Проект долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации

Вид материала

Документы

Содержание СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ рынка жилья В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Социальное значение жилищной проблемы Существующее состояние рынка жилья

Подобный материал:

• Правительство российской федерации постановление от 10 июля 1995 г. N 700 о федеральной, 1495.11kb.
• Коммерческая и жилая недвижимость, 686.54kb.
• Перечень объектов строительства, по которым нарушены интересы граждан участников долевого, 1064.19kb.
• Перечень объектов строительства в Московской области, по которым нарушены интересы, 2487.18kb.
• Президент Российской Федерации Д. Медведев Москва, Кремль, 9 июня 2010 года, n 690, 345.31kb.
• Решение этих проблем требует принципиально новой стратегии строительства доступного, 85.56kb.
• Закона Российской Федерации "О реабилитации жертв политических репрессий", 151.32kb.
• Стратегия государственной молодежной политики в Российской Федерации (проект), 114.23kb.
• Долгосрочной целевой программы «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан и стимулирование, 273.46kb.
• «Инвестиции в строительство жилья. Тенденции и перспективы. Использование механизма, 8.15kb.

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ рынка жилья В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1. Социальное значение жилищной проблемы

Более 40% населения России живет в жилье, не отвечающем современным требованиям благоустройства и комфортности.

Около 3,1 млн. семей (6,4% населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

По данным социологических опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей страны.

При этом фактически улучшить свои жилищные условия при существующем уровне доходов и цен на жилье могут не более 20% граждан Российской Федерации.

Отсутствие реальных возможностей у населения обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность населения, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны.

Таким образом, государственная жилищная политика на обозримую перспективу должна быть ориентирована на создание условий, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активной части населения страны, а также оказание эффективных мер государственной поддержки категориям граждан, которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему самостоятельно.

2. Существующее состояние рынка жилья

Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на январь 2007 г. составлял чуть более 3 млрд.кв.м, при том, для удовлетворения существующей в 2007 году потребности населения в жилье жилищный фонд необходимо увеличить до 5 млрд. кв. м.

Количество квартир и индивидуальных домов (единиц жилья) по состоянию на январь 2007 года составляет 58,02 миллиона, при этом средняя площадь единицы жилья составляет 51,7 кв. метра. Таким образом, жилищная обеспеченность в единицах жилья на 1000 человек составляет 408 единиц, что близко к среднеевропейскому уровню.

В то же время средняя обеспеченность жилой площадью населения в стране составляет 21,1 кв. м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе.

72% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях, 28% от общего объема – в сельской местности, что свидетельствует о значительной урбанизации населения в стране.

В частной собственности находится около 80% общего объема жилищного фонда страны. Значительная часть собственников не готова принять на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов. Лишь в 8,5% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья.

Около 20% общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности – в основном это не приватизированное по разным причинам жилье, ранее предоставленное по бессрочным договорам социального найма (фактически бесплатно) без учета имущественного положения нанимателей, а также наличия или отсутствия потребности в оказании государственной поддержки. Использование жилых помещений на условиях социального найма лицами, не нуждающимися в государственной поддержке, приводит к неэффективному использованию бюджетных ресурсов.

Существующий рынок найма жилья преимущественно нелегален. По данным Всероссийской переписи населения 2002 года, 3,4% семей снимали жилые помещения у отдельных граждан.

В настоящее время фактически отсутствуют участники рынка, профессионально занимающиеся предоставлением жилья в наем. При этом, рынок найма жилья является одним из самых перспективных, так как, учитывая активную трудовую миграцию внутри страны и уровень доходов населения, значительная часть нуждающихся в жилье может удовлетворить свою потребность, сняв жилье на рынке. Например, в большинстве европейских стран рынок найма жилья составляет около 30% от всего жилищного фонда.

По степени расселения на территории России: при общей площади всех земель Российской Федерации, равной 1709,8 млн. гектаров, земли населенных пунктов занимают 19,1 млн. гектаров, или примерно 1,1% от всех земель, из них земли городских поселений составляют всего 7,9 млн. гектаров, или 0,46%, а земли сельских поселений 11,2 млн. гектаров или 0,65% от всех земель России. При этом во многих крупных и крупнейших городах статус земель, определяемый их категорией, не допускающей жилищного строительства, ограничивает возможности массового жилищного строительства.

По типу застройки: 30,2% - индивидуальное жилье, 69,8% - многоэтажная застройка. Эти данные свидетельствуют о существенном преобладании многоэтажного жилья, и, соответственно, плотности застройки, при том, что в Европе, как правило, многоэтажная застройка составляет от 20% до 40% жилищного фонда.

Степень износа жилищного фонда на январь 2007 года характеризовалась следующими показателями:

• минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 60,2% жилищного фонда;
  
• износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо модернизации, имеет 36,0% жилищного фонда;
  
• износ от 66 до 70%, при котором обязательным является проведение капитального ремонта, либо модернизации жилищного фонда, либо его сноса, составляет 2,7% жилищного фонда;
  
• критическую степень износа (свыше 70%) имеет 0,94% жилищного фонда (в 2005 г. – 0,9%).
  

