, что должно повысить привлекательность ипотечного кредитования для значительной части населения страны.

Адресная поддержка при приобретении жилья будет оказываться детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Государственная поддержка за счет бюджетов различных уровней будет предоставляться гражданам, проживающим в сельской местности, молодым семьям и молодым специалистам в рамках реализации мероприятий в составе Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008 – 2012 годы.

Для совершенствования механизмов оказания адресной поддержки населения необходимо:
  1. Пересмотреть порядок определения размера субсидии на приобретение жилья с учетом реальной рыночной стоимости жилья.
  2. Предоставить право использования средств, выделяемых в виде государственной поддержки отдельных категорий граждан, на долевое участие в строительстве жилья.
  3. Обеспечить широкое распространение на региональном и муниципальном уровнях целевых программ ипотечного кредитования определенных групп населения. Специальные ипотечные программы должны быть направлены на определенные группы населения – молодые семьи, работников бюджетной сферы, многодетные семьи, молодых специалистов.
  4. Помимо предоставления государственной поддержки в форме денежных средств, новой перспективной формой адресной поддержки нуждающихся в жилье граждан должно стать бесплатное или на льготных условиях предоставление земельного участка под жилищную застройку.



РАЗДЕЛ 7. ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ДОЛГОСРОЧНОЙ СТРАТЕГИИ



С целью создания устойчивой системы обеспечения граждан жильем, отвечающим по качеству уровню развития национальной экономики, государственная жилищная политика должна реализовываться в три этапа:


1 этап (2008 – 2010 годы)

В этот период, с целью правового обеспечения предусмотренных Стратегией механизмов, обеспечивающих массовое строительство жилья для всех категорий граждан, необходимо разработать и принять ряд федеральных законов и нормативных правовых актов, направленных на совершенствование действующего законодательства, в том числе технических регламентов. На первом этапе также необходимо провести организационные мероприятия по созданию Федеральной жилищной корпорации.

Федеральная целевая программа «Жилище» должна быть принята в новой редакции со сроком действия до 2015 года. В состав ФЦП «Жилище» целесообразно включить три новые подпрограммы: по строительству социального жилья, развитию малоэтажного домостроения и промышленности строительных материалов.

Первоочередные задачи 1 этапа:
  • Увеличение объемов ввода жилья до 80 млн. кв. метров в год.
  • Реализация пилотных проектов комплексного развития территорий в отношении крупнейших агломераций страны.
  • Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, существующего по состоянию на 01.01.2007 г.
  • Принятие ФЦП «Жилище» в новой редакции со сроком действия до 2015 года.
  • Совершенствование механизмов жилищного финансирования, предусмотренных ФЦП «Жилище».
  • Отработка организационно-правовых механизмов развития рынка жилья в рамках реализации экспериментальных и пилотных проектов.
  • Завершение разработки и принятия градостроительной документации.
  • Завершение этапа приватизации государственного и муниципального жилищного фонда.
  • Завершение паспортизации жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры с учетом технического состояния.
  • Разработка и принятие технических регламентов в строительстве.
  • Введение экономически обоснованной платы за наем муниципального жилищного фонда и налога на недвижимое имущество.
  • Легализация рынка найма жилья.
  • Совершенствование нормативно-правовой базы, необходимой для реализации Стратегии.
  • Создание Федеральной жилищной корпорации.


2 этап (2011 – 2015 годы)

С учетом разработки и принятия градостроительной документации на первом этапе реализации Стратегии, в период с 2011 по 2015 годы в полной мере должны заработать механизмы комплексного освоения территорий. Также на втором этапе необходимо обеспечить широкое применение и эффективную работу института найма жилья на рыночных условиях. Предусмотренные Стратегией механизмы адресной поддержки населения должны будут уточняться в связи с ростом доходов населения, увеличением объемов строительства, развитием ипотечного рынка.

На втором этапе необходимо обеспечить широкое применение механизма земельной ипотеки, чему должна способствовать эффективная деятельность Федеральной жилищной корпорации.

На втором этапе реализации Стратегии должно быть обеспечено успешное выполнение мероприятий федеральной целевой программы «Жилище», в том числе ее подпрограмм по строительству социального жилья, развитию малоэтажного домостроения и промышленности строительных материалов.

Первоочередные задачи 2 этапа:
  • Обеспечение устойчивого роста объёмов жилищного строительства.
  • Обеспечение устойчивого развития институтов рынка жилья (социальный наём, наём частного жилья, кооперативное строительство).
  • Комплексное освоение новых территорий, развитие застроенных территорий в соответствии с утвержденной градостроительной документацией.
  • Развитие земельной ипотеки.
  • Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, совершенствование процедур секьюритизации.
  • Полное выполнение обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, определенных федеральным законодательством.
  • Дальнейшее развитие муниципального жилищного фонда социального найма, в том числе за счет нового строительства, создание муниципального маневренного фонда.
  • Широкое применение коммерческого найма жилья.
  • Адресная поддержка населения при приобретении и содержании жилья, улучшении жилищных условий.
  • Обеспечение эффективного управления жилищным фондом как собственниками жилых помещений, так и профессиональными управляющими компаниями.

На втором этапе реализации Стратегии необходимо обеспечить внедрение нового подхода к капитальному ремонту жилищного фонда и его замене, при котором будут учитываться не только технические характеристики износа жилых домов, но и их потребительские качества.


3 этап (2016 – 2025 годы)

Основной задачей третьего этапа реализации Стратегии должно стать достижение баланса спроса и предложения на рынке жилья, обеспечивающего его стабильность.

Первоочередные задачи 3 этапа:
  • Стимулирование роста объемов платежеспособного спроса за счет государственной поддержки семей, а также дополнительного развития кредитных и накопительных механизмов.
  • Поддержание устойчивого функционирования всех сегментов рынка жилья, жилищного строительства, жилищного финансирования.
  • Обеспечение мер государственной поддержки определенных категорий граждан по обеспечению их жильём в условиях устойчивого функционирования рынка жилья.
  • Стимулирование снижения цен на рынке жилья за счет снижения затрат на строительство.
  • Снос аварийных жилых домов, капитальный ремонт, направленные на адекватную замену технически устаревших зданий, утративших потребительские свойства.