Проект долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации

Вид материала

Документы

Содержание Обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья Сценарии развития рынка жилья Сегментирование рынка жилья Сегмент рынка жилья

Подобный материал:

• Правительство российской федерации постановление от 10 июля 1995 г. N 700 о федеральной, 1495.11kb.
• Коммерческая и жилая недвижимость, 686.54kb.
• Перечень объектов строительства, по которым нарушены интересы граждан участников долевого, 1064.19kb.
• Перечень объектов строительства в Московской области, по которым нарушены интересы, 2487.18kb.
• Президент Российской Федерации Д. Медведев Москва, Кремль, 9 июня 2010 года, n 690, 345.31kb.
• Решение этих проблем требует принципиально новой стратегии строительства доступного, 85.56kb.
• Закона Российской Федерации "О реабилитации жертв политических репрессий", 151.32kb.
• Стратегия государственной молодежной политики в Российской Федерации (проект), 114.23kb.
• Долгосрочной целевой программы «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан и стимулирование, 273.46kb.
• «Инвестиции в строительство жилья. Тенденции и перспективы. Использование механизма, 8.15kb.

Обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья

Сценарии развития рынка жилья зависят от объема спроса и предложения на рынке, а также от активности государства по созданию условий для решения жилищных проблем для граждан, которые не могут приобрести или нанять жилье на рынке.

1. Сценарии развития рынка жилья

Возможными сценариями развития рынка жилья в период 2008 - 2025 годы являются инерционный и оптимальный, предполагающие разную степень активности государства по стимулированию спроса и регулированию предложения, а также различные государственные приоритеты при оказании поддержки отдельным категориям граждан.

Инерционный сценарий предполагает:

1. Низкую активность государственного влияния на спрос и предложение на рынке жилья.
   
2. Государственное стимулирование приобретения жилья в собственность отдельными категориями граждан путем предоставления субсидий;
   
3. Сохранение используемых в настоящее время форм и методов государственного стимулирования строительства жилья, предусмотренных ФЦП «Жилище».
   

Реализация этого сценария предполагает, что:

денежные средства на рынке жилья будут направляться преимущественно высокодоходными группами населения на строительство элитного жилья, а также жилья, приобретаемого в инвестиционных целях. В результате - насыщение спроса на такое жилье и существенное снижение темпов строительства при дальнейшем росте цен;

государственная поддержка отдельных категорий граждан будет в значительной мере поглощаться опережающим ростом цен на жильё. В результате доступность жилья будет снижаться;

останется неразвитым и нелегализованным рынок наемного жилья, что не только ограничит доступность жилья для экономически активных категорий граждан, но и существенно ограничит мобильность трудовых ресурсов.

Оптимальный сценарий предполагает:

государственное стимулирование развития отдельных сегментов рынка жилья, обеспечивающее повышение как рыночной, так и социальной доступности жилья для всех категорий граждан, независимо от их доходов;

государственное стимулирование приобретения жилья в собственность среднедоходными категориями граждан, сочетаемое со стимулированием найма жилья низкодоходными категориями граждан и социального найма - малоимущими группами населения;

государственное стимулирование роста предложения на рынке жилья за счет расширения государственной поддержки развития строительного комплекса.

Основным преимуществом этого сценария является устойчивость финансовых потоков, обеспечивающая увеличение объемов жилищного строительства, и увеличение числа граждан, способных приобретать и нанимать жилье на рынке.

Указанные преимущества определяют выбор оптимального сценария в качестве приоритета государственной политики на рынке жилья.

Настоящая Стратегия предполагает реализацию именно оптимального сценария развития рынка жилья.

2. Сегментирование рынка жилья

При сильном дисбалансе между спросом и предложением, вызванном малыми объемами строительства, а также значительной разницей в доходах различных категорий населения, необходимо обеспечить стимулирование развития различных сегментов с учетом платежеспособности определенных категорий граждан, с применением особых механизмов регулирования (стимулирования) как спроса, так и предложения в каждом из сегментов.

Основным критерием доступности жилья является время, в течение которого гражданин в состоянии улучшить свои жилищные условия.

Этот временной параметр (коэффициент доступности жилья) зависит от уровней доходов населения и цен на рынке жилья (и рынке потребительских кредитов), а также количества бюджетных средств, которые государство способно и готово, исходя из выбранных приоритетов социально-экономического развития страны, направлять на поддержку граждан.

Его величина выделяет ту часть населения, которая по своим доходам, накоплениям и иным активам способна самостоятельно обеспечить себя жильем путем приобретения его в собственность (в том числе посредством ипотечных кредитов) или рыночного найма. Для этих категорий граждан следует говорить о рыночной доступности жилья.

Для остальных категорий граждан определяющим является уровень государственного (и муниципального) участия в социальной защите малоимущих и социальной поддержке иных малообеспеченных групп населения. Этот параметр характеризует возможность получения ими на условиях социального найма в приемлемое время жилья, соответствующего минимально приемлемым современным представлениям о комфортности. При этом расходы за проживание в нем должны составлять разумную долю их доходов. Для этих категорий граждан следует говорить о социальной доступности жилья.