Приведенные показатели рассчитаны исходя из формального подсчета срока эксплуатации жилых домов. Для оценки реального состояния жилищного фонда необходимо регулярно проводить его технический аудит, однако такая система фактически отсутствует.



Строительство жилья характеризуется следующими показателями: в 2006 году введено в эксплуатацию 604,7 тыс. жилых помещений общей площадью 50,55 млн. кв. м, что составляет 116,1% к аналогичному периоду 2005 года. В соответствии с приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2007 году необходимо ввести в эксплуатацию 56,3 млн. кв. м жилья – на 11,4% больше, чем в 2006 году. В I полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 231,2 тыс. жилых помещений общей площадью 21,2 млн. кв. м жилья, что составило 134,8% к соответствующему периоду 2006 года.



Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2006 года в среднем по стране введено 0,35 кв. м на человека, при разбросе от 0,02 кв. м на человека в Мурманской области до 0,9 кв. м в Московской области.

Объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных причин, включая качество управления на уровне регионов и муниципальных образований.

Фактически в России в сфере жилищного строительства не работают обычные законы конкурентного рынка в силу его монополизации застройщиками и засилия административных механизмов. Основными причинами этого является олигопольная структура рынка застройщиков жилья, которая сложилась в результате чрезмерной забюрократизированности процессов предоставления земельных участков, экспертизы и согласования проектной документации, получения разрешений на строительство жилья. Меры по развитию конкуренции и снижению административных барьеров на рынке жилищного строительства в силу организационных трудностей их реализации пока еще не привели к существенному изменению ситуации.

Кроме того, существует ряд регионов, в которых отсутствует необходимость в массовом строительстве жилья ввиду высокой средней жилищной обеспеченности или сокращающейся численности населения.








Одним из факторов, ограничивающих возможности увеличения объемов строительства жилья, являются ресурсные ограничения строительного комплекса. Развитие строительного комплекса ограничивается изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. Кроме того, по оценке Росстата износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44%.



По данным субъектов Российской Федерации, в 2007 году будет обеспечено инженерной инфраструктурой около 12,5 тыс. га земли. Для того, чтобы обеспечить увеличение объема жилищного фонда до 5 млрд. кв. м необходимо увеличить объем земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, минимум в 5 раз.

Надежность существующей инженерной инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах – до 1,8%, при норме 4 – 5 % в год.


Цены на жилье в Российской Федерации продолжают расти. Начиная с 1998 года стоимость жилья росла в среднем на 27 процентов в год, то есть существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов.

Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 53 %. По итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5 % по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи рублей за 1 кв. м на первичном рынке и 43,3 тысячи рублей за 1 кв. м на вторичном рынке жилья.



Существующие объемы жилищного строительства в состоянии обеспечить потребности не более 2 процентов российских семей. В то же время, по экспертным оценкам, не менее 20 процентов населения (с учетом приобретения жилья в кредит) обладают доходами, достаточными для приобретения жилья по существующим ценам. Даже если учесть, что потребности в улучшении жилищных условий для этого слоя значительно меньше, чем в среднем по России, то и тогда существует более чем двукратное превышение спроса над предложением Это означает, что без перехода к массовому строительству жилья будут отсутствовать реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации.

Основная причина опережающего роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Кроме того, рост цен на жилищном рынке формирует тенденцию увеличения объемов жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, а существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

В 2006 году объем ипотечного кредитования составил 263,6 млрд. руб., что почти в 2 раза превышает прогнозный показатель.

В I полугодии 2007 года выдано ипотечных кредитов на сумму 203,1 млрд. руб.

Существенный рост объемов ипотечного жилищного кредитования позволил увеличить платежеспособный спрос населения, однако недостаточность предложения жилья на рынке не позволила существенно повысить его доступность.



* При расчетах коэффициента доступности жилья использовалась методика ООН-ХАБИТАТ, при этом для расчетов базовым показателем принимается домохозяйство, состоящее их трех человек и квартира, площадь которой составляет 54 м²:

(С_м x 54)

ИД =

( Д_сд x 3 x 12)

где

С_м – стоимость 1 м² жилья, руб.;

Д_сд – среднедушевой ежемесячный доход, руб.;

54 – площадь условной квартиры, м²;

3 – число членов домохозяйства, чел.;

12 – количество месяцев в году.


Таким образом, в настоящее время жилье не доступно для большинства граждан.

Лишь 20% населения России могут приобрести жилье за счет собственных и заемных средств.


Доступность приобретения жилья в собственность в зависимости от доходов граждан Российской Федерации.




Важной проблемой является предоставление жилья в социальный наем малоимущим гражданам Обязательства по предоставлению муниципального жилья имеются перед почти 3,1 млн. семей. За 2006 год очередь сократилась лишь на 139 тыс. семей. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов по строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем Кроме того, сдерживающим фактором для органов местного самоуправления является также существующая до 2010 года возможность бесплатной приватизации жилья, предоставленного по договору социального найма.