В соответствии с критериями доступности должны быть приняты меры по развитию следующих сегментов рынка жилья:

• социальное жилье;
  
• наемное жилье;
  
• некоммерческое жилищное строительство (кооперативное и индивидуальное жилье);
  
• коммерческое жилищное строительство (нестимулируемый сегмент рынка жилья).
  

Таблица 1

Сегмент рынка жилья	Группы граждан по уровню доходов	Формы государственной поддержки граждан	Формы государственного регулирования сегмента рынка
Сегмент социального жилья (социальный сегмент)	Малоимущие граждане и граждане, нуждающиеся в мерах социальной поддержки при найме муниципального жилья	Предоставление жилья на условиях социального найма. Дифференциация платы за наем, с учетом доходов граждан-нанимателей.	Государственные и муниципальные инвестиции в массовое строительство и (или) приобретение жилья, предоставляемого гражданам в социальный наем. Развитие механизмов долгосрочного кредитования муниципальных образований на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда социального использования, в том числе кредитования, обеспеченного залогом земель. Стимулирование развития институтов рефинансирования кредитов, полученных муниципалитетами на строительство и приобретение муниципального жилищного фонда социального использования, в том числе через специализированный государственный институт.
Сегмент наемного жилья (рыночный сегмент)	Граждане, доходы которых позволяют оплачивать наем жилья, но не позволяют приобретать жилье в собственность, даже с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также механизмов государственной поддержки. Граждане, по тем или иным причинам не желающие приобретать жилье в собственность.	Предоставление налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату найма жилья.	Предоставление застройщикам долговременной рассрочки при уплате аукционной цены земельного участка, приобретаемого при строительстве жилья, для целей предоставления его в наем, по установленным муниципалитетами ценам для коммерческого найма жилья. Включение деятельности по предоставлению жилых помещений в наем в перечень видов деятельности, облагаемых единым налогом на вмененный доход, с сохранением возможности для физических лиц сдавать жилье в наем с уплатой налога на доходы физических лиц на суммы, полученные в качестве платы за наем Создание условий для инвестирования средств пенсионных накоплений в массовое строительство жилья для предоставления в наем Развитие механизмов долгосрочного кредитования строительства и приобретения жилья, предоставляемого в наем, в том числе кредитования, обеспеченного залогом земельных участков. Стимулирование развития системы рефинансирования кредитов, полученных муниципалитетами и юридическими лицами на создание жилищного фонда, предоставляемого в наем через специализированный государственный институт.
Сегмент некоммерческого жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное строительство) (рыночный сегмент)	Граждане доходы которых позволяют строить и приобретать жилье в собственность с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также механизмов государственной поддержки, но недостаточны для приобретения жилья без использования таких механизмов. Граждане, по тем или иным причинам не желающие приобретать жилье в собственность в нестимулируемом сегменте рынка жилья	Оказание государственной адресной поддержки для приобретения и строительства жилья. Предоставление налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату приобретения жилья в собственность или строительство жилья.	Стимулирование развития и поддержка некоммерческих объединений граждан для строительства и приобретения жилья, а также государственная поддержка индивидуальных застройщиков. Предоставление преимущественного права приобретения земельных участков в целях жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан в форме ограничения участия иных видов застройщиков в аукционах, инициированных объединениями граждан. Развитие механизмов долгосрочного кредитования объединений граждан в целях жилищного строительства и рефинансирования таких кредитов.
Сегмент коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый сегмент рынка жилья) (рыночный сегмент)	Граждане, доходы которых позволяют приобретать жилье без использования механизмов государственной поддержки.	Предоставление налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату приобретения жилья в собственность или строительство жилья.	Создание условий для развития конкуренции и снижения административных барьеров на рынке жилья.

По мере удовлетворения спроса (в рыночных сегментах) и потребности (в социальном сегменте), а также роста доходов граждан будет происходить существенный переток спроса из сегмента в сегмент. Как следствие, будет обеспечен постоянный рост спроса в рыночных сегментах.

Ожидается, что в период с 2008 по 2025 г. в социальном и рыночных сегментах рынка жилья улучшат жилищные условия 48,1 % населения страны, из которых:

8,2% улучшат жилищные условия за счет получения жилья в социальный наем;

5,0% улучшат жилищные условия за счет найма жилья;

20,9% улучшат жилищные условия, приобретя жилье в сегменте некоммерческого жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное строительство);

14% - улучшат жилищные условия, приобретя жилье в собственность в сегменте коммерческого жилищного строительства (нестимулируемом сегменте рынка жилья).

Предлагаемая форма сегментации рынка жилья позволяет выделить две групп сегментов:

социальный сегмент - жилье, предоставляемое в социальный наем;

рыночные сегменты - сегмент наемного жилья, сегмент некоммерческого жилищного строительства (кооперативное и индивидуальное строительство), сегмент коммерческого жилищного строительства (нестимулируемый сегмент рынка жилья).

Спрос в социальном сегменте будет определяться с одной стороны потребностью малоимущих граждан и граждан, нуждающихся в мерах социальной поддержки при найме муниципального жилья, с другой – финансовыми возможностями государства и муниципалитетов по обеспечению жильем этих групп граждан.

Спрос в рыночных сегментах будет определяться доходами граждан.